Národná rada SR schválila nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon), ktorý nadobúda účinnosť 1. apríla 2025 a nahrádza pôvodný stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Táto rozsiahla legislatívna zmena, ktorá predstavuje najvýznamnejšiu reformu v stavebníctve za posledných 50 rokov, prináša zásadné zjednodušenie a zrýchlenie celého procesu výstavby, od počiatočného návrhu až po samotnú kolaudáciu. Hlavným cieľom nového zákona je odstrániť dlhodobé nedostatky a administratívnu záťaž spojenú so súčasným procesom.
Zjednodušenie a Integrácia Procesov
Jednou z najzásadnejších zmien je zrušenie doterajšieho dvojzložkového systému územného a stavebného konania. Namiesto toho sa zavádza jedno integrované konanie o stavebnom zámere. Tento nový prístup má za cieľ eliminovať duplicitu, skrátiť časové lehoty a zefektívniť komunikáciu medzi všetkými zúčastnenými stranami.
Pred samotným začatím konania o stavebnom zámere je nevyhnutná tzv. „prípravná fáza“. Táto fáza zahŕňa sprístupnenie projektovej dokumentácie, žiadosť o vydanie záväzného stanoviska od relevantných dotknutých orgánov a následné spracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru. Táto správa, spolu so samotným stavebným zámerom, tvorí podklad pre následné konanie o stavebnom zámere.
V súvislosti s prípravnou fázou je zavedená aj tzv. fikcia vydania záväzného stanoviska. Ak príslušný orgán nevydá záväzné stanovisko v zákonnej lehote, predpokladá sa, že nemá žiadne pripomienky a súhlasí s vydaním. Toto opatrenie má zabrániť zbytočným prieťahom v konaní.
Pri stavbách pozostávajúcich z viacerých stavieb alebo súboru stavieb bude o stavebnom zámere rozhodovať stavebný úrad príslušný pre hlavnú stavbu.
Digitalizácia a Elektronizácia
Kľúčovým pilierom nového systému je komplexná digitalizácia všetkých stavebných konaní. Portál stavebníctva bude slúžiť ako centrálne digitálne miesto, kde budú prebiehať všetky procesy súvisiace s územným plánovaním a výstavbou. Občania, právnické osoby, orgány územného plánovania, odborne spôsobilé osoby a orgány štátnej správy budú prostredníctvom tohto portálu efektívnejšie a jednoduchšie komunikovať. Všetky úkony, od podania žiadosti cez stanoviská dotknutých orgánov až po vydanie rozhodnutia, sa budú uskutočňovať výlučne elektronicky.
Tento krok nielenže eliminuje potrebu papierovej dokumentácie a osobných návštev úradov, čím sa znižujú náklady a časová náročnosť, ale zároveň zvyšuje transparentnosť celého procesu. Verejné nahliadanie do konaní online posilní verejnú kontrolu a zamedzí neformálnym praktikám.
Zmeny v Organizácii a Príslušnosti Stavebných Úradov
Nový stavebný zákon prináša aj významné organizačné zmeny. Prvostupňovým stavebným úradom naďalej zostáva obec. Avšak odvolacím orgánom voči rozhodnutiam stavebného úradu bude novozriadený regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Tento krok má zabezpečiť jednotnejšie a odbornejšie rozhodovanie.
Zmeny nastanú aj v oblasti štátneho stavebného dohľadu. Slovenská štátna inšpekcia sa ruší a jej kompetencie prevezme stavebný inšpektorát, ktorým bude taktiež regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Konania, ktoré začala Slovenská stavebná inšpekcia a neboli ukončené do 31. marca 2025, dokončí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa doterajších predpisov.
Kľúčové Zmeny pre Účastníkov Konania
Nový zákon sa priamo dotkne všetkých účastníkov stavebného procesu, pričom jednou z významných zmien je zúženie okruhu účastníkov konania.
Kategorizácia stavieb: Aj keď sa definícia pojmu „stavba“ nezmenila, nový zákon prináša úpravy v kategorizácii stavieb a rozširuje ju o nové pojmy.
- Drobné stavby: Sú definované ako stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie, s maximálnou zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Pre tieto stavby bude proces povoľovania zjednodušený a rýchlejší. Príkladmi sú letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky či stavby na chov drobných zvierat. Za určitých podmienok (napr. umiestnenie mimo verejného priestranstva alebo mimo pamiatkovej zóny) nebudú tieto stavby vyžadovať ani ohlásenie.
- Jednoduché stavby: Zahŕňajú stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Patria sem napríklad rodinné domy alebo bytové budovy s maximálne tromi bytmi.
- Vyhradené stavby: Ide o novú kategóriu stavieb, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Sem patria napríklad tunely, koľajové a trolejbusové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, koncertné sály či štadióny. Zvláštnosťou je, že aj stavba, ktorá by inak bola považovaná za jednoduchú, sa stáva vyhradenou, ak sú pri jej výstavbe použité predpäté konštrukcie. Projektovú dokumentáciu vyhradených stavieb môžu vypracovať len oprávnené osoby zapísané v príslušnom zozname.
„Čierne stavby“: Nový zákon zavádza prísnejší prístup k nelegálnej výstavbe. Po jeho účinnosti už nebude možné dodatočne legalizovať stavby postavené bez platného povolenia. Zákon však ustanovuje dodatočný postup pre stavby zhotovené do účinnosti nového zákona, ktoré budú musieť byť buď dodatočne povolené, alebo odstránené v stanovenom čase.
Elektronický Stavebný Denník a Dokumentácia
Každý stavebník alebo vlastník nehnuteľnosti bude mať po novom povinnosť uchovávať kompletnú elektronickú dokumentáciu stavby počas celého jej životného cyklu. Elektronický stavebný denník bude slúžiť ako dôkazový nástroj v prípade kontroly, sporu alebo reklamácie. Povinnosť viesť stavebný denník v elektronickej forme sa bude vzťahovať aj na stavebné práce, ktoré boli zrušené rozhodnutím správneho orgánu alebo súdom.
Prechodné Obdobie a Implementácia
Zákon č. 25/2025 Z. z. počíta s prechodným obdobím, ktoré je kľúčové najmä pre konania začaté pred 1. aprílom 2025. Všetky stavebné konania začaté pred týmto dátumom sa dokončia podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Stavebníci, ktorí podali žiadosť o stavebné povolenie pred aprílom 2025, nemusia svoju dokumentáciu prerábať ani meniť spôsob komunikácie s úradmi.
Prechodné obdobie na vykonanie úkonov v listinnej podobe je stanovené do 31. marca 2029. Zavedenie nového zákona neznamená, že rozbehnuté projekty sa musia prerábať alebo prerušiť. Pri rozsiahlych developerských projektoch alebo dlhodobo pripravovaných zámeroch je však vhodné konzultovať s príslušným stavebným úradom či odborníkmi možnosť prechodu na nový režim.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú transformáciu stavebného prostredia na Slovensku, ktorej cieľom je zrýchliť, zjednodušiť a zefektívniť celý proces výstavby prostredníctvom digitalizácie, integrácie konaní a zníženia administratívnej záťaže.
Dôsledky a Očakávania
Očakáva sa, že nový zákon prispeje k výraznému zrýchleniu povoľovacích procesov. Podľa doložky vplyvov sa predpokladá zníženie priemernej dĺžky rozhodnutia o stavebnom zámere z aktuálnych 300 na 90 dní v roku 2032. Zároveň sa odhaduje, že ročný počet správnych konaní sa zníži o približne 30%.
Pre občanov, architektov aj developerov je dôležité sledovať vývoj legislatívy a včas sa oboznámiť s novým režimom. Porozumenie pravidlám a efektívne využívanie digitálnych nástrojov pomôže nielen urýchliť realizáciu projektov, ale aj predísť zbytočným komplikáciám.
Kompletné znenie zákona č. 25/2025 Z. z. je dostupné na oficiálnom právnom a legislatívnom portáli Slovenskej republiky.