Mnohokrát sa stretávame s otázkou, ako môže človek mať istotu, že kupuje naozaj stavebný pozemok. Týchto otázok je tak veľa, že sme sa rozhodli uviesť trochu svetla do tejto problematiky. V prvom rade si musíme povedať, že kataster pojem stavebný pozemok nepozná, takže na liste vlastníctva NIKDY nie je zapísané, že pozemok je stavebný. Najbližší pojem, ktorý sa blíži k pojmu stavebný pozemok a je známy katastru je tzv. „Zastavaná plocha a nádvorie“, ale drvivá väčšina pozemkov je na liste vlastníctva zapísaná inak a nie je problém na nich stavať.
Definícia stavebného pozemku v právnom kontexte
Pojem "stavebný pozemok" je definovaný výhradne v Stavebnom zákone (Zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov). Podľa § 43h Stavebného zákona sa stavebným pozemkom rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.
Na druhej strane Katastrálny zákon (Zákon č. 162/1995 Z. z.) uvedený pojem vôbec nepozná. V § 9 Katastrálneho zákona sa pozemky delia do 10 kategórií: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy. V prípade kúpy pozemku, ktorý je označený ako zastavaná plocha a nádvorie, máte istotu, že budete môcť stavať. Kategória ostatné plochy je tiež vhodná na výstavbu. Takýto pozemok je súčasťou územia, ktoré je určené na zastavanie. Týmto spôsobom by mal byť daný pozemok uvedený aj na katastrálnej mape (www.zbgis.skgeodesy.sk).
V bežnej reči rozumieme pod „stavebným pozemkom“ najmä pozemky, na ktorých možno stavať rodinné domy, bytovky, alebo komerčné stavby. Ak si teda chcete overiť, či je pozemok naozaj stavebným pozemkom, musíte vo väčšine prípadov nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). Z katastra nehnuteľností nemožno jednoznačne určiť, či ide o stavebný pozemok. Katastrálny zákon má samostatne stanovené kategórie pozemkov a nepozná druh pozemku „stavebný pozemok“. Aj pozemky evidované v katastri ako „orná pôda“ alebo „záhrady“ môžu byť stavebnými pozemkami určenými podľa územného plánu na zastavanie, z katastra to však nezistíme, pretože kataster údaje o územnom plánovaní nevedie.
Kľúčové kritériá pre stavebný pozemok na rodinný dom
Zjednodušene povedané, stavebný pozemok je pozemok, kde sa stavať dá. V tomto článku sa venujeme iba pozemkom, kde sa dá postaviť rodinný dom, lebo sú aj pozemky, kde sa dom postaviť nedá a sú určené na zástavbu iným typom nehnuteľností. Ale rozoberáme teda pozemok na stavbu rodinného domu. Stavebný pozemok na rodinný dom by mal mať minimálne nasledovné:
- Mal by byť v územnom pláne mesta resp. obce zaradený v lokalite, kde je povolená výstavba rodinných domov.
- Mal by k nemu jasný prístup, čiže prístupová cesta.
- Mal by mať možnosť napojiť sa na inžinierske siete.
Ak nie je splnená akákoľvek z hore uvedených podmienok, nejedná sa o stavebný pozemok.
1. Zaradenie v územnom pláne obce
Väčšina miest resp. obcí má schválený svoj územný plán (sú aj isté výnimky). V zmysle územného plánu musí byť pozemok zaradený do lokality, kde je možné postaviť rodinný dom. To platí aj v prípade intravilánu (v zastavanom území obce) aj extravilánu (mimo zastavaného územia obce). To, že je napr. pozemok v intraviláne medzi existujúcimi rodinnými domami neznamená, že sa na ňom dá stavať rodinný dom (pozemok môže byť určený napr. ako plánovaná budúca prístupová cesta, pozemok napr. na park, detské ihrisko a mnoho ďalších využití). Taktiež to, že je pozemok v extraviláne a ešte v okolí nie je momentálne žiadna zástavba neznamená, že sa na pozemku v budúcnosti nebude dať stavať, môže to znamenať presný opak a o stavebný pozemok skutočne ide.
Územné plány obcí nájdete aj na stránke www.uzemneplany.sk, avšak pre laika je pomerne ťažké sa v nich orientovať. Z tohto dôvodu vždy odporúčame zájsť na príslušný stavebný úrad, kde by vám mali v rámci úradných hodín bezplatne poradiť a vysvetliť dosahy územného plánu na predmetnú parcelu.
2. Prístup k pozemku
Najviac sa stretávame s tým, že k pozemku nie je oficiálna prístupová cesta. A to buď obecná resp. mestská, štátna, prístupy vo vlastníctve Slovenskej republiky alebo aj v súkromnom vlastníctve. Tieto všetky možnosti sú akceptované, len prosím nezabúdajte, že podľa toho, aký prístup k pozemku máte, podľa toho sa aj vybavujú potvrdenia potrebné pre príslušný stavebný úrad.
Najjednoduchšie je, keď je prístup mestský resp. obecný. Vtedy je to väčšinou bez problémov. Pri štátnych cestách sú prístupy možné, no tu už vstupujú do procesu vybavovania stavebného povolenia napr. aj „Dopravná polícia“, „Diaľničná spoločnosť“, môžete potrebovať projekty dočasného dopravného značenia, nemusia Vám dovoliť robiť výkopové práce atď.
Pri prístupoch v majetku Slovenskej republiky a v súkromnom vlastníctve je to ešte zložitejšie a majitelia prístupových komunikácií s Vašim zámerom použiť komunikáciu ako prístupovú cestu k pozemku, musia súhlasiť. Ak nesúhlasia, na pozemku sa nedá stavať. A k súhlasu ich vo väčšine prípadov nemôžete donútiť.
Prosím nezabúdajte, že skutočnosť, že k pozemku nejaká cesta vedie, neznamená, že ide o oficiálny prístup. Ľudovo povedané - ak k pozemku vedie napr. chodníček, nejaká štrková komunikácia ale môže to byť dokonca aj asfaltová komunikácia - toto NEZNAMENÁ, že ide o oficiálnu prístupovú cestu. Niekto napr. vysypal štrk na vlastné náklady, ide o nevysporiadané cesty vybudované počas bývalého režimu, ľudia tade chodia zvykovo atď. To, čo nájdete na mieste vôbec nemusí byť papierovo v poriadku.
3. Napojenie na inžinierske siete
Aby ste dostali stavebné povolenie a následne aj kolaudáciu, musíte byť napojený minimálne na elektriku. Napojenie na vodu, kanalizáciu a plyn je v jednotlivých regiónoch individuálne. Namiesto oficiálneho vodovodu môžete mať vlastnú studňu, namiesto kanalizácie napr. žumpu alebo čističku odpadových vôd, plyn nemusíte mať vôbec. Každopádne bez elektriky sa nepohnete a to, či je možné sa na elektriku napojiť, Vám vedia povedať iba elektrárne. Ak Vám niekto tvrdí, že má pri pozemku elektrický stĺp a teda napojenie je bez problémov, toto NIE JE pravda. Elektrárne nemusia mať kapacitu, môžu Vám napr. dovoliť elektrikou iba svietiť, ale už nie kúriť, môže sa jednať o stĺp vysokého napätia atď. Taktiež skutočnosť, že susedné domy siete majú neznamená, že Vy ich po kúpe pozemku budete mať automaticky tiež. Všetko závisí od dodávateľov jednotlivých energií. A v neposlednom rade si treba dať pozor aj na to, kadiaľ budete k pozemku siete viesť, kadiaľ budete ukladať rúry, káble atď. V prípade napr. obecnej cesty je to zväčša ok, ale čo nastane, ak Vám elektrárne povedia, že sa môžete napojiť, ale kábel môžete uložiť iba cez súkromné pozemky? To Vám tiež niekto musí dovoliť. A čo ak nie? Problematika napojenia na inžinierske siete je rozsiahlejšia a budeme sa jej venovať v ďalšom článku podrobnejšie.
Ako overiť, či je pozemok vhodný na výstavbu: Praktický postup
Pred kúpou pozemku, na ktorom plánujete stavať, si overte, či je predmetný pozemok "stavebný" v nasledovných krokoch:
A. Kontrola listu vlastníctva:Pozrite sa na liste vlastníctve v časti "A: majetková podstata" pod "druh pozemku", či je vedený ako "zastavaná plocha a nádvorie". Ak áno, pozemok spadá pod kategóriu zastavaného územia, kde je výstavba štandardne povolená. Ak nie, postúpte na nasledovný bod.
B. Overenie predchádzajúcich povolení:Overte si u predávajúceho, či bol na pozemok vydaný stavebný zámer alebo povolenie na stavbu. Ak áno, pozemok má už preukázateľne stavebný charakter a je na ňom možné stavať. Ak nie, postúpte na nasledovný bod.
C. Konzultácia na stavebnom úrade:Zájdite na príslušný stavebný úrad v úradných hodinách a informujte sa o predmetnom pozemku, či je v územnom pláne obce určený k výstavbe vami požadovanej stavby (obvykle sa jedná o projekt rodinného domu). Ak áno, potom si pozrite na liste vlastníctve v časti "A: majetková podstata" pod "druh pozemku", či je pozemok vedený ako záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica alebo trvalý trávnatý porast. V takom prípade ide o pozemok, ktorý je síce určený na zastavanie územným plánom, ale je potrebné ho vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, čo môže byť časovo a finančne náročné. Ak je pozemok na liste vlastníctva vedený ako "ostatná plocha", pozemok spadá pod kategóriu iných plôch určených na zastavanie.
V ostatných prípadoch, kedy pozemok nie je v súlade s územným plánom obce na výstavbu, nemožno hovoriť o stavebnom pozemku. Stáva sa, že pozemok je predávaný ako stavebný, no v skutočnosti je podľa územného plánu obce určený na poľnohospodárske, prípadne iné účely. Ak by ste žiadali o vydanie povolenia na stavbu na takomto pozemku, čiže nie na "stavebnom pozemku", je veľmi vysoká pravdepodobnosť, že obec by vám stavbu nepovolila, pretože navrhovaná stavba by nebola v súlade s územným plánom obce.
Dôležité aspekty pri kúpe stavebného pozemku
Pri hľadaní aj kúpe stavebného pozemku si treba dať pozor na viacero vecí. Jednou z nich je fakt, že nie všetko, čo sa predáva ako možná stavebná parcela sa ňou skutočne môže stať. Na internete totiž nájdete množstvo ponúk záhrad, viníc, ovocných sadov. Ich cena býva premrštená. Predávajúci totiž počíta s tým, že nový majiteľ „preklopí“ danú plochu na stavebné pozemky. Jednak to musí dovoľovať spomínaný územný plán rozvoja obce. Sú miesta, kde to daná obec jednoducho nedovolí, nakoľko si tam chce zachovať napríklad zelené plochy. Druhý problém môže predstavovať vyňatie z pôdneho fondu. Ide o pomerne časovo aj finančne náročný proces.
Cena stavebných pozemkov je veľmi rôznorodá a odvíja sa najmä od lokality. Na realitných portáloch sa dajú nájsť pozemky od cca. 20 €/m² v menej vyhľadávaných lokalitách až po cca. Ceny pozemkov posledné roky výrazne stúpali, hlavne kvôli lacným hypotékam a nízkej ponuke. Na cenu pozemkov má okrem lokality veľký vplyv aj plánovaná výstavba investičných projektov, ako sú automobilky, aquaparky a pod.
Ak ide o predaj pozemku developerom, na 99% je pripravený na výstavbu rodinného domu. Rovnako tak je to aj v prípade, že chcete kúpiť starý dom, zbúrať ho a na jeho mieste postaviť nový. S veľkou pravdepodobnosťou parcela pod ním bude evidovaná ako zastavaná plocha a nádvorie.
Pri stavebných pozemkoch máme najväčšiu pravdepodobnosť, že nám bude vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie.
Dúfame, že Vám tento článok v niečom pomohol. Ak by ste mali prípadné ďalšie otázky, neváhajte nás kontaktovať.