Predaj nehnuteľnosti je pre mnohých jedným z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote. Je preto pochopiteľné, že vlastníci sa snažia tento proces načasovať tak, aby dosiahli čo najvýhodnejšiu cenu a minimalizovali potenciálne riziká. Hoci realitný trh je dynamický a ovplyvnený mnohými faktormi, všeobecne možno identifikovať sezónne trendy, ktoré môžu predaj buď podporiť, alebo naopak, sťažiť. Pochopenie týchto sezónnych výkyvov, ako aj širších trhových síl, je kľúčové pre úspešný predaj.
Jarná a jesenná sezóna: Vrchol aktivity a záujmu
Všeobecne z praxe poznáme dve hlavné sezóny, kedy je najlepšie začať s predajom nehnuteľnosti. Sú nimi jar a jeseň. V týchto obdobiach sa totiž stretáva najviac faktorov, ktoré pozitívne vplývajú na záujem kupujúcich.
Jar: V rámci jarného obdobia je ideálnym mesiacom marec. Marec favorizujú aj štatistiky; podľa prieskumu Rightmove sa vtedy nehnuteľnosti predávajú najrýchlejšie. Vhodná je však celá sezóna, a teda aj mesiace apríl a máj. Je dôležité dbať na to, aby ste sa vyhli obdobiu Veľkonočných sviatkov, ktoré môže ovplyvniť dostupnosť kupujúcich. Ideálnym je poradiť sa s odborníkom o predaji už pár týždňov pred začatím sezóny, aby ste nič nepremeškali, prípadne stihli nehnuteľnosť pripraviť na predaj.
Jeseň: Po lete opäť prichádza váš čas. Ak chcete predávať čo najvýhodnejšie, stavte na koniec septembra či október. Ohľad je treba brať aj na fotografie a prezentáciu nehnuteľnosti - september a október sú posledné mesiace v roku, kedy vaša nehnuteľnosť vynikne aj na fotkách. Koncom jesene sa záujemcovia pomaly pripravujú na zimu spojenú s oslavami a ich dopyt môže prirodzene klesnúť. Sústreďujú sa na iné aktivity alebo rátajú výdavky na Vianočné sviatky a Silvester. Pokiaľ sa rozhodnete pre jesenné obdobie, dbajte o to, aby ste nehnuteľnosť umiestnili na trh najneskôr koncom septembra.
Letné obdobie a zimné mesiace: Výzvy a príležitosti
Letné a zimné mesiace síce nepatria k tradičným vrcholom sezóny, avšak aj v tomto období sa dajú nájsť príležitosti, či už pre predávajúcich, alebo kupujúcich.
Leto: Najlepším letným mesiacom na predaj nehnuteľnosti je jún. So stúpajúcimi teplotami však klesá aj dopyt. Júl môže byť za priaznivých okolností vhodný, avšak v tomto čase treba počítať s dovolenkovým obdobím. Predaju teda neprospieva fakt, že v plnom prúde sú aj letné prázdniny. Ľudia majú iné záujmy a užívajú si teplé počasie. Pokiaľ ste nútení predávať v lete, pokúste sa umiestniť svoju ponuku na trh najneskôr v júni alebo začiatkom júla.
Zima: Pokiaľ predávate, decembru sa skôr snažte vyhnúť. Trh sa totiž začína prebúdzať až v druhej polovici januára. Najhorším obdobím na predaj sú Vianoce, a to z pochopiteľných dôvodov. Ľudia oslavujú sviatky a príchod nového roka a kúpa bytu či domu je na posledných priečkach ich záujmu. Avšak, pokiaľ stojíte na druhej strane trhu a vystupujete ako kupujúci, môžete toto obdobie využiť vo svoj prospech. Predajcovia a realitní makléri sú práve v decembri často naklonení vyjednávaniu o cene. Svoju vysnívanú nehnuteľnosť tak môžete získať naozaj výhodne. Každá minca má však dve strany, a vy ako predávajúci, môžete so svojou nehnuteľnosťou práve v zime zahviezdiť a predať lepšie.
Ako pripraviť svoj dom na predaj na meniacom sa trhu s bývaním! Audra Lambert 2024.
Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti
Hodnota predávaného bytu alebo domu sa dá navýšiť aj o niekoľko desiatok percent či desiatky tisíc eur. Očami kupujúcich rastie cena nehnuteľnosti v dvoch rovinách: po právnej a po vizuálnej stránke.
Právna stránka: Po právnej stránke ide o skutkový stav nehnuteľnosti. Cena rastie, ak nenesie žiadnu ťarchu, pozemok je vysporiadaný alebo je nehnuteľnosť v dobrej dostupnosti a má dobrú občiansku vybavenosť. Ak je pozemok vysporiadaný, nehnuteľnosť nenesie ťarchu alebo je v dobrej dostupnosti a občianskej vybavenosti, cena rastie.
Vizuálna stránka: Tá zahŕňa celkový stav nehnuteľnosti, jej údržbu a atraktivitu. Opravy poškodených častí, ako sú napríklad popraskané steny či poškodené podlahy, môžu výrazne zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti v očiach potenciálneho kupujúceho. Aj keď vás to bude stáť peniaze, v konečnom dôsledku sa vám to oplatí, pretože niektorí kupujúci to môžu považovať za veľmi závažný problém. Nemusíte zas premaľovať všetky steny a vymeniť všetok nábytok, ale opravte všetko, čo je poškodené.
Predaj nehnuteľnosti: Individuálny prístup verzus realitná kancelária
Predaj nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých najväčšie finančné rozhodnutie ich života. Je preto na mieste uvažovať nad rôznymi možnosťami. Medzi ľuďmi, ktorí nemajú predošlú skúsenosť s predajom, často prevláda názor, že realitná kancelária je luxus a k predaju bytu či domu ju nepotrebujú.
Individuálny predaj: Je prirodzené, že k nehnuteľnosti má väčšina vlastníkov určitý citový vzťah. Dedičstvo po rodičoch alebo spomienky na určitú etapu života bývajú najčastejšími dôvodmi. Emócie by však mali ísť bokom. Ako jednotlivec sa vám však nikdy nepodarí dostať svoju nehnuteľnosť medzi tak široké spektrum ľudí ako realitnému agentovi. Viac očí rovná sa viac príležitostí na predaj. Často sa tiež stáva, že majitelia si v hlave vytvoria svoju, často irelevantnú cenovú predstavu a za žiadnych okolností z nej nechcú spustiť. Vyjednávanie je však v tomto prípade na mieste. Realitný trh je živý organizmus a pokiaľ nemáte roky skúseností, len ťažko mu úplne porozumiete. V neposlednom rade je potrebné myslieť na právne záležitosti - zmluvy, prepisy, splnomocnenia a množstvo iných papierovačiek. Ste na to pripravení? Poznáte spoľahlivého právnika? Viete, koľko vás to bude stáť? A na záver azda najpodstatnejší vzorec, ktorý často rozhoduje - čas verzus peniaze. Týmto aktivitám sa realitní agenti venujú na plný úväzok.
Využitie realitnej kancelárie: Ak sa rozhodnete pre spoluprácu s realitnou kanceláriou, vyberajte si ju naozaj dôkladne a starostlivo. Je to mimoriadne dôležité najmä v prípade nie celkom priaznivej situácie na trhu, nakoľko sa byty samé nepredávajú. Požiadajte svojich susedov a priateľov o rôzne odporúčania. Vyhľadajte agentov, ktorí predávajú nehnuteľnosti podobné tej vašej a majú skúsenosti s lokálnym trhom. Vyberte si niekoho, kto je nadšený z predaja vášho bytu a niekoho, kto vidí pozitíva vášho bytu, na základe ktorých sa ho pokúsi predať čo najlepšie. Zistite, ako bude inzerovať váš byt. Viaceré webové stránky a inzeráty na internete by mali byť v dnešnej dobe samozrejmosťou. S maklérom sa budete stretávať a rokovať pravidelne, skúste si teda nájsť niekoho, s kým si budete dobre rozumieť. Neprijmite prvého realitného agenta, na ktorého natrafíte, bez toho, aby ste zistili, či inde nenájdete lepšiu ponuku. Zistite si od svojho vybraného realitného agenta, s akými poplatkami by ste teda mali rátať.
Príprava nehnuteľnosti na predaj
Úspešný predaj často spočíva v detailoch a v tom, ako je nehnuteľnosť prezentovaná potenciálnym kupujúcim. Cieľom je, aby si kupujúci vedeli predstaviť seba samých žijúcich v danom priestore.
Udržiavanie poriadku a funkčnosti: Pripravte sa na seriózne obhliadky bytu. Udržujte v miestnostiach poriadok, pravidelne vysávajte a vyberte riad z umývačky. Cieľom je potenciálnym kupujúcim demonštrovať, že ide o atraktívny a funkčný domov. Ak necháte veci ležať po celom byte, môže to vyvolať dojem, že v byte nie je dostatok úložného priestoru.
Drobné opravy a vizuálne úpravy: Nemrhajte svojimi peniazmi na to, aby ste sa pokúšali uhádnuť, čo sa im možno páči. Každý má vlastný vkus a môže mu pripadať, že jeho nápady bytu pridávajú hodnotu. Nie vždy je to však pravda. Ak je kuchyňa staršia, nemíňajte svoje peniaze na jej výmenu. Je len malá pravdepodobnosť, že by sa vám to oplatilo. Nechajte veci ležať po celom byte, môže to vyvolať dojem, že v byte nie je dostatok úložného priestoru. Nepreháňajte to. Nemusíte zas premaľovať všetky steny a vymeniť všetok nábytok, ale opravte všetko, čo je poškodené. Ak vás vytopili susedia, vymaľujte danú stenu. Ak sú v múroch nejaké trhliny, vyplňte ich. Síce vás to bude stáť peniaze, ale v konečnom dôsledku sa vám to oplatí. Niektorí kupujúci to totižto môžu považovať za veľmi závažný problém, aj keď to tak celkom nemusí byť.
Minimalizácia osobného priestoru: Nie je potrebné úplne odosobniť váš byt. Nie je celkom žiadúce, aby byt vyzeral, že v ňom nikto nebýval. Na potenciálnych kupujúcich by mal pôsobiť v prvom rade útulne. Ak ste však vymaľovali miestnosti jasnými farbami, mali by ste zvážiť rýchly náter neutrálnej farby. Kupujúci sa totižto pokúšajú reálne si predstaviť, ako budú v danom byte žiť. Minimalizujte preto osobné veci, ako sú napríklad rodinné fotografie.
Prvý dojem: Sústreďte sa na prvý dojem. Namaľujte vchodové dvere, urobte poriadok v záhrade a umyte vstupný priestor. Ak žijete v bytovom komplexe, urobte maximum preto, aby spoločné priestory vyzerali čo najlepšie.
Trhové trendy a budúcnosť cien nehnuteľností
Realitný trh sa dal v druhej polovici roka 2024 do pohybu. Viaceré banky znížili úrokové sadzby a očakáva sa ďalšie zníženie. To hrá do karát kupujúcim, no len dočasne. Vyšší dopyt totiž vždy znamená vyššie ceny. Ako ceny nehnuteľností ovplyvní zvýšená DPH v budúcom roku a oplatí sa v roku 2025 nakupovať, alebo radšej predávať?
Oživenie realitného trhu: Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne, verí, že trh sa definitívne odrazil od dna a začína pomaly rásť. „Prvé dáta z Národnej banky Slovenska a zo Štatistického úradu naznačujú, že ceny už pravdepodobne dosiahli svoje minimum a začínajú postupne rásť,“ vysvetľuje Horňák. Upozorňuje, že aj keď je dopyt po hypotékach stále nízky, začína sa objavovať oživenie, najmä medzi kupujúcimi, ktorí sa zaobídu bez potreby úveru. Pre tých, ktorí zvažujú kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, Horňák ponúka praktickú radu: „Ak sa na trhu objaví výhodná ponuka, je možné, že sa dlho neudrží, a teda by som s kúpou neváhal. Predaj je vhodnejšie zvážiť neskôr, pretože predpokladáme, že ceny nehnuteľností budú rásť.“ Jeho predpoveď rastu cien podporujú aj makroekonomické faktory, ako je neustály vysoký dopyt po bývaní v kombinácii s obmedzenou ponukou novostavieb. „Ponuka a dopyt na realitnom trhu sú dlhodobo nevyvážené, pričom dopyt je stále veľmi silný,“ dodáva.
Vplyv DPH a nákladov: Jedným z kľúčových faktorov, ktorý podľa Horňáka prispeje k rastu cien, je aj zvýšená DPH, ktorá ovplyvní developerské projekty a tým aj predajnú cenu nehnuteľností. S tým súhlasí aj Peter Horčiak, úverový špecialista finančno-poradenskej spoločnosti Simplea: „DPH je plošná daň, bude sa preto týkať všetkých a určite sa pretaví aj do cien nehnuteľností, a to najmä novostavieb.“ Zvýšené náklady na stavebné materiály, prácu a prevádzkové náklady prinesú nevyhnutný nárast cien nehnuteľností. Horčiak varuje, že okrem zvýšenej DPH bude trh ovplyvnený aj novou transakčnou daňou pri finančných operáciách, čo ďalej zvyšuje náklady developerov.
Úrokové sadzby a hypotéky: Z hľadiska úrokových sadzieb Horňák verí, že výhody prichádzajúce zo strany Európskej centrálnej banky (ECB) budú mať pozitívny vplyv na dostupnosť úverov. „ECB začína znižovať sadzby a očakáva sa, že v budúcom roku by mohli klesnúť ešte o ďalší percentuálny bod,“ vysvetľuje Horňák, čím poukazuje na možný pokles úrokov na hypotékach. Predpovedá, že sadzby sa stabilizujú okolo úrovne 3 %, čo by malo stimulovať dopyt po úveroch. „Do budúcnosti nie je úplne vylúčené, že by sme sa mohli dočkať ešte nižších úrokových sadzieb, ak sa ekonomika stabilizuje a inflácia výrazne klesne.“ Horčiak tiež očakáva, že banky začnú so znižovaním úrokových sadzieb na hypotékach v priebehu štvrtého kvartálu 2024. „Banky ešte vyčkávajú a šetria si svoje kampane práve na záver roka,“ hovorí s nádejou, že boj o trhový podiel v oblasti hypoték bude na Slovensku pokračovať aj v budúcom roku, aj keď pomalšie ako v ostatných krajinách eurozóny.
Obaja odborníci sa zhodujú, že realitný trh má pred sebou obdobie rastu, pričom ceny nehnuteľností budú zrejme pokračovať v náraste.
Predať alebo prenajať? Kľúčové rozhodnutie
To, či je pre vás výhodnejšie predať alebo prenajať nehnuteľnosť, závisí od viacerých faktorov. Samotný predaj nehnuteľnosti môže byť momentálne výhodný, najmä ak sa nachádza v atraktívnej lokalite s dobrou infraštruktúrou a službami. Rozhodnutie preto závisí od vašich cieľov. Malo by zohľadňovať nielen aktuálny trh, ale aj vaše finančné potreby, budúce plány a ochotu venovať sa správe bytu.
Predaj: Prvou a zrejme najdôležitejšou výhodou predaja bytu je zisk. Predaj je rýchlou a efektívnou metódou, ako získať veľký obnos finančných prostriedkov. Ak sa rozhodnete byt predať, ušetríte si poriadny kopec starostí a nečakaných nákladov. Jedinou kľúčovou nevýhodou je strata vlastníctva nehnuteľnosti. Mnohí si nehnuteľnosť nechávajú vo vlastníctve najmä pre svoje budúce generácie alebo na horšie časy.
Prenájom: Pri prenájme nehnuteľnosti je však situácia celkom iná. Prenájom mnohí považujú za akýsi pasívny príjem, kedy uschovávate hodnotu peňazí v nehnuteľnosti. Ak sa raz rozhodnete pre prenájom, neznamená to, že nehnuteľnosť nemôžete už nikdy predať. Samozrejme, môžete. Vaša situácia je však o niečo ťažšia, keďže výpovede nájomných zmlúv sú častokrát upravené pokutami alebo lehotami. Pri prenájme musíte rátať s nákladmi na opravy. Niečo vás stojí aj váš čas - hľadanie podnájomníkov, komunikácia s nimi, mali by ste byť neustále dostupní a schopní rýchlej reakcie (napr. zavolanie elektrikára či opravára v nutných prípadoch). Najčastejším problémom prenájmu bytu je jeho zničenie podnájomníkmi a teda jeho znehodnotenie. Nemusí ísť priamo o zničený nábytok či popraskané parapety na oknách. V praxi sa často stretávame s problémami ako poškriabaná podlaha, prasknuté zrkadlá či fľakatá omietka. Pri neočakávaných nákladoch ešte zostaneme. Pri prenájme totiž za opravy spravidla zodpovedá majiteľ bytu. Oprava kotla, kúpa novej chladničky či oprava klimatizácie… a zoznam iba začína. Pri prenájme vzniká aj ďalší významný risk - a to ten, že nájomca nebude schopný alebo ochotný včas a v dostatočnej výške platiť nájom. Táto situácia je zvyčajne právne ošetrená v nájomnej zmluve.
Predaj nehnuteľnosti má niekoľko výhod, vrátane rýchleho získania finančných prostriedkov, a faktu, že sa zbavíte možných starostí. Prenájom nehnuteľnosti môže, na druhej strane, viesť k vybudovaniu pasívneho príjmu. Navyše, ak je majiteľ nehnuteľnosti ochotný obetovať čas a úsilie na správu, z dlhodobého hľadiska môže získať vyšší výnos ako pri predaji. Proces výberu predať vs. prenajať môže byť náročný. Ak máte nehnuteľnosť a neviete sa rozhodnúť, obráťte sa na odborníkov.