Prenájom nehnuteľného majetku je bežnou formou ekonomickej činnosti, ktorá môže prinášať pravidelný príjem. V kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH) však prináša celý rad špecifík a povinností. Tento článok sa podrobne venuje otázkam prenájmu firemného majetku a jeho súvislostiam s DPH, pričom čerpá z aktuálnej legislatívy a praktických príkladov.
Kto je zdaniteľnou osobou pri prenájme nehnuteľností?
Podľa Zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahujú pravidlá DPH vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napríklad dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. Bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe, v takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Každá osoba, ktorá dosahuje príjem z využívania hmotného a nehmotného majetku, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Napríklad ak fyzická osoba (občan) prenajíma nehnuteľnosť (chatu, rodinný dom, atď.) na pokračujúcej báze a z tohto prenájmu dosahuje pravidelný príjem, na účely ZDPH sa stáva zdaniteľnou osobou.
Obrat a povinná registrácia pre DPH
Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).
Príklad povinnosti registrácie pre DPH:
Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo). Za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1. nasledujúceho kalendárneho roka, ak nie sú splnené podmienky pre skoršiu registráciu.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Obzvláštne prípady registrácie pre DPH
V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
Ak občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. V takomto prípade sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom dňom, kedy bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobu zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. dňom nasledujúcim po dni, kedy mu bolo doručené rozhodnutie o registrácii.
Situácia č. 1: Presiahnutie obratu 62 500 eur
Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze. V júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Týmto jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur. Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025. Identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 31. 7. 2025.
Situácia č. 2: Presiahnutie obratu 50 000 eur a následne 62 500 eur
Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. V septembri poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. 9. 2025. V tomto prípade občan dňa 31. 8. 2025 presiahol poskytnutým prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Keďže do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. 9. 2025 obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom 4. 9. 2025. Žiadosť o registráciu podá s uvedením dátumu 4. 9. 2025.
Situácia č. 3: Zmena registrácie po podaní žiadosti
Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Žiadosť o registráciu pre DPH podal dňa 4. 9. 2025. Po podaní žiadosti dňa 18. 9. 2025 občan prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Keďže občan (zdaniteľná osoba) k 31. 8. 2025 presiahol prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Následne dňa 18. 9. 2025 prenajal rodinný dom a týmto prenájmom presiahol obrat 62 500 eur. Stal sa platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (18. 9. 2025), nie až dňom 1. 1. 2026, ktorá by vyplývala z pôvodne podanej žiadosti. Je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť.
Prenájom nehnuteľného majetku a oslobodenie od DPH
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:a) ubytovacích služieb,b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,d) nájmu bezpečnostných schránok.
V prípade, ak platiteľ dane napríklad prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Kedy sa prenajímateľ môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu?
Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať). Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.
Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.
Miesto dodania služby pri prenájme nehnuteľnosti
Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. c) zákona o DPH. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.
Cezhraničný prenájom nehnuteľností
Ak slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaniteľniť. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby).
Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
Finančný prenájom (lízing) a DPH
Finančný prenájom možno definovať ako obstaranie dlhodobého hmotného majetku na základe nájomnej zmluvy s dohodnutým právom kúpy prenajatej veci za dohodnuté platby počas dohodnutej doby nájmu tohto majetku. V zákone č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. Zákon o DPH v zmysle uvedeného upravuje finančný prenájom (lízing) len ako poskytnutie služby. V § 9 ods. 1 zákona o DPH sa vymedzuje dodanie služby ako každé plnenie, ktoré nie je dodaním tovaru podľa § 8 citovaného zákona. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. c) zákona o DPH síce aj odovzdanie tovaru na základe nájomnej zmluvy, avšak iba v prípadoch, ak podľa zmluvy sa vlastníctvo k predmetu nájomnej zmluvy nadobudne najneskôr pri zaplatení poslednej splátky.
Ak bola nájomná zmluva na lízing podpísaná po 31.12.2018, platí, že nájom je od dane oslobodený. Toto znamená, že prenajímateľ nemá možnosť sa rozhodnúť, že nájom zdaní.
Súvisiace služby a ich DPH režim
Pri prenájme nehnuteľnosti sa často vyskytujú aj ďalšie služby, ako napríklad dodávky energií, parkovacie miesta, či údržba.
Energie a DPH
V prípade, ak nájomná zmluva obsahuje aj cenu za energie, a nie je v nej špecifikované, že ide o samostatné dodanie energií, potom sa tento nájom považuje za jednu službu, ktorá je oslobodená od DPH. V tomto prípade prenajímateľ nemá možnosť odpočítať si DPH z faktúr za energie. Ak sa však prenajímateľ rozhodne, že cena nájmu obsahuje aj cenu energií, teda spotreba nie je presne zohľadnená, toto plnenie sa považuje za súčasť nájmu.
Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm. d) zákona o DPH. Ak však ide o situáciu, kedy prenajímateľ prijal platbu za energie od nájomcu, ale následne ju v plnej výške uhradil dodávateľovi energií bez toho, aby si na nej zarábal, vtedy sa nejedná o dodanie služby v zmysle § 9 ods. 4 zákona o DPH.
Parkovacie miesta
Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom budovy je oslobodený od dane, avšak nájom parkovacích miest podlieha DPH.
Predaj nehnuteľností a DPH
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Predaj pozemku je oslobodený od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od kolaudácie
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, skolaudovanú v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. Ak platiteľ dane predáva túto budovu inému platiteľovi dane po viac ako 5 rokoch od kolaudácie, predaj budovy je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDPH. Následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54 ZDPH a upraviť odpočítanú daň.
Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť pre zdanenie predaja nehnuteľnosti, pri ktorej uplynulo viac ako 5 rokov od kolaudácie, podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH. V tomto prípade ide o prenesenie daňovej povinnosti na kupujúceho platiteľa dane. Predávajúci na vystavenej faktúre uvedie poznámku „Prenesenie daňovej povinnosti“.
Predaj bytu po 5 rokoch
Po 1. 1. 2019 platí pri predaji bytov, ktoré sú určené na bývanie, po 5 rokoch od kolaudácie, povinné oslobodenie od DPH. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie predaja, pretože ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie. Zároveň musí vrátiť vstupnú DPH, ak si uplatnil odpočet dane v čase obstarania/rekonštrukcie.
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH). Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň.
Záver
Prenájom firemného majetku a jeho súvislosti s DPH predstavujú komplexnú oblasť s mnohými detailmi. Je nevyhnutné poznať aktuálnu legislatívu, sledovať vývoj obratu a včas plniť registračnú povinnosť. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom, aby sa predišlo prípadným sankciám a optimalizovali daňové povinnosti.