Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej. Spolu s ním však prichádzajú aj zákonné povinnosti, ktoré si prenajímatelia často neuvedomujú alebo ich riešia neskoro. Ide najmä o registráciu na daňovom úrade, správne určenie základu dane, uplatnenie výdavkov a podanie daňového priznania v stanovenej lehote. Práve pri týchto krokoch vznikajú najčastejšie chyby, ktoré môžu znamenať zbytočné finančné straty alebo sankcie. Základom je vedieť, kedy vzniká registračná povinnosť, čo sa považuje za zdaniteľný príjem a aké výdavky je možné zahrnúť do daňových nákladov. Daň z prenájmu nehnuteľnosti sa riadi zákonom o dani z príjmov a vzťahuje sa na fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť mimo podnikania.
Registrácia na daňovom úrade pri prenájme nehnuteľnosti: Povinnosť, nie možnosť
Ak prenajímate nehnuteľnosť ako bežná fyzická osoba, teda nie ako firma, musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Štátu tak oficiálne oznamujete, že ste začali prenajímať a vstupujete do režimu dane z príjmov. Registračnú povinnosť je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prvýkrát prenajali. Ak si túto povinnosť nesplníte včas, daňový úrad vám môže uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Výnimky a špecifické prípady registrácie
Výnimka sa týka situácie, keď prenajímate iba pozemok. V takom prípade sa registračná povinnosť neuplatňuje. Registračná povinnosť sa uplatňuje aj v prípade prenájmu len časti nehnuteľnosti okrem pozemku. Ak prenajímate časť bytu, ktorá plní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade. Ak prenajímate len jednu izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte, pokiaľ táto prenajímaná časť nepredstavuje samostatnú bytovú jednotku podľa stavebného zákona. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Registrácia nie je dobrovoľná. Ak si túto povinnosť nesplníte včas, daňový úrad vám môže uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Ak daňovník prenajal v marci 2025 nehnuteľnosť, iné príjmy nepoberal a nie je registrovaný na daňovom úrade, má povinnosť sa registrovať. Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia a začal od 1. apríla 2025 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.
Registrácia pri prenájme pozemku a iných špecifických situáciách
Výnimka sa týka situácie, keď prenajímate iba pozemok. V takom prípade sa registračná povinnosť neuplatňuje. Ak daňovník začal v priebehu roka 2025 prenajímať ornú pôdu, neplatí pre neho registračná povinnosť.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte.
Daňové priznanie a príjmy z prenájmu: Kedy a ako podať
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa zákona o dani z príjmov považuje za zdaniteľný príjem. Uvádza sa v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B. Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Do tejto sumy sa započítavajú aj príjmy zo zamestnania, ak ste popri prenájme zamestnaný. Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia najviac o tri kalendárne mesiace do 30. júna 2026 alebo o šesť kalendárnych mesiacov do 30. septembra 2026, ak máte príjmy zo zahraničia.
Magická hranica 500 eur a oslobodenie od dane
Príjem z prenájmu je zároveň oslobodený od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Do daňového priznania sa preto uvádza len suma presahujúca tento limit. Ak napríklad prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu vo výške 6 600 eur a iné zdaniteľné príjmy nemal, musí podať daňové priznanie. Po odpočítaní oslobodených 500 eur sa do základu dane započíta 6 100 eur, čo presahuje hranicu 2 876,90 eura.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje 6 100 eur (6 600 - 500). Keďže táto suma presahuje limit 2 876,90 eura, je povinný podať daňové priznanie.
Výdavky, ktoré vám zachránia peňaženku: Skutočné a preukázateľné
Pri príjmoch z prenájmu si môžete uplatniť len skutočné a preukázateľné výdavky. Nie je možné využiť výdavky percentom z príjmov. Prenajímateľ vedie daňovú evidenciu alebo jednoduché účtovníctvo, no nie je povinný prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy. Ak si uplatníte oslobodenie 500 eur, musíte rovnakým pomerom krátiť aj výdavky. Do daňových nákladov tak zahrniete len tú časť výdavkov, ktorá sa viaže na zdaniteľný príjem.
Ak prenajímateľ dosiahol príjem 7 440 eur a mal výdavky 2 250 eur, zdaniteľný príjem predstavuje 6 940 eur (7 440 - 500). Výdavky sa upravia rovnakým pomerom a do daňových nákladov sa zahrnie suma 2 098,79 eura (2250 * (6940 / 7440)).
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Výdavky v závislosti od zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku
Rozsah výdavkov závisí aj od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Ak nie je, možno uplatniť výdavky na energie, preddavky do fondu opráv, služby spojené s užívaním nehnuteľnosti či nákup hnuteľných vecí, ako je nábytok alebo práčka, ak spĺňajú podmienky daňového výdavku.
Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napr. výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu. Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, je možné uplatniť aj odpisy z obstarávacej ceny, výdavky na technické zhodnotenie, opravy a údržbu, úroky z úverov po zaradení do majetku, daň z nehnuteľnosti či poistenie.
Dobre vedieť: Daňová strata pri prenájme
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP. Dobre vedieť: Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti nemôžete vykázať daňovú stratu.
Sadzba dane a úhrada dane z príjmov
Pri príjmoch z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov sa uplatňuje sadzba 19 percent z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 48 441,43 eura ročne. Zo sumy presahujúcej túto hranicu sa uplatňuje sadzba 25 percent.
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Ide o pasívne príjmy, pri ktorých zákon túto možnosť neumožňuje. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov.
Daň je možné uhradiť bezhotovostným prevodom na účet finančnej správy. Pri úhrade za zdaňovacie obdobie 2024 sa uvádza variabilný symbol 1700992025. Číslo účtu sa skladá z predčíslia 500208, základného čísla účtu daňovníka a kódu Štátnej pokladnice 8180. Termín úhrady dane z príjmov je rovnaký ako samotné podanie daňového priznania, t. j. 31. marec.
Nový zákon o evidencii tržieb a eKasa: Čo prinesie prenajímateľom?
Dňa 3. decembra 2025 bol prijatý zákon č. 384/2025 Z. z. o evidencii tržieb a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ktorý nadobúda účinnosť 1. januára 2026. Nahrádza doterajší zákon č. 289/2008 Z. z. o ERP a úpravu systému e-kasa klient. Od 1. januára 2026 vstupuje do platnosti nový zákon o evidencii tržieb, ktorý výrazne rozširuje okruh predávajúcich s povinnosťou používať pokladnicu. Väčšina doterajších výnimiek sa ruší a povinnosť evidovať tržby sa bude vzťahovať na množstvo ďalších predávajúcich. Zmena sa dotkne napríklad predávajúcich poskytujúcich prenájom nehnuteľností či stavebné práce a rôzne remeslá.
Povinnosť evidovať tržby od 1. januára 2026
Základná povinnosť: Predávajúci musí zaevidovať tržbu v systéme eKasa prostredníctvom pokladnice eKasa bez zbytočného odkladu po prijatí. Pri prekročení zákonnej hraničnej doby odozvy (5 sekúnd) alebo pri výpadku pripojenia: pokladnica vystaví OFF-LINE doklad, údaje sa musia doposlať do systému eKasa v lehote do 96 hodín. Ak na predajnom mieste nie je dostupné internetové pripojenie, podnikateľ môže podať žiadosť o povolenie odkladu zasielania údajov. Po schválení môže údaje odosielať najneskôr do 30 dní odo dňa prijatia tržby.
Výnimky z povinnosti evidencie tržieb a ich zrušenie
Jednou z najvýznamnejších zmien je zrušenie doterajšej prílohy zákona, ktorá obsahovala zoznam služieb oslobodených od povinnosti používať registračnú pokladnicu. Od 1. 1. 2026 vzniká povinnosť evidovať tržbu v systéme eKasa pri poskytovaní všetkých služieb, ak je prijatá v hotovosti alebo prostredníctvom platobných nástrojov nahrádzajúcich hotovosť. Výnimky, ktoré zákon ponecháva, sa týkajú najmä špecifických kategórií tovarov alebo objektívnych prevádzkových obmedzení.
Praktický dopad: poskytovatelia služieb, ktorí sa doteraz spoliehali na výnimku z prílohy zákona, budú po novom povinní používať pokladnicu eKasa.
Náležitosti pokladničného dokladu a sankcie
Doklad musí obsahovať zákonom presne definované údaje vrátane kódu pokladnice eKasa, identifikácie predávajúceho, dátumu a času, položkového rozpísania tovaru alebo služby, sadzby a výšky dane, celkovej sumy, QR kódu a overovacieho kódu predávajúceho. Porušenie povinností eKasa môže byť sankcionované pokutou 1500-20 000 €, pri opakovaní až 40 000 €.
Povinnosť umožniť bezhotovostnú platbu od 1. marca 2026
Od 1. marca 2026 vzniká každému predávajúcemu povinnosť umožniť zákazníkovi realizovať bezhotovostnú úhradu pri každej tržbe presahujúcej 1 euro. Táto povinnosť sa uplatní za splnenia nasledujúcich podmienok: predávajúci nemá povolený odklad zasielania údajov do systému eKasa, na predajnom mieste je dostupné internetové pripojenie a nevyskytla sa technická prekážka. Zákon neustanovuje konkrétny technický ani technologický spôsob realizácie bezhotovostnej platby. Predávajúci si preto môže zvoliť akýkoľvek bezhotovostný platobný prostriedok. Neumožnenie bezhotovostnej platby môže byť sankcionované pokutou do 1 500 €, pri opakovaní do 15 000 €.
Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán; predmet nájmu a rozsah jeho používania; výšku nájomného; a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Dôležité aspekty nájomnej zmluvy
Ak vlastníte s manželom/manželkou nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM), je dôležité zvážiť, či bude v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ len jeden z vás alebo obaja. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. V takom prípade si môžete priznať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Zhrnutie kľúčových povinností
Prenájom nehnuteľnosti môže byť zdrojom pravidelného príjmu, ale zároveň prináša aj povinnosti, ktoré by ste nemali prehliadnuť. Medzi najdôležitejšie patria včasná registrácia na daňovom úrade, správne určenie zdaniteľných príjmov, dôsledné uplatňovanie preukázateľných výdavkov a včasné podanie daňového priznania. Od roku 2026 sa k týmto povinnostiam pridáva aj povinnosť používať registračnú pokladnicu (eKasa) pri prijímaní hotovostných aj bezhotovostných platieb. Dodržiavaním týchto pravidiel si môžete ušetriť nielen zbytočné pokuty, ale aj zabezpečiť bezproblémový priebeh vašej prenajímania.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #a #registracna #pokladna