Rekonštrukcia bytového jadra predstavuje zásadný zásah do celého chodu domácnosti. Na istý čas sú vyradené z prevádzky viaceré priestory a zariadenia, vrátane WC, sprchy, častokrát aj kuchyňa. Bytové jadro je v sústave každého bytu mimoriadne dôležitý priestor a jeho dobrý stav zabezpečuje bezproblémový chod celej domácnosti. Navyše, jadro zásadne ovplyvňuje aj susedné priestory, ktoré sú naň naviazané - kuchyňu a predsieň.
Kroky pri rekonštrukcii bytového jadra
Každá rekonštrukcia sa začína odstránením starého jadra a odvozom odpadu z bytu. Demontuje sa tiež stará sanita, vodovodné batérie a sprcha. Dispozičné riešenia istých typov bytov znamenajú aj to, že spolu s prvkami bytového jadra sa demontuje aj kuchyňa vrátane spotrebičov v nej. Po dôkladnom očistení priestoru sa môže realizovať budovanie nového bytového jadra. Najčastejšie používaný materiál je tvárnica. Tiež sa zhotovia nové rozvody elektrickej energie a pripraví sa miesto pre vypínače, osvetlenie a zásuvky. Hlavnou fázou rekonštrukcie je inštalácia obkladov na steny, stropy a podlahu - podľa požiadaviek majiteľa bytu. Spoje a hrany sa zacelia silikónovým tmelom, ktorý zabezpečí, že za obklad nebude zatekať, prípadne sa tam nebude zhromažďovať naparená vlhkosť. Súčasne sa inštalujú sprchové kúty, WC misy, umývadlá a vodovodné batérie. Po dokončení všetkých prác sa celý priestor vyčistí, nainštalujú sa zásuvky, vypínače a osvetlenie. Každý prvok sa dôsledne skontroluje a odskúša.
Kvalitná rekonštrukcia bytového jadra bude trvať minimálne 10 pracovných dní. Dĺžka prác je daná aj dodržiavaním technologických postupov. Je potrebné, aby nové murivo alebo nová hydroizolácia riadne vyschla a zatvrdla. Aj položenie obkladu si vyžaduje istý čas, aspoň 2 dni.
Materiály a technológie v moderných rekonštrukciách
Systémy suchej výstavby sú ideálne nielen pri rekonštrukcii bytového jadra. Tieto ľahké konštrukcie opláštené sadrokartónovými, ale aj inými doskami sú praktickou voľbou pri akejkoľvek prestavbe či novostavbe. Výberu dosiek na opláštenie stien v kúpeľni sa oplatí venovať viac pozornosti. Ide totiž nie len o ich cenu, ale aj o vlastnosti, ktoré môžu byť v kúpeľni zásadné. Popri sadrokartóne predstavujú ďalšiu možnosť sadrovláknité a cementovláknité dosky, teda dosky z homogénneho materiálu vytvoreného zo zmesi sadry alebo cementu, celulózových vlákien a drveného papiera.
Jednou z kľúčových vlastností pri rekonštrukcii bytového jadra je zvuková izolácia. Tá je v prípade stien kúpeľne mimoriadne dôležitá - nechcete mať predsa v susednej spálni pocit, že voda tečie takmer cez vašu posteľ. Ich zvukovoizolačné vlastnosti môžu byť dokonca lepšie než pri murovanej priečke, treba si však zvoliť vhodnú skladbu.
Okrem zvukovej izolácie je nevyhnutná aj dokonalá hydroizolácia. Cez obkladačky síce voda neprenikne, o škárach medzi nimi sa to však povedať nedá. Najčastejšie sa používajú tekuté izolačné stierky (tzv. hydroizolácia vo vedierku).
V súvislosti s výberom materiálov na priečky jadra, pri panelákových bytoch sa kedysi často používal Ytong. Avšak, pôvodný zámer odhlučnenia a odizolovania jadra tento materiál úplne neporiešil. V súčasnosti sa čoraz častejšie odporúča sadrokartón, ktorý je ľahký a predstavuje "suchý" proces výstavby.
Bytove jadro ,Rekonštrukcia jadra zo sadrokartonu.2
Cena a faktory ovplyvňujúce náklady
Cena za rekonštrukciu bude závisieť od veľkosti priestoru, ceny materiálov a ceny práce. Cenu je možné znížiť aj tým, že majiteľ bytu sa svojpomocne postará o zbúranie a odvoz starého jadra. Približnú cenu by sa majiteľ bytu mal dozvedieť ešte pred začatím prác. Cena je vždy výsledkom dohody. V cene býva zvyčajne zahrnutý návrh nového bytového jadra, zbúranie starého a tiež odvoz stavebného odpadu na skládku. To, ako rýchlo bude rekonštrukcia hotová, ovplyvnia aj požiadavky zákazníka. Nerozhodnosť a zmeny za pochodu celý proces predlžujú.
Právne aspekty a riešenie sporov pri rekonštrukcii
Situácie, kedy sa rekonštrukcia bytu skomplikuje, nie sú ojedinelé. Častokrát ide o ústne dohody, ktoré potom vedú k nejasnostiam a sporom.
Prípad 1: Zdržanie a fakturácia
Môj priateľ si kúpil byt a následne si objednal firmu na rekonštrukciu. Došlo k ústnej dohode o stanovenej sume za rekonštrukciu a termíne odovzdania. Keďže byt bol odovzdaný so štvortýždňovým sklzom, priateľ odmietol vyplatiť 10% z dohodnutej sumy. Byt bol odovzdaný 14. januára 2017. Teraz bola vystavená faktúra, v ktorej je suma o 2500 eur vyššia ako sme sa dohodli. Záhada tejto faktúry je v tom, že jej výstavba bola datovaná na 22. decembra 2016, kedy sa stále ešte pracovalo v byte, a splatnosť bola do 29. decembra 2016. Priateľovi však faktúru poslali až 30. januára 2017, čiže mesiac po uplynutí jej splatnosti a okamžite s upomienkou. Ďalšie problémy sa vyskytli hneď prvé dni bývania v novom byte, keď priateľ zistil nedostatky, ktoré boli také závažné, že podľa stavebného odborníka sa musí byt kompletne prerábať. Firma už poslala druhú upomienku s lehotou troch dní na zaplatenie, inak bude pristúpené k súdnemu vymáhaniu. Neviete, ako by mal môj priateľ postupovať? Rovnako sa pýtam, či sa situácia nejako zmení vzhľadom na to, že je chránená osoba (invalidný dôchodca).
V prípade zle vykonanej prerábky bytu, neznamená to hneď automaticky, že nemusí zaplatiť časť dohodnutej odmeny za vykonanie diela. Rovnako sklz v dodávke tiež neznamená, že nemusí doplatiť časť diela. Priateľ, ak si chce uplatniť zľavu z dohodnutej odmeny, musí postupovať podľa zmluvy a podľa zákona. Ak nemali uzatvorenú žiadnu zmluvu, potom sa postupuje podľa zákona. Vady vykonaného diela je potrebné uplatniť bez zbytočného odkladu, inak na ne súd nemusí prihliadať. Preto sa odporúča zaslať uvedenej spoločnosti doporučený list, v ktorom im vytknete všetky vady diela.
Prípad 2: Sfušovaná rekonštrukcia a žiadosť o vrátenie peňazí
Môj priateľ si nechal prerobiť kúpeľňu, WC a chodbu u jednej firmy. Rekonštrukcia zahrňovala demontáž bytového jadra, obklady, osadenie sanitárnych zariadení, sadrokartónové stropy atď. Firma trvala na tom, že platby budú prebiehať postupne a nie tak, ako býva zvykom, čiže časť na začiatku a zostatok na konci rekonštrukcie. Niekoľkokrát sa pokúsili presvedčiť priateľa, aby zaplatil za práce, ktoré už raz zaplatil. Snažili sa ho uviesť do omylu, avšak on vedel, čo už zaplatil a čo nie. Najhoršie však je, že rekonštrukcia je sfušovaná a nespĺňa stanovené požiadavky. Zatiaľ nemáme preberací protokol, v ktorom by sme radi doplnili výhrady a trvali na kompletnom prerobení na náklady firmy, alebo na vrátení peňazí. Chcel by som sa opýtať, či môžem žiadať vrátenie celej sumy a v prípade, že firma sa nebude chcieť dohodnúť, ako môžeme postupovať súdnou cestou.
V tomto prípade platí ust. § 634 Obč. zákonníka: (1) Ak nie je výška ceny dojednaná zmluvou alebo ustanovená osobitnými predpismi, treba poskytnúť primeranú cenu. (2) Ak nie je dohodnuté inak, platí sa cena až po skončení diela. Váš priateľ nemusí čakať v žiadnom prípade na preberací protokol, ale vady vykonaných prác musí reklamovať v súlade s ust. § 642 Obč. zákonníka. Ak časť prác je ukončená, za toho stavu nie je možné odstúpiť od zmluvy v tom smere, že by ste žiadali vrátenie celej doteraz zaplatenej sumy. Pokiaľ ste zhotoviteľa vyzývali k ukončeniu diela (riadne vykonanie diela) resp. k pokračovaniu vo vykonávaní práce, k čomu nedošlo, je treba písomne reklamovať vady diela a žiadať ich bezplatné odstránenie na náklady zhotoviteľa. Ak k odstráneniu vady nedôjde v primeranej lehote, následne odstúpite od zmluvy o dielo v súlade s ust. § 642 ods. 2 Obč. zákonníka.
Prípad 3: Ústna dohoda, nedokončená práca a faktúra bez zálohy
Dobrý deň, chcela by som sa opýtať, ako mám postupovať v danej situácii. Dala som si prerábať v byte kúpeľňu na základe odporúčania mojej kolegyne, ktorá mi odporučila svojho známeho. Dotyčný prišiel a dohodli sme sa iba ústne, takže nemáme zmluvu. Požadoval zaslať zálohu vo výške 2000 €, ktorú som mu zaslala s poznámkou "záloha kúpeľňa" plus moje meno. Začal pracovať prvý týždeň a začal búrať, ale už druhý týždeň sa mi to nezdalo, tak sme mu aj s priateľom hovorili, či to stihne, pretože sme sa dohodli, že práca bude trvať maximálne 3 týždne a že pracovať bude od 8.00 do 16.00, ale dotyčný chodil, kedy chcel, a odchádzal, kedy chcel. Posledný týždeň nám kúpeľňa aj WC vyzerali skoro ako na začiatku. Hovorili sme mu, čo sa nám nepáči, aby to prerobil, ale ignoroval nás. Samozrejme mám všetko nafotené. Prácu nedokončil v dohodnutom termíne a všetko sme museli dať prerobiť, nakoľko bola zle urobená aj elektrina, aj voda a iné veci. Blížil sa dátum odovzdania kúpeľne, bola nedeľa 10.5., a po telefonáte s priateľom, že prečo to nie je hotové, mi bola zaslaná správa, že to nie je reálne dokončiť a že keď máme niekoho, kto nám to dokončí, tak s tým súhlasí. Odvtedy nám nebral telefón a iba občas odpísal. Chcela som od neho pokladničné bloky, ktoré doteraz nemám a nemôžem si vyreklamovať veci, ktoré kúpil bez môjho povolenia a sú nepoužiteľné. 18.5.2020 mi zaslal poštou faktúru na vyššiu sumu ako 2000 €, kontaktovala som ho telefonicky, ale nedvíhal, tak som mu poslala SMS správu a následne aj list, že mám výhrady voči faktúre a prosím, aby sa mi ozval. On mi napísal, že mi na druhý deň zavolá, ale neozval sa. Chcem sa opýtať, či som povinná faktúru uhradiť, keď tam nedal, že mu bola vyplatená záloha, a nemám bločky od tovaru, ktorý mi stojí doma. Mám právo na reklamáciu? Ako mám postupovať?
V tomto prípade je riešenie problému obtiažnejšie. Predpokladá sa, že dotyčný pán - zhotoviteľ diela - nemá oprávnenie na podnikateľskú činnosť podľa zákona o živnostenskom podnikaní. Ak nemáte záujem, aby zhotoviteľ dielo dokončil, potom platí ust. § 635 ods. 4 Obč. zákonníka. Odporúča sa vo veci zhotoviteľa písomne vyzvať, aby Vám predložil pokladničné doklady k doteraz použitému materiálu a ocenenie doteraz vykonaných prác s tým oznámením z Vašej strany, že ním zaslanú faktúru neuhradíte až do zhodnotenia doteraz vykonaných prác odborníkom. Súčasne ho požiadajte o predloženie živnostenského oprávnenia. Keďže nie je známe, či dotyčná osoba má oprávnenie na vykonávanie podnikateľskej činnosti podľa živnostenského zákona, platí aj ust. o ochrane spotrebiteľa. Dielo zrejme predmetný zhotoviteľ už nedokončí, preto sa budete musieť obrátiť na iného odborníka so živnostenským oprávnením na ukončenie prác. Pokiaľ ide o doteraz vykonané práce, tieto musí posúdiť oprávnená osoba na ich ohodnotenie a následne vyporiadať so zhotoviteľom, ktorý od Vás prevzal zálohu 2000 €. Je možné, že zhotoviteľ zámerne alebo omylom poskytnutú zálohu 2000 € neodrátal.
Prípad 4: Zdržanie prác a zmena termínov
Dobrý deň, chcela by som vás poprosiť o radu pri problémoch s vykonaním diela na strane zhotoviteľa. Vo firme sme si s polročným predstihom objednali prerábku kúpeľní na dvoch podlažiach rodinného domu. Po osobnej obhliadke zhotoviteľa a ústnej dohode o vykonaní diela sme spísali zmluvu o vykonaní diela, v ktorej je uvedený dátum začatia a ukončenia zhotovenia vo forme "apríl-máj". Pri ústnej dohode bol zhotoviteľom uvedený termín podľa rozsahu prác na zhotovenie 20 dní. Nedošlo k písomnému dodatku s presným dátumom ukončenia, ale na strane zhotoviteľa dochádza v priebehu realizácie prestavby k rôznym obštrukciám. Jeden deň pracujú, nasledujúci príde oznámiť, že dnes pracovať nebude, čas príchodu sa každý deň líši a samozrejme aj odchod. V prvý deň prestavby prerušili dodávku vody, vytvorili jeden ventil so studenou vodou až na náš podnet, nehovoriac o znefunkčnení toalety. V takomto režime fungujeme už od 20. apríla! Po rozhovore s majiteľom firmy bol uvedený dátum ukončenia prác 13. mája, ktorý dnes znova zmenil na 18. mája! Viete nám poradiť ako ďalej? Aké máme možnosti o takéto neseriózne realizovanie dohodnutých prác preniesť do konečnej ceny?
V tomto prípade ste so zhotoviteľom uzatvorili zmluvu o dielo, ktorá nemusí byť uzatvorená písomne. Ak máte písomnú zmluvu, je potrebné zistiť, aké nároky máte v prípade nevyhotovenia diela v dohodnutej dobe (napr. nárok na zmluvnú pokutu, ak je uvedený v zmluve). V opačnom prípade sa riadi Váš vzťah s firmou občianskym zákonníkom, podľa ktorého až do zhotovenia diela môže objednávateľ od zmluvy odstúpiť; je však povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu, ktorá pripadá na práce už vykonané, pokiaľ zhotoviteľ nemôže ich výsledok použiť inak, a nahradiť mu účelne vynaložené náklady. Preto máte nárok od zmluvy odstúpiť. Ak Vám konaním zhotoviteľa vznikla škoda, máte právo voči nemu uplatňovať nárok na náhradu škody. Odporúča sa písomne vyzvať zhotoviteľa na vykonanie diela v stanovenej lehote s tým, že inak odstúpite od zmluvy a budete si uplatňovať nárok na náhradu škody. "Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať."
Právne nároky pri spoločnom prerábaní domu
Dobrý deň. Pred uzavretím manželstva môj manžel vlastnil starší dom. Teraz ho spoločne prerábame z našich výplat. Kompletne obnovujeme podkrovný priestor, vrátane nového schodiska, zárubní, dverí, parkiet a renovujeme aj kúpeľňu, toaletu a dvor s oplotením a fasádou domu. Niektoré práce nám robil známy, takže nemáme doklady ani za materiál. Máme zachované len niektoré účtenky a v poslednej dobe ich už ani neukladáme, niečo zasa získavame cez známosti. Rada by som sa opýtala, či mám v prípade rozvodu nejaké nároky. Viem, že dom patrí manželovi, ale zaujíma ma, či nejaká časť neprislúcha aj mne a či to môžeme dať právne zapísať aj na mňa. Manžel a ja nemáme spoločné deti, každý z nás má dve deti zo svojho prvého manželstva. Zaujíma ma, či moje deti budú mať v prípade mojej smrti nejaký nárok. Príde mi to nespravodlivé, že všetky moje výplaty idú na dom a domácnosť, pričom ja vlastne nič nevlastním a pritom robím.
Pokiaľ ide o prerábku domu a nárok Vás ako manželky, ktorá nie je vlastníkom domu, tak v prípade rozvodu by ste nemali nárok na dom (ani na časť alebo podiel). Mali by ste nárok na náhradu toho, čo sa investovalo do jeho domu. Ak nemáte od manžela písomné potvrdenie, v prípade rozvodu môže nastať problém s dokazovaním na Vašej strane. Preto je dobré si zabezpečiť dôkazy ešte teraz. V prípade Vašej smrti, Vaše deti ako dedičia majú nárok na dedičstvo po Vás, ktoré by zahŕňalo aj Váš podiel na majetku, ktorý ste nadobudli počas manželstva, ako aj iné Vaše vlastníctvo. Vzhľadom na to, že dom je vo výlučnom vlastníctve Vášho manžela, Vaše deti by nemali priamy nárok na tento dom, pokiaľ by nebol inak upravený závetom alebo inou formou.
Odporúčania pri výbere remeselníkov
Pri výbere pracovníkov alebo firmy na rekonštrukciu je dôležité dbať na niekoľko zásad:
- Referencie a ukážky práce: Určite by ste si mali pozrieť ich prácu alebo požiadať o fotografie zrealizovaných projektov.
- Dôležitosť detailov: Venujte pozornosť detailom, ako je presnosť špár, dotiahnuté fugovačky, rovinnosť obkladov a stien.
- Profesionalita: Berte takých majstrov, čo budú robiť prerábku ako svoju hlavnú pracovnú činnosť. Keď to sú poobední a víkendoví pracovníci, tak z toho budeš ku koncu na nervy - koniec furt v nedohľadne (vlastná skúsenosť).
- Písomná dohoda: Vždy sa snažte uzatvoriť písomnú zmluvu o dielo, ktorá jasne definuje rozsah prác, termíny, cenu a platobné podmienky. V prípade ústnych dohôd môže dôjsť k nejasnostiam a sporom.
V prípade, že sa rozhodnete pre sadrokartón, nájdite si pracovníkov, ktorí s ním majú dobré skúsenosti a vrelo odporúčali tento materiál. Dôležité je dodržiavať technologické postupy a dbať na kvalitu vykonaných prác, aby sa predišlo budúcim problémom a dodatočným nákladom na opravy.
tags: #rekonstrukcia #bytoveho #jadra #diskusia