Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, spolu s novelizovanou energetickou legislatívou, prinášajú zásadné zmeny v procese povoľovania stavieb inžinierskych sietí. Tieto legislatívne zmeny zavádzajú komplexnú digitalizáciu prostredníctvom systému URBION a zároveň sprísňujú pravidlá pre nelegálne stavby. Tento článok predstavuje podrobný právny sprievodca pre vlastníkov pozemkov aj pre investorov, ktorý detailne vysvetľuje nové procesné pravidlá, nároky na náhradu a limity vlastníckeho práva po novele stavebného zákona v roku 2025.
Právny rámec umiestňovania inžinierskych sietí: Zmluva vs. Zákonné oprávnenie
Základným východiskom pri umiestňovaní inžinierskych sietí, ako sú vodovod, kanalizácia, plynové potrubie, elektrické vedenie či optické káble, na cudzom pozemku je predovšetkým snaha o dosiahnutie dohody medzi dotknutými stranami. Podľa Občianskeho zákonníka a súvisiacich právnych predpisov je ideálnym a právne najčistejším stavom zriadenie zmluvného vecného bremena. Toto vecné bremeno sa následne zapisuje do príslušného listu vlastníctva v katastri nehnuteľností, čím poskytuje jasný právny rámec pre práva a povinnosti vlastníka pozemku a prevádzkovateľa siete.
V praxi však naša advokátska kancelária často zaznamenáva prípady, kedy sú vlastníci pozemkov prekvapení zistením, že energetický podnik, alebo iný oprávnený prevádzkovateľ, má možnosť vstúpiť na ich pozemok a zriadiť potrebné vedenie legálne aj bez ich aktívneho súhlasu. Táto možnosť je daná zákonom za predpokladu, že prevádzkovateľ splní svoju oznamovaciu povinnosť voči vlastníkovi pozemku. Tieto situácie neraz vedú k nepochopeniu a sporom, keďže vlastník pozemku nadobudne dojem, že jeho vlastnícke právo je neprimerane obmedzované bez jeho vôle.
Revolúcia v povoľovaní: Digitalizácia a zjednodušenie procesov
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. priniesol do oblasti povoľovania stavieb, vrátane inžinierskych sietí, skutočnú revolúciu. Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie doterajšieho dvojstupňového konania, ktoré pozostávalo z územného konania a stavebného konania. Namiesto toho sa zavádza jednotné konanie o stavebnom zámere. Tento krok má za cieľ výrazne zrýchliť a zefektívniť celý proces od podania žiadosti až po získanie povolenia na realizáciu stavby.
Najvýraznejšou a najviditeľnejšou zmenou pre roky 2025 a 2026 je však plná digitalizácia celého procesu. Všetky úkony, od podávania žiadostí o povolenie inžinierskych sietí až po komunikáciu s príslušnými úradmi, sa realizujú výlučne elektronicky prostredníctvom nového portálu výstavby a informačného systému URBION. Tento systém je navrhnutý tak, aby bol čo najefektívnejší, avšak zároveň je nekompromisný voči formálnym chybám. Ak podanie nespĺňa predpísanú štruktúru alebo obsahuje nedostatky podľa príslušnej vyhlášky (napr. vyhláška č. 60/2025 Z. z.), systém URBION ho automaticky odmietne. Toto si vyžaduje od investorov a žiadateľov zvýšenú pozornosť pri príprave a podávaní dokumentácie.
Fikcia súhlasu: Nový nástroj na urýchlenie výstavby
Jedným z kľúčových inštitútov, ktorý má za cieľ výrazne urýchliť výstavbu inžinierskych sietí, je tzv. fikcia súhlasu. Tento mechanizmus funguje na princípe, že ak sa dotknutý orgán verejnej správy alebo príslušná obec nevyjadrí k predloženému stavebnému zámeru v zákonom stanovenej lehote, predpokladá sa, že so zámerom súhlasí. Lehoty na vyjadrenie sa líšia v závislosti od zložitosti stavby, pričom pri bežných prípadoch ide o 30 dní, pri zložitých stavbách to môže byť až 60 dní. Tento inštitút má zabrániť zbytočnému zdržiavaniu projektov v dôsledku pasivity alebo nečinnosti niektorých orgánov.
Osobitný režim pre energetické siete: Zákonné oprávnenie a ochranné pásma
Osobitný režim platí pre výstavbu a prevádzkovanie elektrických a plynových vedení. Podľa novely Zákona o energetike, ktorej kľúčové časti nadobúdajú účinnosť v roku 2026, vzniká oprávnenie prevádzkovateľa k cudzím pozemkom priamo zo zákona. Toto oprávnenie sa následne zapisuje do katastra nehnuteľností formou záznamu, nie ako klasické vecné bremeno.
Z praxe pri zastupovaní vlastníkov pozemkov, ktorých sa dotýka výstavba energetických sietí, vyplýva, že najčastejším problémom nie je samotná existencia vedenia, ale predovšetkým spôsob, akým sa realizuje vstup na pozemok a samotné práce. Hoci zákon ukladá povinnosť informovať vlastníka o plánovanom vstupe na pozemok (s výnimkou prípadov havárie), realita na mieste býva často odlišná. Vlastníci sa niekedy dozvedia o prítomnosti pracovníkov na svojom pozemku až dodatočne, čo vedie k pocitu narušenia súkromia a majetku.
Dôležitým aspektom, ktorý nadobúda na význame v roku 2026, je nové vymedzenie ochranných a bezpečnostných pásiem pre inžinierske siete. Tieto pásma slúžia na zabezpečenie bezpečnej prevádzky a ochrany pred možnými rizikami. Napríklad pri vysokotlakových plynovodoch môže bezpečnostné pásmo dosahovať až neuveriteľných 200 metrov. Takto rozsiahle obmedzenie de facto znemožňuje akúkoľvek ďalšiu výstavbu alebo iné využitie dotknutého pozemku, čo môže mať zásadné ekonomické a praktické dôsledky pre vlastníka.
Právo na náhradu: Ústavne garantované obmedzenie a prekluzívne lehoty
Ústavou garantované právo na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva je v prípade inžinierskych sietí kľúčovým prvkom. V situáciách, kde ide o tzv. zákonné vecné bremená (ako je to v prípade energetiky a telekomunikačných sietí), zákon stanovuje prísne lehoty na uplatnenie tohto nároku. Vlastník si musí tento nárok uplatniť priamo u držiteľa povolenia, teda u prevádzkovateľa danej siete.
Z praxe pri zastupovaní vlastníkov pozemkov vyplýva, že mnohí klienti túto lehotu neúmyselne premeškajú. Často čakajú na formálnu výzvu od podniku, ktorá však nemusí prísť. Je preto životne dôležité vedieť, že ide o tzv. prekluzívnu lehotu. To znamená, že ak vlastník v stanovenej lehote svoj nárok na náhradu neuplatní, tento nárok definitívne zaniká a už ho nie je možné vymáhať.
Výška náhrady by mala v ideálnom prípade zodpovedať miere zníženia trhovej hodnoty pozemku v dôsledku zriadenia vecného bremena alebo iného zákonného obmedzenia. V prípade, že sa vlastník s prevádzkovateľom siete nedohodne na výške náhrady, rozhodnutie o jej určení prináleží súdu, ktorý ju stanoví na základe znaleckého posudku.
Vodohospodárske siete: Reinvestície a tlak na vysporiadanie pozemkov
Rok 2025 priniesol aj významnú novelu zákona o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách. Táto novela reaguje na dlhodobo kritický stav infraštruktúry v oblasti vodohospodárstva. Kľúčovou zmenou je zákaz vyplácania dividend z regulovaných činností pre vodárenské spoločnosti. Zisk z týchto činností musí byť po novom prioritne reinvestovaný do obnovy a modernizácie vodárenských sietí.
Pre obce, ktorým naša kancelária poskytuje právne poradenstvo, znamená táto zmena zvýšený tlak na aktívne riešenie problematiky vysporiadania pozemkov. Ide o pozemky, na ktorých sa nachádzajú existujúce vodovodné a kanalizačné siete, ale aj o pozemky, kde sa plánuje ich výstavba v budúcnosti. Bez riadne vysporiadaných pozemkov sa môžu realizácii dôležitých vodohospodárskych projektov brániť nejasné vlastnícke vzťahy.
Nelegálne stavby: Radikálny rez a posledná "amnestia"
Nový stavebný zákon zavádza radikálny rez v prístupe k nepovoleným stavbám inžinierskych sietí. Pre siete postavené po 1. apríli 2025 už neexistuje možnosť dodatočného stavebného povolenia. Ak niekto postaví inžiniersku sieť "načierno", stavebný úrad má povinnosť bezodkladne nariadiť jej odstránenie. Toto opatrenie má za cieľ predchádzať rastúcemu počtu nelegálnych stavieb, ktoré predstavujú riziko pre bezpečnosť a životné prostredie.
Z praxe vieme, že najväčšie riziko v tomto smere hrozí pri kúpe starších nehnuteľností, kde pôvodné siete nemusia byť riadne zakreslené v katastri nehnuteľností alebo ich existencia nie je vôbec zdokumentovaná. Vlastníci takýchto nehnuteľností sa môžu nevedomky stať vlastníkmi nelegálnej stavby.
Pre staršie stavby inžinierskych sietí, ktoré boli postavené v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2025, zákon ponúka prechodné obdobie do 31. marca 2029. V rámci tohto obdobia je možné požiadať o preskúmanie ich technickej spôsobilosti na užívanie, čo predstavuje formu dodatočnej legalizácie. V prípadoch, ktoré naša kancelária rieši, pomáhame klientom využiť túto poslednú "amnestiu". Kľúčovou podmienkou pre úspešnú legalizáciu je preukázanie, že stavba je technicky bezpečná, neporušuje platný územný plán a vlastník má vysporiadaný vzťah k pozemku, na ktorom sa sieť nachádza.
Vyvlastnenie: Verejný záujem a preferovaná peňažná náhrada
V prípadoch, kde sa investor (či už štát, obec, alebo energetický podnik) nedokáže dohodnúť s vlastníkom pozemku a ide o stavbu vo verejnom záujme definovanú v územnom pláne, zákon o vyvlastňovaní umožňuje odňatie alebo obmedzenie vlastníckeho práva. Pri zastupovaní klientov v procese vyvlastňovania sa naša kancelária zameriava predovšetkým na kontrolu toho, či bola ponuka na dohodu zo strany investora naozaj férová a či je zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku naozaj nevyhnutný pre realizáciu verejnoprospešného diela.
Novinkou v oblasti vyvlastňovania, najmä pri líniových stavbách ako sú cesty a inžinierske siete, je upúšťanie od povinnosti poskytnúť náhradný pozemok. Namiesto toho sa preferuje poskytnutie primeranej peňažnej náhrady, ktorá by mala kompenzovať vlastníka za stratu jeho práva k pozemku.
Drobné stavby a prípojky: Zjednodušený režim, ale stále s rizikami
Nový stavebný zákon tiež zjednodušil režim pre realizáciu drobných stavieb a prípojok inžinierskych sietí. Prípojky, ktoré slúžia na napojenie jednotlivých nehnuteľností na verejné siete, sú často považované za drobné stavby. Pre ne sa vo väčšine prípadov vyžaduje iba ohlásenie stavebnému úradu, ak spĺňajú stanovené parametre (napr. dĺžka, priemer, typ materiálu).
V praxi sa však aj napriek zjednodušenému režimu často stretávame so spormi medzi susedmi. Bežným problémom je situácia, keď sused odmietne udeliť súhlas na prekopanie svojho pozemku kvôli realizácii prípojky k susednej nehnuteľnosti. Hoci nový zákon síce zužuje okruh účastníkov konania v niektorých prípadoch, priami susedia, ktorých práva sú stavbou priamo dotknuté, si stále zachovávajú právo namietať voči takýmto zásahom.
Záverečné odporúčania: Precíznosť a znalosť pravidiel
Výstavba inžinierskych sietí cez cudzie pozemky je v rokoch 2025 a 2026 procesom, ktorý si vyžaduje maximálnu precíznosť a dôkladnú znalosť nových digitálnych postupov a legislatívnych pravidiel. Pre investorov je kľúčové dodržiavať všetky formálne náležitosti v systéme URBION a efektívne využívať inštitút stavebného zámeru.
Pre vlastníkov pozemkov je životne dôležité, aby si pozorne strážili všetky zákonné lehoty. Týka sa to nielen lehôt na pripomienkovanie stavebných zámerov, ale predovšetkým lehôt na uplatnenie finančnej náhrady, na ktorú im zo zákona patrí právo. Vedomosť o nových pravidlách a aktívny prístup môžu zabrániť nepríjemným prekvapeniam a neprimeraným obmedzeniam ich vlastníckych práv.
Často kladené otázky
Môžem odmietnuť zriadenie elektrického vedenia cez môj pozemok?Vo väčšine prípadov nie, ak ide o stavbu vo verejnom záujme, ktorá je povolená v súlade so zákonom. Vlastník má však právo na primeranú náhradu.
Dokedy si môžem uplatniť nárok na peniaze za stĺp alebo rúru na mojom pozemku?Lehota na uplatnenie nároku na náhradu je spravidla 2 roky odo dňa, keď sa vlastník o existencii siete dozvedel, najneskôr však 3 roky od zápisu vecného bremena alebo iného obmedzenia do katastra nehnuteľností. Toto je prekluzívna lehota.
Čo ak mám na pozemku starú sieť, ktorá nie je zapísaná v katastri?Ak bola takáto sieť postavená do 31. marca 2025, je možné do 31. marca 2029 požiadať stavebný úrad o preskúmanie jej technickej spôsobilosti na užívanie (dodatočná legalizácia).
Musí mi sused dovoliť prechod prípojky cez jeho pozemok?Automaticky nie. Pokiaľ nejde o prípad, kedy je vyvlastnenie vo verejnom záujme povolené na základe zákona, súhlas suseda je nevyhnutný. V prípade odmietnutia môže byť riešením súdne konanie.
O Autorovi
JUDr. Ivan Syrový, PhD. je advokát so špecializáciou na stavebné právo, nehnuteľnosti, susedské spory, kolaudácie a správne konania podľa stavebného zákona. Je registrovaný v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory. Svoje odborné názory pravidelne prezentuje v médiách ako Forbes, Hospodárske noviny a Trend, a tiež v televíznych reláciách na Markíze, TA3 a STVR. Pod jeho vedením patrí advokátska kancelária Ficek&Partners medzi rešpektované právne kancelárie na Slovensku.
Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu.
Kedy je možné pri inžinierskych sieťach využiť § 58 ods. 4 Stavebného zákona?
JUDr. Ivan Syrový, PhD.
Odpoveď: Legislatívna úprava: Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) § 58 ods. 4 hovorí: „Stavebník podzemných stavieb podliehajúcich tomuto zákonu nepreukazuje vlastníctvo alebo iné právo k pozemku alebo stavbám na ňom, ak ide o stavby, ktoré funkčne ani svojou konštrukciou nesúvisia so stavbami na pozemku ani s prevádzkou na ňom a ktoré ani inak nemôžu ovplyvniť využitie pozemku na účel, ktorému je určený.“
Pohľad autora na problematiku: Inžinierske siete sú definované ako systém nadzemných alebo podzemných vedení plynu, vody, elektriny, kanalizácie, telekomunikačných sietí, ale aj príjazdové cesty priamo do domácnosti. Pojem "inžinierske siete" nie je priamo definovaný v zákone č. 50/1976 Zb. V praxi sa však § 58 ods. 4 uplatňuje najmä pri podzemných stavbách, ktoré nemajú priamy súvis s existujúcou alebo plánovanou stavbou na pozemku a neovplyvňujú jeho primárne využitie. Pri inžinierskych sieťach, ktoré sú líniovými stavbami a často prechádzajú cez viacero pozemkov, je aplikácia tohto ustanovenia špecifická. Obvykle sa týka situácií, kedy sa napríklad vybuduje podzemná optická trasa cez pozemok, ktorý je inak využívaný na poľnohospodárske účely a samotná trasa zásadne neobmedzuje toto využitie. Dôležité je, aby sieť nebola súčasťou stavby na pozemku a nezasahovala do jej prevádzky. V konaniach o stavebnom zámere, kde sa sieť nachádza na cudzom pozemku, je potrebné zvážiť, či stavebník musí preukazovať právo k pozemku, alebo či postačuje splnenie oznamovacej povinnosti a prípadné zriadenie zákonného vecného bremena. Ustanovenie § 58 ods. 4 môže byť v týchto prípadoch relevantné na zjednodušenie preukazovania práv k pozemku, avšak vždy s dôrazom na to, aby nedošlo k neoprávnenému zásahu do vlastníckeho práva.
tags: #stavebny #zakon #inzinierske #siete