Prenájom nehnuteľností na ubytovacie účely: Komplexný sprievodca právnymi aspektmi a daňovými dôsledkami

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch. V praxi ide o veľmi často využívané služby, ktoré sa svojím obsahom a dôsledkami týkajú širokého okruhu osôb. Z hľadiska osobného statusu sa uvedená problematika týka rovnako špecializovaných subjektov, ako aj početného okruhu dotknutých osôb vlastniacich nehnuteľnosti rôzneho druhu, obcí, záujmových združení, osôb pôsobiacich na úseku cestovného ruchu, hotelierov, občanov poskytujúcich svoje priestory na bývanie, na ubytovanie v súkromí a pod. Pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom i na ubytovanie nejde ani o ucelenú právnu úpravu, ktorá by jednotným spôsobom upravovala možnosti a podmienky ich poskytovania. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je preto pre oba okruhy osôb dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie.

Právne rámce prenájmu a ubytovania

Pri prenechávaní uvedených priestorov iným tretím osobám treba vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti. Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi na základe a za podmienok ustanovených živnostenským zákonom. Za týmto účelom sa osobitne rozlišujú najmä podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v právnom rámci zákona č. 455/1991 Zb. Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je v uvedenom reťazení kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá v závislosti od predchádzajúcej kvalifikácie na konci tohto reťazca upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely (vecne i časovo diferencovanej) registrácie dane z príjmov v právnom rámci zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, osobitne na účely rozdielneho spôsobu zdaňovania príjmov nadobudnutých z prenajímania nehnuteľností v právnom rámci zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Osobitne treba rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a osobitne podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov v platnom znení.

V konkrétnom prípade treba rozlišovať požiadavku, či ide o povinnosť registrácie osoby v postavení podnikateľa, ktorú môže za podnikateľa obstarať živnostenský (obvodný) úrad v postavení tzv. jednotného kontaktného miesta - registračná povinnosť v tomto prípade vzniká okamihom vzniku živnostenského oprávnenia. Alebo ide o povinnosť registrácie osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť (s výnimkou pozemku) nepodnikateľským spôsobom - vznik registračnej povinnosti (iba za podmienky, ak je uzatvorený nájomný vzťah) je v tomto roku závislý od toho, či sa prenajíma celá nehnuteľnosť alebo iba jej časť. Registračná povinnosť pre osoby, ktoré prenajímali časť nehnuteľnosti pred 1. januárom 2010, bola stanovená do 28. 2. Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami v medziach uvedeného občianskoprávneho, živnostenského a daňového rámca je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide v danom prípade o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb.

Na účely súčasnej regulácie nakladania s nehnuteľnosťami ide o fundamentálnu otázku postavenia osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo poskytuje ubytovanie. Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom.

Rozlišovanie Prenájmu a Ubytovacích Služieb

V súvislosti s posudzovaním a rozlíšením podmienok regulácie priestorov využívaných na poskytovanie (krátkodobých) ubytovacích služieb a bytových a nebytových priestorov využívaných na (trvalé alebo dočasné) prenajímanie je osobitne dôležité ich kvalifikované rozlíšenie, s poukazom na to, že na odlišný charakter týchto priestorov sa vzťahuje odlišný právny režim. V nedostatočnom alebo v nekvalifikovanom posúdení tejto prednostnej otázky vznikajú aj v praxi najväčšie problémy. V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obec v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, podľa ktorého je živnosťou prenájom nehnuteľností, ak sa popri ich prenájme poskytujú (zároveň) aj iné ako základné služby (pozri k tomu text v ďalšej časti príspevku), uzatvára so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy o prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv (podľa § 51 Občianskeho zákonníka) v právnom rámci Hlavy VII Občianskeho zákonníka, namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania v právnom rámci Hlavy XI Občianskeho zákonníka (podľa § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka). Obdobne sa s takouto požiadavkou možno stretnúť pri kontrolných zisteniach niektorých kontrolných a dozorných orgánov. Ide o nesprávny postup, ktorý nevyhnutne vyvoláva viacero nesprávnych následných právnych krokov. Predovšetkým na úrovni živnostenského zákona, zákona o správe daní a poplatkov a zákona o dani z príjmov. Najväčšie nedostatky na úrovni živnostenského zákona spočívajú najmä v tom, že uvedený postup zamieňa dve živnosti s možnými odlišnými požiadavkami na odbornú spôsobilosť (voľnú a viazanú živnosť). Na úrovni daňových predpisov ide najmä o rozdielnu kvalifikáciu uvedenej činnosti aj pri plnení (diferencovanej) registračnej povinnosti, aj pri (diferencovanom) zdaňovaní príjmov nadobudnutých osobitne z prenájmu bytových a nebytových priestorov poskytovaných podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom, ako aj z ubytovacích služieb poskytovaných podnikateľským spôsobom.

Ako je ďalej bližšie objasnené, za predpokladu, že sa s poskytovaním prenájmu bytového alebo nebytového priestoru, prípadne nehnuteľných priestorov iného charakteru poskytujú aj iné ako základné služby, ktorými sú v takýchto prípadoch najmä doplnkové upratovacie služby, poskytovanie a výmena posteľnej bielizne, poskytovanie stravy a pod., neznamená to, že ide v týchto prípadoch (z občianskoprávneho hľadiska) automaticky o prenajímanie bytových alebo iných nehnuteľných priestorov. Nech nemýli dotknuté ustanovenie živnostenského zákona (§ 4 ods. 1), ktoré by mohlo zvádzať k tomu, že o prenájom nehnuteľných priestorov ide vždy, ak sa s prenájmom konkrétneho priestoru viaže aj poskytovanie iných ako základných (doplnkových) služieb. Účelom tohto ustanovenia je iba určiť to, či ide o živnosť alebo o nepodnikateľskú činnosť. Nejde o úpravu, ktorá by určovala na živnostenské alebo daňové účely kvalifikáciu priestoru - či a kedy ide o priestory určené na prenajímanie a kedy ide o priestory určené na ubytovanie tretím osobám. Z okolností (účelu a doby) ich poskytovania a charakteru priestorov je zrejmé, že v tomto prípade ide o poskytovanie ubytovacích služieb.

V uvedenej súvislosti, najmä v prípade menších obcí, dochádza pri poskytovaní ubytovacích služieb, či už formou zmlúv o ubytovaní alebo formou nepomenovaných zmlúv, k zásadným nedostatkom. Tie spočívajú v tom, že zmluvnou stranou (prenajímateľom alebo poskytovateľom ubytovania) nie je obec, ale obecný úrad. V takomto prípade nejde iba o formálno-právne nedostatky zmluvného vzťahu, ale o nelegitímny právny stav, ktorý robí každý takýto zmluvný vzťah neplatným. Je to dané tým, že obecný úrad v právnom rámci zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov nemá postavenie právnickej osoby (ani výkonného orgánu obce), a tým ani spôsobilosť na právne úkony, za ktoré treba uzavretie takejto zmluvy považovať. Právne spôsobilým na uzatváranie takýchto i akýchkoľvek iných záväzkov je sama obec v postavení samostatnej právnickej osoby, za ktorú koná starosta príslušnej obce (primátor mesta) v postavení najvyššieho výkonného orgánu.

Prenájom z pohľadu Občianskeho zákonníka

V tomto význame ide o súkromné právo fyzickej alebo právnickej osoby (vlastníka) prenajať predmet svojho vlastníctva v súkromnoprávnom vzťahu tretím osobám bez toho, aby k tomu potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy. Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto chápaní ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou výlučne za podmienok dohodnutých v (súkromnom) zmluvnom vzťahu a za prípadných podmienok ustanovených neopomenuteľnými ustanoveniami (súkromno-právnej) úpravy Občianskeho zákonníka.

Na rozdiel od úpravy možného prenajímania nehnuteľností alebo ich častí bez toho, aby k tomu oprávnená osoba potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy, právny poriadok SR pri úprave možného prenechávania určených priestorov na prechodné ubytovanie vychádza z odlišnej úpravy. V oboch prípadoch s odlišnými podmienkami a povinnosťami ich prenajímateľov, vyplývajúcimi tak zo súkromnoprávnej, ako i z platnej verejnoprávnej úpravy. Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno-právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 685 a nasl. a v ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Prenájom nebytových priestorov

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ide o právny predpis, ktorý má nielen súkromno-právny charakter, ale je zároveň významným predpisom verejno-právnej povahy. Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.). Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu s uzatvorením nájomnej zmluvy alebo v prípade vyjadreného nesúhlasu obce s prenajatím predmetných nebytových priestorov išlo o neplatný právny akt. Uzatvorená nájomná zmluva bola v takomto prípade, aj keď bola inak formálne (z občianskoprávneho hľadiska) správna, od samotného počiatku neplatná. V praxi to znamenalo, že miestnosti určené na prevádzku obchodu a služieb, ktoré boli umiestnené na území príslušnej obce, bolo možné prenajímať vždy iba po jej predchádzajúcom súhlase. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať). Pri prípadnom posudzovaní relevantnosti naďalej existujúcich zmluvných vzťahov podnikateľského subjektu na užívanie prenajatých nebytových priestorov je potrebné postupovať obozretne s ohľadom na diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004, dokedy bol súhlas obce podmienkou platnosti zmluvy, a po tomto dátume, odkedy nemôžu obce vyžadovať súhlas s prenajímaním priestorov na území dotknutej obce.

Poskytovanie ubytovacích služieb

Rovnako ako v prípade prenajímania bytových a nebytových priestorov platí aj na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje východiskový právny rámec, v medziach ktorého možno poskytnúť priestory určené na ubytovanie. Touto úpravou je Občiansky zákonník, ktorý v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu, za ktoré nemožno považovať iba hotelové zariadenia, ale aj ubytovacie zariadenia inej kategórie s menším vybavením a nižšou úrovňou a rozsahom poskytovaných služieb (nocľahárne, útulky a iné obdobné zariadenia). Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (§ 43c) platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Daňové aspekty prenájmu a ubytovania

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 3 zákona o DPH).

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Príklady z praxe a daňových otázok:

• Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt: Ak sa spoločnosť neskôr stane platiteľom dane a chce byt predať, pričom nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, predaj podlieha DPH.
• Predaj priemyselnej budovy po 5 rokoch: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, skolaudovanú v roku 2011. Predaj po viac ako 5 rokoch od kolaudácie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť pre zdanenie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH), v takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa (§ 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH).
• Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od kolaudácie: Predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, nie je oslobodený od dane. Dodávateľ uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
• Predaj administratívnej budovy neplatiteľovi dane: Ak platiteľ dane predáva administratívnu budovu, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov, predaj je oslobodený od dane. Ak však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH.
• Dodanie technického zhodnotenia: Dodanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti podlieha dani a predávajúci je osobou povinnou platiť daň. Na toto dodanie sa neuplatňuje režim oslobodenia od dane pri predaji stavby a prenos daňovej povinnosti.
• Predaj stavebného pozemku: Predaj stavebného pozemku, aj so stavbou ako plot, nie je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH.
• Predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti: Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje. Byt musí byť predaný s DPH v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.
• Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe: Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti (s výnimkami ako ubytovacie služby, parkovanie, atď.) je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Platiteľ sa môže rozhodnúť pre zdanenie, ak prenajíma zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
• Prenájom rodinného domu občanovi: Nájom rodinného domu voči občanovi je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. Platiteľ dane nemá dôvod uplatňovať DPH.
• Prenájom kancelárskych priestorov a parkovacích miest: Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH). Ak sa prenajíma budova spolu s parkovacími miestami, uplatňuje sa § 38 ods. 3 zákona o DPH na celkové nájomné.
• Rozdielne režimy prenájmu častí nehnuteľnosti: Prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom nemusí byť v rovnakom režime voči všetkým. § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH to rieši.
• Ubytovanie v penzióne: Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, teda podlieha DPH.
• Dlhšie ubytovanie: Ak platiteľ poskytuje služby spadajúce do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie (iné ubytovanie) na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, nejde už o ubytovacie služby, ale o poskytovanie nájmu, ktorý je oslobodený od dane. Ak je nájomcom zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu.
• Španielsky podnikateľ prenajímajúci nehnuteľnosť v SR: Miestom dodania služby je tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.

V praxi je kľúčové správne rozlíšiť, či ide o prenájom nehnuteľnosti alebo o poskytovanie ubytovacích služieb. Nesprávna kvalifikácia môže viesť k nesprávnemu postupu pri plnení daňových povinností a k uplatňovaniu nesprávnych daňových režimov.

Aktuálne ponuky nehnuteľností na predaj a prenájom súvisiace s ubytovaním:

• SUPER CENA MLYNKY - HOTEL GERAVY 36 APARTMÁNOV - 5 PODLAŽÍ - TOP
• HALO reality - Predaj, polyfunkcia/obchodné priestory Hronsk - TOP
• Ponúkame na predaj strategicky umiestnený komerčný objekt v obci Hronská Breznica, ktorý v sebe spája tradíciu pohostinstva, potenciál predajne a benefit priestranného pozemku.
• Predám záhradnú chatu Výhodná cena aj dohodou
• Administratívna budova/ ubytovňa na predaj
• Na predaj ubytovňa / rodinný dom v Šali Veči s kapacitou 5
• Multifunkčný objekt - starý Prešov pri tatrane
• Predaj nehnuteľnosti s výnimočným investičným potenciálom
• IBA U NÁS Ubytovňa s veľkým pozemkom, Gen. M. R. Štefánika
• INVESTIČNÁ PRÍLEŽITOSŤ historická budova v CENTRE mesta B.
• Na predaj rodinný dom Turčianske Teplice
• Prenájom ubytovacieho zariadenia - Šaľa Veča s kapacitou 50
• Polyfunkčná budova - ul. Kamenná
• Prenájom obchodnom, skladových, administratívnych…
• Predaj multifunkčného areálu Humenné - výnimočná príležitosť
• RFReality meštiansky dom na komerčné účely - centrum
• RFReality meštiansky dom v centre mesta - Horná ulica
• Prenájom, ubytovacie priestory - ubytovňa, Galanta + 3D
• Logistický park na predaj
• Na predaj Penzión a Reštaurácia
• Kúty: Ubytovacie priestory na prenájom

tags: #prenajom #objektu #na #ubytovacie #ucely