Prenájom bytu: Detailný prehľad povinností prenajímateľa a nájomcu

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Základné povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Prenájom nehnuteľnosti nie je len o zaplatení nájomného a odovzdaní kľúčov. Prenajímateľ aj nájomca majú svoje práva, ale aj povinnosti, ktoré musia dodržiavať podľa zákona.

Povinnosti prenajímateľa:

• Zabezpečenie obývateľnosti: Prenajímateľ musí zabezpečiť, aby bol byt obývateľný a v stave vhodnom na dohodnuté užívanie. Zákon hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne používanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s používaním bytu. Toto zahŕňa nielen počiatočný stav nehnuteľnosti, ale aj udržiavanie jej funkčnosti počas celého obdobia nájmu.
• Základná údržba a opravy: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť základnú údržbu a opravy nehnuteľnosti. Odstránenie závad, ktoré neboli spôsobené nájomcom (napr. porucha strechy, problémy s elektroinštaláciou, výmena kotla), je jeho zodpovednosťou. Počas trvania nájmu je prenajímateľ zodpovedný za väčšie opravy a údržbu.
• Dodržiavanie nájomnej zmluvy: Prenajímateľ sa musí riadiť podmienkami, ktoré sú uvedené v nájomnej zmluve. Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán. Prenajímateľ musí rešpektovať práva nájomníka, ktoré sú uvedené v zmluve. To zahŕňa napríklad právo na súkromie.
• Zdanenie príjmu z prenájmu: Prenajímateľ je povinný zdaniť príjem z prenájmu. Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného.
• Zabezpečenie základných služieb: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby mal nájomník prístup k základným službám, ako je elektrina, voda, kúrenie a plyn. Ak sa počas nájmu vyskytnú problémy, ako je napríklad porucha kotla alebo upchatá kanalizácia, prenajímateľ je povinný zabezpečiť ich opravu.
• Férový prístup a nediskriminácia: Prenajímateľ nesmie diskriminovať nájomníka na základe jeho veku, pohlavia, národnosti, náboženstva alebo iných charakteristík.
• Vrátenie depozitu: Po ukončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomníkovi depozit, pokiaľ nebol použitý na pokrytie škôd spôsobených nájomníkom. Ak prenajímateľ zistí škody na nehnuteľnosti, mal by ich zdokumentovať a informovať nájomníka.

Povinnosti nájomcu:

• Starostlivosť o byt a bežná údržba: Nájomca je povinný starať sa o byt a vykonávať bežnú údržbu. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.
• Hlásenie vážnych porúch: Nájomca je povinný hlásiť vážne poruchy prenajímateľovi (napr. havária vody, rozsiahle poškodenie elektroinštalácie).
• Dodržiavanie domového poriadku: Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok a neobťažovať ostatných obyvateľov.
• Zmeny v byte: Ak nájomca v byte niečo menil (napr. stavebné úpravy), musí mať na to súhlas prenajímateľa. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Možno ho odoprieť len z vážnych dôvodov.

Ak prenajímateľ aj nájomca dodržia svoje povinnosti, prenájom bude pre obe strany bezproblémový a férový. Prenájom nehnuteľnosti prináša prenajímateľovi nielen príjem, ale aj zodpovednosť voči nájomníkovi. Dodržiavanie povinností, ako je zabezpečenie vhodného priestoru na bývanie, dodržiavanie nájomnej zmluvy, zabezpečenie základných služieb, férový prístup a vrátenie depozitu, je kľúčové pre úspešný prenájom.

Administratívne a daňové povinnosti prenajímateľa

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom.

Registrácia na daňovom úrade

V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu.

• Kedy vzniká registračná povinnosť: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
• Kde podať žiadosť: Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.
• Ako podať žiadosť: Vzor žiadosti nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou.
• Registrácia podnikateľa: Ak je daňovník registrovaný ako podnikateľ s prideleným IČO, má podľa zákona o dani z príjmov povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade. Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.
• Registrácia cudzinca: Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
• Proces registrácie: Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Daňový úrad vykoná registráciu do 30 dní od podania žiadosti o registráciu. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote v zmysle § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z.

Daňové priznanie

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

• Kedy podať daňové priznanie: Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. príjmov po odpočítaní daňových výdavkov a prípadných nezdaniteľných častí základu dane) presiahne zákonný limit pre podanie daňového priznania. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
• Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.
• Príklad č. 3: Daňovník začal v priebehu roka 2025 prenajímať ornú pôdu. Nie, ak daňovník fyzická osoba na území SR začne prenajímať pozemok (napr. ornú pôdu), nevzniká mu povinnosť registrácie na daňovom úrade. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
• Príklad č. 3 (alternatíva): Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 450 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Daňové výdavky

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn.

Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu a výdavkov:Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Preukázateľné výdavky zahŕňajú:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Spoločné vlastníctvo manželov

Ak prenajimaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

• Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Nájomná zmluva: Kľúč k bezproblémovému prenájmu

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
• Výšku nájomného.
• A výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Preto je veľmi dôležité naštudovať si vzor nájomnej zmluvy pred vytvorením vlastnej. Vzor nájomnej zmluvy možno nájsť na webových stránkach, v knižniciach, prípadne sa obrátiť na advokátsku kanceláriu.

Obsah nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva by mala obsahovať najmä:

• Údaje o zmluvných stranách (napr. mená, priezviská, adresy, rodné čísla alebo IČO).
• Označenie predmetu nájmu (napr. presná adresa bytu, číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza a pod.).
• Uvedenie rozsahu užívania bytu (napr. na účely bývania alebo na účely podnikania).
• Výšku nájomného (napr. konkrétna suma v eurách).
• Výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, t. j. energie (napr. elektrická energia, plyn, vodné a stočné) a ďalšie služby.
• Dobu nájmu (treba uviesť konkrétny dátum odkedy dokedy bude nájom trvať napr. od 1. 5. 2023 - 1. 5. 2025).
• Práva a povinnosti zmluvných strán - prenajímateľa i nájomcu (napr. spôsob úhrady nájomného, zodpovednosť za opravy, možnosť úprav v byte).
• Výšku a spôsob úhrady kaucie (depozitu).
• Ustanovenia o skončení nájmu (napr. výpovedná lehota, podmienky odstúpenia od zmluvy).
• Zoznam príslušenstva bytu (napr. nábytok, spotrebiče) a ich stav.
• Opis stavu bytu pri odovzdaní (napr. poškodenia, opotrebenie).

Písomná zmluva o nájme bytu sa odporúča, aj keď zákon č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka umožňuje uzatvorenie aj ústnej zmluvy. V prípade sporov je písomná forma nevyhnutná.

Krátkodobý nájom vs. nájom podľa Občianskeho zákonníka

Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme.

• Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Nájomná zmluva na dobu určitú podľa Občianskeho zákonníka môže trvať najviac dva roky, s možnosťou predĺženia najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
• Zákon o krátkodobom nájme: Ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia. O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Výpovedná lehota

Čo sa týka úpravy výpovednej lehoty, ustanovenia v zákone sú kogentného charakteru, čo znamená, že nie je možné zmluvne ich skrátiť. Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty, určenej v zmluve alebo zákonnej 3-mesačnej. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Príklady výpočtu výpovednej lehoty:

• Ak bola výpoveď doručená 10. 10. 2023 - výpovedná lehota začala plynúť 1. 11. 2023 a skončí sa 31. 01. 2024.
• Ak bola výpoveď doručená 10. 10. 2023 - výpovedná lehota začala plynúť 11. 10. 2023 a skončí sa 10. 11. 2023. (Toto je príklad pre zákon o krátkodobom nájme, kde výpovedná lehota začína plynúť dňom doručenia).

Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok.

Riešenie problémov a mýty pri prenájme

Aj napriek dôkladnej príprave sa môžu vyskytnúť nepríjemné situácie. Je dôležité vedieť, ako postupovať.

Neplatenie nájomného

Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu. Ak nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor.

Nelegálne spôsoby riešenia problémov

Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený.

Mýtus o ochrane rodín s deťmi

Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt. Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. V takom prípade sa na vás vzťahujú iné pravidlá týkajúce sa registrácie a zdanenia.

Založenie živnosti a registrácia

Ak prenajímate byt ako fyzická osoba - podnikateľ, ste povinný sa registrovať na daňovom úrade. Nakoľko je daňovník už registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.

Odvody a dane

Podnikateľ platí odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne. Príjem z prenájmu sa potom zdaňuje v rámci podnikania. V tomto prípade si môže uplatniť aj iné daňové výdavky súvisiace s podnikaním.

Krátkodobý prenájom a špecifiká

Atraktívnou možnosťou, ako si čo-to privyrobiť, je aj využitie platforiem Booking či Airbnb a prenajímať svoj byt krátkodobo pre turistov a cestovateľov. Avšak v tomto prípade už nejde o prenájom v zmysle Občianskeho zákonníka, ale o poskytovanie ubytovacej služby. To znamená, že sa na vás vzťahujú iné pravidlá a povinnosti, ktoré sú často spojené s podnikaním v oblasti pohostinstva.

Riešenie nejasností a právna pomoc

V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Potrebujete pomoc s právnymi záležitosťami pri prenájme bytu? Alebo by sa vám zišlo poradenstvo v inej oblasti real estate? Neváhajte sa obrátiť na advokátsku kanceláriu.

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. Buď sa rozhodnete dať byt svojpomocne do prenájmu jednej osobe / páru / skupinám osôb po známosti, na odporúčanie či inzerát na rok-dva či viac, alebo využijete služby realitky, ktorá vám celý proces administratívne i časovo odľahčí.

Ak máte pochybnosti o obsahu nájomnej zmluvy, alebo ak sa vám zdá, že niektoré ustanovenia nie sú pre vás výhodné, je vždy najlepšie poradiť sa s právnikom alebo realitným maklérom. Odporúčame si preštudovať aj rôzne príklady z praxe, ktoré vám môžu pomôcť lepšie pochopiť problematiku.

tags: #prenajom #bytu #povinnosti #prenajimatela