Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti stoja potenciálni kupujúci často pred dilemou: zvoliť si modernú novostavbu alebo historicky hodnotnejšiu staršiu nehnuteľnosť? Táto voľba má zásadný vplyv na náklady spojené s bývaním a v konečnom dôsledku aj na celkovú výhodnosť investície. Hoci bývanie v novostavbe všeobecne znamená vyššiu počiatočnú cenu, nižšie prevádzkové náklady môžu túto investíciu v porovnaní so starým bytom výrazne zatraktívniť. Stav nehnuteľnosti, a predovšetkým jej vek, hrá pri určovaní prevádzkových nákladov najdôležitejšiu úlohu.
Vek nehnuteľnosti a jeho vplyv na prevádzkové náklady
Vzhľadom na rozdielnu kvalitu výstavby v rôznych obdobiach tvoria prevažnú časť dnešného bytového fondu na Slovensku buď staré nehnuteľnosti (staršie ako 25 rokov), alebo nové nehnuteľnosti (menej ako 10-ročné). Odhliadnuc od kvality samotného vyhotovenia, novostavby zvyčajne poskytujú vyššiu hodnotu vďaka nižším prevádzkovým nákladom, ktoré môžu byť často až o polovicu nižšie. Týka sa to predovšetkým nákladov na vykurovanie, ale aj na údržbu a opravy. Staré nehnuteľnosti, naopak, sú často v zlom stave a ich technické nedostatky bývajú početné. Aktuálna výška prevádzkových nákladov pri starších bytoch môže byť len akousi štartovacou pozíciou pred budúcim rastom, keďže pri mnohých neexistuje fond na údržbu a opravy sa riešia primárne havarijné alebo len kozmetické problémy.
Pri porovnateľnej starej a novej nehnuteľnosti, napríklad trojizbový byt v panelovom dome a v novostavbe, nie je rozdiel v nákladoch na prevádzku vo výške až 100 € mesačne výnimkou. Ak by ste tieto mesačné úspory započítali do splátky úveru, pri 5-percentnom úroku a 30-ročnej dobe splácania by ste si mohli dovoliť úver o 20 000 € vyšší. Ak navyše započítate aj potenciálne náklady na rekonštrukciu starej nehnuteľnosti, rozdiel v cene medzi staršou nehnuteľnosťou a novostavbou sa môže dokonca vyrovnať. Napríklad za trojizbový byt v paneláku zaplatíte 100 000 € a za jeho rekonštrukciu ďalších 15 000 €, čo v konečnom súčte môže byť porovnateľné s cenou novostavby bez nutnosti dodatočných investícií do opráv.
Individuálne posúdenie stavu nehnuteľnosti
Je dôležité si uvedomiť, že stav nehnuteľnosti je potrebné posudzovať individuálne. Hoci sa pri novej výstavbe používajú modernejšie materiály a technológie, kvalita vyhotovenia nemusí byť vždy uspokojivá. Príkladom môžu byť domy postavené koncom 90. rokov minulého storočia, kde sa pre vysoký dopyt stavalo v rýchlom tempe a kvalita často značne pokrivkávala, čo sa prejavilo už po niekoľkých rokoch. Istým rizikom sú aj práve dostavané domy a objekty vo výstavbe, kde sa môžu objaviť skryté vady.
Rovnako individuálne treba posudzovať aj zrekonštruované nehnuteľnosti. Prestavba mohla byť neúplná alebo zrealizovaná dávnejšie, čo znamená, že niektoré časti neboli zmodernizované. Nehnuteľnosť po kompletnej rekonštrukcii by mala mať zmodernizované všetky najnákladnejšie prvky, ako sú vykurovanie, elektrické rozvody, okná, dvere, podlahy a interiérové či exteriérové povrchy, a v najbližších rokoch by nemala vyžadovať žiadne zásadné opravy či úpravy. Hoci pri kúpe zrekonštruovanej nehnuteľnosti musíte akceptovať vkus a riešenie pôvodného majiteľa, táto voľba je často pohodlnejšia a dá sa jednoduchšie financovať jedným úverom.
Veľmi pozorne je potrebné zvážiť najmä kúpu čiastočne zrekonštruovanej nehnuteľnosti. Ide o široké spektrum prác, z ktorých mnohé na seba nadväzujú alebo sa vzájomne ovplyvňujú, ako napríklad elektrické rozvody a omietky. Pôvodný stav si síce môže vyžiadať najviac finančných prostriedkov na úpravu, má však aj svoje výhody. V prvom rade je stav nehnuteľnosti známy a jej nedostatky nie sú zakryté viac či menej uspokojivými úpravami.
Kapitálová náročnosť a likvidita nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti na bývanie by potenciálny výnos z jej budúceho predaja nemal byť kľúčovým kritériom, ale skôr príjemným bonusom. Napriek tomu je vhodné zvážiť aj tento aspekt.
Kapitálová náročnosť hovorí o tom, koľko finančných prostriedkov musíte do nehnuteľnosti vložiť, či už na jej kúpu, alebo na rekonštrukciu. Starý dom za veľmi atraktívnu cenu si môže vyžadovať nákladnú rekonštrukciu, ktorú budete musieť financovať z drahšieho úveru. Kapitálová náročnosť takejto kúpy je teda vysoká.
Likvidita znamená, ako rýchlo dokážete nehnuteľnosť premeniť na peniaze, teda predať. Aj keď platí, že predať sa dá všetko - je to len otázka ceny - je dobré vedieť, aká likvidná je vaša nehnuteľnosť (zvyčajne sa udáva v týždňoch potrebných na predaj). Väčšie, drahšie a neštandardne riešené nehnuteľnosti v pôvodnom stave, umiestnené v menej vybavenej alebo problematickej lokalite, sú najmenej likvidné a naopak. Odpoveď na otázku, za koľko by sa dnes dala predať vaša nehnuteľnosť, môže byť zdrojom veľkej satisfakcie, ale aj dôvodom na bezsenné noci. Keďže nikto nevlastní krištáľovú guľu, ktorá by spoľahlivo predpovedala vývoj cien, musíte sa spoľahnúť na skúsenosti alebo intuíciu. Dôležitejší než absolútna zmena ceny vašej nehnuteľnosti, ktorá závisí od celkového vývoja cien na trhu, je jej relatívny vývoj - teda to, ako sa mení v porovnaní s cenami iných nehnuteľností v iných lokalitách.
Potenciálny výnos z nájmu a ďalšie kritériá
Potenciálny výnos z nájmu môže predstavovať atraktívne zhodnotenie, avšak často sa o ňom nehovorí toľko ako o kapitálovom raste. Kým kapitálový rast priťahuje skôr investorov usilujúcich sa o čo najvyšší výnos v čo najkratšom čase, výnos z nájmu môže zabezpečiť rentu a dlhodobo uložené prostriedky. Dôležitý je pritom najmä pomer výnosu z nájmu k vloženým prostriedkom (teda rentabilita vyjadrená v percentách), nie absolútna výška výnosu. Rovnako dôležité je aj to, ako ľahko a na ako dlho je možné nehnuteľnosť prenajať. Keďže všeobecne bývajú investori prehnane optimistickí, pri posudzovaní tohto parametra je potrebné byť veľmi kritický.
Ako analyzovať prenajímanú nehnuteľnosť pre začiatočníkov v roku 2026
Uvedených šesť základných kritérií výberu nehnuteľnosti nemusí obsiahnuť všetky potreby a problémy, ktoré sa kúpou usilujete vyriešiť. Často sa diskriminujú prvé a posledné poschodie (respektíve prízemie). V prvom prípade sú príčinou obavy o bezpečnosť a hluk, v druhom strach zo zatekania a nižšieho tepelného komfortu, ani jedno z nich však nemusí byť reálnym problémom. Nielen v rodinných domoch, ale aj pri bytoch sú garáž alebo parkovacie miesto, ako aj pivnica a skladovacie priestory dôležitým kritériom. Špecifickým kritériom pri pozemkoch a rodinných domoch sú inžinierske siete - prípojky na vodu, kanalizáciu, elektrinu alebo plyn.
Tento článok je súčasťou série, ktorá vznikla na základe knihy "Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť" v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom. Cieľom je poskytnúť stručný návod, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré "drobnosti" pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť. Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, ktorý vám pri kúpe bytu či domu bude neoceniteľným pomocníkom.
Aktuálna situácia na realitnom trhu
Rok 2019 bol pre realitný trh prelomový. Ceny nehnuteľností naďalej rástli, pričom najviac ich ťahajú ceny v Bratislave. V celoslovenskom meradle vedú rebríček najdrahších dvojizbových bytov po Bratislave Banská Bystrica a Žilina. Napriek sprísneným pravidlám na získanie hypoték, ktoré zaviedla Národná banka Slovenska, ceny nehnuteľností sa pravdepodobne budú naďalej zvyšovať aj v roku 2020, najmä v dôsledku nízkych úrokových sadzieb a pretrvávajúceho dopytu.
Hoci ceny bytov na Slovensku naďalej stúpajú, čo predstavuje najrýchlejší rast od roku 2008, analitici predpokladajú, že tento trend bude pokračovať aj v nasledujúcom období, aj keď spomalený poklesom ekonomického rastu. Najvýraznejší rast cien sa očakáva vo veľkých mestách, zatiaľ čo v menej rozvinutých okresoch bude tento rast pomalší. Dopyt po bývaní bol silný, čo viedlo k zníženiu počtu bytov na trhu, predovšetkým tých najžiadanejších dvoj- až trojizbových. Napríklad v hlavnom meste sa zásoba znížila na 15-ročné minimá.
Na druhej strane, stavebníkov stále brzdí byrokracia, čo sa prejavuje v dlhých povoľovacích procesoch. Hoci za prvé tri kvartály roku 2019 pribudlo takmer 13,4 tisíca bytov, čo je najvyššie množstvo od roku 2012, celkový obraz v stavebníctve, predovšetkým v nebytovom sektore, je horší. V prepočte na obyvateľa Slovensko zaostáva v stavebnej produkcii za inými európskymi krajinami.
V súčasnosti môžeme pozorovať určitú paralelu s obdobím spred roka 2008, kedy došlo k najväčším skokom cien nehnuteľností. Vtedy bol tento rast spôsobený najmä panikou a špekulatívnymi nákupmi, kedy klienti nezamýšľali nehnuteľnosti využívať na bývanie či prenájom, ale len ich zazmluvniť a následne predať s cieľom zisku. Dnes však tento trend nie je taký výrazný.
Realitný trh, podobne ako celá trhová ekonomika, funguje na princípe striedania vzostupov a pádov. Pokles cien zaznamenáme vtedy, keď sa zníži dopyt a prestane byť záujem o kúpu bytov. V súčasnosti však takúto situáciu nevnímame, ani v najbližšom období. K zásadnej zmene na realitnom trhu by mohlo dôjsť v prípade razantného zvýšenia úrokov na hypotéky, zásadného prepúšťania u veľkých zamestnávateľov, alebo zhoršenia ekonomickej situácie na Slovensku. Tieto faktory však v blízkej budúcnosti nie sú reálne, a preto sa predpokladá, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť.
Výstavba rodinného domu: Proces a nástrahy
Proces výstavby rodinného domu je dlhý a náročný, vyžaduje si nasadenie, pevné nervy a často aj šťastie na ústretových úradníkov. Ktokoľvek s bežným životným rytmom plným pracovných a rodinných povinností si musí byť vedomý, že vlastná výstavba sa dotkne všetkého, čo dovtedy ako-tak stíhal. Preto využitie služieb stavebnej firmy môže byť dobrou cestou.
Prvým krokom pred výstavbou rodinného domu je kúpa pozemku. Pre hladký priebeh stavebného konania je dôležité vyberať pozemok, ktorý sa nachádza v intraviláne obce a je v územnom pláne obce určený na individuálnu bytovú výstavbu. Podľa stavebného zákona sa stavebným pozemkom rozumie časť územia určená na zastavanie. Územný plán by mal byť verejne prístupný na obecných či mestských úradoch.
Ďalšiu dôležitú úlohu pri výbere pozemku zohrávajú jeho tvar a rozmery. Treba myslieť na to, že medzi vaším a susedným domom musí ostať priestor minimálne 4 metre, ak sa na protiľahlých stenách nenachádzajú okná obytných miestností, resp. 7 metrov. Preto je vhodné voliť parcely so šírkou aspoň 15 metrov (pri šírke domu 6 metrov), optimálne 20 metrov, s rozlohou ideálne 600 m2, aj keď niektorí dokážu postaviť aj na 300 m2. Nezabudnite si overiť možnosť pripojenia budúcej stavby na inžinierske siete - elektrinu, vodu a plyn. Nezanedbateľná je aj orientácia pozemku na svetové strany a jeho rovnosť. Pri svahovitom pozemku treba počítať s dodatočnými výkopovými prácami.
Po úspešnom nadobudnutí stavebného pozemku nasleduje návšteva projektanta či architekta, ktorý vám vypracuje projektovú dokumentáciu. Cena projektovej dokumentácie na mieru predstavuje približne 7 až 10 % z obstarávacích nákladov stavby. Výhodou tohto variantu je, že projektant/architekt dokáže vytvoriť projekt presne podľa vašich predstáv a reálnych podmienok na pozemku.
S projektovou dokumentáciou v ruke sa môžete vybrať na stavebný úrad. Aj keď formulár žiadosti o stavebné povolenie má väčšina úradov uložený aj na svojej webovej stránke, osobnému kontaktu a konzultácii sa nevyhýbajte. Môžete si tak ušetriť množstvo času zháňaním doplňujúcich informácií či špecifických dokladov. Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti je potrebné uviesť účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej skončenia. Zároveň musíte preukázať, že ste vlastníkom pozemku alebo máte k nemu iné právo, ktoré vás oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Stavebnému konaniu predchádza územné konanie, výsledkom ktorého je územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Pri jednoduchých stavbách môže stavebný úrad zlúčiť územné a stavebné konanie, čím môžete ušetriť čas.
tags: #novostavbou #najviac #patrocna #nehnutelnost