Chystáte sa stavať? Zmeny v legislatíve sa dotknú aj samotného procesu získania stavebného povolenia. Súčasný systém, ktorý sa opiera o zastaraný stavebný zákon z roku 1976, bude nahradený modernou a digitalizovanou úpravou. Nový zákon o výstavbe, ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, prináša zásadné zmeny s cieľom urýchliť, zjednodušiť a sprehľadniť stavebné procesy. Odstránenie administratívnej záťaže, zjednotenie konaní a zavedenie elektronizácie sú kľúčovými pilierami tejto reformy.
Od Územnej Informácie k Digitálnemu Spisu: Zmena v Prístupe k Informáciám o Parcele
Dnes, ak chcete získať informácie o parcele, požiadate obec o tzv. územnoplánovaciu informáciu (UPI). UPI nie je nikde definovaná a je akýmsi výpisom z aktuálneho územného plánu. Aby ste si overili informácie z UPI, musíte si pozrieť aspoň konkrétne regulatívy funkčného využitia a priestorového usporiadania, zistiť, či ide o stabilizované alebo rozvojové územie, spraviť si ako stavebník zámer a požiadať obec o záväzné stanovisko. Obec vám ho dá alebo nedá a odôvodnenie je mnohokrát arbitrárne.
Podľa nového zákona o územnom plánovaní bude UPI definovaná ako „Výpis záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie“. Informačný systém Urbion bude v budúcnosti obsahovať oveľa viac informácií k parcele, podobne ako dnes na portáli zbgis.skgeodesy.sk nájdete verejné údaje katastra. Urbion bude obsahovať koncepciu územného rozvoja Slovenska do 31. marca 2027, koncepcie územného rozvoja regiónov do 31. marca 2028 a následne budú všetky obce povinné obstarať a schváliť územný plán obce do 31. marca 2032.
Tie obce, ktoré to nestihnú, stratia možnosť vydávať záväzné stanoviská a ich vyjadrenia budú mať iba odporúčací charakter. Povinnosť obcí aktualizovať svoje územné plány sa začína už od 1. apríla 2024. Nové územné plány budú v jednotnom formáte a budú strojom čitateľné. Vlastníci, správcovia a prevádzkovatelia stavieb dopravnej infraštruktúry a technickej infraštruktúry majú povinnosť sprístupniť informácie do informačného systému už k 1. aprílu 2024 (najmenej v rozsahu známych ochranných pásiem a bezpečnostných pásiem, technických parametrov a kapacít a ich súčastí) a následne do 31. mája 2025 aj údaje k stavbám, ktoré boli zrealizované pred 1. aprílom 2024.
Zjednotenie Konaní: Od Dvojstupňového k Jednému Procesu
Najzásadnejšou zmenou, ktorú nový zákon prinesie, je odstránenie dvojstupňového hodnotenia stavebných zámerov. Územné a stavebné konanie sa zlúčia do jedného, čím sa výrazne zníži množstvo dokumentácie, časová náročnosť a administratívne zaťaženie. Dnes stavebník pri výstavbe rodinného domu musí najskôr získať územné rozhodnutie, čo si vyžaduje kompletné dokumentovanie návrhu a schvaľovanie z pohľadu súladu s územným plánom. Po jeho získaní musí podstúpiť ďalší proces - stavebné konanie, kde opäť predkladá projekt a čelí možným námietkam a požiadavkám zo dotknutých orgánov či účastníkov konania.
Po novom bude stavebný zámer posudzovaný a schvaľovaný naraz. Stavebník podá len jednu žiadosť, ktorá zahŕňa všetky potrebné podklady pre územné aj stavebné posúdenie. Žiadosť sa podá elektronicky prostredníctvom Portálu výstavby. Priloží projektovú dokumentáciu vypracovanú oprávnenou osobou a správu o prerokovaní stavebného zámeru. Účastníci konania budú môcť podať návrhy, námietky a pripomienky len v rámci jedného konania. Po vyhodnotení všetkých podkladov a pripomienok vydá stavebný úrad rozhodnutie o stavebnom zámere.
Ako na stavebné povolenie: aktuálne pravidlá a postupy
Digitalizácia a Elektronizácia: Urbion ako Centrálny Informačný Systém
Elektronizácia a digitalizácia procesov sú ďalšími kľúčovými zmenami. Informačný systém Urbion bude slúžiť ako centrálne miesto pre všetky informácie týkajúce sa stavebných zámerov. Po prihlásení do systému si stavebník založí elektronický spis, do ktorého vloží elektronickú dokumentáciu. K dispozícii bude elektronické podanie, ktoré bude predvyplnené. Ak by ste mali v úmysle stavať v rozpore s regulatívmi, nepôjde podanie vyplniť a zaslať. Doručovať sa bude prostredníctvom informačného systému a podľa zákona o eGovernmente.
Obec, dotknuté orgány a právnické osoby budú mať na vyjadrenie uloženú lehotu. Ak ju nesplnia, ich vyjadrenie nebude mať účinok. Taktiež nebude mať účinok vyjadrenie v časti, ktorá nie je odôvodnená, alebo je mimo kompetencie daného orgánu. Za stavebníka bude toto podanie vykonávať projektant. Po podaní návrhu stavebného zámeru bude mať projektant priestor na prerokovanie návrhu s dotknutými orgánmi a právnickými osobami a účastníkmi. Na konci tohto prerokovania spíše projektant správu o prerokovaní návrhu stavebného zámeru, v ktorej sa vysporiada so všetkými stanoviskami a vyjadreniami.
Nové Inštitúcie a Zodpovednosť: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR
Nový zákon zavádza aj nové inštitúcie. Po novom bude mať stavebník právo sa odvolať voči záväznému stanovisku obce. Odvolacím orgánom bude nový Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Tento úrad bude tiež určovať, ktorý stavebný úrad je príslušný na vykonanie úkonov namiesto stavebného úradu, ak je nečinný najmenej 90 dní.
Zákon tiež rozširuje okruh osôb zodpovedných za nelegálnu výstavbu a zvyšuje finančné sankcie s cieľom eliminovať čierne stavby a zvýšiť dôveru v právne predpisy v stavebníctve. Zákon tiež zavedie presnejšiu definíciu drobných stavieb (napr. kôlne, prístrešky, sauny) a detailnejšiu definíciu jednoduchých stavieb. Tieto zmeny sa zameriavajú na presnejšie vymedzenie kategórií stavieb a zjednodušenie administratívy, najmä pri menej náročných projektoch. Slovenská stavebná inšpekcia bude zrušená a jej právomoci a povinnosti preberú regionálne stavebné úrady.
Lehoty a Dokumentácia: Jasnejšie Pravidlá pre Vyjadrenia a Podania
Orgán územného plánovania je povinný vydať záväzné stanovisko v lehote 30 dní pre stavby, ktoré sa ohlasujú, a pre jednoduché stavby; 90 dní pre vyhradené stavby; 60 dní pre ostatné stavby. Lehota sa počíta odo dňa doručenia úplnej žiadosti. Ak orgán územného plánovania nevydá záväzné stanovisko v ustanovenej lehote, má sa za to, že nemá pripomienky.
Elektronická projektová dokumentácia musí byť aj elektronicky podpísaná autorizovaným architektom alebo projektantom s použitím mandátneho certifikátu. Veľkosť elektronického podania vrátane príloh je maximálne 100 MB. Prechod na elektronické podania bude postupný, s možnosťou podávať dokumentáciu aj v listinnej podobe do 31. marca 2029. Konverziou do elektronickej podoby sa rozumie vytvorenie elektronickej kópie z celého pôvodného podania v listinnej podobe.
Prechodné Obdobie a Budúcnosť: Adaptácia na Nové Podmienky
Nový stavebný zákon je komplexná legislatíva, ktorá si vyžiada čas na plnú implementáciu a adaptáciu. Systém Urbion bude musieť byť najprv naplnený údajmi. Napriek tomu, že bude garantovaná lehota na vydanie rozhodnutia o povolení stavby, stavať sa bude môcť až potom, čo stavebný úrad overí projekt stavby. Dotknuté orgány a právnické osoby majú právo si vymieniť, že sa budú k projektu stavby vyjadrovať a budú k nemu vydávať doložky súladu.
Odborníci očakávajú, že nový stavebný zákon urýchli a zjednoduší stavebné konania a vyrieši mnohé problémy, ktoré ich dnes sprevádzajú. Podmienkou však je aj navýšenie personálnych kapacít stavebných úradov a efektívna spolupráca všetkých zúčastnených strán. Nová legislatíva je tak len jednou z podmienok na zefektívnenie stavebných konaní. Vzhľadom na rozsah a dopad zmien je dôležité, aby sa stavebníci, projektanti a úradníci dôkladne oboznámili s novými pravidlami a procesmi.
