Daň z pridanej hodnoty (DPH) predstavuje významný aspekt podnikania, najmä pri transakciách s nehnuteľnosťami. Prenájom nebytových priestorov, ako jedna z foriem využívania nehnuteľného majetku, podlieha špecifickým pravidlám DPH, ktoré sa môžu zdať na prvý pohľad zložité. Tento článok sa zameriava na detailné vysvetlenie problematiky prenájmu nebytových priestorov z pohľadu DPH, pričom využíva relevantné ustanovenia zákona o DPH a rozoberá rôzne praktické situácie.
Základné princípy DPH pri prenájme nehnuteľností
Zákon o DPH klasifikuje prenájom nehnuteľnosti ako poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby, a teda aj miestom, kde sa daň zvyčajne uplatňuje, je v súlade s § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko, teda štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, či už na reklamné účely alebo akékoľvek iné.
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť za určitých podmienok oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Kľúčovým ustanovením v tomto kontexte je § 38 ods. 5, ktorý umožňuje platiteľovi dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, rozhodnúť sa, či nájom od dane oslobodí alebo nie. Toto rozhodnutie môže byť strategické, napríklad ak sa platiteľ chce vyhnúť úprave už odpočítanej DPH.
Kedy je prenájom oslobodený od DPH?
Vo všeobecnosti je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od DPH. Existujú však výnimky, ktoré sú presne vymedzené v zákone o dani z pridanej hodnoty. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH sú od dane oslobodené nasledovné činnosti, s výnimkami:
- Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou:
- ubytovacích služieb,
- nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájmu bezpečnostných schránok.
Z tohto vyplýva, že ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je štandardne oslobodený od dane.
Možnosť zdanenia prenájmu
Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Táto možnosť sa vzťahuje na prenájom zdaniteľnej osobe, teda inému platiteľovi DPH alebo podnikateľovi - neplatiteľovi DPH. Dôležité je poznamenať, že táto možnosť neplatí pri prenájme bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
Rozhodnutie o zdanení nájmu je možné uplatniť len vtedy, ak sú splnené špecifické podmienky:
- Nájomca je zdaniteľnou osobou: Podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. V praxi to znamená, že ak prenajímate nehnuteľnosť inému podnikateľskému subjektu (fyzickej či právnickej osobe), ktorý je platiteľom DPH alebo podniká a nie je registrovaný ako platiteľ DPH, považuje sa za zdaniteľnú osobu.
- Nájomná nehnuteľnosť nie je určená na bývanie: Ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je podľa kolaudačného rozhodnutia určená na iný účel ako na bývanie (napr. kancelárske priestory, skladové priestory, obchodné priestory), platiteľ sa môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu.
Ak nájomcom nie je zdaniteľná osoba (napr. občan, nadácia, nezisková organizácia), prenajímateľ nemôže uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu. Rovnako toto rozhodnutie nie je možné uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie.
Základy zdaňovania prenajímaných nehnuteľností
Prenájom nebytových priestorov a parkovacie miesta
Špecifickou situáciou je prenájom nehnuteľnosti spolu s parkovacími miestami. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený od dane. Ak platiteľ dane prenajíma kancelárske priestory (ktoré sú oslobodené od dane) inému platiteľovi dane v tuzemsku a súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou, potom prenájom parkovacích miest podlieha DPH.
V prípade, ak platiteľ dane prenajíma budovu a zároveň aj parkovacie miesta, ktoré boli dodatočne zriadené na pozemku súvisiacom s budovou, na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy, uplatňuje sa § 38 ods. 3 zákona o DPH. To znamená, že prenájom budovy môže byť oslobodený od dane, ale prenájom parkovacích miest bude zdaniteľný. Tento prístup sa uplatňuje aj v prípade, ak sú parkovacie miesta zriadené dodatočne.
Prenájom nebytových priestorov zahraničným osobám
Pri prenájme nebytových priestorov zahraničným osobám je dôležité správne určiť miesto dodania služby. V prípade prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH ako miesto dodania služby považuje tuzemsko, teda štát, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Ak slovenský platiteľ prenajíma nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, a rozhodne sa pre zdanenie nájmu, fakturuje s DPH. Ak sa však rozhodne pre oslobodenie od dane, fakturuje bez DPH.
V prípade, ak zahraničný podnikateľ (napr. španielsky alebo rakúsky) bez sídla v SR prenajíma slovenským platiteľom dane nehnuteľnosť v SR, miesto dodania služby je tuzemsko. Nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V tomto prípade sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH. To znamená, že zahraničný podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR a fakturuje bez dane s poznámkou o prenose daňovej povinnosti. Slovenský príjemca služby je potom povinný odviesť DPH.
Dodanie stavby a pozemku v kontexte DPH
Okrem prenájmu sa v súvislosti s nehnuteľnosťami riešia aj ich dodanie (predaj). Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH, pokiaľ od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu a dodanie jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu s podmienkami na oslobodenie, sa môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane, ale bude zdanené. Toto rozhodnutie sa nevzťahuje na stavby určené na bývanie.
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 2 zákona o DPH, s výnimkou dodania stavebného pozemku. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods.
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti a DPH
V prípade, ak platiteľ dane vykonal technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti a následne toto technické zhodnotenie odkúpi od prenajímateľa, vzniká otázka jeho zdanenia. Ak platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH.
Je dôležité odlíšiť dodanie technického zhodnotenia od dodania stavby alebo časti stavby. Na dodanie technického zhodnotenia sa neuplatní daňový režim v zmysle § 38 zákona o DPH a ani prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c). Dodanie technického zhodnotenia tak podlieha DPH podľa všeobecných pravidiel.
Zmeny v daňovom režime a ich dopad
Zákon o DPH je dynamický a prechádza zmenami. Napríklad novela účinná od 1. januára 2025 priniesla zníženie sadzby DPH na dodanie elektrickej energie. Tieto zmeny môžu mať vplyv aj na fakturáciu energií a ďalších služieb poskytovaných spolu s nájmom nebytových priestorov.
Pri fakturácii energií a ďalších služieb (upratovanie, strážna služba, zimná údržba) je nevyhnutné posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia. Ak ide o zložené plnenie, hlavná aj vedľajšia zložka musia podliehať rovnakému daňovému režimu. Toto posúdenie sa opiera o judikatúru Súdneho dvora EÚ.
Zodpovednosť občanov a registrácia na DPH
Občania, ktorí prenajímajú nehnuteľný majetok na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považujú za zdaniteľné osoby. V prípade, ak hodnota ich obratu z prenájmu presiahne zákonom stanovenú hranicu (aktuálne 50 000 eur v kalendárnom roku), vzniká im povinnosť registrovať sa pre DPH.
Registrácia sa vykonáva prostredníctvom žiadosti o registráciu, ktorú je potrebné podať do piatich pracovných dní od presiahnutia obratu. Platiteľom dane sa stávajú prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestanú platiteľom z iného dôvodu skôr. V prípade presiahnutia vyššej hranice obratu (62 500 eur) sa stávajú platiteľom dane dňom dodania nehnuteľnosti, ktorým obrat presiahli. Občania sa tiež môžu dobrovoľne zaregistrovať ako platitelia DPH.
V kontexte prenájmu nebytových priestorov je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny a konzultovať konkrétne situácie s daňovými poradcami, aby bolo zabezpečené správne uplatňovanie DPH a predchádzanie prípadným sankciám.
Tento článok poskytuje všeobecný prehľad problematiky prenájmu nebytových priestorov a DPH. Pre špecifické daňové poradenstvo a riešenia konkrétnych situácií sa odporúča obrátiť sa na odborníkov v oblasti daní.
tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #s #dph #alebo