Bytová agentúra Ministerstva obrany Slovenskej republiky priebežne eviduje neobsadené služobné byty v rôznych lokalitách Slovenska. Tieto byty následne prideľuje žiadateľom o pridelenie bytu za vopred stanovených podmienok. Aby voľný služobný byt mohol byť pridelený príslušníkovi rezortu Ministerstva obrany SR, musí záujemca o pridelenie bytu podať vyplnenú písomnú žiadosť. Písomná žiadosť musí byť potvrdená veliteľom alebo vedúcim zamestnancom a opatrená odtlačkom pečiatky. K žiadosti je ešte potrebné vyplniť a priložiť Čestné vyhlásenie. Každý žiadateľ o pridelenie bytu je povinný neodkladne nahlásiť Bytovej agentúre rezortu ministerstva obrany každú zmenu údajov uvedených v žiadosti a v čestnom vyhlásení.
Rezort obrany a prideľovanie služobných bytov
Problematika služobných bytov, najmä v rezortoch ministerstva obrany a vnútra, čelí dlhodobo kritike zo strany Najvyššieho kontrolného úradu (NKÚ) SR. Kontrolóri NKÚ vyzvali Ministerstvo vnútra (MV) a Ministerstvo obrany (MO), aby ukončili nezákonné predaje služobných bytov. Podľa kontrolórov boli predaje služobných bytov v posledných štyroch rokoch nezákonné a nehospodárne. Oba rezorty predali viac ako 400 služobných bytov nájomcom, čo zákon neumožňuje. Kritizujú tiež, že byty boli predávané za zostatkové, nie trhové ceny, čím mal štát prísť o milióny eur.
Kontrola NKÚ sa zamerala na MV SR a MO SR a jeho organizáciu BARMO (bytová agentúra MO), ktorá spravuje služobné byty vojakov. Kontrola sa týkala rokov 2015 až 2018. Podľa NKÚ boli všetky predaje služobných bytov v rozpore so zákonom. Rezorty si mali účelovo vykladať zákony, neoprávnene meniť charakter služobných bytov a následne ich predávať nájomcom. "Právne predpisy pritom jasne definujú, že nájom služobného bytu môže byť len na dobu určitú, počas vykonávania pracovného či služobného pomeru. Služobný byt preto nie je možné predať nájomcovi. Nie je ani zákonná možnosť, ako zmeniť nájomnú zmluvu služobného bytu na dobu neurčitú a následne ho predať súkromným osobám - nájomníkom," zdôvodňuje NKÚ.
Predaje bytov označujú kontrolóri tiež za nehospodárne. "Byty boli predávané nájomcom aj niekoľko rokov po skončení služobného pomeru za minimálne zostatkové ceny, navyše, s odpustením ďalších percent pri splatení časti ceny, respektíve s možnosťou splácať zostatok ceny v desiatkach eur mesačne," približujú.
Ministerstvo vnútra SR v rovnakom období byty predávalo, ale zároveň získalo 57 ďalších v hodnote štyroch miliónov eur. Ministerstvo obrany priamo vlastnilo šesť bytov, päť z nich nevyužívalo. Aktuálna trhová hodnota tých bytov je podľa prepočtu NKÚ SR približne tri milióny eur. Najdrahší päťizbový byt v hodnote takmer pol milióna eur nebol vôbec využívaný od roku 2014.
Ministerstvo vnútra SR si stojí za tým, že predaj bytov postupom podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bol aplikovaný správne. Rezort dodáva, že vychádza aj z rozsudku Najvyššieho súdu, podľa ktorého je predaj služobných bytov možné realizovať postupom podľa spomínaného zákona. Predaj bytov v správe Bytovej agentúry rezortu ministerstva obrany (BARMO) - štátnej príspevkovej organizácie, je aktuálne pozastavený. BARMO postupovalo pri odpredaji bytov od roku 2003 v zmysle platného zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a za týmto svojím postupom si stojí.
Uplatňovanie nákladov na domácu kanceláriu v daňových výdavkoch
V súvislosti s podnikaním a prácou z domu, najmä v dnešnej dobe, kedy je práca z domu čoraz bežnejšia, sa vynára otázka uplatňovania súvisiacich nákladov v daňových výdavkoch. Častá požiadavka z "terénu" znie: "Pracujem/podnikám z bytu/domu a chcem si súvisiace náklady (energie, internet a pod.) uplatniť v daňových nákladoch podnikateľa."
V niektorých krajinách, ako napríklad v Spojenom kráľovstve, existujú pravidlá, ktoré umožňujú uplatniť si časť bytových nákladov v daňových výdavkoch podnikateľa. V Slovenskej republike však žiadne takéto explicitné pravidlo neexistuje. V zákone o dani z príjmov (ani v inom podobnom predpise) sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou, resp. akokoľvek definovanou prácou "doma" - v byte či dome - explicitne nenachádza.
Ostávame teda pri tom, že daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov (základná definícia) a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje. Inak povedané, je potrebné tieto náklady "vyskladať".
Ako premeniť každodenné výdavky na daňové úľavy
Klasická situácia: Domáca pracovňa v byte
Klasická situácia nastáva, ak ste dizajnér, programátor, účtovník či projektant, vlastníte 3-izbový byt, v ktorom bývate spolu s rodinou, no v jednej izbe máte zriadenú pracovňu. V takom prípade prirodzene chcete časť nákladov súvisiacich s touto domácou pracovňou/kanceláriou zahrnúť do daňových nákladov.
Tému "pomerné náklady na miesto podnikania" pomerne slušne rozpracoval Emil Burák vo svojej knihe "Daňová prevencia". Podstatným je spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a najmä stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii a ktorý si zahrnie do daňových nákladov.
Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu/domu. Predmetná kapitola z uvedenej knihy naznačuje, akým smerom sa môže výpočet a najmä obhajoba podnikateľa uberať.
V prípade daňovej kontroly je vhodné obrátiť sa na správcu dane s otázkou, aké postupy by v danom probléme z objektívne možných a dostupných dokázal zvoliť ako najlepšie kritérium a východiskovú základňu tak, aby sa vyhol riziku subjektivity v konkrétnej špecificky individuálnej situácii. Podľa § 3 (Základné zásady správy daní) zákona č. 563/2009 Z.z. má správca dane povinnosť postupovať v správe daní.
Skúsenosti s uplatňovaním pomerných nákladov má aj Viliam Krunka, šéf účtovníckej firmy FIIA s.r.o. Podľa neho sa podľa pôdorysu nehnuteľnosti vyčísli plocha, ktorá sa používa na podnikanie. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie).
Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné. V prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať, pretože fyzická osoba pracujúca v byte nespotrebuje pomernú časť vody, ktorá sa používa aj na sprchovanie a pod.
Pri predaji bytu/domu, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie po 5 rokoch, nie je možné uplatniť oslobodenie aj na pomernú časť, ktorá sa používala na podnikanie, a to do 5 rokov, kedy sa uplatňovala v nákladoch podnikania.
Alternatíva: Dva pracovné priestory
Ďalšou možnosťou je situácia, kedy podnikateľ pracuje aj v kancelárii a rovnako aj doma (potrebuje byť online, po večeroch zároveň študuje atď.). Má teda dva pracovné priestory, čo je dnes bežný model.
Jednou z byrokratických kuriozít je, že každý podnikateľský priestor v SR musí byť schválený "hygienou", tj regionálnym úradom verejného zdravotníctva. A teda aj domáca pracovňa.
Častým názorom z praxe je, že pre časť bytu či domu používanú na podnikanie je potrebné zmeniť jej účel užívania - z pôvodného účelu "bývanie" na "podnikanie" - na stavebnom úrade žiadosťou a papierovaním. Názor autora však je, že či to takto urobíte (a správne) alebo nie, s uznateľnosťou daňového nákladu táto povinnosť nesúvisí a ten si jednoducho musíte (príslušným výpočtom a pod.) obhájiť samostatne.
Pozor: rozdeliť si náklady, ktoré platí fyzická osoba ako vlastník bytu či domu a časť z nich si započítať medzi daňové, môže len táto fyzická osoba. Teda dostanú sa do nákladov jej ako živnostníka, autora či inej SZČO. Ak fyzická osoba prejde na podnikanie formou vlastnej eseročky, eseročka ako samostatný subjekt nemôže len tak zahrnúť do svojich nákladov časť nákladov fyzickej osoby.
Byt na pracovnej ceste
Situácia, kedy SZČO, zamestnanec, spoločník eseročky či štatutár eseročky (resp. inej právnickej osoby) chodí často na pracovné cesty mimo miesta svojho pravidelného výkonu práce a na tento účel si namiesto hotela či ubytovne platí klasické nájomné za byt, je riešiteľná. Toto riešenie je vhodné v situácii, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby. V princípe ide o priechodné riešenie - ako byt na pracovnej ceste určite áno, ako byt, v ktorom zamestnanec aj býva, do veľkej miery tiež, i keď to môže byť trochu komplikovanejšie.
Eseročka a nájomné vzťahy
Eseročka ako samostatná právnická osoba nemôže len tak jednoducho zahrnúť do nákladov časť bytových či energetických nákladov svojho spoločníka - teda náklady, ktoré na svoje meno a zo svojho súkromného účtu platí iný subjekt, navyše fyzická osoba. Postup zahrnutia nákladov súvisiacich s bytovou kanceláriou - či dokonca sídlom firmy v byte či dome - je o niekoľko stupňov zložitejší.
Jedným z možných riešení je, že spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) "svojej" eseročke. Týmto spôsobom sa náklady súvisiace s bytom/domom spoločníka dostanú do daňových nákladov eseročky. Zároveň si môže spoločník legálne vybrať peniaze bez platenia odvodov, keďže z príjmov prenajímateľa sa neplatia odvody (ide o pasívne príjmy).
Registrácia: Spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy. Získa základné číslo DIČ, pod ktorým bude podávať daňové priznanie ako prenajímateľ.
Evidencia a daňové priznanie: Ako prenajímateľ nehnuteľnosti je povinný o svojich príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkoch viesť daňovú evidenciu. Okrem toho, že eseročka je povinná viesť účtovníctvo a vyčísľovať základ dane sama osebe, pribudne aj druhá "kopa": vedenie evidencie a vyčíslovanie základu dane prenajímateľa.
Zdaňovaným príjmom prenajímateľa je nájomné, ktoré mu na základe písomnej zmluvy zaplatí každý mesiac eseročka. Výdavky si však prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné, žiadny paušál. To, aké daňové výdavky si prenajímateľ môže uplatniť, závisí od jeho rozhodnutia zahrnúť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku.
- Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku: Môže si uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a prípadného technického zhodnotenia, poistenia a dane z nehnuteľnosti.
- Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku: Môže si uplatniť iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie).
Pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda).
Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti neplatí prenajímateľ odvody.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky prenajímateľa rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia. Obaja sa na daňovom úrade musia po uzatvorení zmluvy registrovať.
Trochu zložitejšie to je, ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia podieloví spoluvlastníci. Títo musia dokonca uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom (eseročkou) obaja, samozrejme tiež sa registrovať a rovnako podávať daňové priznanie obaja.
Technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti - ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa.
Daň z nehnuteľnosti - pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor. Vzťah spoločník (prenajímateľ) vs. jeho eseročka (nájomca) podlieha transferovému oceňovaniu.
Platenie nájomného by malo byť radšej pravidelné, tj každý mesiac. Ak sa niektoré platby omeškajú a neskôr zaplatí nájomca (SRO) prenajímateľovi (FO) väčšiu sumu naraz, prenajímateľ si môže uplatniť odpisy iba do výšky svojich časovo rozlíšených príjmov pripadajúcich na daný rok. Rovnako je dobré nastaviť platenie nájomného "za" daný mesiac hneď počas tohto mesiaca, nie expost. A dodržiavať to.
Pre jednoduchosť sa odporúča energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného. Proces zdaňovania ešte o čosi viac komplikuje fakt, že zmluva o dodávke energií, ktoré sú v nájomnej zmluve uvedené oddelene od samotného nájomného, môže byť uzavretá medzi prenajímateľom a dodávateľom týchto energií, pričom platba prebieha smerom od nájomcu priamo k dodávateľovi energií (v tomto prípade sú tieto platby nepeňažným príjmom prenajímateľa, zároveň aj jeho daňovým výdavkom). Jednoduchším (alebo jasnejším z hľadiska zdaňovania príjmov) je zmluvný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom a dodávateľom energií a platba prebiehajúca od nájomcu k prenajímateľovi.
Niektorí odborníci nie sú tomuto riešeniu veľmi naklonení, najmä z dôvodu platenia dane z prípadného budúceho predaja nehnuteľnosti a tiež kvôli spomenutému nešťastnému transferovému oceňovaniu (na ktoré od roku 2017 budú vzťahovať tvrdšie pravidlá).
Jednoduchšie riešenie: Vlastné merače energií
Možno jednoduchšie riešenie, najmä v prípade, ak má eseročka v byte, resp. pravdepodobnejšie v dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu. Vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy. V tomto prípade však ceny niektorých energií môžu byť násobne vyššie, ak sú fakturované na SRO, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.
Kúpa nehnuteľnosti eseročkou alebo SZČO
Eseročka (resp. SZČO) si nemusí nehnuteľnosť len prenajímať, ale môže si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.
- Rozlišovanie účelu: Je vhodné rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj pre bývanie.
- Samostatná sro: Odporúča sa pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť. Táto sro ju následne prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v nej bývajú.
- Klasifikácia priestoru: Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Všeobecne, ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod.
- Nájomná zmluva: V prípade, ak sa jedná napr. o byt, je vhodné, aby sro, ktorá ho vlastní, mala nájomnú zmluvu s podnikateľským subjektom, ale aj s fyzickými osobami.
- Náklady sro: Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov.
- Predaj nehnuteľnosti: Na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti (t.j. ešte neodpísanou časťou).
Záver k nákladom na domácu kanceláriu
Možnosti uplatňovania nákladov súvisiacich s domácou kanceláriou v daňových výdavkoch sú komplexné a závisia od konkrétnej situácie podnikateľa. Je dôležité dôkladne zvážiť všetky aspekty, prípadne sa poradiť s odborníkmi, aby sa predišlo prípadným problémom pri daňových kontrolách. V niektorých prípadoch môže byť daňový efekt aj celkom malý, najmä z dôvodu platenia dane z prípadného budúceho predaja nehnuteľnosti a spomenutého transferového oceňovania.
Peter Furmaník, fanúšik podnikania a jednoduchého, motivačného a priateľského podnikateľského prostredia, nastavovač, vysvetľovač, autor a bloger so záľubou v poľudšťovaní jazyka podnikateľských zákonov, poukazuje na komplexnosť problematiky.
Fotografie boli robené včera (4.10.2020), resp. dnes po dažďoch v jednom z podkrovných bytov na Armádnej 4 v Trenčíne. Ivan Čaniga napísal: Prajem príjemný podvečer. Nechcel som tu, v tejto dobe otvárať tému „služobných bytov“, ale myslím, že vzhľadom nato, že je nejaký problém s touto témou, chcem po 26.11.2019 /rokovanie parlamentu/ objasniť celú problematiku tak, ako je hodná pozornosti občanov Slovenska a predovšetkým bývalých, ale i súčasných príslušníkov armády. V minulých dňoch bol slušne vyzvaný pán minister obrany SR k stretnutiu na doriešenie odpredaja „služobných“ bytov v Trenčíne na Armádnej ulici a doteraz sa z jeho strany nič neudialo a ani nereagoval. Včera bol poslaný návrh na legislatívnu zmenu týkajúcu sa „služobných bytov“ aj predsedovi NR SR pánovi Dankovi a dnes aj poslancovi p. Hrnkovi. Dúfam, že vzhľadom na obsah témy povolí neskôr admin širokú diskusiu.