Prenájom nehnuteľnosti predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých jednotlivcov na Slovensku. Avšak, právne a daňové aspekty spojené s touto činnosťou môžu byť komplexné a často vyvolávajú otázku, kedy ide o bežnú správu vlastného majetku a kedy už o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o podmienkach prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku, daňových povinnostiach, rozdieloch medzi správou vlastného majetku a podnikaním, a špecifických situáciách, ako je prenájom cez digitálne platformy.
Daňové povinnosti fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti
Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma dom, byt alebo pozemok, má s prenájmom spojené určité daňové povinnosti. Ak sa ako fyzická osoba rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenska, ste povinný registrovať sa na daňovom úrade na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Tento krok je kľúčový pre dodržanie legislatívnych požiadaviek.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu len daň z príjmov vo výške 19% alebo 25%, v závislosti od výšky základu dane. V prípade, že máte príjem zo závislej činnosti (zamestnanie) a zároveň prenajímate byt či dom, nestačí, aby vám zamestnávateľ pripravil ročné zúčtovanie dane. Zamestnávateľ vám môže spracovať ročné zúčtovanie preddavkov na daň iba v prípade, ak máte príjmy výlučne zo závislej činnosti. Ak prenajímate nehnuteľnosť a vaše príjmy z prenájmu presiahnu 500 EUR za zdaňovacie obdobie, ste povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb.
Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré k nehnuteľnosti prislúchajú, ako aj platby za energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene (zvlášť za nájom a zvlášť za spotrebu energií), ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu. To znamená, že akékoľvek iné služby spojené s užívaním tejto nehnuteľnosti, za ktoré platí nájomca priamo prenajímateľovi, sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy.
Uplatnenie daňových výdavkov
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 už nie je možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40%. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné. Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako aj príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek z týchto možností, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak sa rozhodnete viesť účtovníctvo, nebudete sa považovať za účtovnú jednotku.
Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Fyzická osoba - nepodnikateľ sa môže rozhodnúť, či si zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku alebo nie. Ak si nehnuteľnosť nezaraďíte do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti. To znamená, že výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zaradiť do daňových výdavkov pri prenájme v tomto prípade.
Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné. V súlade s právnym výkladom je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu.
Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si však zvážte aj vzhľadom na odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za pasívny príjem. V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 EUR za jedno zdaňovacie obdobie. V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie (rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje). V tomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR.
Prenájom bytu: Pasívna správa majetku vs. podnikanie
Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy, vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitných ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu.
Právna úprava nájmu bytu
Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma právnymi predpismi - Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie hodnoty majetku, hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Definícia podnikania a prenájom bytu
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 Obchodného zákonníka znie: „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“. Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku. Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku.
V prvom rade možno vylúčiť náhodné alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú alebo plánovanú sezónnu činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podnikateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Tento prístup zdôrazňuje mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť organizácie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku či výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, napríklad osoby zapísané v obchodnom registri, osoby podnikajúce na základe živnostenského oprávnenia, alebo osoby podnikajúce na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Živnostenské oprávnenie a prenájom bytu
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť? Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone o živnostenskom podnikaní. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon explicitne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Všeobecne sa však uvádza, že živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby, napríklad služby hotelového typu.
Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda, ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú podobnú službu, mohlo by ísť o podnikanie. Judikatúra ďalej uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či prenajímateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj iné služby.
Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon hovorí o činnostiach alebo službách spojených s prenájmom, nie o vnútornom zariadení nehnuteľnosti ako rozlišovacom kritériu. Napriek snahám o výklad, § 4 Živnostenského zákona možno považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.
Intenzita podnikania a správa vlastného majetku
Samotný prenájom bytu, ak sa poskytujú len základné služby, nie je živnosťou, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len "od písacieho stola", ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo Českej republiky. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.
Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb)
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Z pohľadu súkromného a verejného práva vznikajú otázky ohľadom povinností osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a ich právneho postavenia. Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá?
Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktoré posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Podľa § 4 ods. 2 Živnostenského zákona, základnými službami spojenými s prenájmom je potrebné rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť jej riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov a pod. Z uvedeného teda vyplýva, že „Prenájom nehnuteľností“ možno v režime živnostenského zákona vykonávať len za súčasného poskytovania ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom. Na poskytovanie súvisiacich služieb, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti (napr. poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie), je potrebné živnostenské oprávnenie.
V prípade iných ako základných služieb spojených s prenájmom je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky: poskytovanie služieb iných ako základných a zároveň, aby tieto služby spĺňali znaky podnikania. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj ďalšie služby, ako napríklad záverečné upratovanie, výmena čistých uterákov a toaletných potrieb.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zmluvy, zo správania účastníkov, ako aj z toho, ako si plnia svoje povinnosti. Vychádzajúc z ustanovení Občianskeho zákonníka ohľadom ubytovania, ďalším diferenčným znakom medzi nájmom bytu a ubytovaním je skutočnosť, že ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania.
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Európskej únii sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch pre orgány verejnej správy. V zmysle tohto nariadenia by sa povinnosti týkajúce sa zberu a poskytovania údajov nemali vzťahovať na prenájom bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok.
"Holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku. Živnostenský zákon vylúčil, aby v prípade "holého nájmu" bytu išlo o živnostenské podnikanie. O prenájme bytu ako o podnikateľskej činnosti podľa Obchodného zákonníka, mimo živnostenského podnikania, možno uvažovať vtedy, ak osoba poskytuje prenájom bytu a táto činnosť dosahuje intenzitu podnikania - teda je vykonávaná sústavne, organizovane a s cieľom dosiahnutia zisku.
Kedy je prenájom živnosťou a kedy nie?
Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľností nie je považovaný za živnostenské podnikanie za predpokladu, že popri prenájme poskytujete len základné služby spojené s prenájmom. V takomto prípade živnostenské oprávnenie teda nepotrebujete, bez ohľadu na výšku príjmov. Avšak, ak prenajímateľ na území Slovenskej republiky získa povolenie na podnikanie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinný požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov.
Je dôležité rozlišovať medzi príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (nepodnikateľská činnosť) a príjmami zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP (podnikateľská činnosť). Pri určení, či ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, je potrebné zvoliť individuálny prístup a vychádzať z reálneho charakteru poskytnutej činnosti. Taktiež je potrebné vziať do úvahy aj ustanovenie daňového poriadku, v zmysle ktorého sa pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní berie do úvahy skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane.
Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez nej? Odpoveď závisí od mnohých faktorov, vrátane rozsahu prenajímanej činnosti, poskytovaných služieb a daňovej optimalizácie. Zatiaľ čo prenájom bez živnosti prináša nižšiu administratívnu záťaž a nižšie vstupné náklady, podnikanie na živnosť môže byť výhodnejšie pri prenájme viacerých nehnuteľností alebo pri poskytovaní doplnkových služieb, a zároveň umožňuje širšie možnosti daňovej optimalizácie.
Je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky aspekty a prípadne sa poradiť s odborníkom, aby ste sa vyhli potenciálnym problémom s daňovými úradmi a zabezpečili si súlad s platnou legislatívou.
tags: #prenajom #ako #samostatne #zarobkova #cinnost