Dňa 24. februára 2025 schválili poslanci Národnej rady Slovenskej republiky vládny návrh nového Stavebného zákona, ktorý bol následne zverejnený v Zbierke zákonov pod č. 25/2025. Tento zásadný legislatívny počin, s účinnosťou od 1. apríla 2025, prináša radikálne zmeny s cieľom modernizovať, zefektívniť a zrýchliť procesy vo výstavbe. Kľúčovými prvkami sú profesionalizácia štátnej správy, rozsiahla elektronizácia stavebného konania a zníženie administratívnej záťaže pre stavebníkov.
Zjednodušenie a zrýchlenie stavebného konania
Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie doterajšieho dvojstupňového konania, ktoré pozostávalo z územného a stavebného konania. Nový zákon nahrádza tieto dva kroky jediným konaním o stavebnom zámere. Tento krok má za cieľ eliminovať duplicitu procesov a skrátiť celkovú dobu získania stavebného povolenia, ktorá v minulosti dosahovala v priemere až 300 dní. Predkladatelia zákona ambiciózne sľubujú skrátenie tejto doby na minimum, približne na 40 dní.
Ďalším pozitívom je uzákonenie jasných lehôt pre vydávanie územného stanoviska orgánom územného plánovania a záväzných vyjadrení dotknutými právnickými osobami. V prípade nedodržania zákonných lehôt (30, respektíve 60 dní) nastupuje tzv. fikcia súhlasu so stavebným zámerom. Týmto opatrením by malo dôjsť k eliminácii častého javu, kedy vydávanie potrebných stanovísk trvalo aj niekoľko mesiacov, čím sa výrazne urýchli celý proces.
Zníženie administratívnej záťaže a profesionalizácia
Nový stavebný zákon sa zameriava aj na zefektívnenie konaní týkajúcich sa komplexnejších stavieb. V prípade, ak stavba pozostáva z viacerých objektov alebo súboru stavieb, ktoré by v minulosti vyžadovali povolenie na viacerých stavebných úradoch, bude teraz celé konanie zlúčené do jedného procesu o stavebnom zámere. Príslušným sa stane stavebný úrad zodpovedný za hlavnú stavbu, zatiaľ čo ostatné úrady budú mať postavenie dotknutého orgánu s povinnosťou vydať záväzné stanovisko v stanovených lehotách.
Významnou zmenou je aj presun kompetencií z obcí späť na štát. S cieľom zabezpečiť jednotné a odborné posudzovanie stavebných zámerov vznikne centrálny orgán štátnej správy - Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Tento úrad prevezme kompetencie súčasných stavebných úradov obcí, čím sa má zabezpečiť profesionalizácia štátnej správy na úseku výstavby a odstránenie rozdielnych interpretácií zákona zo strany samospráv.
Elektronizácia a digitalizácia stavebného konania
Kľúčovým prvkom modernizácie je zavedenie elektronického informačného systému Urbion. Po jeho spustení bude stavebník alebo ním poverený projektant komunikovať so stavebným úradom výhradne elektronickou formou. Projektant vypracuje stavebný návrh a v mene stavebníka ho nahranie do systému, ktorý ho automaticky posúdi a zverejní pre všetky dotknuté strany na vyjadrenie. Celý proces od podania návrhu až po vydanie rozhodnutia bude prebiehať digitálne, čo umožní sledovať priebeh konania online prostredníctvom počítača alebo smartfónu.
Zrušenie Slovenskej stavebnej inšpekcie
Nový zákon ruší Slovenskú stavebnú inšpekciu, ktorá bola zriadená pôvodným stavebným zákonom z roku 1976. Štátny stavebný dohľad bude odteraz vykonávať regionálny úrad. Konania, ktoré neboli právoplatne ukončené do 31. marca 2025, dokončí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky podľa doterajších predpisov.
Kategórie stavieb podľa nového zákona
Nový stavebný zákon podrobnejšie definuje a kategorizuje stavby, čo prispieva k prehľadnosti a odstupňovaniu požiadaviek na ich povoľovanie a realizáciu.
Drobné stavby: Ide o stavby, ktoré nemajú podstatný vplyv na svoje okolie. Typicky sem patria stavby s maximálnou zastavanou plochou 50 m² a výškou do 5 metrov, ako sú letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky či stavby na chov drobných zvierat. Za určitých predpokladov nevyžadujú ohlásenie.
Jednoduché stavby: Tieto stavby nemajú výrazný vplyv na okolie a sú menej technicky náročné. Medzi ne patria napríklad rodinné domy, bytové budovy s najviac troma bytmi (zastavaná plocha do 300 m², maximálne dve nadzemné podlažia), oporné múry s výškou do 3 metrov a nabíjacie stanice pre elektromobily s výkonom nad 22 kW. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie.
Vyhradené stavby: Ide o technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé stavby, ktoré kladú zvýšené nároky na organizáciu, koordináciu a technické vybavenie. Do tejto kategórie spadajú napríklad stavby diaľnic, výstavba nových úsekov ciest I. triedy, mosty, priehrady, alebo stavby využívajúce predpäté konštrukcie ako nosné prvky. Tieto stavby podliehajú prísnejším podmienkam povoľovania a realizácie, pričom projektovú dokumentáciu môže vypracovať len autorizovaná osoba. Aj inak jednoduchá stavba, ako napríklad rodinný dom, sa môže stať vyhradenou, ak sú pri jej výstavbe použité špecifické konštrukčné prvky.
Ostatné stavby: Sem patria všetky stavby, ktoré nespadajú do kategórie drobných alebo jednoduchých stavieb.
Boj proti čiernym stavbám
Nový stavebný zákon prináša aj funkčnú stratégiu boja proti tzv. čiernym stavbám. Cieľom je definitívne odradiť stavebníkov od realizácie prác bez potrebných povolení. Už nebude možná tzv. dodatočná legalizácia stavieb, a nelegálne postavené objekty nebude možné napojiť na elektrinu ani vodovod. Táto zmena má ambíciu ukončiť neprehľadné a dlhoročné procesy, ktoré znižovali autoritu právnych predpisov a štátnych orgánov.
Zmeny v oblasti údržby a úprav
Zákon zachováva systém zjednodušeného povoľovania výstavby prostredníctvom tzv. ohlásenia pre vybrané kategórie stavieb. Ohláseniu budú podliehať drobné stavebné práce pri rekonštrukcii domu (napríklad výmena okien) a spomínané drobné stavby. Stavebný úrad vydá na základe oznámenia potvrdenie o ohlásení stavby, ak sú splnené zákonné podmienky. Bežné udržiavacie práce, ktoré nemenia vzhľad stavby ani jej funkciu, nevyžadujú ani ohlásenie.
Je dôležité poznamenať, že niektoré úkony, ktoré by sa mohli zdať ako drobné stavebné úpravy, si stále vyžadujú stavebné povolenie. Ide napríklad o zmeny dokončených stavieb ako prístavby, nadstavby a vstavby, ktoré menia výšku alebo zväčšujú pôdorysné rozmery stavby. Taktiež stavebné úpravy, ktoré podstatne menia vzhľad stavby, zasahujú do nosných konštrukcií, menia spôsob užívania stavby alebo ohrozujú verejné záujmy, si vyžadujú stavebné povolenie. Príkladom je prestavba podkrovia na obytný priestor.
Správne poplatky
S účinnosťou od 15. marca 2025 dôjde k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa starého stavebného zákona, keďže niektoré konania sa ešte budú dokončovať podľa pôvodných predpisov. Od 1. apríla 2025 sa výška správnych poplatkov upraví v súlade s novou stavebnou legislatívou.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú reformu, ktorá si kladie za cieľ priniesť transparentnejšie, rýchlejšie a efektívnejšie stavebné konanie. Očakáva sa, že tieto zmeny prispejú k oživeniu stavebného trhu a zníženiu byrokracie pre všetkých účastníkov procesu výstavby.