Predaj nehnuteľnosti sa môže na prvý pohľad zdať ako jednoduchá záležitosť, ktorú zvládnete aj sami. Je však potrebné si uvedomiť, že takýmto spôsobom môžete nakoniec prerobiť, alebo si vyrobíte kopec starostí, ktoré vás oberú o množstvo času. Každému preto odporúčam využiť služby realitného makléra, ktorý má s predajom skúsenosti a vie, ako postupovať, aby bol proces čo najhladší a najvýhodnejší pre predávajúceho. Napriek tomu je dôležité, aby ste ako predávajúci mali prehľad o jednotlivých krokoch a boli pripravení na všetky aspekty predajného procesu, najmä ak predávate byt v zlom stave.
Určenie predajnej ceny: Kľúč k úspechu aj pri zlom stave nehnuteľnosti
Predaj nehnuteľnosti začína stanovením ceny. Pre jej určenie je potrebná znalosť realitného trhu v danej lokalite. Neprimerane vysoká cena by mohla mať za následok, že sa vám váš byt, dom alebo pozemok nepodarí predať. Ak ju budete neskôr znižovať, bude to mať negatívny vplyv na prípadných záujemcov. Problémom môže byť tiež priveľmi nízka cena. Tá môže v záujemcoch evokovať pocit, že nehnuteľnosť nie je v takom dobrom stave ako ostatné ponuky na trhu. Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch. Pri predaji bytu v zlom stave je potrebné cenu nastaviť realisticky, s prihliadnutím na náklady, ktoré bude musieť budúci majiteľ investovať do rekonštrukcie.
Príprava bytu na predaj: Aj drobné opravy majú veľký vplyv
Počas obhliadok záujemcov by mala byť vaša nehnuteľnosť v čo najlepšom stave. Samozrejme, že sa preto nebudete púšťať do náročnej rekonštrukcie. Bude však potrebné opraviť všetky drobné nedostatky. Aj vŕzgajúce dvere alebo kvapkajúci kohútik nepôsobia pri obhliadke dobre. Rovnako ako opadaná omietka či zlomené sedadlo na WC. Tieto opravy nevyžadujú žiadne veľké investície, na postoj záujemcov o vašu nehnuteľnosť však majú výrazný vplyv. Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.
Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy. V prípade predaja bytu v zlom stave je potrebné zvážiť, či sa oplatí investovať do menších opráv, ktoré môžu zvýšiť atraktivitu nehnuteľnosti, alebo či je lepšie nechať rekonštrukciu na nového majiteľa a adekvátne tomu upraviť cenu. Dôkladné upratovanie a odstránenie osobných vecí sú však nevyhnutné v každom prípade.
Postup pri predaji holobytu: Argumenty na prvom mieste
Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať. Predaj holobytu si vyžaduje odlišný prístup ako predaj bytu v zlom stave, kde sa snažíte zamaskovať nedostatky. Tu je kľúčové zdôrazniť potenciál a možnosť vytvorenia si bývania na mieru.
Vytvorenie dokonalého inzerátu: Fotografie a text, ktoré predávajú
O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť. Na vytvorenie inzerátu budete potrebovať kvalitné fotografie. Pred fotením nezabudnite na prípravu interiéru aj exteriéru. Fotografovanie, výber vhodných záberov, prípadne tiež prípravu nehnuteľnosti odporúčam prenechať profesionálom. Veľmi dôležitý je text inzerátu. Mal by popisovať všetky hlavné body, ktoré záujemcov zaujímajú. Okrem ceny sú to lokalita, stav nehnuteľnosti, jej vek, rozloha, dispozícia a podobne.
Našim ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych. Inzerát nebude stačiť uverejniť len na jednej stránke a čakať. Bude potrebovať umiestnenie na viacerých portáloch s nehnuteľnosťami s pravidelnou aktualizáciou. Výhodou je tiež zverejnenie na stránke realitnej kancelárie alebo makléra. V prípade predaja bytu v zlom stave je dôležité byť v inzeráte transparentný ohľadom stavu nehnuteľnosti, pričom sa však sústrediť na jej potenciál a lokalitu.
Čo potrebujete na kvalitné realitné fotografie a 3D prehliadky? | Lekcia 3 ZADARMO
Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Buďte pripravení a úprimní
Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť! Počas obhliadky buďte pripravení zodpovedať na všetky otázky. Pre vážnejších záujemcov si pripravte tiež potrebné doklady. Základom sú doklad o kúpe nehnuteľnosti, výpis z katastra a podklady o prebehnutých rekonštrukciách. Na všetky otázky odpovedajte pravdivo. Môžete vyzdvihnúť aj prednosti nehnuteľnosti, nepoužívajte však samé kvetnaté reklamné slová, ktoré by vyzneli priveľmi umelo.
Právne náležitosti: Dôvera a bezpečnosť pri každom kroku
Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji. Pred tým, ako sa dohodnete na predaji a pristúpite k potrebnej právnej príprave, mali by ste sa informovať, ako bude kupujúci kúpu financovať. Najčastejšie sa v praxi stretávam s tým, že kupujúci využíva tretiu možnosť. Podiel vlastných prostriedkov pri tom býva rôzny. V prípade, že má kupujúci k dispozícii dostatok vlastných prostriedkov, ubezpečte sa, že ich bude mať pripravené ku dňu podpisu kúpnej zmluvy. Je samozrejmé, že takú vysokú sumu nemá na svojom bežnom účte. Ak bude kúpa nehnuteľnosti financovaná prostredníctvom hypotekárneho úveru, počítajte s dobou potrebnou na vypracovanie znaleckého posudku a schválenie hypotéky.
Z hľadiska predávajúceho aj kupujúceho je vhodné nespoliehať sa len na ústnu dohodu, ale podpísať tiež rezervačnú zmluvu. S jej prípravou vám poradí realitný maklér. Rezervačná zmluva poskytuje istotu pre predajcu aj kupujúceho a vyjadruje istý záväzok k budúcemu podpísaniu kúpnej zmluvy. Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.
Kúpna zmluva na byt: Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom. Kúpna zmluva musí obsahovať: Spôsob platenia, Dátum odovzdania nehnuteľnosti, Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav, Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu. Kúpnu zmluvu by mal pripraviť právnik. V žiadnom prípade neodporúčam, aby ste si ju pripravili sami. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho situácií, ktoré bez odborných znalostí nebudete vedieť predvídať a následne riešiť. Neodborne pripravená zmluva by vám mohla priniesť mnoho komplikácií pri predaji vrátane problémov s uhradením kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Spôsob platby a bezpečnosť prevodu kúpnej ceny: Dbajte tiež o svoju bezpečnosť pri prevode kúpnej ceny. Za najmenej bezpečný spôsob sa považuje prevod z účtu na účet. Notárska úschova - za tento spôsob bude musieť kupujúci notárovi zaplatiť isté percento z čiastky. Kúpna suma zostáva na účte notára až do zápisu nového vlastníka na list vlastníctva. Banková vinkulácia - kúpna cena sa prevedie na účet v banke, s ktorou sa dohodnete na zriadení vinkulovaného účtu. Službu zriaďuje aj hradí kupujúci. Keď kupujúci prevedie kúpnu sumu na vinkulovaný účet, banka vystaví predávajúcemu o tejto skutočnosti potvrdenie. Peniaze sú na účte viazané do zápisu nového vlastníka na list vlastníctva nehnuteľnosti.
Prepis vlastníckych práv: Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.
Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Posledné formality
Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií.
V našom živote môžu nastať rôzne okolnosti a životné situácie, s ktorými sa treba vysporiadať. Ak je majiteľ nehnuteľnosti nesvojprávny, predaj musí byť schválený súdom. Až potom je možné podať kúpne zmluvy na kataster. Predaj nehnuteľnosti nesvojprávneho majiteľa môže byť komplikovaný. Môže sa stať, že opatrovník nesúhlasí s predajom, alebo že súd nepovolí predaj (čo sa aj nám neraz stalo). Je tiež možné, že sa objavia problémy s dokumentáciou alebo s vlastníckymi právami. Na Slovensku je predaj nehnuteľnosti nesvojprávneho majiteľa regulovaný Občianskym zákonníkom. Je dôležité, aby bol celý proces transparentný a teda v súlade so zákonom. Ako realitná maklérka vám rada pomôžem s celým procesom predaja, nakoľko mám skúsenosti. Môj cieľ je, aby bol predaj čo najmenej stresujúci, a aby prebehol v poriadku. Predaj nehnuteľnosti nesvojprávneho majiteľa môže byť náročný, ale s dobrou prípravou je to možné plynulo zvládnuť.
Z pohľadu zodpovednosti za vady nehnuteľnosti, predávajúci má tzv. notifikačnú povinnosť, podľa ktorej je povinný upozorniť kupujúceho na všetky vady (nielen) nehnuteľnosti, o ktorých má vedomosť. Vadou sa pritom rozumie všetko, čo znižuje možnosti použitia veci, jej upotrebenia alebo čo vec akokoľvek znehodnocuje. Súdna prax vadu veci definovala ako neexistenciu takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia podstatne znížená. Dôležitým aspektom tejto povinnosti predávajúceho je, že ten musí o existencii vady vedieť, a to bez ohľadu na to, či ide o faktickú alebo právnu vadu, resp. zjavnú alebo skrytú vadu. Taktiež platí, že predávajúci zodpovedá za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase plnenia, teda v čase uzatvorenia zmluvy. To platí bez ohľadu na to, že sa vada prejavila neskôr.
V prípade, že predávajúci kupujúceho neupozorní na existujúce vady, kupujúci má právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, alebo môže od zmluvy dokonca odstúpiť. V prípade odstúpenia od zmluvy si musia strany vrátiť navzájom poskytnuté plnenia v zmysle ustanovení zákona o bezdôvodnom obohatení, preto predávajúci by musel kupujúcemu vrátiť celú kúpnu cenu. Ak zamlčané vady spôsobia nemožnosť užívania nehnuteľnosti, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť. Pokiaľ však predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť nemá vady a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, o aký charakter vád nehnuteľnosti ide. V praxi je vhodné pri určovaní výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny kvalifikovaným spôsobom ustáliť napr. náklady na opravu vady (napr. znaleckým posudkom). Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácii. Ze všetkých druhov nehnuteľností (stavby, pozemky, byty a nebytové priestory) je prevod bytu po právnej stránke najkomplikovanejší. Kúpna zmluva je tu najdôležitejším dokumentom a v ideálnom prípade práve ona poskytuje pre zmluvné strany manuál ako postupovať pri predaji bytu. Ak vám teda zmluvu vyhotoví dobrý právnik, v podstate ju už len stačí podpísať a postupovať podľa nej. Čo všetko má obsahovať kúpna zmluva na byt je upravené až v troch zákonoch - 1. v Občianskom zákonníku, 2. v katastrálnom zákone a 3. v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z.). Spolu ide o viac ako 20 obsahových náležitostí, ktoré treba v zmluve uviesť, inak vám kataster nového vlastníka nezapíše. Nie je preto prekvapením, že predaj bytu je v praxi najproblematickejší a zmluvy často obsahujú chyby.
Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime.