Expanzia bytovej výstavby v Slovenskej republike v posledných rokoch priniesla nielen tisíce nových bytov, ale čiastočne aj riešenie dlhodobého problému s parkovaním obyvateľov v mestách. S týmto rozvojom však súvisí aj množstvo právnych otázok, ktoré sa týkajú najmä garáží a garážových státí v bytových domoch. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie, je problematika predkupného práva spoluvlastníkov garáží, výkonu správy týchto priestorov a práv vlastníkov pri ich úprave či užívaní.
Predkupné právo spoluvlastníkov garáží a jeho obmedzenia
Vo všeobecnosti platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe. Tieto pravidlá sú zakotvené v Občianskom zákonníku. Avšak Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) definuje špecifické situácie, kedy spoluvlastníci garáže toto predkupné právo nemajú.
Zaujímavosťou je, že BytZ výslovne uvádza len prípady „prevodu vlastníctva“, pričom opomína pojem „prechod vlastníckeho práva“. To môže viesť k otázke, či v prípade, ak dôjde k prechodu vlastníckeho práva (napríklad v dôsledku dražby alebo dedičského konania) a predkupné právo sa neuplatní, nejde o obchádzanie zákona. Obchádzanie zákona nastáva vtedy, ak právny úkon síce neodporuje výslovnému zneniu zákona, ale svojimi dôsledkami sleduje cieľ dodržanie zákona obísť. Vzhľadom na to, že BytZ striktne a zreteľne opisuje, kedy predkupné právo spoluvlastníkov garáží nie je uplatniteľné, by sa v prípade prechodu práva, ktorý nie je výslovne uvedený, mohlo jednať o obchádzanie zákona. Na druhej strane, je možné, že zákonodarca toto opomenutie urobil neúmyselne a iným ako gramatickým výkladom by sme dospeli k odlišnému záveru.
Úprava garážových státí a súhlas spoluvlastníkov
Ďalším častým problémom, s ktorým sa stretávajú správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB), sú prípady, kedy si majitelia garážových státí, ako spoluvlastníci garáže, želajú svoje státie určitým spôsobom upraviť, napríklad ho oplotiť alebo ohradiť. Otázkou zostáva, či na takéto úpravy vôbec majú právo a či tým neobmedzujú ostatných spoluvlastníkov garážového státia.
Je dôležité si uvedomiť, že spoluvlastník garáže je spoluvlastníkom nebytového priestoru. Preto sa na právach a povinnostiach týkajúcich sa spoločnej veci podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Súčasne je potrebné uplatniť aj ustanovenia BytZ o nakladaní so spoločnými nebytovými priestormi. Z tohto dôvodu, ak má vlastník záujem vykonať akúkoľvek zmenu na garážovom stojisku, ktoré užíva, je nevyhnutné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 BytZ.
Spoluvlastník nebytového priestoru nesmie zabúdať, že podľa § 11 ods. 8 BytZ je povinný na výzvu správcu alebo predsedu umožniť prístup do nebytového priestoru za účelom kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník neumožní vstup, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav príslušnému stavebnému úradu.
Správca nemá právo schvaľovať alebo zamietnuť stavebné úpravy. Tieto úpravy je potrebné v súlade so stavebným zákonom ohlásiť stavebnému úradu a uskutočniť ich je možné až po obdržaní oznámenia stavebného úradu, že voči nim nemá námietky.
Novely BytZ a ich dopad na garážové státia
Nové definície pojmov ako „garáž v dome“, „garážové stojisko“ a „skladový priestor“ priniesla novela BytZ účinná od 1. novembra 2018. Podľa novelizovaného zákona sa pod pojmom garáž v dome rozumie nebytový domový priestor určený stavebným úradom na odstavenie a parkovanie vozidiel. Garážové stojisko je definované ako plošne vymedzená časť garáže v dome, ktorá však nie je samostatným nebytovým priestorom. S garážovým stojiskom je spojené právo spoluvlastníctva garáže, v súlade s ktorým môže vlastník užívať svoje parkovacie miesto výhradne na vlastné potreby.
Vysvetlenie majetkového práva | Ako vlastníctvo v skutočnosti funguje
Keďže garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou. Toto ustanovenie rieši najmä situácie v novostavbách s hromadnými garážami. Podstatné je, že garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom, ale priestorom s výhradným užívacím právom. Z toho vyplýva, že stojisko je v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov v dome, a preto ho v prípade zmeny vlastníka v niektorom byte nemožno samostatne previesť.
Právo výlučne užívať určité garážové stojisko je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome a zapisuje sa do katastra nehnuteľností poznámkou. Ak doteraz existujúce užívacie právo nebolo zapísané, je možné ho dodatočne zapísať na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže.
Hlasovanie a rozhodovanie v bytových domoch
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje aj spôsoby hlasovania a rozhodovania vlastníkov v bytových domoch, a to buď na schôdzi/zhromaždení vlastníkov, alebo formou písomného hlasovania.
Schôdza/Zhromaždenie vlastníkov:
- Uznášaniaschopnosť: Schôdza je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci s najmenej dvoma tretinami hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa schôdza do hodiny po oznámenom začatí nestane uznášaniaschopnou, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov.
- Rozhodovanie:
- Nadpolovičná väčšina prítomných: Hlasovanie prijaté nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov (z dvoch tretín) je právoplatné pri bežných veciach.
- Dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov: Táto väčšina sa vyžaduje pri rozhodovaní o závažnejších otázkach, ako sú napríklad:
- Zmluva o úvere a jej dodatky.
- Zmluva o nájme a kúpe veci s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a jej dodatky.
- Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe a jej dodatky.
- Zmena účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu.
- Zmena formy výkonu správy.
- Súhlas všetkých vlastníkov: V prípade rozhodovania o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale je nevyhnutný súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov sa vyžaduje aj pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku.
Písomné hlasovanie:
Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov. Pred hlasovaním musia byť vlastníci informovaní o otázkach, termíne a mieste hlasovania najmenej sedem kalendárnych dní vopred. Na hlasovacej listine musí byť uvedené plné znenie návrhu, poradové čísla otázok a dátum hlasovania. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu. Neplatný je hlas, ak vlastník nevyznačí svoj názor. Výsledok hlasovania sa oznamuje do piatich pracovných dní. Na platné písomné hlasovanie je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov, ak odseky 4 a 5 zákona neustanovujú inak.
Dôležité aspekty rozhodovania a ich dôsledky
- Záväznosť rozhodnutí: Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov, bez ohľadu na to, či sa hlasovania zúčastnili alebo nie.
- Právo obrátiť sa na súd: Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol. V opačnom prípade jeho právo zaniká.
- Splnomocnenie: Vlastník môže písomne splnomocniť inú osobu na zastupovanie pri hlasovaní. Súčasťou splnomocnenia musí byť príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu. Kandidáti na volené funkcie nemôžu byť splnomocnení pri hlasovaní o svojej voľbe.
- Zodpovednosť za vady: Novela zákona rozšírila možnosti spoločenstiev a správcov uplatňovať práva vlastníkov vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu voči developerom, čím sa zjednodušilo právne postavenie vlastníkov.
Garážové státia v bytových domoch síce pomáhajú riešiť parkovaciu politiku v mestách, ale zároveň prinášajú aj množstvo právnych otázok a komplikácií. Dôkladné pochopenie príslušných ustanovení zákona, ako aj aktuálnych noviel, je kľúčové pre hladký chod správy bytových domov a pre ochranu práv všetkých vlastníkov.