Spoluvlastníctvo bytu: Ako previesť podiel a vyhnúť sa komplikáciám

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, najmä pozemkov, je bežný jav, ktorý môže vznikať rôznymi spôsobmi - kúpou, dedením, rozvodom alebo darovaním. Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bol vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zápis spoluvlastníckych podielov na katastri, s dôrazom na práva a povinnosti spoluvlastníkov, možnosti zrušenia spoluvlastníctva a praktické rady pre riešenie komplikovaných situácií.

Druhy Spoluvlastníctva a Ich Charakteristika

Občiansky zákonník rozdeľuje spoluvlastníctvo na dve základné formy: podielové a bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie.

Podielové spoluvlastníctvo: Každý spoluvlastník má určený podiel na spoločnej veci, ktorý vyjadruje mieru jeho práv a povinností. Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas. Spoluvlastník však sám rozhodovať nemôže.

Bezpodielové spoluvlastníctvo: Vzniká medzi manželmi a zaniká rozvodom. Po rozvode sa mení na podielové spoluvlastníctvo s podielmi 1/2, ak sa manželia nedohodnú inak alebo ak súd nerozhodne inak.

Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami. Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis.

Výpočet Spoluvlastníckeho Podielu

Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie. Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí.

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Spoluvlastníctvo prináša so sebou určité práva a povinnosti pre všetkých spoluvlastníkov. Tieto práva a povinnosti sú úmerné výške ich spoluvlastníckeho podielu.

Práva väčšinového vlastníka: Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku a ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.

Rozhodovanie o spoločnej veci: Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. Ako už bolo konštatované v druhom bode, v mnohých prípadoch je aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Predkupné právo: Ak chce spoluvlastník predať svoj podiel, platí tu predkupné právo, čo znamená, že predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Dôležité je zdôrazniť, že pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.

Zrušenie Spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo sa dá zrušiť niekoľkými spôsobmi:

• Dohodou všetkých spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
• Geometrickým rozdelením pozemku: Ak je to možné a účelné, pozemok sa rozdelí na menšie časti podľa výšky podielov. K odčleneniu je tiež potrebný geometrický plán.
• Vyplatením podielov: Jeden alebo viacerí spoluvlastníci vyplatia ostatných a stanú sa výlučnými vlastníkmi nehnuteľnosti.
• Súdnym rozhodnutím: Ak nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka vykoná súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; pritom prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Občiansky zákonník, vychádzajúc zo zásady, že nikto nemôže byť nútený, aby zotrval v spoluvlastníctve, dáva v citovaných ustanoveniach prednosť dohode spoluvlastníkov, v ktorej títo dojednajú niektorý zo spôsobov vyporiadania uvedených v § 142 OZ.

Duplicitné Zápisy Vlastníctva

História evidovania nehnuteľností a vlastníckych práv k nim je v podmienkach Slovenskej republiky pomerne problematická. Časté legislatívne zmeny, neprededenie nehnuteľností a nedôslednosť zápisov do vtedajšej pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností majú za následok rôzne komplikácie. Jednou z takýchto komplikácii je duplicita zápisu vlastníckeho práva.

Duplicitný zápis vlastníctva nastáva, ak je v prípade podielového spoluvlastníctva súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti viac ako 1/1 (napr. pri parcelách registra „E“ a „C“, ktoré sa úplne alebo sčasti prekrývajú sú zapísaní rôzni vlastníci. Hlavnú zásluhu na vzniku duplicitného vlastníctva má najmä historická právna úprava, v dôsledku ktorej mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností v rokoch 1951 až 1992 iba deklaratórne účinky.

Dôsledky Duplicitného Zápisu

Kataster nehnuteľností sa v súčasnosti vyznačuje zásadou materiálnej publicity, podľa ktorej platí, že údaje katastra nehnuteľnosti sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Uvedené okrem iného súvisí s tým, že ak orgán katastra zistí, že niektorej z nehnuteľností svedčí duplicitné, resp. viacnásobné vlastníctvo, je povinný o tejto skutočnosti informovať. Robí to tak, že na liste vlastníctva - v časti B zapíše tzv. poznámku o spochybnení hodnovernosti údajov katastra[1] (nazývanú aj ako poznámka spornosti), ktorá znie napr. nasledovne: „Hodnovernosť údajov vlastníckeho práva k pozemku registra E-KN parc. č. 1 bola spochybnená duplicitou vlastníctva k pozemku registra C-KN parc. č. 2 v k. ú.

Predmetná poznámka má obmedzujúci charakter, čo znamená, že osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností nemôžu s nehnuteľnosťou disponovať (nemôžu ju napr. previesť, či zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom).

Riešenie Duplicitných Zápisov

Duplicitný zápis vlastníctva je síce neželaným, avšak riešiteľným javom.

• Dohoda duplicitných vlastníkov: Duplicitní vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, ktorí z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, prípadne spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia, kto je vlastníkom novovytvorenej parcely. Dohoda býva spravidla uzavretá podľa § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) ako nepomenovaná zmluva alebo podľa § 585 Občianskeho zákonníka ako dohoda o urovnaní.Na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok vo výške 66 Eur (prípadne 33 Eur, ak sa podáva elektronicky).
• Súdne rozhodnutie: V prípade, ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, je nutné, aby niektorý z nich podal na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva. Právoplatné rozhodnutie orgán katastra zapíše záznamom, čím sa odstráni duplicita. Neplatí sa tu správny poplatok ako je to v prípade dohody, avšak je potrebné zaplatiť súdny poplatok za podanie žaloby vo výške 99,50 Eur a prípadné trovy konania.
• Oprava chyby v katastrálnom operáte: Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte upravený v § 59 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona. Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Návrh môže podať ten, koho práva sú duplicitným zápisom dotknuté, musí obsahovať náležitosti podľa § 24 ods. 1 Katastrálneho zákona a podpisy navrhovateľov musia byť v tomto prípade úradne overené. Správny poplatok sa za podanie takéhoto návrhu neplatí.

Zmena Spoluvlastníckeho Podielu a Ťarcha Banky

Zmeniť spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti medzi dvoma spoluvlastníkmi je možné len na základe zmluvy a to buď kúpnej zmluvy alebo darovacej zmluvy. Predmetom zmluvy bude predaj, resp. darovanie podielu. Z dôvodu toho, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom banky, je potrebné si vyžiadať súhlas banky s prevodom spoluvlastníckych podielov, keďže ide o prevod spoluvlastníckych podiel k nehnuteľnosti.

Spoluvlastník má právo na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol, zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Spoluvlastník, majúci postavenie vlastníka a v kontexte nehnuteľností vlastníka nehnuteľnosti, má právo na sprístupnenie údaja o cene, za ktorú sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva, prevádza, resp. previedol a to aj vtedy, ak sám nebol účastníkom zmluvy, ktorou sa predmetný spoluvlastnícky podiel prevádza, resp. previedol.

Predaj Spoluvlastníckeho Podielu a Predkupné Právo

Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu, má zo zákona povinnosť ostatným spoluvlastníkom urobiť tzv. ponuku na výkup. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých jeden spoluvlastník ponúka svoj spoluvlastnícky podiel na kúpu, t. j. predmet kúpy (v danom prípade spoluvlastnícky podiel), ako aj kúpnu cenu, ktorých splnením môže iný spoluvlastník svoje predkupné právo vykonať.

Porušenie povinnosti spoluvlastníka urobiť ostatným spoluvlastníkom "ponuku na výkup", t. j. porušenie predkupného práva spoluvlastníka, je sankcionované relatívnou neplatnosťou právneho úkonu, ako aj nárokom oprávneného spoluvlastníka domáhať sa od nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu tento podiel ponúkol na predaj, resp.

Zápis Geometrického Plánu na Kolaudáciu Stavby

Osoba uvedená v kolaudačnom osvedčení je povinná požiadať obec o určenie súpisného čísla a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného osvedčenia (§ 2c, ods. 3 zákona č. 369/1990). Obec vydá rozhodnutie o pridelení súpisného čísla, ktoré je prílohou k žiadosti o zápis geometrického plánu na kolaudáciu stavby do KN (§ 46 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z.).

Reálne Rozdelenie Spoluvlastníckych Podielov v Dome na Samostatné Byty

Na reálne rozdelenie spoluvlastníckych podielov v dome na samostatné byty geometrický plán nepostačuje. Prvý krok je nechať si vyhotoviť dokumentáciu, v ktorej sa popíše poloha a plocha bytov a nebytových priestorov v dome, spoločných častí a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Taktiež si musíte pripraviť situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikáciu pozemku, ktoré budú prílohou návrhu na vklad. Ďalej je potrebný posudok, v ktorom sa popíšu jednotlivé byty, ich príslušenstvo, spoločné časti a spoločné zariadenia domu a pod… podľa zákona č. 182/1993 Z.z., teda náležitosti ktoré vyžaduje uvedený zákon k zápisu vlastníckeho práva k bytom a nebytových priestorov v dome.

Upozornenie pre užívateľov: Ak vlastníte spoluvlastnícky podiel na tzv. spoločnej nehnuteľnosti, ktorý ste sa rozhodli previesť, prípadne máte záujem o nadobudnutie takéhoto podielu, je potrebné vziať do úvahy viaceré osobitosti spájajúce sa s týmto typom spoluvlastníctva. Spoločnú nehnuteľnosť definuje zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách ako jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy. Pozemky patriace do spoločnej nehnuteľnosti nemôžu byť samostatným predmetom práva, s výnimkou prípadu, ak by došlo k oddeleniu časti spoločnej nehnuteľnosti. Spoločná nehnuteľnosť môže byť zapísaná na jednom alebo aj na viacerých listoch vlastníctva. Spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti sú spravidla združení v tzv. pozemkovom spoločenstve, ktoré je právnickou osobou s vlastnou právnou subjektivitou. Z hľadiska vlastníckeho práva patrí spoločná nehnuteľnosť podielnikom (členom spoločenstva), pričom význam pozemkového spoločenstva spočíva v spoločnom obhospodarovaní a využívaní takejto nehnuteľnosti.

1. Pokiaľ ide o prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, Zákon výslovne určuje, že na takýto druh prevodu sa neaplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve. V praxi sa však stáva, že v dôsledku nesprávneho výkladu daného ustanovenia dochádza k zdĺhavým prevodom, pretože prevádzajúci spoluvlastník má za to, že musí splniť ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti. Keďže v týchto prípadoch ide často o stovky spoluvlastníkov, ponukový proces trvá zbytočne niekoľko mesiacov. Správne postupuje spoluvlastník vtedy, ak svoj podiel prevedie na ktoréhokoľvek iného podielnika podľa svojho uváženia, bez toho, aby mal povinnosť uskutočniť kvalifikovanú ponuku na odpredaj podielu voči ostatným spoluvlastníkom. Takýto postup neodporuje zákonu a rovnako nezakladá relatívnu neplatnosť prevodovej zmluvy ako by tomu bolo v prípade prevodu „klasickej“ nehnuteľnosti. Výnimku však predstavuje prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktorý spravuje Slovenský pozemkový fond. V tomto prípade majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka.
2. Ak sa vlastník podielu rozhodne previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sa spravuje ustanoveniami obsiahnutými v Občianskom zákonníku. Pokiaľ ide o realizáciu ponukovej povinnosti, Zákon o pozemkových spoločenstvách umožňuje, aby sa uskutočnila prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Dôležité je zdôrazniť, že predkupné právo prináleží vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti nielen v prípade predaja, ale aj darovania spoluvlastníckeho podielu.
3. Zákon o pozemkových spoločenstvách zakotvuje určité obmedzenia, ktoré je pri prevode spoluvlastníckeho podielu nevyhnutné dodržať, a to bez ohľadu na to, aká osoba je nadobúdateľom podielu.
   • Prevodom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť podiel menší než 2000 m². Tento zákaz sa nevzťahuje na situácie, ak sa prevedie podiel v menšej výmere ako 2000 m², avšak na nadobúdateľa, ktorý už vlastní určitý podiel, pričom súčet nadobudnutého a už vlastného podielu bude zodpovedať výmere aspoň 2 000 m².
   • V zmysle Zákona o pozemkových spoločenstvách je zakázané previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Spoluvlastník tak v prevodovej zmluve nesmie uviesť, že prevádza svoj podiel len vo vzťahu k niektorým parcelám spoločnej nehnuteľnosti. Správne je zmluva koncipovaná vtedy, ak zakotvuje, že predmetom prevodu je spoluvlastnícky podiel na všetkých nehnuteľnostiach tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, ku ktorým vlastní prevádzajúci spoluvlastník podiel. Ak spoločnú nehnuteľnosť tvorí napr. 100 pozemkov a podielnik vlastní spoluvlastnícky podiel na 70 pozemkoch, tak musí previesť svoj podiel vo vzťahu ku všetkým 70 pozemkom a nemôže sa rozhodnúť uskutočniť prevod len na niektorých z nich.
   • Nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti môže byť aj pozemkové spoločenstvo, ktoré nehnuteľnosť obhospodaruje.

tags: #prevod #spoluvlastnickych #podielov #na #byte #katastralny