Prenajímanie nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých jednotlivcov a právnické osoby na Slovensku. Avšak, právne a daňové aspekty spojené s touto činnosťou môžu byť komplexné a často vyvolávajú otázku, kedy ide o bežnú správu vlastného majetku a kedy už o podnikanie vyžadujúce špecifické oprávnenia. Tento článok sa zameriava na detailné preskúmanie podmienok prenájmu nehnuteľností, daňových povinností, rozdielov medzi správou vlastného majetku a podnikaním, a špecifických situácií, ktoré sa s prenájmom spájajú.
Základné princípy prenájmu nehnuteľností
Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa voľného nakladania fyzických a právnických osôb s majetkom v ich vlastníctve, je v prípade prenájmu nehnuteľností do určitej miery prelomený verejnoprávnou úpravou. Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov uvádza, že ak fyzická osoba alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti, bytové a nebytové priestory tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie.
Kľúčovým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme nehnuteľnosti o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Základnými službami sa rozumejú taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za takéto služby možno v praxi považovať napríklad dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Kedy je prenájom živnosťou?
Prevádzkovanie činnosti spojenej s prenájmom nehnuteľností je v mnohých prípadoch viazanou živnosťou. Od 1. februára 2020 sa zmenili podmienky na jej získanie, pričom pribudla povinnosť absolvovať odbornú skúšku. Obsahom tejto viazanej živnosti je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Nejde teda o samotný predaj, kúpu alebo prenájom, ale o sprostredkovanie takéhoto obchodu.
Na získanie živnostenského oprávnenia na sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností je od 1. februára 2020 potrebné preukázať splnenie viacerých podmienok:
- Doklad preukazujúci úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou.
- Dva roky praxe v odbore.
- Osvedčenie o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu vydané vzdelávacou inštitúciou akreditovanou Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky podľa osobitného zákona.
Je dôležité poznamenať, že ak prenajímateľ poskytuje popri prenájme aj iné než základné služby, ktoré nespadajú pod definíciu základných služieb, táto činnosť sa považuje za podnikateľskú a vyžaduje si príslušné živnostenské oprávnenie. Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných priestorov vnútorným zariadením. V takomto prípade ide o súbeh dvoch prenájmov, pri ktorom vzniká povinnosť mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľných priestorov a zároveň aj na prenájom hnuteľných vecí, ak poskytnutie vnútorného vybavenia je dôvodom na uzatvorenie dohody o osobitnej úhrade.
Základy správy nehnuteľností pre investorov do nehnuteľností (peňažný tok, nájomníci a údržba)
Daňové povinnosti fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti
Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma dom, byt alebo pozemok, má s prenájmom spojené určité daňové povinnosti. Ak sa ako fyzická osoba rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenska, ste povinný registrovať sa na daňovom úrade na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Tento krok je kľúčový pre dodržanie legislatívnych požiadaviek.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu daň z príjmov vo výške 19% alebo 25%, v závislosti od výšky základu dane. V prípade, že máte príjem zo závislej činnosti (zamestnanie) a zároveň prenajímate byt či dom, musíte podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb, ak vaše príjmy z prenájmu presiahnu 500 EUR za zdaňovacie obdobie.
Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré k nehnuteľnosti prislúchajú, ako aj platby za energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene, ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu.
Uplatnenie daňových výdavkov
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 už nie je možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40%. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné. Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako aj príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva.
Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Ak si nehnuteľnosť nezaraďíte do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov, vrátane nákladov na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné. V súlade s právnym výkladom je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za pasívny príjem. V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 EUR za jedno zdaňovacie obdobie. V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie a každý z nich si môže znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR.
Rozdiel medzi správou vlastného majetku a podnikaním
Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 Obchodného zákonníka znie: „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku“. Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky tieto definičné znaky.
Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie hodnoty majetku, hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, neznamená to automaticky, že nevykonáva podnikateľskú činnosť. Kľúčovým kritériom je, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby, alebo aj iné než základné služby. V prípade, že sú poskytované aj iné služby, napríklad upratovanie bytu, alebo sa prenájom vyznačuje vysokou intenzitou a organizovanosťou, môže byť táto činnosť považovaná za podnikanie, ktoré vyžaduje živnostenské oprávnenie.
Prenájom cez digitálne platformy
Problematika prenájmu nehnuteľností sa stáva ešte komplexnejšou v kontexte digitálnych platforiem, ako sú Airbnb alebo Booking. Poskytovanie ubytovania cez tieto platformy často navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti na dočasné užívanie sú poskytnuté aj ďalšie služby, ako napríklad záverečné upratovanie, výmena čistých uterákov a toaletných potrieb. V takýchto prípadoch je potrebné posúdiť, či ide o bežný prenájom alebo o ubytovaciu službu, ktorá môže spadať pod živnostenské podnikanie. Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi, zatiaľ čo nájomná zmluva ohľadom bytu je primárne zameraná na zabezpečenie bývania.
Založenie a rozšírenie živnosti
Založenie živnosti je najjednoduchší a najdostupnejší spôsob, ako začať podnikať. E-sročky a živnostníci si môžu rozšíriť predmet podnikania počas svojej existencie kedykoľvek. Proces nie je zložitý a existujú jasné postupy, ako na to. Po založení živnosti vznikajú podnikateľovi aj určité povinnosti, ktoré je potrebné dodržiavať.
Pri zakladaní živnosti je dôležité správne špecifikovať predmet podnikania. Napríklad pri činnostiach v oblasti nehnuteľností a prenájmu existujú rôzne voľné živnosti, ako napríklad:
- 25.1 Správa bytového alebo nebytového fondu: Zahŕňa obstarávanie služieb spojených so správou, údržbou, opravou a udržiavaním bytového alebo nebytového fondu.
- 25.2 Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom: Zahŕňa prenájom bytových a nebytových priestorov, garáží a odstavných plôch, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby.
- 25.3 Prenájom hnuteľných vecí: Zahŕňa prenájom dopravných prostriedkov, strojov a zariadení, prístrojov, či vybavenia prenajímaných priestorov.
- 25.4 Údržba bytového, alebo nebytového fondu v rozsahu (maliarske práce, upratovacie práce ….): Týka sa priameho vykonávania údržbárskych činností.
Je nevyhnutné, aby označenie živnosti bolo určité a zrozumiteľné, čo je rozhodujúce kritérium pri posudzovaní označenia živnosti v správnom (živnostenskom) konaní.
Registrácia pre daň z pridanej hodnoty (DPH)
Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu podľa zákona o DPH. V prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie a následné povinnosti.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku. Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. V prípade prenájmu nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, sa stáva platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
Je dôležité sledovať hodnotu obratu a včas podať žiadosť o registráciu pre DPH, aby sa predišlo sankciám. Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje a pridelí mu identifikačné číslo pre daň.
Povinnosti po založení živnosti
Po založení živnosti vznikajú podnikateľovi viaceré povinnosti. Medzi ne patrí napríklad povinnosť označiť prevádzkové priestory, ak to ich povaha vyžaduje, a oznámiť ich zriadenie príslušnému živnostenskému úradu. Na uvedenie priestorov do prevádzky sa vyžaduje súhlasné rozhodnutie regionálneho úradu verejného zdravotníctva.
Okrem toho, je potrebné preukázať oprávnenie užívať nehnuteľnosť, v ktorej bude podnikanie vykonávané. Pre fyzické osoby to znamená predložiť doklad o vlastníckom práve alebo inom oprávnení užívať nehnuteľnosť.
Vydanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení je spoplatnené. Za každú viazanú živnosť sa platí poplatok, pričom elektronické podanie môže byť spojené s nižším poplatkom. Živnostenský úrad zabezpečí pre podnikateľa splnenie všetkých povinností spojených so vznikom oprávnenia na podnikanie, vrátane automatickej registrácie na daňovom úrade a v systéme zdravotného poistenia.
tags: #predmet #podnikania #prenajom #nehnutelnosti