Prenajímanie bytov je bežnou súčasťou života, či už ide o prenájom bytu alebo nebytových priestorov. Právna úprava nájomných zmlúv je komplexná a zahŕňa množstvo aspektov, vrátane práv a povinností prenajímateľa a nájomcu. Jednou z dôležitých otázok, ktoré môžu v súvislosti s nájmom vzniknúť, je otázka zhodnotenia prenajatého majetku nájomcom a jeho práva na náhradu s tým spojených nákladov. V tomto článku sa zameriame na rekonštrukciu nájomnej zmluvy na byt, najmä v kontexte ukončenia nájmu a riešenia možných sporov.
Náležitosti Nájomnej Zmluvy na Byt
Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Podľa § 686 Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať presné označenie predmetu nájmu, teda bytu, vrátane jeho adresy (ulica, číslo domu, číslo bytu), popisu (počet izieb, výmera, príslušenstvo - napríklad balkón, pivnica) a jeho stavu pri odovzdaní. Dôležitou súčasťou je aj dohodnutý rozsah užívania bytu.
Okrem toho musí zmluva jasne špecifikovať výšku nájomného a spôsob jeho platenia, teda presnú sumu mesačného nájomného a termín splatnosti (napríklad do 5. dňa v mesiaci). Rovnako musí byť stanovená výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ako sú energie (elektrina, plyn, voda), odvoz odpadu, správa bytového domu a iné relevantné služby, alebo spôsob ich výpočtu.
Predmetom zmluvy je aj opis príslušenstva bytu a jeho stav pri odovzdaní. Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme nebytových priestorov, pri nájme bytu sa síce nevyžaduje, avšak dôrazne sa odporúča ako záruka právnej istoty pre obe strany.
Zhodnotenie Prenajatého Majetku Nájomcom a Technické Zhodnotenie
Počas trvania nájomného vzťahu môže nastať situácia, kedy nájomca investuje do prenajatého majetku, čím ho zhodnotí. Môže ísť o rôzne úpravy, rekonštrukcie alebo technické zhodnotenia. V takýchto prípadoch je dôležité vedieť, aké práva má nájomca na náhradu nákladov s tým spojených.
Pojem „technické zhodnotenie“ nie je v právnych predpisoch bližšie opísaný, ale jeho definíciu nájdeme v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru má významné účtovné a daňové dosahy. Ak odpisuje technické zhodnotenie nájomca, ide o tzv. iný majetok. V zmluve môže byť vymedzený aj prípadný záväzok nájomcu, že nebytový priestor dokončí alebo upraví na svoje náklady. Užívateľ nehnuteľnosti má totiž štandardne záujem na tom, aby priestor vyhovoval účelu, na ktorý sa bude používať. V súlade s § 29 ods. 1 zákona o dani z príjmov, technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní TZ postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí TZ do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý využíva prenajatý majetok. V prvom roku odpisovania hmotného majetku v súlade s § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 zákona o dani z príjmov uplatní daňovník do daňových výdavkov iba pomernú časť z ročného odpisu pripadajúcu na mesiace, počas ktorých sa hmotný majetok používal, vrátane mesiaca zaradenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia. Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykoná ďalšie TZ, na účely zákona o dani z príjmov sa to považuje za TZ iného majetku a bez ohľadu na mesiac, v ktorom bolo vykonané a uvedené do užívania, zvyšuje vstupnú cenu. Firma by si však mala toto pravidlo uviesť do internej smernice. Zákon o dani z príjmov sa odvoláva aj na stavebný zákon.
Súhlas Prenajímateľa so Zmenami a Náhrada Nákladov
Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Je preto nevyhnutné, aby nájomca získal písomný súhlas prenajímateľa pred akýmikoľvek úpravami alebo rekonštrukciami. Ak sa prenajímateľ zaviazal uhradiť náklady na zhodnotenie, nájomca má právo na ich úhradu po skončení nájmu, po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
V prípade, ak by došlo k zlúčeniu nájomcu a prenajímateľa, potom zmluva o prenájme z právneho titulu zaniká. Avšak z účtovného hľadiska nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu. Finančná správa deklaruje, že v prípade zlúčenia prenajímateľa a nájomcu sa neuplatní postup podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov. Ak by nájomca v priebehu nájmu odkúpil budovu, nemôže samostatne odpisovať technické zhodnotenie (ktoré bolo u neho účtované na prenajatom majetku) a osobitne kúpenú nehnuteľnosť.
Ak prenajímateľ neuhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia a uzatvoria písomnú dohodu o tom, že technické zhodnotenie bude odpisovať nájomca a na strane prenajímateľa z toho dôvodu nedôjde k zvýšeniu ocenenia nebytového priestoru. Ako bolo vyššie naznačené, technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru (nehnuteľnosti) má svoje významné účtovné a daňové dosahy. Ak odpisuje TZ nájomca, ide o tzv. iný majetok.
Zmeny bez Súhlasu Prenajímateľa
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. V takomto prípade nemá nárok na žiadnu náhradu nákladov.
Ukončenie Nájomnej Zmluvy na Byt
Nájomná zmluva na byt môže skončiť rôznymi spôsobmi.
Uplynutie Doby Trvania Zmluvy
Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Napríklad, ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, konkrétne na 8 mesiacov, a nájomca sa do daného dňa konca nájmu nevysťahuje, prenajímateľ má určité možnosti. Avšak, ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré stanovuje, že ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za rovnakých podmienok, neplatí pri zániku nájmu bytu. Toto vylúčenie aplikácie § 676 ods. 2 OZ na nájom bytu je jednoznačne upravené v § 710 ods. 2 OZ.
Výpoveď Zmluvy
Nájomná zmluva môže byť vypovedaná prenajímateľom alebo nájomcom za podmienok stanovených zákonom alebo v zmluve. Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota, pričom v nájomnej zmluve si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť aj vlastné podmienky, ktoré ale nesmú byť kratšie ako zákonné minimum. Pri krátkodobom nájme bytu nesmie byť výpovedná lehota kratšia ako jeden mesiac.
Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, výpoveď môžete dať v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. a/ Obč. zákonníka. Avšak, ak je v byte nájomca so štvormesačným dieťaťom, zákon mu poskytuje zvýšenú ochranu a za bežných okolností mu nemôžete vypovedať zmluvu. Výnimkou by mohla byť situácia, ak by ste byt potrebovali pre svoju sestru s dieťaťom, ktorá opustila manžela a potrebuje bývanie, a zároveň ste vo vyššom štádiu tehotenstva (dva mesiace do pôrodu). V takomto prípade je však potrebné dôkladne zvážiť všetky okolnosti a prípadne sa poradiť s právnikom.
Dohoda o Ukončení Nájmu
Prenajímateľ a nájomca sa môžu kedykoľvek dohodnúť na ukončení nájmu. Táto dohoda by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky podstatné náležitosti, vrátane termínu ukončenia, vyrovnania finančných záväzkov a vrátenia bytu.
Postup pri Neochote Nájomcu Opustiť Byt po Skončení Zmluvy
Ak nájomca po skončení nájomnej zmluvy odmieta byt vypratať, prenajímateľ sa nemôže uchýliť k tzv. svojpomocnému vypratávaniu. Vypratanie nehnuteľnosti je totiž potrebné vykladať v širšom rozsahu. V zmysle ustálenej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, je vypratanie nehnuteľnosti "na vlastnú päsť" protiprávnym konaním.
Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd. Súd vo svojom rozhodnutí o vyprataní nehnuteľnosti zároveň určí nájomcovi lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Táto lehota začína plynúť odo dňa právoplatnosti rozhodnutia. Ak nájomca (žalovaný) nesplní svoju povinnosť ani na základe súdneho rozhodnutia, môže nastúpiť tzv. nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora, ktoré upravuje ustanovenie § 184 a 185 Exekučného poriadku.
V tomto prípade sa však nepredpokladá obnovenie nájomnej zmluvy podľa § 676 ods. 2 OZ, keďže táto sa na nájom bytu nevzťahuje. Súdny proces môže byť zdĺhavý, avšak je to jediný legálny spôsob, ako prinútiť neochotného nájomcu k vyprataniu bytu.
Je dôležité si uvedomiť, že pri svojpomocnom vypratávaní nehnuteľnosti je možné sa dokonca dopustiť trestného činu (porušovania domovej slobody), ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu (aj bývalého) obydlie.
Bezdôvodné Obohatenie a Určenie Bežného Nájomného
Ak nájomca užíva byt aj po skončení nájomnej zmluvy, môže vzniknúť bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodné obohatenie v tomto prípade predstavuje tzv. nájomné za užívanie priestoru bez právneho dôvodu. Bežné nájomné je možné v súdnej praxi určiť dvoma spôsobmi. Overeným a istým spôsobom (súdy to akceptujú vždy) je určenie bežného nájomného prostredníctvom znaleckého posudku. Druhým spôsobom určenia bežného nájomného je jeho určenie na základe vyjadrenia realitnej kancelárie.
Prípad Predaja Bytu Počas Trvania Nájmu
Ak prenajímateľ (pôvodný majiteľ) predá byt počas trvania nájomnej zmluvy, nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa podľa pôvodne uzatvorenej nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva naďalej platí a nový majiteľ je povinný rešpektovať jej podmienky. Nemôže Vás vyzvať na vysťahovanie z bytu, ak neboli splnené zákonné alebo zmluvné podmienky a výpoveď z nájmu Vám nebola riadne doručená.
Ak ste nedostali žiadnu písomnú výpoveď nájmu, a ani neuplynula výpovedná lehota (ktorá je spravidla minimálne 3 mesiace, ak nie je v zmluve dohodnuté inak), nie ste povinný sa okamžite vysťahovať. Výpoveď musí byť písomná a doručená, pričom musí obsahovať dôvod, ak to vyžaduje zákon alebo zmluva. Ak by nový majiteľ trval na okamžitom vysťahovaní bez riadneho postupu, odporúčam mu písomne oznámiť, že trváte na dodržaní nájomnej zmluvy a zákonných postupov.
Odporúčam skontrolovať nájomnú zmluvu, najmä ustanovenia o výpovedi a výpovednej lehote a prípadne požiadať nového vlastníka bytu o písomné preukázanie vlastníctva a o písomnú výpoveď, ak ju zamýšľa dať. Ak by Vás nútili vysťahovať sa bez výpovede, odporúčam kontaktovať advokáta a v prípade vyhrážok kontaktovať políciu. Ak by ste chceli byt opustiť, dohodnite sa písomne na ukončení nájmu a vrátení kaucie, vrátane spísania stavu bytu, najlepšie aj s fotodokumentáciou a spísaním stavu jednotlivých médií (voda, elektrina, plyn, kúrenie).
Riešenie Sporov a Škôd
V prípade, ak medzi prenajímateľom a nájomcom vznikne spor ohľadom náhrady nákladov na zhodnotenie prenajatého majetku, je možné riešiť tento spor mimosúdnou cestou, napríklad mediáciou. V prípade, ak by ste chceli vykonať technické zhodnotenie (resp. ak by ste sa stretli so situáciou, kedy nájomca poškodil byt), je dôležité mať dôkazy.
Aktívne počúvanie: najdôležitejšia sociálna zručnosť
Pokiaľ ide o škody, ktoré uvádzate v otázke (napríklad poškodené žalúzie, rúra, podlaha od výkalov), riešením je reálne vyčíslenie prípadnej škody, ktorá vám vznikla poškodením vecí uvedených v otázke, a nie len paušálne vyčíslenie. Nevieme, aká suma zostala z uhradenej peňažnej zábezpeky, ale riešením je vyčísliť reálne vzniknutú škodu s prihliadnutím na vyššie uvedené zákonné ustanovenia (napríklad ak ste súhlasili s nájmom so psom). Túto sumu alebo vyčíslenie pošlite doporučeným listom nájomcovi na odsúhlasenie s tým, že vzniknutá škoda bude započítaná na uhradenú peňažnú zábezpeku. V prípade, že nájomca nereaguje, je potrebné podať návrh na súd o náhradu škody.
Dôležitosť Písomnej Formy a Dokumentácie
Vo všetkých prípadoch týkajúcich sa nájomných zmlúv je kľúčová písomná forma. Akékoľvek zmeny v nájomnej zmluve musia byť vykonané písomne formou dodatku k pôvodnej zmluve a musia byť podpísané oboma zmluvnými stranami. Pred podpisom nájomnej zmluvy si dôkladne prečítajte celý jej obsah a uistite sa, že rozumiete všetkým ustanoveniam. Ak máte akékoľvek nejasnosti, neváhajte sa opýtať prenajímateľa alebo vyhľadať právnu pomoc.
Pri preberaní bytu, ako aj pri jeho odovzdávaní, je nevyhnutné spísať podrobný preberací protokol. Tento protokol by mal obsahovať presný opis stavu bytu, vrátane všetkých existujúcich poškodení alebo nedostatkov. V prípade, ak nájomca vykonal úpravy alebo rekonštrukcie so súhlasom prenajímateľa, je potrebné sa dohodnúť na tom, či sa tieto úpravy ponechajú v prenajatých priestoroch alebo sa uvedú do pôvodného stavu. Všetky finančné vyrovnania, ako aj vrátenie kaucie, by mali byť riadne zdokumentované.
V prípade, že chcete byt opustiť, dohodnite sa písomne na ukončení nájmu a vrátení kaucie, vrátane spísania stavu bytu, najlepšie aj s fotodokumentáciou a spísaním stavu jednotlivých médií (voda, elektrina, plyn, kúrenie). Ak by Vás nútili vysťahovať sa bez výpovede, odporúčam kontaktovať advokáta a v prípade vyhrážok kontaktovať políciu.
tags: #rekonstrukcia #najomna #zmluva #byt