V posledných rokoch sme svedkami rastúceho trendu výstavby apartmánov a iných nebytových priestorov namiesto klasických bytov v developerských projektoch. Táto situácia často spôsobuje zmätok nielen u kupujúcich, ale aj u správcov nehnuteľností, ktorí sa stretávajú s otázkami týkajúcimi sa správy týchto budov, možnosti trvalého pobytu či financovania. Hoci sa na prvý pohľad môžu apartmány javiť ako identické s bytmi, existujú medzi nimi zásadné rozdiely, ktoré majú vplyv na ich právne postavenie, užívanie a s tým súvisiace povinnosti a práva.
Legálna definícia a jej absencia
Kľúčovým problémom v rozlíšení medzi apartmánom a bytom je absencia jasnej a jednotnej legálnej definície pojmu „apartmán“ v slovenskom právnom poriadku. Zatiaľ čo pojem „byt“ je definovaný v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako „vec určená na bývanie“, pojem „apartmán“ takúto explicitnú definíciu nemá. V minulosti existovala definícia v rámci vyhlášky Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorá sa týkala zaraďovania ubytovacích zariadení do kategórií a tried. Táto vyhláška však bola účinná len do 18. februára 2021 a odvtedy legálna definícia apartmánu v právnom poriadku absentuje. Podobne, pojem „ateliér“ sa síce spomína v zákone č. 182/1993 Z. z., ale jeho presné vymedzenie často spôsobuje nejasnosti v praxi.
Pôvod nejasností: Územné plánovanie a technické normy
Chaos v chápaní pojmov apartmán a ateliér často pramení z procesu územného plánovania a z technických noriem, ktoré musia stavby spĺňať. Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne označený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero. Napríklad, územný plán mesta alebo danej zóny môže vyžadovať určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danej lokalite, prípadne môže klásť dôraz na dostatočný počet parkovacích miest pre byty.
Ďalším častým dôvodom označenia priestoru ako apartmán je nesplnenie štandardných noriem pre bytové jednotky. Tieto normy sa môžu týkať napríklad rozmerov miestností, dĺžky denného svietenia do priestoru, hygienických podmienok či hlukových limitov. Priestor, ktorý nespĺňa tieto kritériá, nemôže byť skolaudovaný ako byt a preto je často označený ako apartmán alebo iný nebytový priestor. V takýchto prípadoch býva apartmán v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu označený ako priestor určený na bývanie, ale v katastri nehnuteľností je zapísaný ako nebytový priestor.
Na druhej strane, ak územný plán povoľuje iba obmedzený počet bytov, developeri môžu byť „nútení“ skolaudovať priestory ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by mohli spĺňať všetky atribúty bytu. V takomto prípade môže stavebný úrad vydať kolaudačné rozhodnutie, v ktorom bude priestor označený ako „priestor určený na bývanie“.
Zápis do katastra nehnuteľností a trvalý pobyt
V súvislosti so zápisom apartmánu do katastra nehnuteľností a možnosťou nahlásenia trvalého pobytu je dôležité poznamenať stanovisko katastra nehnuteľností publikované v katastrálnom bulletine č. 3/2007. Podľa tohto stanoviska, keďže katastrálny zákon nepozná pojem „apartmán“, katastrálny operát zapíše apartmán ako byt - vec určenú na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie. V takom prípade je možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt.
Avšak, situácia sa mení, ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako nebytový priestor. V takom prípade, z dôvodu absencie legálnej definície, sa uplatňuje zákon o hlásení pobytu občanov, ktorý stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu. V prípade nebytového priestoru nie je možné trvalý pobyt zapísať.
Apartmánové domy a ich špecifiká
Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turisticky vyhľadávaných oblastiach. V praxi je bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov či ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory alebo iba apartmány.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje správu domu. V zmysle § 6 ods. 1 tohto zákona, správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo iná právnická či fyzická osoba (správca). Vlastníci sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.
Podľa § 24 ods. 1 BytZ, ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Tieto ustanovenia sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, s výnimkou § 29 a 29a ods. 1. Na správcu týchto budov sa pritom nevzťahuje osobitný predpis, ktorým sa rozumie zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.
Z vyššie uvedeného vyplýva, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak spĺňajú uvedené podmienky. V prípade, že budova spĺňa tieto kritériá, je nevyhnutné mať v apartmánovom dome správcu. Ak budova nespĺňa tieto kritériá (t. j. menej ako tretina podlahovej plochy je určená na bývanie a nie sú v nej najmenej štyri byty), potom sa neuplatňujú ustanovenia § 29 a § 29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákona č. 246/2015 Z.z.
Problémy s parkovaním a rezidenčné karty
Jedným z praktických problémov, ktoré vznikajú v súvislosti s apartmánmi, je otázka parkovania a pridelenia rezidenčných parkovacích kariet. V mestách, ako je Bratislava, územný plán často určuje limitovaný počet bytov, ktoré môžu byť v danej lokalite postavené, aby sa zabezpečila dostatočná kapacita parkovacích miest. Apartmány, ktoré sú často klasifikované ako nebytové priestory, generujú iné nároky na parkovacie miesta ako bytové domy, čo môže zhoršovať situáciu s parkovaním.
V prípade, ak je apartmán zapísaný v katastri ako byt, môže byť s nahlásením trvalého pobytu problém, ak samospráva postupuje podľa prísnejšej interpretácie územného plánu alebo všeobecne záväzného nariadenia, ktoré obmedzuje vydávanie kariet na byty. Hovorkyňa magistrátu Bratislavy uviedla, že na získanie parkovacej karty je potrebný trvalý pobyt viazaný na byt v danej zóne. Aj keď trvalý pobyt v apartmáne môže byť možný, získanie rezidenčnej parkovacej karty potom nemusí byť automatické.
O parkovaní v meste
Financovanie a investičný potenciál
Pri kúpe apartmánu cez hypotekárny úver môže byť situácia zložitejšia ako pri kúpe bytu. Banky často vnímajú apartmán skôr ako rekreačné bývanie, a preto môžu poskytnúť menej finančných prostriedkov. Aj keď dnes banky financujú aj apartmány, najmä v Bratislave, situácia sa môže časom meniť a apartmány tak môžu byť v nevýhode oproti bytom.
Z investičného hľadiska však apartmány môžu byť zaujímavejšie pre právnické osoby (PO), ktoré sú platcami DPH. Pre PO je výhodou možnosť uplatniť si náklady a odpísať apartmán, pričom problém s trvalým pobytom pre firmu nepredstavuje prekážku.
Rozdiel medzi apartmánom a bytom z pohľadu užívania
Z pohľadu užívania je základný rozdiel medzi bytom a apartmánom v ich primárnom určení. Byt je určený na celoročné bývanie s trvalým či prechodným pobytom. Apartmán je naopak primárne určený na občasné, rekreačné bývanie. Hoci sa s týmto rozlíšením stretávame v praxi, je dôležité si uvedomiť, že tento rozdiel nie je vždy jasne definovaný v legislatíve.
V minulosti sa dokonca objavili snahy o zosúladenie právnej úpravy, keď sa v rámci vyhlášky č. 259/2008 Z.z. MZ SR do 31. mája 2017 explicitne spomínali aj „obytné miestnosti v apartmánových domoch“, čo naznačovalo potrebu dodržiavania určitých štandardov. Avšak, novelou zákona boli apartmánové domy z tejto vyhlášky vypustené, čo opäť otvorilo priestor pre nejednoznačné interpretácie.
Záver: Individuálne posúdenie je kľúčové
Odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoduchá ani jednoznačná. Je potrebné rozlišovať, či apartmán spĺňa stavebno-technické normy pre bývanie, alebo nie. Podľa vyjadrení katastra nehnuteľností sa apartmány zapisujú do katastra ako byty, čo by nemalo byť prekážkou pri prihlasovaní trvalého pobytu. Avšak, ak je apartmán zapísaný ako nebytový priestor, trvalý pobyt nie je možný.
V konečnom dôsledku, každý prípad je potrebné posudzovať striktne individuálne. Ohlasovňa pobytov nemá právomoc posudzovať, či priestor spĺňa podmienky na bývanie; túto právomoc má výlučne stavebný úrad. Preto je nevyhnutné dôkladne preskúmať kolaudačné rozhodnutie, zápis v katastri nehnuteľností a prípadne sa obrátiť na príslušné stavebné úrady a katastrálne úrady pre získanie presných informácií o konkrétnej nehnuteľnosti. Pri kúpe apartmánu je vždy dobré zvážiť všetky potenciálne obmedzenia a riziká, najmä ak sa jedná o priestor, ktorý nie je jednoznačne definovaný ako byt.
tags: #apartmanovy #byt #trvaly #pobyt