Prenájom nebytových priestorov a daňové priznanie: Kompletný sprievodca

Prenajímanie nehnuteľností, či už ide o byty, domy alebo iné priestory, sa pre mnohých stáva významným zdrojom príjmu. S touto príležitosťou však prichádzajú aj daňové povinnosti, ktoré je nevyhnutné si uvedomiť a správne splniť. Tento článok sa zameriava na prenájom nebytových priestorov a komplexne vás prevedie procesom podania daňového priznania, vysvetlí, aké výdavky si môžete uplatniť a kedy vzniká povinnosť podať priznanie.

Kľúčové aspekty prenájmu a dane

Základnou otázkou je, či naozaj musíte zaplatiť daň z prenájmu nehnuteľnosti. Odpoveď závisí od viacerých okolností, najmä od výšky dosiahnutých príjmov a od toho, či máte nárok na oslobodenie od dane. V prvom rade je dôležité vedieť, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti je považovaný za zdaniteľný príjem.

Podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, konkrétne v § 6 ods. 3, sa príjmy z prenájmu nehnuteľností považujú za príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ak nejde o príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 alebo príjmy zo závislej činnosti podľa § 5. Dôležité je poznamenať, že na dosahovanie týchto príjmov nie je potrebné živnostenské oprávnenie, pokiaľ neposkytujete nadštandardné služby spojené s prenájmom, ako napríklad upratovanie, zabezpečenie stravovania či welcome darčeky. V takom prípade by sa príjem už považoval za príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dohodnuté v nájomnej zmluve podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, sú zdaňované podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Nevyžaduje sa pritom vedenie účtovníctva, postačuje vedenie daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov presiahnu tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. To znamená, že nie je možné vykazať daňovú stratu z prenajímania nehnuteľnosti podľa tohto ustanovenia.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Jednou z prvých povinností, na ktorú prenajímatelia často zabúdajú, je registrácia na daňovom úrade. Ak prenajímate byt alebo iný nehnuteľný majetok ako fyzická osoba, ktorá nie je podnikateľom, musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré ďalej prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú samy majú v nájme. Pre účely registrácie nie je rozhodujúce, či ste vlastníkom prenajímaného priestoru.

Registračná povinnosť sa uplatňuje aj v prípade prenájmu len časti nehnuteľnosti, s výnimkou pozemku. Povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. V zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má na daňovom úrade povinnosť registrácie každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.

Túto povinnosť je potrebné si splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Vyplnenie žiadosti o registráciu nevyžaduje prikladanie nájomnej zmluvy. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v príslušnej žiadosti. Ak vlastníte viacero nehnuteľností, splníte si registračnú povinnosť pri prenájme prvej z nich.

Kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie?

Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov nastáva vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za dané zdaňovacie obdobie presiahol sumu 2 876,90 eura. Táto hranica platí pre rok 2025. Lehota na podanie daňového priznania za rok 2025 je 31. marec 2026.

Je však možné požiadať o predĺženie lehoty. Písomným oznámením predloženým daňovému úradu do 31. marca 2026 si môžete termín predĺžiť najviac o tri kalendárne mesiace, teda do 30. júna 2026. Ak máte pracovný pomer v zahraničí, môžete si lehotu predĺžiť až do 30. septembra 2026.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní typu B, konkrétne v VI. oddiele v Tabuľke č. 1.

Oslobodenie od dane a výpočet základu dane

Jednou z najvýznamnejších výhod pri prenájme nehnuteľností je možnosť uplatniť si oslobodenie od dane vo výške 500 eur za zdaňovacie obdobie. Toto oslobodenie sa vzťahuje na fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť na území SR.

Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate týchto 500 eur, musíte rovnakým pomerom "krátit" aj uplatniteľné daňové výdavky. Tento postup zabezpečí, že výdavky budú v pomere zodpovedať zdaniteľnej časti príjmu.

Príklad:Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu vo výške 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal.

1. Najprv si uplatní oslobodenie od dane: 6 600 € - 500 € = 6 100 €. Toto je jeho zdaniteľný príjem.
2. Ak by mal výdavky napríklad vo výške 2 000 €, musí ich tiež upraviť pomerne. Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu je 6 100 € / 6 600 € ≈ 0,924.
3. Upravené výdavky by potom boli: 2 000 € * 0,924 = 1 848 €.
4. Základ dane z prenájmu by bol: 6 100 € (zdaniteľný príjem) - 1 848 € (upravené výdavky) = 4 252 €.

Dobre vedieť: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov ani nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku, nakoľko ide o tzv. pasívne príjmy. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti).

Uplatniteľné výdavky pri prenájme

Do daňového priznania si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu. Tieto výdavky musia byť znížené rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 €.

Medzi uznateľné výdavky patria:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti: Sem patria aj preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Daň z nehnuteľnosti: Túto daň je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti: Patria sem napríklad osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu.
• Výdavky za odvoz smetí: Výnimku tvorí miestny poplatok za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba.
• Elektrická energia, teplo, voda, plyn: Ak sa týkajú prenajímanej nehnuteľnosti.
• Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome.
• Používanie výťahu a domovej práčovne.
• Kontrola a čistenie komínov.
• Odvoz popola, smetí a splaškov.
• Čistenie žúmp.
• Vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou.
• Internet.
• Recepcia, strážna služba.
• Úhrady za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu.
• Úhrady za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
• Výdavky na fond opráv v bytových domoch.
• Odmene realitnej kancelárie.

Je dôležité poznamenať, že výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, sa nepovažujú za daňový výdavok.

Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v zákone o dani z príjmov.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v dohodnutom pomere. Týmto istým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním.

Príklad 1:Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM. Obaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu si rozdelili v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Zdaniteľný príjem každého z nich je teda 1 600 eur. Keďže v roku 2023 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad 2:Manželia prenajímali v roku 2023 byt v BSM s celkovým príjmom 2 800 eur. Príjem si rozdelili na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel nemá povinnosť podať daňové priznanie z dôvodu prenájmu a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Manželka zníži svoj príjem 2 300 eur o oslobodených 500 eur, čím jej zostane zdaniteľný príjem 1 800 eur.

Príklad 3:Manželia prenajímali v roku 2023 nehnuteľnosť v BSM s príjmom 7 440 eur a výdavkami 3 840 eur. Príjem si rozdelili rovnakým dielom (každý v ½). Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Preto každý z nich uvedie v daňovom priznaní príjem z prenájmu vo výške 3 220 eur (po odpočítaní pomerných výdavkov).

Je dôležité, aby v prípade prenajímania bytu v BSM bol v nájomnej zmluve jasne určený, ktorý z manželov je prenajímateľom. Ak nie je uvedené inak, registrácia a daňové povinnosti sa vzťahujú na toho manžela, ktorý je v zmluve uvedený.

Kedy sa prenájom považuje za podnikanie?

Hranica medzi prenájmom ako fyzická osoba a podnikaním je daná najmä rozsahom poskytovaných služieb. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom (ako je dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov) poskytujete aj ďalšie služby, napríklad pravidelné upratovanie interiéru, výmenu bielizne, zabezpečenie stravovania alebo služby hotelového typu, potom sa takýto prenájom považuje za podnikanie a príjmy z neho plynúce sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V takom prípade je potrebné mať aj živnostenské oprávnenie.

Príležitostné poskytovanie ubytovania, napríklad v rekreačnej oblasti, bez živnostenského oprávnenia, ak ide o krátkodobé, prechodné ubytovanie, môže byť tiež posudzované ako podnikanie, najmä ak ide o služby hotelového typu. V takom prípade je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.

Kaucia (zábezpeka) a jej zdaňovanie

V prípade, že nájomná zmluva obsahuje povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky), jej zdaniteľnosť závisí od podmienok zmluvy. Kaucia sa obvykle používa na pokrytie nezaplateného nájomného alebo poškodenia prenajatého majetku. Ak je kaucia vrátená nájomcovi v plnej výške a nebola použitá na úhradu pohľadávok prenajímateľa, nepodlieha zdaneniu. Ak by však kaucia bola použitá na úhradu pohľadávok, táto časť by sa stala zdaniteľným príjmom prenajímateľa.

Dôležité legislatívne zmeny

Je potrebné sledovať aktuálne legislatívne zmeny týkajúce sa zdaňovania príjmov z prenájmu. Napríklad, konsolidačný balíček priniesol od 1. januára 2025 zmeny v DPH, ktoré sa však primárne dotýkajú poskytovania ubytovacích služieb. Pri prenájme nebytových priestorov na bývanie sa pravidlá zdaňovania zatiaľ zásadne nemenia a príjem sa stále zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Záver

Prenajímanie nehnuteľností môže byť lukratívnym zdrojom príjmu, ale zároveň prináša zodpovednosť za správne splnenie daňových povinností. Dôkladné pochopenie pravidiel registrácie, podávania daňového priznania, uplatňovania výdavkov a možností oslobodenia od dane je kľúčové pre predchádzanie prípadným sankciám a zabezpečenie legálneho a bezproblémového prenájmu. Nezabúdajte na včasné splnenie všetkých zákonných požiadaviek a v prípade nejasností sa obráťte na daňového poradcu.

tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #a #podanie #dp