Manželia, ktorí sa rozhodnú prenajímať nehnuteľnosť vlastnenú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), sa často stretávajú s otázkami týkajúcimi sa zdanenia príjmov a právnych náležitostí. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať prenajímanie nehnuteľnosti jednoduchou záležitosťou, legislatíva prináša špecifické pravidlá, ktoré je dôležité dodržiavať. Tento článok sa zameriava na daňové a právne aspekty prenájmu nehnuteľností manželmi, pričom vychádza z platných zákonov a zvyklostí.
Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v BSM
Základné pravidlá pre zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľností v rámci BSM upravuje predovšetkým zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“). Podľa ustanovenia § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak. Tento princíp platí bez ohľadu na to, kto je uvedený ako účastník zmluvného vzťahu alebo kto je registrovaný u správcu dane.
Príklad 1: Manželia prenajímali nehnuteľnosť vo svojom BSM a dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur, pričom vynaložili výdavky vo výške 2 400 eur. V takomto prípade môžu príjmy aj výdavky rozdeliť medzi seba v rovnakom pomere (napr. 50:50) alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. Napríklad, ak sa dohodnú na rovnomernom delení, každý z manželov si do základu dane zahrnie príjem vo výške 3 000 eur a výdavky vo výške 1 200 eur. Pri uplatnení oslobodenia príjmov z prenájmu vo výške 500 eur na každého z manželov, výsledný zdaniteľný príjem bude u každého z nich 2 500 eur (3 000 - 500). Následne si každý z manželov uplatní pomernú časť výdavkov. Pomer výdavkov k celkovým príjmom sa vypočíta rovnako ako pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Dohoda o rozdelení príjmov: Ak je to pre manželov výhodnejšie, môžu sa dohodnúť aj tak, že všetky príjmy z prenájmu bude zahŕňať do základu dane len jeden z nich. Toto rozhodnutie by malo vychádzať z daňovej situácie oboch manželov.
Príklad 2: Manželia dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 000 eur. Manžel nepoberal žiadne iné príjmy, preto je pre nich výhodné, aby všetky príjmy z prenájmu priznal len manžel. V takom prípade manžel prizná príjmy z prenájmu vo výške 1 500 eur (2 000 - 500 oslobodenie). Ak táto suma nepresiahne 50 % nezdaniteľnej časti základu dane (pre rok 2025 ide o sumu 2 876,90 eura) a manžel nemá iné zdaniteľné príjmy, nevzniká mu povinnosť podať daňové priznanie a príjmy z prenájmu nezdaniť.
Príklad 3: Manželia (obaja zamestnaní) prenajímali nehnuteľnosť v BSM s príjmami 5 000 eur. Napriek tomu, že na základe nájomnej zmluvy bol ako prenajímateľ registrovaný len jeden z nich, príjmy aj výdavky mohli rozdeliť podľa ich dohody (napr. v pomere 30:70), pretože nehnuteľnosť bola v ich bezpodielovom spoluvlastníctve.
Zdanenie príjmov z prevodu majetku v BSM
Príjmy z prevodu majetku alebo práva v BSM, ktoré boli zahrnuté v obchodnom majetku niektorého z manželov, sa zdaňujú u toho z manželov, ktorý mal takýto majetok alebo právo zahrnuté v obchodnom majetku ako posledný. V tomto prípade nie je možné príjmy deliť medzi manželov podľa ich dohody.
Príklad 4: Manželia predali nehnuteľnosť v BSM, ktorú kúpili v roku 2010. Manžel ju v období od roku 2012 do 2023 mal zaradenú v obchodnom majetku. Keďže k predaju došlo v lehote kratšej ako 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku, príjmy z predaja sú zdaniteľné. V tomto prípade bude príjmy z predaja zdaňovať výlučne manžel, pretože nehnuteľnosť bola posledná zaradená v jeho obchodnom majetku.
Predaj nehnuteľnosti v BSM nadobudnutej kúpou
Ak manželia predajú nehnuteľnosť v BSM, ktorú nadobudli kúpou a nebola zaradená v obchodnom majetku, zdaňovanie závisí od lehoty od nadobudnutia.
Príklad 5: Manželia predali v roku 2025 nehnuteľnosť v BSM, ktorú kúpili v roku 2021 za 150 000 eur a predali za 155 000 eur. Keďže predaj nastal v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia, príjmy z predaja sú zdaniteľné podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Ako daňové výdavky je možné uplatniť obstarávaciu cenu nehnuteľnosti. Príjmy aj výdavky z predaja môžu manželia rozdeliť v nimi zvolenom pomere, ak sa tak dohodnú.
Právne aspekty prenájmu nehnuteľnosti v BSM
Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, je potrebný súhlas oboch manželov. Nájomná zmluva by mala byť podpísaná oboma manželmi, aby bola právne záväzná a aby sa predišlo potenciálnym sporom. Spoločný nájom znamená, že obaja manželia majú práva a povinnosti vyplývajúce z nájmu, vrátane platenia nájomného a zodpovednosti za stav nehnuteľnosti.
Ukončenie nájmu: Ukončenie nájomnej zmluvy s manželským párom vyžaduje splnenie podmienok voči obom manželom. Na zmluve o ukončení nájmu by mali byť podpísané podpisy oboch partnerov. Zmeny v zmluve, ako napríklad zmena doby nájmu alebo výšky nájomného, musia byť taktiež diskutované a potvrdené podpisom oboch strán.
Prípad z praxe: V prípade, že jeden z manželov bez súhlasu druhého prenajme nehnuteľnosť patriacu do BSM, tento právny úkon sa považuje za relatívne neplatný. To znamená, že úkon je platný, pokiaľ sa druhý z manželov nedovolá jeho neplatnosti. Odporúča sa v takomto prípade riešiť situáciu písomným uplatnením námietky neplatnosti alebo dohodou o novej nájomnej zmluve. V prípade nedohody je možný návrh na súd.
IQ prenajímateľa: Aký je rozdiel medzi nájomnou zmluvou a nájomnou zmluvou
Príjem z majetku nepatriaceho do BSM
Príjmy z majetku, ktorý nepatrí do BSM (napríklad nehnuteľnosť získaná darom alebo dedičstvom), patria do BSM, ak boli získané počas trvania manželstva. Toto pravidlo vyplýva zo súdnej praxe a znamená, že aj príjem z nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM, ako aj úroky z vkladov z finančných prostriedkov nepatriacich do BSM, spadajú do BSM.
Príklad 6: Žena dostala finančný dar, za ktorý si kúpila nehnuteľnosť, ktorú prenajíma. Aj keď samotná nehnuteľnosť nepatrí do BSM, príjem z jej prenájmu, ktorý získala počas manželstva, bude súčasťou BSM. Rovnako aj úroky z investícií z týchto prostriedkov. V prípade rozvodu by tieto úspory boli súčasťou majetkového vysporiadania.
Zrušenie BSM a prenájom
Ak dôjde k zrušeniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov (napríklad z dôvodu podnikania jedného z nich), vlastníctvo k majetku sa rozdelí. V takom prípade manželia nemôžu uplatniť postup podľa § 4 ods. 8 ZDP pri zdaňovaní príjmov z prenájmu. Musia postupovať podľa § 10 ZDP, ktorý upravuje zdaňovanie príjmov dosiahnutých spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z titulu spoluvlastníctva. Príjmy a výdavky sa potom zahŕňajú do základu dane každého z manželov podľa ich spoluvlastníckych podielov.
Príklad 7: Manželia mali zrušené BSM a ich majetok bol rozdelený na polovicu. Rozhodli sa spoločne prenajímať rodinný dom. Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu postupujú podľa § 10 ZDP, kde každý z manželov zdani príjem pripadajúci na jeho spoluvlastnícky podiel.
Dohoda o správe spoločného majetku
Manželia majú možnosť dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Môžu tak do BSM zahrnúť veci, ktoré by inak doň nepatrili (napríklad dary, dedičstvo), alebo naopak, vylúčiť z BSM veci, ktoré by doň zo zákona patrili. Rovnako sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku.
Dôležitosť konzultácie
Vzhľadom na komplexnosť daňových a právnych predpisov týkajúcich sa prenájmu nehnuteľnosti manželmi, je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov. Realitný expert alebo právnik vám môže poskytnúť cenné rady a pomôcť vám vyhnúť sa potenciálnym nedorozumeniam a sporom.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #manzelia