Pojem "novostavba" sa v slovenskom legislatívnom prostredí často objavuje, avšak jeho presná definícia nebola dlhodobo pevne stanovená. Napriek tomu sa s týmto pojmom stretávame v rôznych zákonoch a vyhláškach, ktoré upravujú stavebnú činnosť a súvisiace procesy. Jedným z kľúčových aspektov, ktoré sprevádzajú vznik každej novej nehnuteľnosti, je kolaudácia. Mnohí si pod pojmom kolaudácia predstavia slávnostný akt, možno spojený s párty v novom byte s fľašou šampanského. V skutočnosti však ide o pomerne zložitý administratívny proces, ktorý uvádza novostavbu do života a je nevyhnutný pre jej legálne užívanie.
Legislatívny rámec a definícia pojmu "novostavba"
Pojem novostavba sa objavuje v rôznych právnych predpisoch. Napríklad v Zákone č. 215/1995 Z. z., konkrétne v § 20a ods., sa s ním stretávame v kontexte ďalších úprav. Vyhláška č. 532/2002 Z. z., ktorá vykonáva niektoré ustanovenia stavebného zákona, v § 57 ods. 1 uvádza, že "Prístup do každej stavby uvedenej v § 56 musí byť zabezpečený najmenej jedným vstupom na úrovni komunikácie pre chodcov bez vyrovnávacích stupňov; pri novostavbe musí byť takto riešený hlavný vstup." Táto požiadavka zdôrazňuje dôležitosť bezbariérovosti už pri návrhu a výstavbe nových budov.
Ďalšie legislatívne odkazy na pojem novostavba nachádzame v Zákone č. 554/2003 Z. z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a o zmene a doplnení zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch v znení zákona č. 238/2000 Z. z., kde sa v § 3 ods. spomína súvislosť s daňovým posúdením. V Zákone č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov sa v § 2 ods. tiež objavuje tento termín, čo naznačuje jeho relevantnosť pri posudzovaní energetických vlastností nových stavieb. Vyhláška č. 300/2009 Z. z. zase v § 9a ods. odkazuje na nové stavby v kontexte železničných staníc, čo ukazuje na špecifické aplikácie pojmu v rôznych odvetviach. Najnovšie sa s ním stretávame aj v Zákone č. 201/2022 Z. o navrhovaní železničných staníc.
Je dôležité poznamenať, že hoci sa pojem "novostavba" v legislatíve používa, jeho explicitná, všeobecne platná definícia, ktorá by pokrývala všetky aspekty, doteraz nebola v slovenskom právnom poriadku plne formalizovaná.
Kolaudácia: Administratívny proces s potenciálnymi nedostatkami
Mnohí ľudia si mylne predstavujú kolaudáciu ako oficiálny kontrolný úkon, ktorý garantuje, že dom je kvalitne a bezpečne postavený. Realita však často býva iná. Primárny dôvod spočíva v tom, že kolaudácia je primárne administratívny úkon, ktorý vykonáva úradník, často opierajúci sa o parciálne stanoviská jednotlivých odborníkov. Podobne ako lekár, ktorý sa spolieha na stanoviská röntgenológov či nefrológov, aj kolaudačný komisár by sa mal opierať o odborné posudky.
Problémom však je, že kolaudačný komisár obyčajne nemá hlboké vedomosti o všetkých špecifických oblastiach stavebníctva, ako sú komíny, vzduchotechnika, statika či elektroinštalácie. Zvyčajne preberá "papier" podpísaný iným technikom a označí si ho ako splnenú položku v zozname, ktorý tvorí kolaudačný spis. Ak sú všetky položky "odfajknuté", nič nebráni vydaniu kolaudačného súhlasu.
Toto zjednodušené nahliadanie na proces môže viesť k závažným nedostatkom. Ako naznačuje kniha "Pozor, novostavba!", v praxi sa môžeme stretnúť s falšovaním revíznych správ na silnoprúdové elektroinštalácie či inými pochybeniami. Na nasledujúcich obrázkoch si ukážeme, aká smutná môže byť prax.
Čo si myslíte, bol rodinný dom s týmto sprchovacím kútom skolaudovaný? Samozrejme bol.
A čo komín pre kozub? Má tento bungalov všetky dokumenty v poriadku? Zaiste má, veď bol s prehľadom skolaudovaný.
Nesprávne vymurovanie komína nevadilo nikomu a ani kominár oficiálne nepochybil, pretože kozub bude pripájať niekto iný a chybu si uvedomia laici až neskôr. My ju vidíme už teraz.
Je možné skolaudovať radový rodinný dom so schodiskom, ktoré nemá aspoň provizórne zábradlie? Sú stavebné úrady, kde to nikoho nezaujíma. A že sa na schodiskových stupňoch, z ktorých každý má inú výšku, môžete zabiť? No a čo? Aj to skolaudujeme. Že je to v rozpore s požiadavkami technických noriem a zákonov? A koho to zaujíma?
Životu nebezpečné schodisko. Absolútny nezáujem kolaudačnej komisie o bezpečnosť.
Ako je možné, že na stavebnom úrade sa nenachádza žiadna dokumentácia k čerstvo (1 rok) skolaudovanému rodinnému dvojdomu? My to nevieme (ale dosť dobre to tušíme). Úradník zo stavebného úradu tam už nepracuje a starosta, ktorý kolaudáciu podpisoval, je taký zaneprázdnený, že si na stretnutie nevie nájsť čas už vyše troch mesiacov. Druhou stranou mince je fakt, že kolaudační komisári sú objektívne preťažení. Nemajú interdisciplinárne vedomosti a skúmať pravdivosť či správnosť vystavených revízií a ďalších dokladov je časovo náročné.
Inzercia vs. Realita: Sľuby verzus dokumentácia
V inzeráte sa často uvádza predaj 5-izbového rodinného domu s modernými technológiami - tepelné čerpadlo, solárne panely, rekuperačný systém, inteligentná elektroinštalácia, bazén s protiprúdom. Prídete na obhliadku a toto všetko naozaj existuje a aj funguje. Avšak v projektovej dokumentácii, podľa ktorej bol dom skolaudovaný, sa uvádza, že ide o 5-izbový rodinný dom bez bazéna, bez rekuperácie, bez fotovoltiky a s podlahovou plochou o 70 m² menej ako je skutočnosť.
Ako sa pripraviť na kúpu nehnuteľnosti
My sa pýtame, čo ak napríklad fotovoltický systém zlyhá, vznikne požiar a vysoké finančné škody? Vy poctivo platíte poistenie, máte dokumenty o skolaudovaní, pridelení súpisného čísla aj projektovú dokumentáciu. Pripravte sa na to, že poisťovňa vám môže odmietnuť vyplatiť čo i len jedno euro, pretože nič z týchto moderných systémov nie je súčasťou projektovej dokumentácie, podľa ktorej bol dom skolaudovaný, a dokumentácia (revízie, skúšky tesnosti a pod.) k nim nie je žiadna. Pôvodný majiteľ si totiž všetky vylepšenia dal spraviť cez rôznych známych, a aby to mal lacnejšie, zvolil verziu "bez papierov". Kolaudácia prebehla v kancelárii pracovne zahlteného alebo inak motivovaného úradníka, nikto nič nezisťoval.
Mnohí ľudia si myslia, že kolaudácia znamená kontrolu kvality vyhotovenia rodinného domu. Či má voda v kúpeľni správny tlak, či je dom staticky bezpečný, preveruje sa tesnosť okien, rozmery domu atď. Nič z toho! Kolaudácia v slovenskej praxi je administratívny úkon, počas ktorého sa kontroluje úplnosť dokumentácie (skutočnej aj imaginárnej) a v mnohých prípadoch sa konkrétny dom ani fyzicky nenavštívi. Napríklad pri kolaudovaní 40 rovnakých nových domov na novovzniknutej ulici sa vyberú na fyzickú obhliadku jeden-dva a ostatné sa kolaudujú pohľadom od plota (ktorý ešte nie je postavený). A naopak, ak ste v spore so starostom alebo úradníkom, vtedy sa kontroluje úplne všetko, vrátane zvončeka na dverách.
Riešenia a prevencia: Ako sa vyhnúť problémom s novostavbou
Má tento problém riešenie? Plnohodnotné zrejme nie, ale je tu prevencia. Tou najúčinnejšou je dať si preveriť stavebno-technický stav rodinného domu pred jeho kúpou, najlepšie pred tým, ako zaplatíte čo i len rezervačnú zálohu. Táto služba je známa aj pod názvom inšpekcia nehnuteľností a vykonáva ju niekoľko firiem. Pýtajte sa na referencie, skúsenosti. Avšak pozor, súčasťou takejto kontroly musí byť aj analýza súvisiacej dokumentácie, čo nie každá firma ponúka a zvláda. Objednanie tejto služby máte plne vo vlastných rukách.
Existujú tri hlavné prístupy k riešeniu tejto situácie:
- Spoľahnúť sa na etiku a osobnú integritu úradníka. Sú stavebné úrady, ktoré kolaudácie vykonávajú naozaj príkladne a kedykoľvek môžu hrdo a pravdivo tvrdiť, že v kolaudačných spisoch sa nenachádzajú žiadne nášľapné míny; týmto ľuďom tlieskame, kiežby ich bolo viac!
- Spoľahnúť sa, že všetci subdodávatelia, ktorí sa na výstavbe RD zúčastnili, vystavili doklady pravdivo a odborne správne. Tým sa myslia tlakové skúšky, revízie, atesty k použitým materiálom a výrobkom, projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia atď.
- Upraviť stavebný zákon a súvisiace vyhlášky týkajúce sa obsahu a formy kolaudácií rodinných domov. Nový stavebný zákon, ktorý mal platiť od apríla 2024, bohužiaľ veľa optimizmu v tomto ohľade nepriniesol.
O zákulisí kolaudácií by sa dalo napísať veľmi veľa. Spomedzi všetkého chceme upozorniť na jednu nebezpečnú situáciu, kedy si idete kúpiť rodinný dom, ktorý ešte nie je skolaudovaný. Teda kúpou sa stanete stavebníkom a prechádzajú na vás všetky práva i povinnosti v zmysle stavebného zákona týkajúce sa kolaudačného procesu. Ak ste neboli denne na stavbe (od výkopu) a nie ste stavební inžinieri, potom si idete kúpiť absolútnu mačku vo vreci. Navyše, vo výsledku sa môže stať, že stavbu nikdy neskolaudujete, pretože sa možno nedodržali zásadné podmienky v stavebnom povolení, alebo - a to sa stáva častejšie - súčasný stavebník vie, že stavba sa nestavia kvalitne, hrozia vážne poruchy a chce sa zbaviť zodpovednosti a záručnej lehoty. Aj s takýmito situáciami sa v praxi stretávame a dôrazne pred kúpou rozostavaného neskolaudovaného domu (najmä tesne pred dokončením) laikov varujeme. Žiadna cenová zľava za to nestojí.
Týmto článkom netvrdíme, že kolaudácia je zbytočný aktivita, ktorej najdôležitejšia časť sú chlebíčky a bonboniéry. Na mnohých úradoch kolaudácie prebiehajú so skutočnou odbornou starostlivosťou a vydaný súhlas môže byť serióznym predpokladom kvalitne postaveného domu. No za žiadnych okolností to neplatí vždy, ako si bežní ľudia naivne myslia. Mnoho rodinných domov sa kolauduje nie s prižmúrenými, ale doslova so zatvorenými očami. Tzv. teplákoví developeri o tom vedia svoje a preto chlácholia na obhliadkach záujemcov slovami: "Nebojte sa, kolaudácia prebehne bez problémov, o pár týždňov sa môžete nasťahovať."
Proces kolaudácie bytového domu
Keď je budova po ukončení stavebných prác pripravená na užívanie, musí prejsť kolaudačným procesom. Rastúci dopyt po nehnuteľnostiach spôsobuje, že si väčšina ľudí byt v novostavbe kúpi ešte pred kolaudáciou. V takom prípade sa však nemusíte báť, vy s ňou v podstate nijaké starosti nemáte: „Až do momentu, kedy si klient prevezme kľúče, je vlastníkom všetkých priestorov v novostavbe stále developer. V našom prípade YIT. Klient preto v samotnom kolaudačnom procese úlohu nezohráva. Všetku dokumentáciu ku kolaudácii a jej priebeh zabezpečuje majiteľ budovy,“ vysvetľuje Katarína Šutová, manažérka starostlivosti o zákazníkov. Jediná výnimka nastáva vtedy, ak ste po dohode so stavebníkom zabezpečovali niektorú z inštalácii v byte sami.
Ako prvý krok developer podáva návrh na začatie kolaudačného konania. Ak proces kolaudácie neprebehne správne, stavebný úrad nie je povinný na neskôr objavené nedostatky prihliadať. Ak kolaudačná komisia nezistí závažné nedostatky, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie. V ňom udá presné podmienky, za ktorých je možné budovu bezpečne používať, a stanoví účel stavby. V prípade bytového domu teda určí, že bude slúžiť na bývanie. V kolaudačnom rozhodnutí stavebný úrad tiež uvádza nedostatky, ktoré stavebník musí v stanovenej lehote odstrániť. Práve v tomto bode môžu nastať komplikácie, ktoré ovplyvnia aj vás. Niekedy ale nastáva ešte horší scenár, a to, že stavebný úrad kolaudačné rozhodnutie nevydá. Máte v prípade, že táto situácia znemožní nasťahovanie sa do nového bytu podľa vašich plánov, právo na odškodnenie?
Po vydaní kolaudačného rozhodnutia musí stavebník budovu zaevidovať na obecnom úrade. Len tak môže byť novostavba zapísaná do katastra nehnuteľností, a to na základe prideleného súpisného čísla, kolaudačného rozhodnutia a geometrického plánu. Správny priebeh kolaudácie vám zaisťuje bezpečné a bezstarostné bývanie, bez potenciálnych budúcich komplikácií. Pred prebratím kľúčov si ale byt poriadne skontrolujte. Keďže pred kolaudáciou v novostavbe ešte nie je možné bývať, trvanie kolaudačného procesu ovplyvňuje čas, kedy sa môžete nasťahovať. Existujú tiež podmienky, za ktorých môže stavebný úrad od kolaudácie upustiť. Napríklad v prípade drobných stavieb, menších stavebných úprav či udržiavacích prác. Pri rekonštrukcii je opätovná kolaudácia nevyhnutná iba vtedy, keď je na prestavbu potrebné stavebné povolenie.
Kataster nehnuteľností a jeho rola
Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená, nájomné práva…). Kataster tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.
V katastri sa evidujú: katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, práva k nehnuteľnostiam. V zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností.
Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe treba zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu tabuľky so súpisným a orientačným číslom. Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti, musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
Okrem už dokončených stavieb, ktoré sú právoplatne skolaudované (získané kolaudačné rozhodnutie), predmetom evidencie katastra nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností môžu byť aj stavba, ktorej výstavba sa začala, avšak nebola dokončená. Je to tzv. rozostavaná stavba.
S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (existujú však určité zákonné výnimky). Aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Inak takýto úkon nemožno urobiť. Nepodstatné je, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza, či ide napr. o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu. V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.
Ak chcete napr. predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, na kataster je potrebné podať návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Ak chcete napr. výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude potrebné vykonať zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.
K zápisu rozostavanej stavby do katastra je potrebný znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby, geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape, právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu s všetkými vyššie uvedenými dokumentami sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza. Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.
Rozdelenie bytového domu na samostatné celky
Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje vlastníctvo bytov, spoločné časti a zariadenia domu a práva a povinnosti vlastníkov. Bytový dom je definovaný ako jedna budova s viac než polovicou podlahovej plochy určenej na bývanie a viac než troma bytmi, v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve jednotlivcov a spoločné časti a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Zákon nerozlišuje bytový dom podľa vchodov - jeden bytový dom sa spravidla eviduje pod jedným súpisným číslom. Vlastníci majú akcesorické spoluvlastníctvo spoločných častí, zariadení a pozemku, neoddeliteľne späté s vlastníctvom bytov.
Rozdelenie domu na dva samostatné celky preto predstavuje zánik alebo zmenu tohto spoluvlastníctva, čo zákon priamo neupravuje (po novelizáciách účinných od 2018 už neexistuje výslovné ustanovenie umožňujúce zrušiť akcesorické spoluvlastníctvo dohodou). Avšak zákon 182/1993 umožňuje na základe dohody alebo hlasovania vlastníkov meniť veľkosti spoluvlastníckych podielov a spoločné časti - významné úpravy domu (napr. fyzické rozdelenie, zánik časti spoločných častí) vyžadujú súhlas kvalifikovanej väčšiny vlastníkov. Podľa § 14 zákona sa o stavebných úpravách, ktorými vznikajú alebo zanikajú spoločné časti či zariadenia domu, rozhoduje aspoň dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Prevody alebo rozdelenie spoluvlastníctva pozemku či iného spoločného majetku však vyžadujú súhlas všetkých vlastníkov (100 % hlasov). V praxi to znamená, že na právoplatné rozdelenie bytového domu na dva samostatné subjekty je potrebná dohoda a formálne rozhodnutie vlastníkov v zákonom určenej miere (ideálne konsenzus všetkých dotknutých vlastníkov).
Stavebný zákon (platný do 31.3.2025 bol zákon č. 50/1976 Zb., od 1.4.2025 je účinný zákon č. 25/2025 Z.z.) vyžaduje, aby významné zmeny stavby (napr. delenie existujúcej budovy na dve samostatné) prešli riadnym stavebným konaním a kolaudáciou. Bytový dom je podľa predpisov jedna stavba spravidla s jedným hlavným vstupom; ak má mať jeden vchod status samostatnej stavby, je potrebné dosiahnuť, aby stavebný úrad uznal túto časť ako samostatný bytový dom. To obvykle znamená stavebné úpravy (napr. fyzické oddelenie budov požiarne a konštrukčne, úprava dilatačných škár, samostatné technické prípojky a pod.) a nové kolaudačné rozhodnutie pre obe vzniknuté stavby.
Katastrálne predpisy (zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností) vyžadujú, aby právny stav v katastri zodpovedal skutočnému stavu - nové samostatné stavby musia byť jednoznačne identifikované a vlastnícke vzťahy vysporiadané. Geometricky rozdeliť pozemok pod pôvodným domom na samostatné parcely pre každý nový dom. Zapísať novovzniknuté budovy a parcely do katastra - t.j. založiť nové listy vlastníctva pre každý bytový dom/vchod. Kataster zapíše každú budovu pod vlastným súpisným číslom, s príslušnou parcelou a so zoznamom bytov v nej. K návrhu na vklad bude potrebné doložiť všetky právne dokumenty (rozhodnutie stavebného úradu o rozdelení stavby a kolaudačné rozhodnutia, súhlas obce s novými číslami, dohodu vlastníkov o rozdelení spoluvlastníctva alebo zápisnicu z hlasovania, aktualizované prehlásenia vlastníkov o vymedzení bytov v oboch domoch a nové výpočty spoluvlastníckych podielov pre každý dom, atď.).
Zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a vyhláška MV SR č. 31/2003 Z.z. upravujú označovanie stavieb súpisnými a orientačnými číslami. Obec (resp. mestská časť) má povinnosť viesť evidenciu súpisných a orientačných čísiel a určovať, meniť či rušiť čísla stavieb. Súpisné číslo sa prideľuje každej samostatnej budove (stavbe). Orientačné číslo sa v obciach so zavedeným uličným systémom prideľuje spravidla každému vchodu alebo vstupu na ulicu. Nie je možné, aby jedna budova mala dve rôzne súpisné čísla; preto ak chce jeden vchod vlastné súpisné číslo, musí byť považovaný za samostatnú budovu. Prideľovanie čísel je vo výlučnej kompetencii obce/mestskej časti. Stavebník (vlastníci) sú povinní po kolaudácii požiadať o určenie čísla do 30 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.
Prípadová štúdia: Projekt Nové nábrežie v Poprade
Mesto pod Tatrami, ktoré dlhé roky hľadalo nové smerovanie svojho rozvoja, dostáva čerstvú energiu v podobe projektu Nové nábrežie. Len pár krokov od historického centra a v blízkosti rieky vzniká mestská zóna s výmerou viac než 64 000 m². Kolaudácia 1. etapy predstavuje prvý míľnik výstavby, ktorá zmení lokalitu pri rieke. Územie Nového nábrežia sa rozprestiera v kontakte s riekou Poprad. Z urbanistického hľadiska ide o mimoriadne cennú lokalitu. Jedným z nosných prvkov celého projektu je mestská promenáda pri rieke. Obyvateľom ponúka základnú občiansku vybavenosť, kaviarne, služby aj obchody.
V rámci územia vznikne šesť polyfunkčných bytových objektov, štyri samostatné bytové domy a 27 rodinných domov v rôznych typológiách. Dominantou územia bude šestnásťpodlažná veža. Architektúra je založená na jednoduchých, čistých líniách, modulovom systéme a kontraste medzi svetlou fasádou a zeleňou parteru. Prvé nadzemné podlažia slúžia pre polyfunkciu - obchody, služby a komunitné priestory, pričom samotné byty sa nachádzajú od druhého podlažia vyššie. Zeleň je pritom prítomná na všetkých úrovniach. Súčasťou parku budú detské ihriská, športové plochy, miesta na pikniky a oddychové zóny. Koncept verejného priestoru vychádza z princípu prepojenia. Centrálna pešia zóna bez áut sa stane prirodzeným srdcom projektu. Architekti pracovali s hierarchiou priestorov.
Nové nábrežie nie je len ďalším developerským projektom - je to nová mestská štruktúra. Bývanie v novom centre Popradu znamená mať všetko na dosah. Medzi 27 rodinnými domami nájdete 10 dvojdomov, 6 samostatných domov a 11 radových domov. Mestská promenáda pod oknami prináša energiu každodenného pohybu, zatiaľ čo priestranný park pozdĺž rieky poskytuje miesto pre pokoj, relax a rodinné stretnutia.
Výstavba prvej fázy projektu, ktorá je už úspešne skolaudovaná, sa spustila v máji 2023. Do mesta pod Tatrami priniesla rodinné aj bytové domy. Okrem toho boli skolaudované aj 4 bytové domy s celkovým počtom bytov 106. Druhá etapa výstavby začala v máji 2024. Jej kolaudácia je naplánovaná na prvý štvrťrok 2026. Následne budú v pravidelných intervaloch pribúdať ďalšie etapy - každá nasledujúci rok až do finálneho ukončenia výstavby v roku 2030. Projekt Nové nábrežie predstavuje viac než len urbanistickú transformáciu bývalého vojenského areálu. Je to nová identita Popradu, postavená na dialógu medzi riekou, mestom a človekom.
Daňové aspekty predaja novostavby
V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t.j. nie je stanovená jednotlivo. V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.
Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu.
Otázka č. 1: Daňovník v roku 2025 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012.Otázka č. 2: Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby.Otázka č. 3: Daňovník v roku 2025 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov.
tags: #novostavba #meska #skolaudovana #ako #na #to