Vlastníctvo nehnuteľností, či už ide o byty, rodinné domy alebo pozemky, je v slovenskom právnom poriadku pomerne často spojené s konceptom spoluvlastníctva. Tento pojem ste sa mohli stretnúť pri rôznych životných situáciách - od kúpy bytu v bytovom dome, cez dedičské konanie, až po predaj či dedenie pôdy. Osoba, ktorá takúto nehnuteľnosť vlastní v rámci spoluvlastníctva, sa nazýva podielový spoluvlastník. V kontexte zateplenia budov, najmä bytových domov, sa často stretávame s otázkami týkajúcimi sa práv a povinností spoluvlastníkov, ako aj potrebných súhlasov a postupov. Tento článok sa zameriava na právnu úpravu podielového spoluvlastníctva na Slovensku, s dôrazom na problematiku zateplenia a súvisiacich otázok.
Základné princípy podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, kde jedna vec patrí viacerým osobám, pričom každá z nich má svoj podiel na veci. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach súvisiacich s danou vecou. Podľa § 137 Občianskeho zákonníka platí, že „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“ Dôležité je zdôrazniť, že spoluvlastník má práva a povinnosti k celej veci, nie len k jej konkrétnej časti. Ideálny spoluvlastnícky podiel má takpovediac charakter „veci“, a preto môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov.
Každý zo spoluvlastníkov má v podstate rovnaké práva, aké by mal výlučný vlastník. To znamená, že každý z nich má právo vec držať, užívať, disponovať s ňou, požívať jej plody a úžitky. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je však vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Tento podiel, často reprezentovaný zlomkom ako ½, ¼ a ¼, predstavuje celok a určuje mieru, v akej sa každý spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného vlastníctva. Veľkosť podielu priamo vplýva na práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti. Napríklad, ak sú spoluvlastníkmi ovocné stromy, majú nárok na podiel z celkovej úrody, ktorý zodpovedá ich spoluvlastníckemu podielu. Na druhej strane, ak je potrebné uhrádzať nejaké platby za udržiavanie nehnuteľnosti či opravy, musia prispieť sumou, ktorá zodpovedá ich podielu z celkovej ceny.
Časté nedorozumenia a ich dôsledky
Jedným z najčastejších problémov pri spoluvlastníctve je nesprávne chápanie samotného podielu. Vlastníci si často mylne predstavujú, že môžu nehnuteľnosť, napríklad pozemok, jednoducho rozdeliť na jednotlivé fyzické časti a považovať ich za svoje výlučné vlastníctvo. Svojpomocné rozdelenie pozemku na niekoľko malých častí bez právneho ošetrenia nie je platné. Napríklad v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. bola riešená otázka prevodu reálnej časti domu, čo nie je možné.
Ďalším častým omylom pramení z pocitu, že „oni sa o nehnuteľnosť starajú“ alebo „oni sa postarali o rodičov“, a preto majú právo si dom či byt ponechať výlučne pre seba. Toto chápanie je však mylné. Vlastníci celku majú podľa veľkosti svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku či domu. Jediným pochopiteľným príkladom, kde je tento koncept prirodzený, je podielové vlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam bytového domu, ako sú strecha, schodiská či výťahy.
Rozhodovanie a hospodárenie v spoluvlastníctve
Podiel na nehnuteľnosti určuje aj mieru rozhodovania pri jej hospodárení. Zákon jasne stanovuje, že rozhodnutia sa prijímajú hlasovaním, pričom rozhodujú tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely spolu tvoria nadpolovičnú väčšinu. Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastných menách a priezviskách, ktorý upravuje vzťahy k bytovým domom. Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových spoluvlastníkov.
Ťažkým orieškom sa stáva situácia, keď spoluvlastníctvo tvoria iba dvaja vlastníci s podielom ½ každý. V takom prípade nikto z nich nemá nadpolovičnú väčšinu, čo komplikuje akékoľvek rozhodnutia. Podobne náročné je aj situácia, keď sa o spoločnú nehnuteľnosť stará len jeden alebo niekoľko málo spoluvlastníkov, zatiaľ čo ostatní sa nezaujímajú ani o starostlivosť, ani o financovanie. Príkladom môže byť situácia, kedy dvaja z troch vlastníkov vlastnili spolu 11/12 podielu. Tretí vlastník sa o nehnuteľnosť nezaujímal. Títo dvaja majority vlastníkmi sa rozhodli pre obnovu spoločného pozemku, vrátane stavebných úprav a výmeny oplotenia.
Zateplenie v podielovom spoluvlastníctve
Zateplenie bytového domu alebo inej budovy v podielovom spoluvlastníctve je komplexný proces, ktorý si vyžaduje koordináciu a súhlas všetkých alebo aspoň väčšiny spoluvlastníkov. Právna úprava tejto problematiky je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastných menách a priezviskách.
Súhlas spoluvlastníkov so zateplením
Podľa zákona o bytoch, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Rozhodnutie o zateplení, ktoré je považované za dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných vecí, by malo byť prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Ministerstvo dopravy a výstavby Slovenskej republiky spustilo v poradí už štvrtú výzvu na štátne dotácie na zateplenie domu. Mnohí ste sa na nás obrátili s otázkami, čo musíte ako žiadateľ spĺňať. Z nich sme vybrali to najpodstatnejšie, čo by ste z pohľadu žiadateľa o príspevok na zateplenie mali vedieť. Štátna dotácia na zateplenie, ktorú poskytuje ministerstvo dopravy, sa týka iba rodinných domov. Finančnú podporu pre bytové domy môžete získať zo Štátneho fondu rozvoja bývania alebo prostredníctvom iných programov. Oprávneným žiadateľom môže byť iba fyzická osoba, ktorá má trvalý pobyt na území Slovenskej republiky. Nemusí ísť výlučne o slovenského občana; žiadateľom môže byť tiež občan iného členského štátu Európskej únie, ale aj Švajčiarska, Islandu, Nórska či Lichtenštajnska.
O dotáciu na zateplenie domu môže žiadať iba majiteľ rodinného domu. Tu je podmienkou, aby bol žiadateľ zároveň aj vlastníkom objektu počas celého konania o poskytnutí príspevku. Oprávneným žiadateľom o štátne dotácie na zateplenie ste aj vtedy, keď je dom v bezpodielovom vlastníctve manželov. Žiadosť môže podať ktorýkoľvek z nich, ale musí mať úradne overený písomný súhlas druhého z manželov.
Čo však v prípade, že ide o podielové spoluvlastníctvo a vlastníkov rodinného domu je viac? Vtedy je potrebné, aby mal žiadateľ úradne overený písomný súhlas od každého zo spoluvlastníkov a mal od nich splnomocnenie na zastupovanie v konaní o poskytnutí príspevku, prijímanie doručovaných písomností týkajúcich sa konania a na vyplatenie poskytnutého príspevku. Toto plnomocenstvo musí byť tiež úradne overené. Splnomocnený môže byť len jeden zo spoluvlastníkov. Zákon presne neupravuje, či musí žiadateľ v zatepľovanom rodinnom dome aj bývať. Teoreticky tak žiadateľ nemusí mať v dome trvalý pobyt. Pri posudzovaní žiadosti ministerstvo skúma iba to, či ste vlastníkom daného domu a či v dome nesídli prevádzka firmy či živnosti. Podmienkou totiž je, aby dom slúžil výlučne na bývanie.
JG STAVING PLUS s.r.o. - Zateplenie bytového domu, Hlboká ul. Levice
Postup pri získavaní súhlasu
Na zvolanie schôdze vlastníkov, na ktorej sa bude hlasovať o zateplení, je potrebné dodržať určité formálne náležitosti. Oznámenie o zvolaní schôdze sa doručuje v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručovania. Program schôdze by mal byť zostavený efektívne, aby pokryl čo najviac návrhov a požiadaviek vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze.
Doplnenie programu o tému, ktorá by sa mohla veľkou mierou dotknúť výkonu vlastníckeho práva vlastníkov, je neprípustné. Naopak, ak by vlastníci požadovali vypustenie nejakého bodu programu, takýmto konaním sa nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv. Ak je programom schôdze vymaľovanie spoločnej chodby v suteréne bytového domu a vlastníci žiadajú doplnenie programu o náter aj olejového sokla, takéto doplnenie by bolo teoreticky prípustné.
Práva spoluvlastníkov, ktorí nesúhlasia so zateplením
Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou tak, ako sa na tom uzniesla nadpolovičná väčšina všetkých spoluvlastníkov, sa môže podľa § 14 ods. 2 vždy obrátiť na súd, ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných vecí. Ak sa prehlasovaní vlastníci neobrátia na súd, je takéto rozhodnutie konečné.
Prístup na susedný pozemok pri zateplení
Častým problémom pri zateplení je potreba prístupu na susedný pozemok, ak je budova postavená blízko hranice pozemku. V takýchto prípadoch upravuje práva a povinnosti vlastníkov susediacich pozemkov ustanovenie § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
Právo na vstup na susedný pozemok
Podľa tohto ustanovenia sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. To znamená, že ak zateplenie domu vyžaduje vstup na susedný pozemok, sused by mal tento vstup povoliť, pokiaľ je obmedzený len na účely spojené so zateplením.
Postup pri neochote suseda
Ak sused odmieta povoliť vstup na svoj pozemok, je vhodné ho informovať o Vašom zámere a uviesť, že s ohľadom na miestne pomery potrebujete dočasne vstup na jeho pozemok na nevyhnutný čas, aby ste mohli vykonať údržbu nehnuteľnosti. Ak na základe ústnej výzvy nebude reagovať, vyzvite ho ešte raz písomne.
Právo nakladať so spoluvlastníckym podielom
Každý spoluvlastník má právo nakladať so svojím spoluvlastníckym podielom. To znamená, že ho môže previesť na inú osobu, darovať, prenechať závetom, predať alebo vymeniť. Prevod spoluvlastníckeho podielu na iného je však do určitej mieri limitovaný ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117).“
Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade - rodičia, deti, manžel/manželka - alebo iné blízke osoby. Predkupné právo znamená, že spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho chcel predať tretej strane. V praxi to funguje tak, že realitná kancelária vypracuje cenovú ponuku a „ponuku na využitie predkupného práva“, ktorá sa rozošle všetkým spoluvlastníkom. Tí sa v stanovenom limite vyjadria k ponuke. Ak ponuku akceptuje viacero spoluvlastníkov, majú právo podiel odkúpiť pomerne podľa veľkosti svojich podielov.
Dodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva je kľúčové. Nedodržanie môže viesť k neplatnosti kúpnej zmluvy a k žalobe na súde. Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie, pokiaľ nejde o blízku osobu. Zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení alebo si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť sa dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva. Tento proces je však často náročný, najmä pri delení pozemkov. Skúsený maklér v spolupráci s geodetom môže pomôcť nájsť funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov a vysvetliť výhody a nevýhody takého delenia.
Dohoda alebo súdne rozhodnutie
V prvom rade sa spoluvlastníci môžu na zrušení svojho spoluvlastníctva k veci dohodnúť, pričom ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, ako vo Vašom prípade, musí byť táto dohoda uzatvorená písomne. V rámci tejto dohody si spoluvlastníci môžu dohodnúť, kto sa stane jediným vlastníkom nehnuteľnosti a zároveň dojednať peňažné čiastky, ktoré dostane odstupujúci spoluvlastník, resp. spoluvlastníci. Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.“
Ak nedôjde k dohode, rozhoduje súd. Súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak to možné nie je, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, pričom opäť zohľadňuje účelné využitie veci. V prípade, že vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Vzhľadom na to, že jeden z bratov býva v dome, ktorý sa zadlžuje a nie je udržiavaný, a dvaja zo spoluvlastníkov chcú tento dom predať, je dôležité rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Ak sa v stanovenej lehote dvoch mesiacov nevyjadria, máte možnosť previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Riešením Vašej situácie môže byť aj zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdnou cestou, ak sa nedohodnete. Súd rozhodne, a to buď rozdelením majetku alebo prikázaním nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť druhých.
Špecifické prípady vyporiadania pozemkov
Vlastníci pôdy, ktorí majú záujem starať sa o svoju pôdu, sa často stretávajú s problémom, keď niekoľko parciel vlastnia ako podieloví spoluvlastníci, čo býva dôsledkom dedenia viacerých generácií. Pozemky, ktoré nie sú dočasne využívané, zvyčajne slúžia ako poľnohospodárska pôda či pastviny a sú spravované inými osobami. Východiskom býva zámena pozemkov alebo ich predaj.
Možným riešením vyporiadania podielového vlastníctva pri pozemkoch sú pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy. Pozemkové úpravy sú veľmi náročný proces, ktorý môžu vykonávať len spôsobilé osoby s osvedčením. Tento proces býva dozorovaný štátom, obcami alebo developermi a môže trvať 5-7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení projektu nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom. Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretovejšie a aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Môžu ich vykonať autorizovaní geodeti. V tomto prípade sa rieši menšia časť územia a dokumentácia je jednoduchšia. Na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.
Rola realitného poradcu
Realitný poradca sa s podielovými spoluvlastníkmi stretáva takmer denne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva alebo ponuku predkupného práva. Veľkou neznámou je však ochota spoluvlastníkov spolupracovať a komunikovať. Záleží na zručnostiach realitného poradcu, ako dokáže nájsť riešenie. Dôležitý je individuálny prístup ku každej osobe a zároveň hľadanie spoločnej reči so všetkými. Realitný poradca musí presvedčiť o svojej odbornej spôsobilosti a mať nekonečnú trpezlivosť pri vysvetľovaní, rozhodovaní a čakaní. Práve preto je však ich práca dôležitá - nájsť riešenie, ktoré je pre klienta náročné.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #zateplenie