Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je kľúčovým krokom pre každého, kto plánuje s takouto nehnuteľnosťou právne disponovať. Aj keď stavba nie je ešte dokončená a skolaudovaná, jej evidencia v katastri umožňuje jej predaj, darovanie či zaťaženie záložným právom. Tento proces, hoci sa môže zdať komplikovaný, je upravený katastrálnym zákonom a jeho pochopenie je nevyhnutné pre hladký priebeh transakcií.
Význam a účel zápisu rozostavanej stavby
Evidencii katastra nehnuteľností môžu podliehať nielen už dokončené a skolaudované stavby, ale aj tie, ktoré síce už vznikli, avšak ešte neboli dokončené. Hovoríme o tzv. rozostavaných stavbách. Zápis rozostavanej stavby do katastra má veľký praktický význam, nakoľko až po jej zápise do katastra nehnuteľností je možné s touto stavbou disponovať, napríklad ju predať, darovať či zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom. Bez zápisu v katastri nie je možné s nehnuteľnosťou právne nakladať, okrem zákonných výnimiek ako sú napríklad líniové stavby. Ak teda plánujete predať rozostavanú stavbu, napríklad rodinný dom pred kolaudáciou, musíte najprv podať návrh na zápis do katastra.
Právny rámec a definícia rozostavanej stavby
Právny rámec pre zápis rozostavaných stavieb do katastra nehnuteľností je primárne upravený Zákonom o katastri nehnuteľností (zákon č. 162/1995 Z. z.). Tento zákon definuje kataster nehnuteľností ako verejný register, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach, ich vlastníkoch a iných právach k nim. Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je dôležitý z hľadiska právnej istoty, pretože umožňuje identifikovať stavbu, jej vlastníka a prípadné ťarchy, ktoré na nej viaznu.
Podľa katastrálneho zákona sa stavba do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. V zmysle zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou. Od tohto okamihu stavba existuje z právneho hľadiska, a teda je aj zapísateľná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba.
Náležitosti návrhu na zápis rozostavanej stavby
Zákon neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby. Platí však, že na to, aby sa kataster mohol návrhom zaoberať a uskutočniť na jeho základe zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, musí byť z návrhu minimálne zrejmé, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by totiž kataster nevedel zápis vykonať a návrhu by preto nemohol vyhovieť.
V návrhu musí byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby, alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé. Rozostavanú stavbu treba opísať jej druhom.
Dokumenty potrebné pre zápis rozostavanej stavby do katastra
Pre zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť nasledovné dokumenty:
- Znalecký posudok: Základným dokladom nevyhnutným pre zápis rozostavanej stavby do katastra je znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby. V znaleckom posudku znalec posúdi štádium, v akom sa nachádza výstavba, a uvedie záver, či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Tento dokument potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby.
- Geometrický plán: Ďalším nevyhnutným dokladom je geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od okamihu zápisu stavby do evidencie katastra nehnuteľností sa totiž stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet. Ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho priložiť k návrhu. Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01. (tu sa text neúplne končí, ale predpokladá sa, že ďalšie informácie by sa týkali špecifických požiadaviek na tento typ geometrického plánu alebo jeho obmedzení).
- Právoplatné stavebné povolenie: Posledným dokladom, ktorý je potrebné predložiť na účely zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, je právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Kataster na základe toho vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.
- Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.
Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.
Lehota na zápis rozostavanej stavby
Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaný elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.
Predaj rozostavanej stavby a súvisiace zmluvy
Predaj rozostavanej stavby je právne náročnejší než predaj skolaudovaného domu. Po povolení vkladu sa na liste vlastníctva objaví položka: „rozostavaná stavba na parcele č. [Číslo parcely]“. Zápis sa vykonáva s uvedením percentuálneho stupňa rozostavanosti (napr. 70%). Dôležité je si uvedomiť, že sa nedá previesť len stavba, vždy sa prevádza spolu s pozemkom.
Vzor kúpnej zmluvy na rozostavaný byt
Pri uzatváraní zmluvy o kúpe rozostavaného bytu je nevyhnutné venovať osobitnú pozornosť detailom, ktoré zabezpečia právnu istotu oboch strán. Zmluva by mala presne identifikovať predmet kúpy, vrátane jeho polohy, výmery, stupňa rozostavanosti a podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemku. Predávajúci by mal predložiť platné stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Zmluva musí obsahovať presné termíny dokončenia stavby a kolaudácie, ako aj sankcie v prípade ich nedodržania. Platobné podmienky by mali zohľadňovať postup výstavby a minimalizovať riziko pre kupujúceho, pričom platby by mali byť rozdelené do viacerých splátok viazaných na konkrétne etapy výstavby. Rovnako je dôležité upraviť zodpovednosť predávajúceho za vady a podmienky odstúpenia od zmluvy.
KÚPNA ZMLUVAuzatvorená v zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka
Článok I. Zmluvné stranyPredávajúci: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]Kupujúci: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]
Článok II. Predmet zmluvyPredávajúci je výlučným vlastníkom nasledovnej nehnuteľnosti (ďalej len "predmet kúpy"):Rozostavaná stavba - byt bez súpisného čísla, nachádzajúca sa v [Obec], okres [Okres], na ulici [Ulica] č. [Číslo], postavená na pozemku parcely registra „C“, parc. č. [Číslo parcely], zapísaná na liste vlastníctva č. [Číslo LV], vedenom Okresným úradom [Mesto], katastrálny odbor, katastrálne územie [Katastrálne územie].Podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemku, prislúchajúci k bytu.Predmet kúpy je v stave rozostavanosti, zodpovedajúcom [Stupeň rozostavanosti] podľa znaleckého posudku č. [Číslo posudku].
Článok III. Vyhlásenia predávajúcehoPredávajúci prehlasuje, že:Je výlučným vlastníkom predmetu kúpy, ktorý nie je zaťažený žiadnymi právami tretích osôb, vecnými bremenami, záložnými právami ani inými obmedzeniami.Na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, nedoplatky ani iné finančné záväzky.Voči predmetu kúpy neprebiehajú žiadne súdne, exekučné ani iné konania.Disponuje právoplatným stavebným povolením č. [Číslo povolenia] zo dňa [Dátum povolenia] na výstavbu bytového domu, v ktorom sa nachádza predmet kúpy.Zaväzuje sa dokončiť výstavbu bytového domu a predmetu kúpy v súlade so stavebným povolením a platnými predpismi.Neposkytol a neposkytne, na zmluvnom základe alebo mlčky, užívacie práva žiadnej tretej osobe.Nepodpísal a nepodpíše kúpnu zmluvu, resp. inú zmluvu, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k predmetu kúpy na tretiu osobu.
Článok IV. Kúpna cena a platobné podmienkyKúpna cena za predmet kúpy sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške [Suma] EUR (slovom: [Suma slovom] eur).Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:[Suma] EUR ako zálohu pri podpise tejto zmluvy.Zvyšok kúpnej ceny, t.j. [Suma] EUR, bude vyplatený po dokončení stavby a kolaudácii bytového domu, najneskôr do [Dátum].Kúpna cena bude uhradená prevodom na bankový účet predávajúceho č. [Číslo účtu], vedený v banke [Názov banky].Kúpna cena vo výške [BUDE DOPLNENE] EUR (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur) bude po načerpaní úveru vinkulovaná na účte Kupujúceho č. IBAN: SK00 0000 0000 0000 BUDE DOPLNENÉ v spoločnosti [BUDE DOPLNENE], a bude vyplatená Predávajúcemu formou vinkulácie z účtu Kupujúceho na účet Predávajúceho uvedený v Článku I ods. t. j. podmienkou na vyplatenie Kúpnej ceny bude predloženie listu/listov vlastníctva č. a) stavba / rozostavaná stavba bez súpisného čísla - popis stavby: [BUDE DOPLNENE], nachádzajúcej sa v [BUDE DOPLNENE], na ulici [BUDE DOPLNENE] č. [BUDE DOPLNENE], so súpisným č. [BUDE DOPLNENE], postavenej na pozemku parcele registra „C“, parc. č. b) pozemok/pozemky - druh pozemku: [BUDE DOPLNENE], parcely registra „C“, parc. č. [BUDE DOPLNENE], o výmere: [BUDE DOPLNENE] m2, nachádzajúceho sa v [BUDE DOPLNENE], na ulici [BUDE DOPLNENE] č.V prípade omeškania kupujúceho s úhradou kúpnej ceny, je predávajúci oprávnený požadovať úrok z omeškania vo výške [Percento]% ročne z dlžnej sumy za každý deň omeškania.V prípade, že Kúpna cena nebude Predávajúcemu zaplatená spôsobom uvedeným vyššie, za dohodnutých podmienok, Predávajúci má právo od tejto zmluvy odstúpiť. Odstúpením sú Zmluvné strany povinné vrátiť si všetky vzájomné poskytnuté plnenia.
Článok V. Dokončenie stavby a kolaudáciaPredávajúci sa zaväzuje dokončiť výstavbu bytového domu a predmetu kúpy najneskôr do [Dátum].Predávajúci sa zaväzuje zabezpečiť kolaudáciu bytového domu a predmetu kúpy najneskôr do [Dátum].V prípade omeškania predávajúceho s dokončením stavby alebo kolaudáciou, je kupujúci oprávnený požadovať zmluvnú pokutu vo výške [Suma] EUR za každý deň omeškania.Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu všetky záručné doklady a dokumentáciu k vybaveniu Predmetu Kúpy podľa Článku III. ods. [Číslo ods.].
Článok VI. Odovzdanie predmetu kúpyPredávajúci sa zaväzuje odovzdať predmet kúpy kupujúcemu do [Počet] dní po kolaudácii bytového domu.O odovzdaní predmetu kúpy bude spísaný protokol, ktorý podpíšu obe zmluvné strany.Zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdávaní Predmetu Kúpy bude vyhotovený Preberací protokol. Preberací protokol bude obsahovať celkový aktuálny stav Predmetu Kúpy ku dňu jeho odovzdania Predávajúcim a prevzatia Kupujúcim. Preberací Protokol bude rovnako obsahovať aj všetky súčasti a príslušenstvo k Predmetu Kúpy podľa článku III. ods. [Číslo ods.].Predávajúci je povinný ku dňu odovzdania Predmetu Kúpy uhradiť všetky poplatky, prípadné nedoplatky za spotrebu elektrickej energie, plynu, vodné a stočné, prípadne za ďalšie služby spojené s užívaním Predmetu Kúpy, a to za obdobie až do dňa odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu.
Článok VII. Prevod vlastníckeho práva a zápis do katastraVlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho až vkladom do katastra nehnuteľností.Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podá predávajúci bez zbytočného odkladu po zaplatení celej kúpnej ceny.Predávajúci a Kupujúci sa zaväzujú do 30 dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho oznámiť správcovi dane vznik a zánik daňovej povinnosti k dani z nehnuteľností.
Článok VIII. Zodpovednosť za vadyPredávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predmet kúpy pri odovzdaní kupujúcemu.Kupujúci je povinný vady bez zbytočného odkladu oznámiť predávajúcemu.
Článok IX. Odstúpenie od zmluvyZmluvné strany sú oprávnené odstúpiť od tejto zmluvy v prípade podstatného porušenia zmluvných povinností druhou stranou.Za podstatné porušenie zmluvných povinností sa považuje najmä:Omeškanie predávajúceho s dokončením stavby alebo kolaudáciou o viac ako [Počet] mesiacov.Nezaplatenie kúpnej ceny kupujúcim v dohodnutom termíne.Ak Okresný úrad [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor, vyzve Zmluvné strany na odstránenie nedostatkov podania, resp. doplnenie podkladov potrebných pre povolenie vkladu vlastníckeho práva, Zmluvné strany sa zaväzujú tieto nedostatky bezodkladne odstrániť, resp. požadované podklady bezodkladne doplniť.Odstúpenie od tejto kúpnej zmluvy musí byť urobené písomne s uvedením dôvodu odstúpenia, inak je neplatné. Táto kúpna zmluva na dom zaniká dňom doručenia písomného oznámenia o odstúpení druhej Zmluvnej strane.
Článok X. Záverečné ustanoveniaPráva a povinnosti Zmluvných strán, ktoré táto kúpna zmluva na dom neupravuje, sa spravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb.Táto zmluva je vyhotovená v [Počet] vyhotoveniach, z ktorých každá strana obdrží [Počet] vyhotovení.Ak sa stane niektoré ustanovenie tejto kúpnej zmluvy celkom alebo sčasti neplatným, kúpna zmluva na dom ostáva v platnosti. Neplatnosť niektorého ustanovenia tejto zmluvy nemá vplyv na platnosť zostávajúcej časti zmluvy.Zmluvné strany deklarujú svoju vôľu, riešiť každý spor vyplývajúci z tejto zmluvy rokovaním a dohodou.Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pozorne prečítali, jej obsahu porozumeli a bez výhrad s ňou súhlasia.Táto kúpna zmluva na dom nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva Kupujúceho.
V [Mesto], dňa [Dátum]
PredávajúciKupujúci
Vzor darovacej zmluvy na dom s pozemkom
DAROVACIA ZMLUVAuzatvorená podľa § 628 a nasl. Občianskeho zákonníkamedzi:
Darca: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR]Obdarovaný: [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [Adresa/Sídlo], [Rodné číslo/IČO], [Číslo OP/Číslo OR](ďalej ako „Darca“) a (ďalej ako „Obdarovaný“) (Darca a Obdarovaný ďalej tiež spoločne ako „Zmluvné strany“ a každý jednotlivo ako „Zmluvná strana“)
Článok I. Špecifikácia daruDarca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti:Stavba - rodinný dom, súpisné číslo: [Číslo], nachádzajúca sa v katastrálnom území [Katastrálne územie], obec [Obec], okres [Okres], ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [Mesto], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [Číslo LV], postavená na parcele KN-C, č. [Číslo parcely], o výmere [Výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria.Pozemok parcely KN-C, č. [Číslo parcely], o výmere [Výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, zapísaný na LV č. [Číslo LV] vedenom Okresným úradom [Mesto], odbor katastrálny, okres [Okres], obec [Obec], katastrálne územie [Katastrálne územie].(ďalej len ako „Dar“)
Článok II. Predmet zmluvyDarca týmto daruje Dar v podieloch podľa článku 1 tejto Zmluvy Obdarovanému a Obdarovaný Dar prijíma do svojho vlastníctva.
Článok III. Stav DaruObdarovaný vyhlasuje, že pred uzavretím tejto Zmluvy sa oboznámil so stavom Daru a jeho stav mu je dobre známy.Darca vyhlasuje, že:Mu nie sú známe také vady Daru, na ktoré by mal Obdarovaného osobitne upozorniť.Na Dare neviaznu žiadne dlhy, Dar nie je zaťažený žiadnymi ťarchami, bremenami ani vadami v najširšom slova zmysle, ani žiadnymi právami tretích osôb.Vo vzťahu k Daru neprebiehajú žiadne súdne, reštitučné, exekučné, ani iné konania, ktoré by obmedzovali dispozičné právo Darcu.K Daru neboli zriadené žiadne predkupné práva, zabezpečovacie prevody práv, opcie, iné zmluvy o budúcej zmluve, nájomné alebo podnájomné zmluvy, iné práva užívania.Nebol podaný žiaden návrh na vklad, návrh alebo podnet na záznam alebo poznámku.Nie je proti Darcovi vedené exekučné konanie, ani takéto konanie nehrozí; nebol podaný návrh na vyhlásenie konkurzu alebo povolenie reštrukturalizácie, ani takýto návrh nehrozí.Vlastnícke právo k Daru a výkon všetkých jeho imanentných súčasti, najmä právo Dar užívať a prevádzať nie je obmedzené žiadnym zmluvným vzťahom, dohodou alebo jednostranným vyhlásením voči tretej osobe, či už v ústnej alebo písomnej forme.Neuzavrel zmluvu o prevode vlastníctva, ani inú zmluvu ohľadne prevodu alebo zaťaženia predmetného Daru s inou osobou.Nezamlčal žiadne informácie, ktoré by mohli mať vplyv na plnenie z tejto Zmluvy.Ku dňu podpísania tejto Zmluvy neuzavrel a zaväzuje sa, že do povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Obdarovaného neuzavrie žiadnu inú kúpnu, budúcu, darovaciu, nájomnú, záložnú, zmluvu o zriadení vecného bremena alebo akúkoľvek inú zmluvu zakladajúcu práva tretích osôb k Daru ani sa k uzatvoreniu takýchto zmlúv nezaviaže a nepodá a zaväzuje sa, že ani nepodá návrh na povolenie vkladu vlastníckeho alebo iného práva k Daru v prospech tretej osoby a zdrží sa akéhokoľvek takého nakladania s Nehnuteľnosťami, ktoré by znížilo jeho hodnotu.
Článok IV. Odstúpenie od zmluvyV prípade, že sa niektoré z vyhlásení uvedených v článku III tejto Zmluvy zo strany Darcu ukáže ako nepravdivé, je Obdarovaný oprávnený od tejto Zmluvy odstúpiť. Odstúpenie je účinné dňom doručenia oznámenia Darcovi o tom, že Obdarovaný od Zmluvy odstupuje.
Článok V. Kataster nehnuteľnostíVlastníctvo k Daru prechádza na Obdarovaného až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Týmto dňom úžitky, nebezpečenstvá, povinnosti ako aj všetky práva spojené s vlastníctvom darovaných nehnuteľností prechádzajú na obdarovaného. Návrh na vklad vlastníckeho práva k Daru v prospech Obdarovaného podá na príslušnom úrade, odbore katastrálnom Darca bez zbytočného odkladu po uzavretí tejto Zmluvy. Správny poplatok súvisiaci s podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností na základe tejto Zmluvy je povinný zaplatiť Darca. V prípade, že príslušný Okresný úrad, odbor katastrálny, rozhodne inak ako povolením vkladu do katastra nehnuteľností, Zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si všetku potrebnú súčinnosť na odstránenie prípadných nedostatkov podania.
Článok VI. Záverečné ustanoveniaPráva a povinnosti Zmluvných strán, ktoré táto darovacia zmluva neupravuje, sa spravujú príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.Táto zmluva je vyhotovená v [Počet] vyhotoveniach, z ktorých každá strana obdrží [Počet] vyhotovení.Ak sa stane niektoré ustanovenie tejto darovacej zmluvy celkom alebo sčasti neplatným, zmluva ostáva v platnosti. Neplatnosť niektorého ustanovenia nemá vplyv na platnosť zostávajúcej časti zmluvy.Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pozorne prečítali, jej obsahu porozumeli a bez výhrad s ňou súhlasia.Táto darovacia zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.
V [Mesto], dňa [Dátum]
DarcaObdarovaný
Dôležité aspekty zmluvy o výstavbe rozostavaného bytu
Pri uzatváraní zmluvy o výstavbe rozostavaného bytu je dôležité venovať pozornosť nasledujúcim aspektom:
- Identifikácia predmetu kúpy: Zmluva musí presne identifikovať predmet kúpy, t.j. rozostavaný byt, vrátane jeho polohy, výmery, stupňa rozostavanosti a podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemku.
- Stavebné povolenie a projektová dokumentácia: Predávajúci by mal predložiť platné stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu, aby kupujúci mal prehľad o rozsahu a kvalite plánovaných prác.
- Termíny dokončenia stavby a kolaudácie: Zmluva by mala obsahovať presné termíny dokončenia stavby a kolaudácie, ako aj sankcie v prípade ich nedodržania.
- Platobné podmienky: Je dôležité dohodnúť si platobné podmienky, ktoré zohľadňujú postup výstavby a minimalizujú riziko pre kupujúceho. Platby by mali byť rozdelené do viacerých splátok, ktoré sú viazané na konkrétne etapy výstavby.
- Zodpovednosť za vady: Zmluva by mala upravovať zodpovednosť predávajúceho za vady, ktoré sa vyskytnú na predmete kúpy po jeho odovzdaní kupujúcemu.
- Odstúpenie od zmluvy: Zmluva by mala obsahovať podmienky, za ktorých je možné od zmluvy odstúpiť, napr. v prípade podstatného porušenia zmluvných povinností druhou stranou.
- Riešenie sporov: Zmluva by mala obsahovať ustanovenie o riešení sporov, napr. dohodou, mediáciou alebo súdnou cestou.
Tieto kroky a náležitosti zabezpečia, že proces zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností bude transparentný a v súlade s platnou legislatívou, čím sa predídu prípadným komplikáciám a nedorozumeniam.