Realitný trh na Slovensku prechádza v posledných rokoch dynamickými zmenami, ktoré sa výrazne premietajú do cien nehnuteľností. Odrazom týchto zmien je rastúci dopyt po bytoch na predaj, ako aj nové trendy v oblasti bývania, ktoré ovplyvňujú každý región krajiny. Pochopenie týchto faktorov je kľúčové pre kupujúcich, predávajúcich aj investorov, ktorí sa chcú na tomto trhu úspešne orientovať.
Vzostup cien nehnuteľností: Od pandemických dôsledkov k geopolitickým vplyvom
Na Slovensku bol v posledných rokoch zaznamenaný výrazný rast cien nehnuteľností, čo má priamy dopad na ceny bytov na predaj. Tento trend sa ešte zrýchlil v období po pandémii COVID-19, keď kľúčové faktory zásadne ovplyvnili trh s nehnuteľnosťami. Tento nárast je viditeľný aj v iných mestách, ako sú Košice, Žilina alebo Prešov, kde ceny bytov vzrástli o 10 až 15 % oproti minulým rokom. Počas posledných mesiacov zaznamenal trh s nehnuteľnosťami niekoľko zmien v dôsledku geopolitických faktorov, ako sú vojna na Ukrajine, energetická kríza a rast inflácie. Tento stav sa výrazne odrazil na správaní kupujúcich aj predávajúcich.
Trh prešiel v posledných rokoch výraznými zmenami, ktoré mali vplyv na ceny bytov na predaj v rôznych mestách. Nehnuteľnosti na Slovensku majú v každom regióne odlišné ceny. Trh v Bratislave je zvyčajne najdrahší, ceny sa postupne zvyšujú aj v ďalších mestách, ako sú Košice, Žilina a Banská Bystrica. Bratislava, hlavné mesto Slovenska, má veľmi dynamický trh s nehnuteľnosťami, kde ceny bytov na predaj v posledných rokoch vzrástli v dôsledku silného dopytu, rastúcich nákladov na výstavbu a obmedzenej ponuky. Petržalka: Ceny v tejto časti mesta sú síce nižšie, ale stále vysoko nad slovenským priemerom. Košice, Žilina a Banská Bystrica sú ďalšie významné slovenské mestá, kde sa ceny nehnuteľností na predaj stále zvyšujú, hoci v porovnaní s Bratislavou sú nižšie.
Regionálne rozdiely a cenové mapy: Kde sa oplatí investovať?
Nehnuteľnosti na Slovensku majú viditeľný trend rastu cien bytov na predaj, najmä v mestách ako Bratislava, Košice, Žilina a Banská Bystrica. Zvyšujúce sa úrokové sadzby môžu v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien nehnuteľností, pretože zvyšujú náklady na financovanie kúpy bytu. Dopyt po bytoch na predaj je stále vysoký, najmä v Bratislave a Košiciach. Mladí ľudia a rodiny stále hľadajú kvalitné byty v dostupných lokalitách, čo udržuje ceny vysoké. Nedostatok novostavieb, najmä v centrách miest, ďalej podporuje rast cien. Lokalita: Určite si, v akej časti mesta chcete bývať.
Nepísané pravidlo - čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti - nemusí byť vždy pravdivé. „Na realitnom trhu sa obchoduje najviac so staršími trojizbovými bytmi. Najdrahšie nehnuteľnosti sú už dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice. Priplatiť si však treba aj v ostatných mestách nad 50 tisíc obyvateľov. Byty sú v nich o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tis. obyvateľmi. Pri cenovej mape však do hry vstupujú aj ekonomické rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok je počtom obyvateľov v porovnaní s Prievidzou polovičný, ceny bytov sú tu však dvojnásobné. V praxi to znamená, že za starší 3 izbový byt… Cena bytu v hlavnom meste je až 3,5 krát vyššia ako v Lučenci, ktorý náš rebríček vybraných miest uzatvára. Naopak, najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Koľko zaplatíte za starší 3 izbový byt? Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m2 pod 100 tisíc eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne. Najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste. Za starší trojizbový byt tu zaplatíte dokonca 200 tisíc eur. Pri tejto sume veľa záujemcov už prevráti oči a rozhodne sa radšej pre dvojizbový byt. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere až o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie sme zaznamenali vo všetkých sledovaných mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj), pričom Banská Bystrica sa vďaka rastu vo výške 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom. Za rok v rebríčku preskočila Trnavu aj Žilinu. Ceny bytov sa zvyšujú aj v roku 2021, a to rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva. Rozpočet záujemcov o vlastné bývanie je preto stále viac napätý. Východiskom z núdze môže byť menší byt, rozlúsknuť problém však môže aj cenová mapa. Ušetriť znamená kúpiť si byt v menšom meste, kde sú väčšinou nižšie ceny. Takémuto riešeniu pootvorila dvere aj pandémia koronavírusu. Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie 2 izbové a staršie 3 izbové jednotky. Pri oboch typoch bytov pozorovať dvojciferný medziročný rast v 6 z 8 krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie má za sebou Trenčín a Banská Bystrica.
Analýza dát a nástroje: Ako presne naceniť nehnuteľnosť?
B. Dopytovým cenotvorným faktorom na realitnom trhu sa tradične venuje viac pozornosti ako ponukovým. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu. Platí to najmä v situácii, keď sa výraznejšie odchyľuje od dlhodobého priemeru. Začiatkom marca zverejnil Štatistický úrad SR dáta o výstavbe za minulý rok. Na Slovensku bolo dokončených 14,3 tis. Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji. V počte dokončených bytov tam došlo v roku 2025 k obrovskému prepadu, 2,2 tis. bytov je iba približne polovičný počet oproti roku 2024. Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 na terajších 3,38 %. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by tlačili na rast úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však realitný trh zásadne ovplyvniť nemuselo. Stačí sa pozrieť do susedného Česka. Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien. V ďalších mesiacoch však môže karty zamiešať vojna na Blízkom východe. Investorov, ktorí kupujú byty na hypotéku, môže neistota viesť k zvýšenej opatrnosti a k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach.
Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Jeho hodnota vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania, o ktorom sa diskutovalo na jeseň minulého roka. Naznačuje to aj NBS, ktorá začiatkom tohto mesiaca konštatovala, že vo 4. Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento rok však môže byť situácia iná. Ukazuje to aj vývoj za posledné tri mesiace pri starších 2 izbových bytoch. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. V Trenčíne zdraželi novšie 2 izbové byty o 32,3 % a novšie 3 izbové jednotky o 26,9 %. Banská Bystrica zaznamenala výrazný rast cien starších bytov, keď 2 izbové zdraželi o 24,9 % a 3 izbové o 19,3 %.
How to Create Interactive Maps for Real Estate Websites
Európska centrálna banka ponechala začiatkom februára svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Aj prípadné úpravy by boli zrejme len mierne. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoľahnúť na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité aj to, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila. Okrem toho vláda by tento rok nemala prijať ďalšie opatrenia, ktoré by zhoršovali finančnú situáciu domácností. Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov. Práve oni sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov z roku 2024. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave (23,6 %), Prešove (23,5 %), Banskej Bystrici (21,5 %) a Košiciach (21,5 %). Pozoruhodný je najmä vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024 (Košice o 15,0 %, Prešov o 14,1 %). Aj vďaka tomu sa Prešov stal v tejto kategórii bytov 5. najdrahším krajským mestom. Najrýchlejší rast cien sme videli v Trenčíne (28,9 %) a v Košiciach (19,6 %). V oboch mestách však v predchádzajúcom roku ceny rástli len minimálne (Trenčín 3,1 %, Košice 1,6 %).
Výhľad do budúcnosti: Predikcie a faktory ovplyvňujúce trh
Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s rokom 2025 diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty. Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podielali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne. Priemerná úroková sadzba na hypotékach s fixáciou na 1 - 5 rokov sa za 11 mesiacov minulého roka znížila z 3,92 len na 3,41 %.
Rok 2025: Byty zdražujú najrýchlejšie za štyri roky. Rok sa chýli ku koncu a všetko nasvedčuje tomu, že tohtoročný rast Realitného barometra bude najvyšší od roku 2021. Vtedy jeho hodnota medziročne poskočila o neuveriteľných 22,9 %. Ak sa pozrieme na najlikvidnejšie typy bytov v krajských mestách, t.j. dvojizbové a trojizbové jednotky, staršie z nich medziročne zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %. Za dvojciferným rastom cien nie je len zlacňovanie financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, no zásadnú úlohu pri tohtoročnom zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov, ktorí si na kúpu vzali úver. Ich vplyv na rast cien pri menších bytoch bol tento rok nezanedbateľný.
Pri predikcii vývoja nezabúdajme na nedávne konštatovanie NBS, že “slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii”. Stať sa môže hocičo, no očakávať, že ceny bytov v krajských mestách začnú plošne stagnovať alebo dokonca klesať, by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať. Pri predikciách však sledujme aj to, kam sa v jednotlivých lokalitách uberal vývoj tento rok.
Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v októbri opäť naštartoval. Po septembrovom miernom poklese (-0,1 %) jeho hodnota znovu stúpla. Medzimesačne poskočil hore o 0,5 %, čo však zaostáva za tempom rastu, aké sme videli v letných mesiacoch. Pomalšie zdražovanie na realitnom trhu potvrdila aj NBS vo svojej správe o cenách nehnuteľností za tretí štvrťrok 2025 (spomína medzištvrťročnú zmenu): “Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %.” Ako vidíme z grafu, v posledných rokoch sme svedkami búrlivého cenového vývoja. Realitný barometer rastie už skoro 2 roky - v porovnaní s októbrom 2023 je vyššie o 23,3 % - všimnime si však cenový vývoj v dlhšom časovom horizonte. Za posledných 7 rokov jeho hodnota “poskočila” o 95,3 %.
- Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty.- Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu.
Počas leta sa tempo zdražovania bytov na Slovensku zrýchlilo. V auguste sa hodnota Realitného barometra zvýšila na 3212 eur/m2. Medziročne ku koncu ôsmeho mesiaca Barometer poskočil hore o 15,2 %. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek. Pri dvojizbových bytoch to bolo v priemere 17,0 % oproti 12,8 % a pri trojizbových 17,1 % versus 13,5 %. Pokiaľ sa obloha v mestách hemží žeriavmi, znamená to čulý stavebný ruch, na konci ktorého je aj vyššia ponuka bytov. Prípad Slovenska to však aktuálne nie je. Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila - výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov a nižšia bola aj rozostavanosť. V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov.
Keď ľuďom rastú dynamicky mzdy, môžu si dovoliť kupovať drahšie byty. Presne to ukazujú aj posledné štatistické údaje. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla priemerná mesačná mzda v slovenskom hospodárstve 1 654 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 8,8 %. Byty budú zdražovať aj na jeseň. Najmä september a október patria na realitnom trhu tradične k silnému obdobiu, kde niet núdza o obchody. Ceny bude tlačiť hore aj pokles úrokových sadzieb, ktoré sa blížia v komerčných bankách pri trojročnej fixácii k trom percentám. Ceny bytov posledné mesiace prekonávajú historické maximá.
Hovorí sa, že… Jedným z najdôležitejších momentov pri umiestňovaní nehnuteľnosti na trh je stanovenie ceny, za ktorú sa bude daná nehnuteľnosť predávať, ako aj určenie okamihu, v ktorom sa nehnuteľnosť na trh umiestni. Na základe dlhodobého sledovania trhu s nehnuteľnosťami v Žiline a blízkom okolí sme vytvorili niekoľko realitných indexov, ktoré odrážajú reálnu trhovú cenu jednotlivých nehnuteľností a pomocou ktorých je možné predpovedať vývoj trhu s vybranými komoditami. Jednotlivé realitné indexy sú zárukou odbornosti pri určovaní reálnej ceny nehnuteľností, resp. pri vypracovaní prognóz vývoja trhu s nehnuteľnosťami v našom regióne, pretože zohľadňujú nálady na lokálnom trhu a prípadné výkyvy tohto mikroprostredia, ktoré sa v celoslovenskom meradle nemusia vôbec prejaviť. Viete, že 2-izbový byt na sídlisku Vlčince, ktorý v roku 2018 stál 95.000 Eur, sa ešte v roku 2014 predával za 60.000 Eur? Zaujímalo by Vás, za koľko sa takýto byt predával napr. v roku 2010? Chceli by ste vedieť, aký je predpoklad vývoja cien bytov v najbližšom období? Odpovede na tieto otázky Vám vieme poskytnúť vďaka realitnému indexu RED100, ktorý naša spoločnosť sleduje už viac ako desaťročie a ktorý vyjadruje priemernú trhovú cenu za m2 staršieho priemerného bytu nachádzajúceho sa v Žiline. Pomocou tohto indexu je možné sledovať vývoj cien bytov v Žiline a na základe toho prognózovať vývoj na najbližšie obdobie. Vďaka množstvu parametrov, ktoré sú pri výpočte indexu RED100 použité, je následne možné vypočítať index pre ktorúkoľvek skupinu bytov vybraných podľa lokality, štruktúry, stavu a pod. Pre potreby sledovania vývoja úrokových sadzieb hypotekárnych úverov zaviedla spoločnosť RED®, s využitím údajov Národnej banky Slovenska, Index REDHYPO, ktorý vyjadruje priemernú úrokovú sadzbu úverov poskytnutých za účelom kúpy nehnuteľností určených na bývanie. Jedná sa o úvery poskytnuté komerčnými bankami pre obyvateľstvo v rámci Slovenskej republiky. Index REDHYPO vychádza zo štatistiky Národnej banky Slovenska a vzhľadom na množstvo údajov, ktoré je potrebné spracovať, sa spravidla vzťahuje na obdobie dva mesiace pred jeho zverejnením. Tento štatistický údaj nezohľadňuje štátny príspevok, ani štátny príspevok pre mladých. Taktiež v ňom nie je zahrnutá ročná percentuálna miera nákladov. Index REDHYPO ako jediný z indexov skupiny RED® nie je zameraný len na oblasť Žiliny, ale zahŕňa celé územie Slovenska. Index REDNB vyjadruje počet všetkých nepredaných nových bytov v Žiline. Vzhľadom na veľký počet analýz a štúdií, ktoré sme za ostatné roky vypracovali pre slovenských aj zahraničných investorov, disponujeme komplexnými informáciami o novostavbách v Žiline. Makléri spoločnosti RED®, ktorí sa zaoberajú výlučne segmentom nových bytov, Vám dokážu poskytnúť informácie o všetkých novostavbách v Žiline, ktoré Vám uľahčia rozhodovanie pri výbere nového bytu. Pri osobnej návšteve našej spoločnosti sa dozviete, koľko projektov v súčasnosti ponúka byty na predaj, koľko bytov je voľných, v akej štruktúre a cene, taktiež Vás upozorníme na prípadné nedostatky a problémy toho-ktorého projektu a samozrejme aj na výhody a benefity, ktoré sa s kúpou bytu v danom projekte spájajú. Samotný Index REDNB je len akousi dočasnou pomôckou, ktorá má záujemcom o kúpu nového bytu, prípadne developerom, poskytnúť informáciu o reálnom počte nepredaných nových bytov v Žiline.
V posledných rokoch sa nehnuteľnosti na Slovensku výrazne zmenili. Výrazné cenové fluktuácie, rast dopytu po bytoch na predaj a nové trendy v oblasti bývania ovplyvnili realitný trh v každom regióne. Ak máte záujem o kúpu bytu na predaj, dôkladne zvážte všetky možnosti a poraďte sa s odborníkom, ktorý vám môže pomôcť vybrať najlepšiu ponuku na trhu.
