Prenájom nehnuteľnosti je bežná prax, ktorá prináša nielen potenciálny zisk, ale aj určité povinnosti voči štátu. Jednou z kľúčových povinností prenajímateľa je registrácia na daňovom úrade. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, vrátane podmienok vzniku registračnej povinnosti, procesu registrácie, lehôt, sankcií a praktických rád. Cieľom je poskytnúť prenajímateľom jasné a zrozumiteľné informácie, aby sa vyhli prípadným sankciám a plnili si svoje daňové povinnosti v súlade so zákonom.
Kedy Vzniká Povinnosť Registrácie?
Podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov vzniká prenajímateľovi povinnosť registrácie, ak prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť (s výnimkou pozemku) na území Slovenskej republiky a nie je registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade v súvislosti s vykonávaním podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Dôležité je zdôrazniť, že táto povinnosť sa nevzťahuje na prenájom pozemkov.
Príklad: Marcela prenajala v máji svoj byt a nie je registrovaná u správcu dane. V takom prípade bola Marcela povinná registrovať sa u správcu dane.
Príklad: Daňovník začal v priebehu roka prenajímať ornú pôdu. V tomto prípade mu nevzniká povinnosť registrácie, pretože sa jedná o prenájom pozemku.
Lehota na Registráciu
Zákon stanovuje presnú lehotu, v ktorej je prenajímateľ povinný sa zaregistrovať. Túto povinnosť musí splniť do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom prenajal nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Napríklad, ak daňovník prenajal nehnuteľnosť v marci 2025, musí sa zaregistrovať do konca apríla 2025.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Kde sa Môžem Zaregistrovať?
Prenajímateľ sa môže registrovať ako taký na akomkoľvek daňovom úrade. Nie je teda viazaný na miestne príslušný daňový úrad podľa trvalého bydliska. Ak prenajímateľ prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt, žiadosť o registráciu môže podať na ktoromkoľvek daňovom úrade. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.
Výnimky z Povinnosti Registrácie
Existujú situácie, kedy prenajímateľovi nevzniká povinnosť registrácie. Ide o prípady, kedy je prenajímateľ už registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade v súvislosti s výkonom svojej podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. V takom prípade mu nevzniká povinnosť opakovaného registrovania ani povinnosť oznamovať túto skutočnosť správcovi dane.
Príklad: Lukáš, fyzická osoba, je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Tento daňovník začal od 1.4.2025 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Má daňovník povinnosť registrácie, resp. Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.
Proces Registrácie
Pre registráciu je potrebné vyplniť žiadosť o registráciu na predpísanom formulári, ktorého vzor určí ministerstvo. K tomuto dokumentu je potrebné priložiť originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme, aby bolo možné overiť poskytnuté údaje. Po overení daňový úrad vráti tieto originály prenajímateľovi.
Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
Časový Rámec Registrácie a DIČ
Správca dane zaregistruje prenajímateľa do 30 dní od podania žiadosti o registráciu alebo odstránenia nedostatkov v žiadosti. Následne mu pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré bude musieť prenajímateľ uvádzať pri komunikácii so správcom dane. Namiesto písomného rozhodnutia vám správca dane vydá osvedčenie o registrácii.
Zmeny v Registrovaných Údajoch
Je dôležité si uvedomiť, že ak sa vyskytnú zmeny v registrovaných údajoch, ktoré prenajímateľ poskytol pri registrácii (napríklad zmena priezviska, titulu alebo trvalého pobytu) alebo ak sa ukončí jeho daňová povinnosť, má povinnosť oznámiť tieto zmeny správcovi dane do 30 dní od dátumu, kedy tieto zmeny nastali.
Sankcie za Nesplnenie Povinnosti
Nesplnenie registračnej povinnosti v ustanovenej lehote je považované za správny delikt. Pokuta za nesplnenie registračnej povinnosti v ustanovenej lehote v zmysle § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) môže byť udelená.
Príklady z Praxe
Pre lepšie pochopenie problematiky si uvedieme niekoľko príkladov z praxe:
Príklad 1: Daňovník prenajal v marci nehnuteľnosť a iné príjmy nepoberal. V tomto prípade mu vzniká povinnosť registrácie.
Príklad 2: Daňovník, fyzická osoba, je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Ak začal prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy, nemá povinnosť registrácie. Nemá ani oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania.
Príklad 3: Daňovník prenajal v marci 2025 nehnuteľnosť, iné príjmy nepoberal. V tomto prípade mu vzniká povinnosť registrácie, ktorú musí splniť do konca apríla 2025.
Registračný Formulár: Detailný Pohľad na Vyplnenie
Hoci presný vzor registračného formulára určuje ministerstvo, môžeme si priblížiť jeho štruktúru a informácie, ktoré bude potrebné vyplniť. Formulár bude pravdepodobne obsahovať nasledujúce časti:
- Identifikačné údaje prenajímateľa: Meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska, rodné číslo (ak je pridelené), dátum narodenia.
- Údaje o nehnuteľnosti: Adresa nehnuteľnosti, katastrálne územie, číslo parcely, druh nehnuteľnosti (byt, dom, nebytový priestor).
- Údaje o nájomnej zmluve: Dátum uzavretia nájomnej zmluvy, doba trvania nájmu, výška nájomného.
- Dôvod registrácie: Prenájom nehnuteľnosti.
- Prílohy: Kópia nájomnej zmluvy.
- Podpis prenajímateľa: Potvrdenie pravdivosti uvedených údajov.
Je dôležité vyplniť formulár presne a úplne. K tomuto dokumentu priloží originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme, aby bolo možné overiť poskytnuté údaje.
Praktické Rady a Upozornenia
- Nezabudnite na lehotu: Dodržanie lehoty na registráciu je kľúčové pre vyhnutie sa sankciám.
- Overte si, či ste povinný sa registrovať: Ak ste už registrovaný z iného dôvodu, overte si, či vám nevzniká povinnosť oznamovania.
- Uschovajte si doklady: Osvedčenie o registrácii a kópie nájomných zmlúv si uschovajte pre prípadnú kontrolu.
- Informujte sa o zmenách v legislatíve: Daňové zákony sa môžu meniť, preto je dôležité sledovať aktuálne informácie.
- Využite odbornú pomoc: V prípade zložitejších situácií alebo nejasností sa obráťte na daňového poradcu.
- Prenájom nehnuteľnosti v inom meste: Ak prenajímateľ prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt, žiadosť o registráciu môže podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.
- Krátkodobý nájom: O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
Prenájom Pozemkov a Povinnosť Registrácie
Ako už bolo spomenuté, povinnosť registrácie sa nevzťahuje na prenájom pozemkov. To znamená, že ak daňovník prenajíma len pozemok (napríklad ornú pôdu), nevzniká mu povinnosť registrácie na daňovom úrade z dôvodu prenájmu.
Prenájom Nehnuteľnosti v Spoluvlastníctve
V prípade, že nehnuteľnosť prenajíma viacero spoluvlastníkov, je potrebné posúdiť, ako sa príjmy z prenájmu zdaňujú. V zásade platí, že príjmy z prenájmu sa zdaňujú u každého spoluvlastníka v pomere k jeho spoluvlastníckemu podielu. Každý spoluvlastník je teda povinný si plniť svoje daňové povinnosti individuálne. Ak je niektorý zo spoluvlastníkov už registrovaný na daňovom úrade z iného dôvodu, nevzniká mu povinnosť opakovaného registrovania z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti v spoluvlastníctve.
Ukončenie Prenájmu a Oznamovacia Povinnosť
Ak prenajímateľ ukončí prenájom nehnuteľnosti, je povinný túto skutočnosť oznámiť správcovi dane do 30 dní od ukončenia prenájmu. Týmto sa ukončí jeho daňová povinnosť z titulu prenájmu.
Zjednodušená Verzia pre Mladších Čitateľov (5. ročník)
Predstav si, že máš hračku, ktorú požičiavaš kamarátovi a on ti za to platí. Keď to robíš pravidelne s domom alebo bytom, tak to znamená, že prenajímaš nehnuteľnosť. A keď prenajímaš, musíš to nahlásiť na špeciálnom úrade, ktorý sa stará o dane. Je to ako keď sa prihlasuješ do klubu - musíš vyplniť formulár a povedať im, že prenajímaš. Ale ak už si v nejakom klube prihlásený (napríklad máš živnosť), tak to nemusíš hlásiť znova. Dôležité je, aby si to nahlásil včas, inak môžeš dostať pokutu. Ak prenajímaš iba pozemok, napríklad záhradku, tak to nemusíš hlásiť.
Dôležité Upozornenie pre Daňových Rezidentov iných Štátov
Dlhodobo žijem v Anglicku a trvalý pobyt mám na Slovensku. Vlastním v SR dom, v ktorom žijú moji rodičia. Jediný príjem z toho domu je prenájom garáže, a to 40 eur mesačne. Prenájom začal 1. februára tohto roku. Bolo mi povedané, že ak príjem nepresiahne 500 eur ročne nemusím podávať daňové priznanie. Avšak vraj by som mala byť registrovaná na daňovom úrade. Musím podávať daňové priznanie a registrovať sa na daňovom úrade?
Vychádzame z predpokladu, že sa považujete za daňového rezidenta „Veľkej Británie“. Berúc do úvahy vyššie uvedené to znamená, že v súlade s §2 písm. g) Zákona o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“) sú vašim predmetom dane v SR len príjmy zo zdrojov na území SR. Chceme upozorniť, že v súlade s Čl. 6 Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia uzatvorenou so Spojeným kráľovstvom Veľkej Británie a Severného Írska sa príjem z nehnuteľného majetku môže zdaniť v zmluvnom štáte, v ktorom je taký majetok umiestnený, t.j. vo vašom prípade v SR.
V súlade s §16 ods. 1 písm. f) ZDP príjmom zo zdrojov na území SR pre daňového rezidenta iného štátu je príjem z prevodu, nájomného a iného využitia nehnuteľnosti umiestnenej na území SR. Rozumieme, že vašim jediným príjmom zo zdrojov na území SR je predmetný príjem z prenájmu danej nehnuteľnosti.
Berte prosím na vedomie, že v súlade s §32 ZDP daňovník - fyzická osoba nemá povinnosť podať daňové priznanie ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2016 nepresiahnu sumu 1 901,67 eura s výnimkou daňovníka, ktorý vykázal daňovú stratu. Treba upozorniť, že zdaniteľným príjmom sa v súlade s §2 písm. h) ZDP rozumejú príjmy, ktoré sú predmetom dane a nie sú od dane oslobodené.
Ako správne uvádzate, ak príjem z prenájmu nehnuteľnosti spolu s príjmom z príležitostnej činnosti v súlade s §9 ods. 1 písm. g) ZDP nepresiahne 500 eur, celá suma takéhoto príjmu sa považuje za príjem oslobodený. Keďže vo vašom prípade nedosiahnete za rok 2016 žiaden zdaniteľný príjem, nemáte v SR povinnosť podať daňového priznanie.
Registrácia prenájmu: Vo veci registrácie by sme vás chceli upozorniť na ustanovenie §49a ods. 2 ZDP, podľa ktorého sa povinnosť registrácie vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá začala prenajímať v SR nehnuteľnosť s výnimkou pozemku. Registračnú povinnosť si takáto osoba má splniť do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom začala prenajímať danú nehnuteľnosť.
Z tohto dôvodu vám teda odporúčame zaslať registračný formulár na daňový úrad obyčajne miestne príslušný podľa vášho trvalého pobytu v SR. Registračný formulár možno podať aj na pobočke daňového úradu alebo na kontaktnom mieste daňového úradu.
Ako prenajímať byt či rodinný dom?
Majiteľ sa musí v rámci toho držať vopred určených pravidiel. Okrem zmluvy musí zo zárobkov z prenájmu platiť dane. Ak sa niekto rozhodne, že bude prenajímať nehnuteľnosť, má dve možnosti. V prípade, že nemá čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môže si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Písomná forma je potrebná len v prípade prenajímania nebytových priestorov.
Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Ak je táto suma vyššia ako 2 461,41 €, musí si podať daňové priznanie typu B. Do daňového priznania si môže prenajímateľ uplatniť len skutočné výdavky. Tie musia byť znížené rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy o sumu oslobodených príjmom vo výške 500 €. V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť patrí manželom, tí si môžu príjmy rozdeliť v pomere, ktorý im najviac vyhovuje. V tomto pomere si následne rozdelia aj výdavky.
tags: #registracny #formular #na #prenajom