Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo rodinný dom, sa na prvý pohľad javí ako ideálna voľba na zhodnotenie peňazí a vytvorenie pasívneho príjmu. Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom však so sebou prináša nielen potenciálny zisk, ale aj celý rad zodpovedností a možných komplikácií. Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. Ak fyzická osoba - prenajímateľ poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chce fyzická osoba - prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby, napríklad správu nehnuteľnosti, potom už živnostenské oprávnenie potrebuje.
Zmluva ako základný kameň úspešného prenájmu
Jednou z najčastejších chýb, ktorých sa prenajímatelia dopúšťajú, je používanie generických zmlúv stiahnutých z internetu. Tieto zmluvy často nepokrývajú ani tri možné problémy, ktoré môžu pri prenájme nastať, a v konečnom dôsledku môžu viesť k právnej nočnej more. Riešením je zveriť prípravu zmluvy do rúk profesionálov. Dôležité je v zmluve presne definovať dobu určitú a dohodnúť presný dátum od-do, najmä pri krátkodobom nájme, kde je maximálna doba prenájmu obmedzená. Tiež je nevyhnutné stanoviť spôsob platby a splatnosť nájomného, teda presný termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Prenajímateľ požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.). V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
Výber nájomníka: Kľúč k minimalizácii rizika
Ďalšou častou chybou je prenajať byt komukoľvek bez toho, aby ste si overili, kto to vlastne je. Neplatiči alebo ľudia, ktorí ničia zariadenie, sú ďalšou nočnou morou pre prenajímateľov. Riešením je delegovať preverenie nájomcov na skúsené agentúry. Tieto agentúry vykonajú kontrolu príjmov, referencií od predchádzajúcich prenajímateľov, majú prístup k blacklistu zlých nájomcov a zistia, či je nájomca vhodný pre váš byt. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií. Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, že neprilákate veľa nájomníkov. Ak budete prenajímať zariadený byt, nájomníci sú vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
Dokumentácia stavu bytu: Prevencia sporov
Chyba: Odovzdáte byt bez zdokumentovania jeho stavu. Keď sa objavia poškodenia, je to slovo proti slovu. Riešenie: Urobte fotky alebo video pred odovzdaním bytu. Tento odovzdávací protokol je najdôležitejším dokumentom pri sporoch.
Stanovenie správnej ceny: Medzi rizikom a ziskom
Chyba: Nastaviť cenu podľa pocitu, a nie podľa reality. Ak je príliš vysoká, byt zostane prázdny. Ak je nízka, prichádzate o zisk. Riešenie: Nechajte si vykonať analýzu trhu u odborníkov. Podľa toho, ako byt zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
Dlhodobý vzťah s nájomníkom: Komunikácia je kľúčová
Chyba: Myslieť si, že po podpise zmluvy už nemusíte nič riešiť. Ak sa neudržiava kontakt s nájomníkom, môžu sa objaviť problémy, ktoré vás neskôr budú stáť veľa peňazí. Riešenie: Delegujte starostlivosť o byt realitke, ktorá vykonáva pravidelné kontroly. Tá sa postará o komunikáciu s nájomcami, riešenie opráv a pravidelnú kontrolu stavu. Ak chcete prenajímať byt bez stresu, ponechajte to na odborníkov. Od zmluvy cez hľadanie nájomcov až po správu bytu - existujú služby, ktoré všetko vybavia za vás, a vy si už len užívate pasívny príjem.
Právna úprava a zodpovednosť prenajímateľa
Základná právna úprava problematiky prenájmu je upravená v Občianskom zákonníku (OZ). Podľa § 698 OZ má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
V prípade predaja bytu zodpovedá predávajúci za skryté vady, to znamená za vady, ktoré tu boli v čase predaja, hoci ani nemusel vedieť, že tieto vady sa na nehnuteľnosti nachádzajú. Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov.
Videonávod: Jak vytvořit zmocnění na portálu ČSSZ
Drobné opravy a údržba: Kto je zodpovedný?
Podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. sú drobnými opravami okrem iných výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktorými sú aj opravy vypínačov. Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ. Príloha citovaného nariadenia ustanovuje, ktoré drobné opravy má znášať nájomca bytu.
Situácie s prenajímaním a riešenia
Hluk a prach od suseda: V prípade, že vás sused obťažuje hlukom, prachom, máte právo sa obrátiť na obec. Obec môže nezákonný zásah predbežne zakázať. Môžete tiež podať na súd žalobu, v ktorej navrhnete, aby súd vlastníkovi veci uložil povinnosť zdržať sa neoprávneného zásahu. Podľa § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.
Hluční susedia v bytovke: Ak máte problém s hlučným susedom, môžete ho najprv skúsiť vyriešiť osobným dohovorom. Ak to nepomôže, môžete sa obrátiť na políciu. Ak ide o rušenie nočného pokoja, nikdy nechoďte upozorňovať susedov sami. Vypýtajte si záznam od polície o vykonanom zásahu. Zíde sa vám, keby ste chceli ísť so sporom na súd. Skúste situáciu riešiť aj na miestnom úrade. Ak zásah obce nemá žiadne účinky, potom je jedinou možnosťou podať žalobu na súd. Obec a rovnako aj súd budú skúmať miestne pomery a na základe toho určí mieru, ktorú treba prekročiť, aby došlo ku konaniu v rozpore s § 127 OZ. V prípade, že sa cítite rušení hlukom do takej miery, ktorá presahuje primerané pomery, máte niekoľko možností, ako postupovať: 1. Dohoda so susedmi: Pokúste sa opäť prehovoriť so susedmi. Možno by pomohlo, keby im pripomeniete, že sa môžete obrátiť na prenajímateľa ich bytu. 2. Kontakt s prenajímateľom: Ak susedia nereagujú, môžete kontaktovať osobu, ktorá im byt prenajala, teda vlastníka bytu.
Nezaplatenie nájomného a poškodenie bytu: V prípadoch, keď je nájomná zmluva neplatná, môže prenajímateľ žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od nájomcu. Ak nájomník opustil byt bez ukončenia nájomnej zmluvy, neznamená to, že nemá povinnosť platiť nájomné. Máte dve možnosti, ako vymáhať dlžnú sumu. Pokiaľ zničil stoličky a Vy by ste chceli od neho náhradu, potom by ste museli preukázať v akom rozsahu škodu spôsobil a tiež, že stoličky poškodil práve on. Pri náhrade škody je často veľmi ťažké preukázať zavinenie a môže sa stať, že súd vám náhradu škody neprizná z dôvodu neunesenia dôkazného bremena. Preto je jednoduchšie riešiť to formou nájmu, pokiaľ neukončil nájom v súlade so zmluvou. Môžete mu teda zaslať písomnú výpoveď s výpovednou lehotou a po uplynutí výpovednej lehoty budete od neho požadovať nájomné aj za obdobie výpovednej lehoty. Toto nájomné pokryje náklady na spôsobenú škodu.
Škoda spôsobená požiarom: V prípade, že nájomník spôsobil škodu nezodpovedným spôsobením požiaru, môžete škodu vymáhať. Musíte však preukázať, že vznikla, kto ju spôsobil, že dotyčný porušil nejakú právnu povinnosť (napr. predchádzať vzniku škody) a že práve jeho konaním škoda vznikla. Ideálne by bolo mať vyjadrenie požiarnikov, prípadne aj poisťovne a fotodokumentáciu. Pokiaľ ide o ušlý zisk, to je zložitejšie. Z pohľadu práva nestačí preukázať, že nemôžete nehnuteľnosť prenajímať a tým vám uchádza zisk. Museli by ste preukázať, že ste už mali niekoho dohodnutého, že sa tam chce nasťahovať.
Notárska zápisnica pri mestských bytoch: Je bežnou praxou, že si obec alebo mesto nechajú spísať notársku zápisnicu k nájomnej zmluve. Uvedené vyzerá následne tak, že je spísaná nájomná zmluva, pričom jedno vyhotovenie z tejto nájomnej zmluvy sa necháva i notárovi, ktorý následne vyhotoví k tejto nájomnej zmluve notársku zápisnicu. Ak by mestu napríklad nájomca nezaplatil nájomné alebo neodovzdal načas po skončení nájmu nehnuteľnosť, tak sa s ním mesto ako prenajímateľ nemusí súdiť, ale vymôže si to priamo cez exekúciu. Platenie poplatkov za vyhotovenie notárskej zápisnice môže byť podmienkou uzatvorenia nájomného vzťahu, pokiaľ je to podmienkou na predĺženie mestského nájomného bytu.
Poistenie ako nevyhnutnosť
Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.
Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom je dobrá voľba zhodnotenia. Aby však tento proces prebehol hladko a bez zbytočných problémov, je nevyhnutné venovať pozornosť detailom, od správne pripravenej zmluvy, cez dôkladný výber nájomníka, až po adekvátne poistenie. V konečnom dôsledku, úspešný prenájom nie je len o tom, kto je prítomný, ale o tom, ako sa každý zúčastnený správa a aké kroky sú podniknuté na predchádzanie možným komplikáciám.