Získanie vlastného bývania predstavuje pre mnohých mladých ľudí na Slovensku významnú životnú výzvu. Súčasný trh s nehnuteľnosťami a často obmedzené finančné možnosti v začiatkoch kariéry môžu túto cestu komplikovať. Našťastie, štát aj bankové inštitúcie ponúkajú rôzne formy podpory a zvýhodnených produktov, ktoré môžu mladým rodinám a jednotlivcom priblížiť sen o vlastnom dome či byte. Jednou z kľúčových foriem pomoci je štátom bonifikovaný hypotekárny úver pre mladých, ktorý výrazne znižuje náklady na financovanie bývania. Okrem toho existujú aj iné nástroje, ako napríklad stavebné sporenie, ktoré môžu poslúžiť ako zdroj financovania alebo jeho doplnenie.
Štátom podporované hypotéky pre mladých: Zvýhodnené úrokové sadzby a benefity
Štátom podporovaná hypotéka pre mladých je navrhnutá tak, aby znížila finančnú záťaž spojenú s hypotekárnym úverom. Základným prvkom tejto podpory je štátny príspevok, ktorý znižuje výšku úrokovej sadzby. Tento príspevok znižuje úrokovú sadzbu o 2 % ročne, pričom banka je povinná poskytnúť ďalšie 1 % zníženie. Napríklad, pri hypotéke vo výške 50 000 eur s pôvodnou úrokovou sadzbou 4 % a splatnosťou 30 rokov môžu mladí ľudia ušetriť vyše 6 300 eur počas celej doby splácania.
Nárok na túto formu podpory majú plnoletí žiadatelia do 35 rokov. Pri posudzovaní príjmu sa berie do úvahy ich priemerný mesačný príjem za predchádzajúci kalendárny rok. Tento príjem nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mzdy v hospodárstve za dané obdobie. Ak žiadateľ žiada o úver napríklad v októbri, príjmová hranica sa vypočítava z priemernej mzdy za druhé štvrťrok toho roka. V prípade manželov musia podmienku veku spĺňať obaja, pričom príjmová hranica sa pre nich zdvojnásobuje. Štátny príspevok sa poskytuje počas piatich rokov od začiatku úročenia hypotekárneho úveru, maximálne zo sumy 50 000 eur. Je možné čerpať aj vyšší úver, avšak zvýhodnená úroková sadzba sa vzťahuje len na časť do spomínaných 50 000 eur. Zvyšná časť úveru sa úročí štandardnou sadzbou. Tieto úvery je možné použiť výlučne na financovanie nehnuteľností na bývanie.
V posledných rokoch sa tiež menia pravidlá pre poskytovanie daňového bonusu na zaplatené úroky z hypoték pre mladých. Pre zmluvy uzatvorené do 31. decembra 2023 platilo, že príjem žiadateľa nesmel prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy (2,6-násobok pre manželov). Daňový bonus bol 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne z 50 000 eur, s ročným stropom 400 eur počas piatich rokov. Od 1. januára 2024 sa tieto podmienky sprísnili: príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy (3,2-násobok pre manželov). Daňový bonus zostáva 50 % zo zaplatených úrokov, ale maximálna ročná výška sa zvýšila na 1 200 eur, opäť počas piatich rokov.
Príklady financovania a podmienky bánk
Konkrétne podmienky a výpočty sa líšia medzi bankami. Napríklad, jedna z bánk ponúka hypotéku s 4-ročnou fixáciou úrokovej sadzby od 4,39 % ročne. Pri úvere vo výške 100 000 eur s dobou splatnosti 30 rokov by mesačná anuitná splátka predstavovala 500,17 eur. Celková suma splatená za celú dobu splatnosti by potom dosiahla 211 131,20 eur, vrátane mesačných splátok poistenia úveru vo výške 70,40 eur. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) by v tomto prípade bola 5,99 %. Do výpočtu RPMN a celkovej sumy sa zohľadňujú aj ďalšie náklady, ako napríklad ročný náklad na poistenie predmetu zabezpečenia (50 eur), náklad na znalecký posudok (150 eur), náklad za vklad záložného práva (66 eur) a mesačný náklad za vedenie účtu (11 eur). Dôležité je poznamenať, že poskytnutie úveru podlieha schváleniu banky a uvedené výpočty sú informatívneho charakteru.
Tatra banka prináša špeciálnu ponuku pre mladých do 30 rokov, ktorá zahŕňa zvýhodnenú úrokovú sadzbu na hypotéke, financovanie až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti a bonus 500 eur. Podľa ekonomického analytika Tatra banky sa dostupnosť bývania na Slovensku za posledné tri roky zlepšila, čo pripisuje poklesu úrokových sadzieb a rastu miezd. Pre mladých klientov do 30 rokov ponúka Tatra banka HypotékuTB pre mladých s úrokovou sadzbou už od 3,19 % ročne. Zvyšných 10 % hodnoty nehnuteľnosti je možné dofinancovať cez Bezúčelový úverTB s garantovanou sadzbou 5,49 % ročne a bez poplatku za úver. Ak sa klienti rozhodnú pre Bezúčelový úverTB cez mobilnú aplikáciu, môžu využiť aj ponuku klesajúcej úrokovej sadzby, kde banka za každý rok riadneho splácania zníži sadzbu o 1 % ročne. Táto mimoriadna ponuka platí pre žiadosti podané do konca marca 2026 alebo do vyčerpania celkového objemu schválených úverov vo výške 20 miliónov eur.
Pri úvere 100 000 eur s úrokovou sadzbou 3,19 % ročne a splatnosťou 359 mesiacov (z dôvodu zákonného predpokladu pre výpočet RPMN) by mesačná splátka úveru bola 431,92 eur. Celková výška RPMN by dosahovala 3,88 %. V tomto výpočte sú zahrnuté jednorazové poplatky za ohodnotenie nehnuteľnosti (250 eur), za kataster (100 eur), mesačné poistné za poistenie splácania hypotéky (17,43 eur), mesačný poplatok za účet (7 eur) a ročné poistné za poistenie nehnuteľnosti (100 eur).
Stavebné sporenie ako alternatíva a doplnok
Stavebné sporenie, hoci už nie je tak masovo populárne ako v minulosti, stále predstavuje užitočný nástroj, najmä pri financovaní bývania. Ide o účelové sporenie zamerané na potreby súvisiace s bývaním, ako je kúpa nehnuteľnosti, pozemku, stavebné práce, rekonštrukcie, bytové zariadenie, dofinancovanie hypotéky či splatenie úverov na bývanie.
Na Slovensku pôsobili tri stavebné sporiteľne: Prvá stavebná sporiteľňa (PSS), ČSOB stavebná sporiteľňa a Wüstenrot stavebná sporiteľňa. Kvôli klesajúcemu záujmu a zmenám v podmienkach štátnej prémie ukončili svoju činnosť ČSOB stavebná sporiteľňa a Wüstenrot stavebná sporiteľňa. V súčasnosti je možné uzatvoriť zmluvu o stavebnom sporení už len v Prvej stavebnej sporiteľni. PSS ponúka široké spektrum produktov vrátane rôznych typov úverov na bývanie, sporiacich účtov a investičných fondov.
Štátna prémia bola kedysi hlavným lákadlom stavebného sporenia, jej výška však postupne klesá. V roku 2024 je štátna prémia na úrovni 7 % z ročných vkladov, maximálne však 70 eur. Pre získanie prémie je potrebné splniť podmienku účelového použitia prostriedkov na financovanie bývania a príjem poberateľa nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mzdy. Pre deti do 18 rokov platia výhodnejšie pravidlá - nárok na štátnu prémiu majú automaticky. Od roku 2024 platia aj špeciálne podmienky pre rodiny s deťmi, kde sa príjem posudzuje ako celok a hranica príjmu sa pre manželský pár zdvojnásobuje a ďalej zvyšuje za každé dieťa.
Proces stavebného sporenia zahŕňa otvorenie účtu, pravidelné vklady, ktoré sú úročené (aktuálne približne 1 % ročne), a následný výber prostriedkov alebo čerpanie úveru. Na získanie stavebného úveru je potrebné sporiť minimálne šesť rokov (pre zmluvy uzatvorené po roku 2019 je účel použitia prostriedkov potrebné dokladovať vždy), nasporiť 40-50 % z cieľovej sumy a dosiahnuť požadované hodnotiacie číslo. Ak sporiteľ nespĺňa podmienky pre stavebný úver, môže požiadať o medziúver, ktorý je síce drahší, ale umožňuje získať prostriedky skôr. Stavebné sporenie sa môže ukázať ako výhodné na dofinancovanie hypotéky, ak sporiteľ nemá dostatočné vlastné zdroje, pretože je to lacnejšia alternatíva oproti spotrebnému úveru.
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) a podpora pre mladé rodiny
Ďalšou formou štátnej podpory bývania je poskytovanie úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Táto podpora je určená fyzickým osobám, najčastejšie mladým manželom do 35 rokov, ktorí chcú riešiť vlastné bývanie. Úver môže pokryť až 100 % nákladov na obstaranie bývania s maximálnym limitom a splatnosťou až 40 rokov, pri ktorej úroková sadzba dosahuje 1 % ročne.
ŠFRB sleduje aj veľkosť financovanej nehnuteľnosti, pričom maximálna podlahová plocha je stanovená na 80 m² pre byty a 120 m² pre rodinné domy (bez započítania balkónov, lodžií a terás). Kľúčovou podmienkou je výška príjmu domácnosti, ktorá nesmie presiahnuť stanovený maximálny limit. Do výpočtu sa započítava príjem žiadateľa aj ostatných osôb v domácnosti. Domácnosť musí zároveň preukázať schopnosť úver splácať, pričom fond neakceptuje niektoré typy príjmov a kontroluje ich rovnomernosť počas roka. Úver zo ŠFRB sa zabezpečuje výhradne nehnuteľnosťou, ktorej hodnota musí byť minimálne 1,3-násobkom požadovaného úveru (s výnimkami pre odchovancov zariadení sociálnej starostlivosti a osoby s ťažkým zdravotným postihnutím).
ŠFRB tiež ponúka možnosť odpustenia sumy 2 000 eur, ak sa dieťa dožije aspoň jedného roka, za predpokladu splnenia všetkých zmluvných podmienok. Žiadosť o podporu je možné podať každoročne od 15. januára do 31. augusta, buď v listinnej forme cez obec, alebo elektronicky. Úver zo ŠFRB predstavuje pre mnohých Slovákov jednu z mála dostupných ciest k vlastnému bývaniu, najmä pre domácnosti s nižšími alebo strednými príjmami.
Pri získavaní hypotéky či stavebného úveru je vždy dôležité dôkladne si preštudovať všetky podmienky, porovnať ponuky bánk a prípadne sa poradiť s finančným poradcom. Štátne podpory a zvýhodnené produkty môžu výrazne pomôcť pri financovaní prvého bývania, no ich využitie si vyžaduje splnenie stanovených kritérií.