V súčasnosti sa čoraz viac správcov bytových domov stretáva s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v spravovanej budove nachádzajú apartmány alebo ateliéry. Tento článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru v kontexte katastra nehnuteľností, s osobitným dôrazom na apartmány a ateliéry, a objasňuje, ako sa tieto priestory posudzujú z hľadiska správy a legislatívy.
Úvod do problematiky apartmánov a ateliérov
Pojmy apartmán a ateliér nemajú v slovenskom právnom poriadku jasnú legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorá stanovovala kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried. Táto vyhláška však bola v platnosti iba do 18. februára 2021. Odvtedy legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“).
V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať nejasnosti v tom, o aký priestor vlastne ide. Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy. Problémy však nastávajú, keď sa tieto priestory, napriek ich označeniu ako nebytové, začnú využívať na bývanie alebo keď ich kolaudačné rozhodnutie označí ako priestory určené na bývanie.
Ako môže byť apartmán bytom?
V súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní.
Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero. Napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky, napríklad z hľadiska denného svetla, hygienických podmienok alebo hlukových limitov. Avšak, ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy.
V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“ V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods. 1 zákona č. 321/2002 Z. z. oCompanies and establishments and about the change and amendment of some laws.
Ateliér ako nebytový priestor
Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.
Zákon č. 182/1993 Z. z. v § 2 ods. 2 definuje nebytový priestor ako priestor v dome, ktorý nie je bytom. Táto definícia je pomerne široká a zahŕňa rôzne typy priestorov, vrátane ateliérov, ktoré sú primárne určené na iné účely ako trvalé bývanie, napríklad na výkon povolania, podnikanie, alebo ako priestory na kultúrne či umelecké činnosti. V prípade ateliérov je kľúčové posúdenie ich funkčného určenia a súladu s kolaudačným rozhodnutím. Ak stavebný úrad v kolaudačnom rozhodnutí výslovne označí priestor ako ateliér a nie ako byt, potom sa naň vzťahujú pravidlá pre nebytové priestory.
Správa budov s nebytovými priestormi
V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach.
Podľa § 2 ods. 1 BytZ sa bytovým domom rozumie budova, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy všetkých miestností je určená na bývanie a nachádza sa v nej najmenej tri byty. V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z. o spoločnom hospodárení s majetkom obce a mesta.
Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. administratívne budovy s prenajatými priestormi).
V prípade správy iných budov, teda tých, v ktorých je menej ako jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a § 29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákona č. 246/2015 Z.z. V takýchto prípadoch sa správa riadi predovšetkým zmluvou o výkone správy uzatvorenou medzi vlastníkmi a správcom.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.
Podľa § 14 ods. 1 BytZ „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú oprávnení rozhodovať o správe domu a spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a spoločných pozemkov a o spoločných právach a povinnostiach, ktoré vyplývajú z vlastníctva bytov a nebytových priestorov v dome.“ Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods. 3 BytZ).
Podľa § 14 ods. 4 BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade.“ Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome“), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.
Podľa nového znenia § 14b ods. 2 písm. a) BytZ „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo na informácie týkajúce sa správy domu.“ V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov.“
Zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov tvorí základnú skupinu právnych vzťahov. Ďalšia skupina vzťahov vychádza z regulácie práv a povinností vo vzťahu ku správe domov. Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov pozostáva nielen z ich vzájomných vzťahov, ale aj zo vzťahov s tretími osobami. Navrhuje sa aj úprava pojmov v predmetnom zákone, a to nielen na účely zosúladenia, ale aj zachovania osobitostí potrebných pre fungovanie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka.
Obmedzenia neplatičov
Obmedzenia neplatičov podľa zákona č. 182/1993 Z. z. Podľa § 5 ods. 7 BytZ „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie spoločnému hospodáreniu minimálne vo výške trojnásobku ich mesačnej výšky, nemá právo voliť a byť volený do orgánov spoločenstva.“ Obmedzenie neplatiča spočívajúce v oprávnení správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. f) BytZ). Obmedzenie spočívajúce v oprávnení správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 1 BytZ).
Podľa tretej vety § 9 ods. 3 BytZ: „V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.“ Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na vlastníkov apartmánov a ateliérov, ak sú tieto priestory zapísané ako nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností a vzniká im povinnosť uhrádzať poplatky spojené so správou domu.
Metodické usmernenie k novele
Tak, ako sa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) nenovelizoval niekoľko rokov, tak bol v tomto roku predmetom zmien hneď dva krát a s rôznymi dátumami nadobudnutia účinnosti. Niektoré ustanovenia zákona č. 177/2018 Z. z. o niektorých opatreniach na znižovanie administratívnej záťaže využívaním informačných systémov verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon proti byrokracii) nadobudli účinnosť 1. 9. 2018 prechodne do 31. 12. 2018 a v plnom rozsahu nadobudnú všetky ustanovenia účinnosť od 1. 1. 2019. Druhá novela č. 283/2018 Z. z. nadobudla účinnosť 1.11.2018, čiže počas prechodného obdobia prvej novely. Nijakým spôsobom sa však tieto ustanovenia nevylučujú a ani sa obsahovo neovplyvňujú. Cieľom navrhovanej úpravy je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Ide teda o spresnenie výkladu v praxi najčastejšie aplikovateľných ustanovení zákona.
Navrhovaná úprava prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava zároveň spresňuje viacero súčasných zákonných ustanovení a zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu.
Upresnenie definície spoločných častí
Upresnenie definície pojmu „spoločné časti“ prostredníctvom pojmu „podlahová plocha bytu“ (§ 2 ods. 3 BytZ) bolo predmetom viacerých novelizácií. Oproti poslednému zneniu tohto ustanovenia je nové obohatené o pojem „terás“, ktoré sa nepriamo zaradili do spoločných častí domu. Systematicky presnejšie mohla byť táto zmena prevedená úpravou definície § 2 ods. 4, čo by zodpovedalo zámeru predkladateľov novely dosiahnuť definíciu spoločných častí explicitne.
Uvedená zmena je výsledkom rozhodovacej činnosti Najvyššieho súd SR, ktorý v rozsudku sp. zn. 5 Sžr/6/2014 z 9.9.2015 má za to, že „nemožno vymedziť ako samostatné jednotky priestory, ktoré sú príslušenstvom bytu alebo nebytového priestoru, ani priestory, ktoré sú spoločnosťou časťou domu. Najvyšší súd zastáva názor, že lodžiu je nutné považovať za spoločnú časť domu v zmysle § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, s tým, že výpočet spoločných častí domu v zmysle cit. zákona je iba demonštratívny.“ Ďalej sa konštatuje, že lodžia v budove v spoluvlastníctve vlastníkov bytov môže byť podľa okolností spočívajúcich v účele jej užívania, buď súčasťou spoločných častí domu vo vlastníctve vlastníkov všetkých bytových jednotiek (poprípade vo vlastníctve vlastníkov niekoľkých bytových jednotiek), alebo môže byť vo vlastníctve vlastníka bytovej jednotky ako súčasť bytu. V zmysle uvedeného sa najvyšší súd stotožňuje s právnym záverom obsiahnutým v odôvodnení krajského súdu, že lodžia nemôže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov v zmysle § 118 Občianskeho zákonníka, ale je súčasťou predmetov právnych vzťahov - bytu. Nemožno preto samostatne prevádzať ani akýmkoľvek spôsobom samostatne nakladať so spoločnými časťami domu. V prípade balkónov, lodžií a terás nejde o priestorovo vymedzenú časť budovy, ktorú by bolo možné charakterizovať ako miestnosť alebo súčasť súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Tento princíp sa uplatní aj v prípade, ak ide o prvky priliehajúce k jednotlivým bytom, pričom možno označiť za nepodstatné, že na takýto konštrukčný prvok majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov. V zmysle právnej teórie ide o tzv. príslušenstvo veci.
Garáž v dome a garážové státie
Zavedenie nového pojmu „garáž v dome“ a jeho definícia (§ 2 ods. 2 BytZ) priniesla novela účinná od 1. apríla 2023. Garážou v dome sa rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Určuje sa, že na to, aby sa priestor mohol považovať za garáž v bytovom dome, je potrebné rozhodnutie stavebného úradu. Zároveň sa výslovne určuje, že ide o nebytový priestor a táto definícia sa netýka nebytových priestorov mimo bytového domu. Definícia je obohatená o účel užívania, ktorým je odstavenie a parkovanie vozidiel. Definícia je teda určená účelom, z ktorého je nutné vychádzať pri riešení otázky či sa priestor za garáž považuje alebo nie. Prakticky sa takáto definícia vzťahuje najmä na priestory, ktoré v spodnej časti bytového domu spĺňajú podmienky nebytového priestoru a slúžia na odstavenie a parkovanie vozidiel. Gramatickým výkladom pojmu „vozidiel“ je možné dospieť k záveru, že ide o priestor „širší a väčší“ ako len slúžiaci jednému vozidlu. Garážou sa teda môže rozumieť súbor garážových stojísk podľa § 2 ods. 2 BytZ.
Zavedenie nového pojmu „garážové stojisko“ a jeho definícia (§ 2 ods. 2 BytZ) taktiež priniesla novela účinná od 1. apríla 2023. Garážovým stojiskom sa rozumie priestor v garáži v dome určený na odstavenie a parkovanie jedného motorového vozidla. Tieto definície sú dôležité pre správne zaradenie a následnú správu týchto priestorov v rámci bytového domu.