Pri predaji nehnuteľnosti, rovnako ako pri akomkoľvek inom príjme z predaja, môže vzniknúť povinnosť zaplatiť daň štátu. V Slovenskej republike však existujú zákonné spôsoby, ako sa tejto povinnosti vyhnúť. Kľúčové sú podmienky oslobodenia od dane, ktoré sú detailne špecifikované v zákone o dani z príjmov. Článok sa zameriava na situácie, kedy firma, ktorá nadobudla byt bez DPH, môže tento byt následne predať bez daňových povinností, a zároveň preskúma aj širšie aspekty súvisiace s daňou z pridanej hodnoty (DPH) pri kúpe a predaji nehnuteľností firmou.
Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Zákon o dani z príjmov definuje niekoľko scenárov, pri ktorých predajca nehnuteľnosti nemusí odvádzať daň z príjmu. Je dôležité poznamenať, že splnenie týchto kritérií oslobodzuje od platenia dane, ale nie vždy od povinnosti podať daňové priznanie.
Vlastníctvo nehnuteľnosti po dobu minimálne 5 rokov
Jedným z hlavných kritérií pre oslobodenie od dane je doba vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá musí byť minimálne 5 rokov. Počítanie tejto lehoty začína prvým dňom vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Päťročné obdobie končí v momente, keď uplynie päť rokov od dňa prvého vkladu do katastra do momentu začatia predaja. Za začatie predaja sa považuje prijatie prvej platby, zálohy, alebo deň podpisu kúpnej zmluvy. Unáhlené kroky môžu viesť k finančným stratám, preto je dôležité celý proces dôkladne premyslieť.
Rovnaká lehota platí aj pre nehnuteľnosti, ktoré boli minimálne 5 rokov vyradené z obchodného majetku firmy.
Dedičstvo ako spôsob nadobudnutia
Podmienky oslobodenia od dane pri dedení sú podobné ako pri kúpe. Ak je poručiteľ priamo príbuzný dedičovi (potomok alebo predok, napr. rodičia, starí rodičia, deti, vnuci), dedičstvo je oslobodené od dane okamžite. V prípade, ak sa dedičstvo nadobúda od osoby, ktorá nie je priamym potomkom ani predkom (napr. od súrodenca, strýka, tety), povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti zaniká po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva dediča.
Stavby a pozemky - osobitné posúdenie
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá sa skladá zo stavby a pozemku, sa tieto majetky posudzujú osobitne z hľadiska dane. Pri stavbe rozhoduje jej zápis na katastri. Ak je stavba zapísaná na katastri v momente predaja, po 5 rokoch od zápisu nie je potrebné platiť daň z predaja. V prípade, ak rozostavaná stavba nie je na katastri zapísaná, daň bude potrebné zaplatiť vždy. V takejto situácii si však možno od ziskov z predaja odpočítať všetky náklady spojené so stavbou.
Situácie mimo oslobodenia od dane
Ak predávajúci nespĺňa žiadne z vyššie uvedených kritérií, je povinný uviesť zdaniteľný príjem z predaja vo svojom najbližšom daňovom priznaní. Ak predaj nehnuteľnosti súri a nie je možné čakať na splnenie podmienok oslobodenia, daň z príjmu sa nevyhne. Je však možné túto čiastku znížiť prostredníctvom odpočítania relevantných nákladov.
Príklad znižovania dane:
Tomáš kúpil byt v roku 2021 za 100 000 EUR. Rekonštrukcia bytu ho stála 20 000 EUR. Byt bol predaný v roku 2023 za 150 000 EUR. Okrem rekonštrukcie vznikli ďalšie náklady: znalecký posudok (150 EUR) a provízia realitnej spoločnosti (2 000 EUR).
- Príjem z predaja: 150 000 EUR
- Celkové náklady: 100 000 EUR (kúpna cena) + 20 000 EUR (rekonštrukcia) + 150 EUR (znalecký posudok) + 2 000 EUR (provízia) = 122 150 EUR
- Zdaniteľný príjem: 150 000 EUR - 122 150 EUR = 27 850 EUR
- Daň z príjmu (19 %): 27 850 EUR * 0.19 = 5 291,50 EUR
V prípade, ak by príjem z predaja nehnuteľnosti bol nulový (predajná suma po odpočítaní nákladov je menšia ako celkové náklady na kúpu a úpravy), daň sa neodvádza.
Príklad nulového zdaniteľného príjmu:
Peter kúpil v roku 2016 dom za 200 000 EUR. Rekonštrukcia stála 50 000 EUR, provízia realitnej spoločnosti 3 000 EUR a znalecký posudok 150 EUR. Dom bol predaný v roku 2019 za 250 000 EUR.
- Príjem z predaja: 250 000 EUR
- Celkové náklady: 200 000 EUR (kúpna cena) + 50 000 EUR (rekonštrukcia) + 3 000 EUR (provízia) + 150 EUR (znalecký posudok) = 253 150 EUR
- Zdaniteľný príjem: 250 000 EUR - 253 150 EUR = -3 150 EUR (strata)
V tomto prípade Peter vykázal stratu a nemá povinnosť platiť daň z príjmu. Je však povinný v daňovom priznaní uviesť ako príjem sumu zodpovedajúcu vlastným investíciám, aby bol rozdiel nulový.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri kúpe a predaji nehnuteľnosti firmou
Otázka DPH pri kúpe a predaji nehnuteľností firmou je komplexnejšia a závisí od viacerých faktorov, predovšetkým od účelu využívania nehnuteľnosti a statusu firmy ako platiteľa DPH.
Medzera v dani z nehnuteľností, ktorú by ste mali poznať!
Odpočítanie DPH pri kúpe nehnuteľnosti
Podľa § 49a zákona o DPH platiteľ dane môže odpočítať daň len vo výške zodpovedajúcej rozsahu použitia nehnuteľného majetku na podnikanie. To znamená, že ak firma nadobudne nehnuteľnosť na zmiešané účely (podnikanie aj súkromné bývanie), môže si odpočítať len pomernú časť DPH.
Príklad pomerného odpočtu DPH:
Platiteľ dane kúpil v januári 2024 budovu za 10 000 EUR DPH. Predpokladá využitie na podnikanie (krajčírsky salón) v rozsahu 70 % a na bývanie v rozsahu 30 %. Pomerná výška dane, ktorú si môže odpočítať, je 7 000 EUR (10 000 EUR * 70 %).
Ak firma uskutočňuje aj zdaňované, aj oslobodené plnenia, je potrebné navyše krátiť odpočítanú DPH koeficientom podľa § 50 zákona o DPH.
Príklad krátenia DPH koeficientom:
Platiteľ dane kúpil v roku 2024 nehnuteľnosť s DPH 10 000 EUR. Predpokladá využitie na podnikanie v rozsahu 70 % a na súkromné účely v rozsahu 30 %. Používa koeficient 0,5. Pomerná DPH na odpočet je 7 000 EUR. Po krátení koeficientom je odpočítateľná DPH 3 500 EUR (7 000 EUR * 0,5).
Úprava odpočítanej dane
Odpočítanú daň je podnikateľ povinný upraviť, ak v období nasledujúcom po zdaňovacom období, v ktorom majetok uviedol do užívania, dôjde k zmene rozsahu jeho použitia na účely podnikania. Obdobie na úpravu odpočítanej dane pri nehnuteľnostiach je 20 kalendárnych rokov vrátane roka, v ktorom bola nehnuteľnosť uvedená do užívania.
Príklad úpravy odpočítanej dane:
Spoločnosť BETA kúpila v auguste 2020 nehnuteľnosť s DPH 40 000 EUR. Využívala ju na podnikanie (oprava obuvi) v rozsahu 70 % a na bývanie v rozsahu 30 %. Uplatnila si odpočet 28 000 EUR (70 % z 40 000 EUR). Ak by sa neskôr rozhodla využívať nehnuteľnosť výlučne na súkromné účely, musela by túto DPH vrátiť.
Ak podnikateľ predá nehnuteľnosť v režime oslobodenom od DPH, mení sa tým rozsah jej použitia na podnikanie na nulu, čo si vyžaduje úpravu odpočítanej dane.
Kedy je možné odpočítať celú DPH, čiastočne alebo vôbec?
- Celá DPH: Ak je nehnuteľnosť zakúpená výlučne na podnikanie a firma ju využíva na zdaniteľné plnenia s DPH.
- Čiastočne: Ak je nehnuteľnosť využívaná na zmiešané účely (podnikanie a súkromné účely), alebo na zdaňované aj oslobodené plnenia. V takom prípade sa DPH odpočítava pomernou časťou alebo po aplikácii koeficientu.
- Vôbec: Ak je nehnuteľnosť zakúpená výlučne na súkromné účely, alebo ak firma nie je platiteľom DPH.
Výhody a riziká kúpy bytu na firmu
Kúpa bytu na firmu môže priniesť určité daňové výhody, ale aj riziká.
Výhody:
- Odpočítanie DPH: Ak je byt využívaný na podnikanie, firma si môže odpočítať DPH z jeho kúpy.
- Daňové odpisy: Pri účtovnom odpisovaní nehnuteľnosti sa jej hodnota postupne zahrnie do daňových výdavkov.
- Zníženie základu dane z príjmov: Náklady súvisiace s podnikaním, vrátane odpisov, znižujú základ dane z príjmov firmy.
- Flexibilita pri predaji: V prípade predaja s DPH môže firma získať dodatočné prostriedky.
Riziká:
- Zmena účelu použitia: Ak sa byt prestane využívať na podnikanie (napr. na bývanie pre rodinných príslušníkov), môže dôjsť k povinnosti vrátiť odpočítanú DPH.
- Zložitejšia evidencia DPH: Súvisiace s miešaným využívaním nehnuteľnosti.
- Daň z príjmu pri predaji: Ak firma predá byt po uplynutí zákonných lehôt a bez DPH, príjem z predaja sa zdaní.
- Odvodové povinnosti: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti môže byť súčasťou vymeriavacieho základu pre odvody.
Účtovanie a daňové aspekty pri kúpe bytu na firmu
Ak je byt kúpený s úmyslom ďalšieho predaja, účtuje sa na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj. V takom prípade sa nehnuteľnosť neodpisuje účtovne ani daňovo, ale jej hodnota sa navýši na danom účte.
Ak je byt nadobudnutý na podnikanie (napr. na prenájom), účtuje sa ako dlhodobý hmotný majetok s dobou odpisovania 40 rokov pre daňové účely. Do daňových výdavkov sa tak dostane len 1/40 z obstarávacej ceny ročne.
V prípade, ak firma kúpi byt na účely podnikania, ale neskôr ho začne využívať na súkromné účely spoločníkov či konateľov, ide o nesprávne znižovanie výnosov firmy. Tieto náklady nepatria do účtovníctva firmy.
Prenájom nehnuteľnosti firmou
Ak firma plánuje byt prenajímať, mala by mať túto činnosť zapísanú v predmete podnikania. V takom prípade si môže uplatňovať aj súvisiace výdavky, vrátane odpisov, do daňových výdavkov. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 19 ods. 3 písm. t) zákona o dani z príjmov.
Predaj nehnuteľnosti firmou: Daňové dôsledky
Pri predaji nehnuteľnosti firmou je dôležité zohľadniť, či sa predaj uskutoční s DPH alebo bez DPH.
- Predaj s DPH: Ak firma predáva byt s uplatnením DPH, táto DPH sa stáva príjmom štátu. Predajná cena bytu sa v tomto prípade nezdaňuje daňou z príjmov právnických osôb.
- Predaj bez DPH: Ak sa byt predáva v režime oslobodenia od DPH (napr. po uplynutí 5-ročnej lehoty), príjem z predaja sa zdaní 21 % sadzbou dane z príjmov právnických osôb (alebo 19 % pre fyzické osoby).
Príklad predaja nehnuteľnosti s daňovými dôsledkami:
Firma kúpila byt za 200 000 EUR (bez DPH). Investovala do rekonštrukcie 70 000 EUR. Predala byt za 270 000 EUR (bez DPH).
- Príjem z predaja: 270 000 EUR
- Celkové náklady: 200 000 EUR (kúpna cena) + 70 000 EUR (rekonštrukcia) = 270 000 EUR
- Zdaniteľný príjem: 270 000 EUR - 270 000 EUR = 0 EUR. V tomto prípade by sa neplatila daň z príjmov.
Ak by však firma predala byt za 270 000 EUR a jej celkové náklady boli 200 000 EUR, zdaniteľný príjem by bol 70 000 EUR. Daň z príjmov by bola 70 000 EUR * 0.21 = 14 700 EUR.
Zhrnutie otázok a odpovedí týkajúcich sa DPH
Nasledujúce otázky a odpovede objasňujú špecifické situácie súvisiace s odpočítaním a úpravou DPH pri kúpe a predaji nehnuteľností firmou:
- Kedy je možné odpočítať celú sumu DPH, kedy iba čiastočne a kedy vôbec? Odpoveď závisí od účelu použitia nehnuteľnosti na podnikanie a od toho, či firma uskutočňuje zdaniteľné, alebo oslobodené plnenia.
- Aký je časový rámec na úpravu odpočítanej dane? Obdobie na úpravu odpočítanej dane podľa § 54a ods. 2 zákona o DPH je 20 kalendárnych rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane uviedol nehnuteľnosť do užívania.
- Ako postupovať pri odpočítaní dane z nakúpenej budovy pri zmiešanom využití? Uplatňuje sa odpočítanie dane v rozsahu, v akom sa nehnuteľnosť plánuje používať skutočne na podnikanie.
- Čo sa stane, ak sa zmení účel použitia nehnuteľnosti? Odpočítanú daň je potrebné upraviť, čo môže znamenať aj jej vrátenie.
- Predaj nehnuteľnosti v režime oslobodenia od DPH: V takom prípade sa mení rozsah použitia nehnuteľnosti na podnikanie na nulu, čo si vyžaduje úpravu odpočítanej dane.
Rozhodnutie o kúpe bytu na firmu by malo byť vždy individuálne posúdené s ohľadom na všetky daňové a účtovné aspekty, ako aj dlhodobé zámery firmy.