Exekúcia na nehnuteľnosti, vrátane pozemkov, predstavuje nepríjemnú situáciu, ktorá však nemusí vždy znamenať katastrofu. Aj nehnuteľnosť zaťaženú exekúciou je možné bezpečne predať alebo nadobudnúť, avšak vyžaduje to dôkladné pochopenie právnych aspektov a postupov. Tento článok sa zameriava na prenájom pozemku v exekúcii a poskytuje ucelený pohľad na podmienky, potenciálne riziká a možnosti, ktoré sa v takejto situácii naskytujú.
Úvod do problematiky exekúcií na nehnuteľnosti
Exekúcia je štátom určená a splnomocnená osoba na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. Pri výkone exekučnej činnosti má exekútor postavenie verejného činiteľa. Exekučné konanie sa začína vtedy, keď ten, kto žiada o vymáhanie dlhu, doručí súdnemu exekútorovi návrh na vykonanie exekúcie. Na to, aby exekútor mohol začať konať voči dlžníkovi, je však potrebné súdne poverenie. Spôsoby, akými bude exekútor vymáhať dlh, sú viaceré, napríklad zrážky zo mzdy, príkaz na predaj hnuteľného majetku, príkaz na predaj nehnuteľnosti, či zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť.
V prípade, že sa dlžník dostane do situácie, keď si nemôže v dôsledku momentálnej finančnej situácie plniť záväzky voči veriteľovi, je najlepšie pokúsiť sa s ním dohodnúť na odložení splatnosti dlhu alebo na jeho postupnom uhradení menšími splátkami. Najhoršie, čo môže dlžník v takomto prípade urobiť, je ignorovať exekučné výzvy a spoliehať sa, že to nejako prejde. V praxi je toto najčastejší aj najhorší spôsob riešenia danej situácie. Trvanie exekučného konania nie je časovo obmedzené. Môže sa teda stať, že exekútor siahne na majetok dlžníka aj po niekoľkých rokoch od začatia exekúcie.
Identifikácia exekúcie a komunikácia s exekútorom
V súčasnosti existuje exekučný register, ktorý eviduje všetky exekúcie vedené voči konkrétnej osobe, či už fyzickej alebo právnickej. Ak ste si vyhliadli pozemok, ktorý je zaťažený exekúciou, prvým krokom by malo byť oslovenie príslušného exekútorského úradu a komunikácia s ním ohľadom ďalšieho postupu. Je potrebné sa s ním dohodnúť na vyčíslení pohľadávky ku konkrétnemu dátumu, kde bude presná výška dlžnej sumy, číslo účtu, kam ju treba uhradiť, a prísľub o vystavení potvrdenia o splatení pohľadávky (kvitancia). Ak je na liste vlastníctva alebo v registri exekúcií viac exekučných poznámok, tento postup je potrebné zopakovať, až kým nebudú všetky exekúcie, prípadne poznámky na liste vlastníctva, vymazané.
Pri komunikácii s exekútorom je dôležité zachovať pokoj a profesionálny prístup. Exekútori sú štátom poverení na vykonávanie svojej činnosti a dodržiavajú pritom zákonom stanovené postupy. V prípade otázok ohľadom konkrétneho exekučného konania je vždy najlepšie obrátiť sa priamo na príslušného súdneho exekútora, ktorý má k dispozícii všetky relevantné informácie.
Prenájom pozemku v exekúcii: Podmienky a právne aspekty
Prenájom pozemku, na ktorom viazne exekúcia, predstavuje špecifickú situáciu s právnymi dôsledkami. V prvom rade je potrebné rozlišovať, či je exekúcia vedená priamo na pozemok, alebo či ide o exekúciu voči vlastníkovi pozemku, ktorá sa premietla do záložného práva na nehnuteľnosť.
Ak je na pozemku zriadené exekučné záložné právo, akékoľvek právne úkony týkajúce sa tohto pozemku, vrátane jeho prenájmu, môžu byť obmedzené. Podľa § 134 ods. 1 Exekučného poriadku, ak ide o exekúciu predajom nehnuteľnosti, táto sa vykoná dražbou. Zároveň platí zákaz nakladať s majetkom, na ktorý sa exekúcia vzťahuje. V prípade pozemku v exekúcii to znamená, že vlastník nemôže platne uzavrieť nájomnú zmluvu bez predchádzajúceho súhlasu exekútora alebo bez výmazu záložného práva z listu vlastníctva. Bez takéhoto súhlasu by sa jednalo o neplatný prevod, ktorý by mohol byť napadnuteľný.
V praxi to funguje tak, že ak má záujemca o prenájom pozemku, na ktorom viazne exekúcia, prvým krokom je kontaktovať exekútora. Ten mu môže poskytnúť informácie o výške pohľadávky a podmienkach, za ktorých by bolo možné pozemok prenajať. V niektorých prípadoch môže exekútor povoliť prenájom, ak to neohrozí uspokojenie pohľadávky veriteľa. Doterajší nájomca, ktorý si riadne a včas plní svoje záväzky z nájomnej zmluvy, má prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Ak si doterajší nájomca neplní zmluvné povinnosti, po skončení nájmu fond (v tomto prípade exekútor) uzavrie zmluvu so záujemcom, ktorý spĺňa stanovené kritériá.
Je dôležité si uvedomiť, že prenajatý pozemok musí byť využívaný riadnym spôsobom na poľnohospodárske účely, pri prevádzkovaní podniku a primerane druhu pozemku. Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 z 25. mája 2010 ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. Toto nariadenie upravuje podmienky prenajímania pozemkov na poľnohospodárske účely. Fond neprenajme pozemok právnickej osobe, ak nemá v predmete činnosti poľnohospodársku výrobu, je dlžníkom fondu, má daňové nedoplatky, alebo nemá uzatvorené nájomné zmluvy s fyzickými osobami na pozemky, ktoré tvoria ucelený celok s pozemkami fondu, ktoré majú byť predmetom nájmu.
Riziká a odporúčania pri kúpe alebo prenájme pozemku s exekúciou
Kúpa alebo prenájom pozemku s exekúciou obnáša určité riziká, a preto sa neodporúča každému. V žiadnom prípade by ste nemali vyplácať dlhy predávajúceho pred podpisom kúpnej alebo nájomnej zmluvy.
Kľúčové odporúčania:
- Dôkladná previerka: Pred akýmkoľvek právnym krokom si dôkladne preverte stav pozemku v katastri nehnuteľností a v exekučnom registri. Zistite, či na pozemku viazne exekučné záložné právo a aká je výška dlhu.
- Komunikácia s exekútorom: Vždy komunikujte priamo s exekútorom. On je jediný, kto vám môže poskytnúť presné informácie o stave exekúcie a možnostiach ďalšieho postupu.
- Právne poradenstvo: Vzhľadom na komplexnosť problematiky sa odporúča vyhľadať odborné právne poradenstvo. Advokát vám pomôže zhodnotiť všetky riziká a navrhne najvhodnejšie riešenie.
- Bezpečné postupy: Pri prenájme pozemku v exekúcii je nevyhnutné mať písomný súhlas exekútora s nájomnou zmluvou. Pri kúpe pozemku je dôležité, aby bola exekúcia vopred uhradená a záložné právo vymazané z listu vlastníctva.
- Zmluva o budúcej zmluve: Ak máte obavy o to, či následne vlastník podpíše kúpnu alebo nájomnú zmluvu, je možné uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve.
Kúpa nehnuteľnosti v exekúcii…10 bežných chýb, ktorých sa ľudia dopúšťajú
V prípade, že chcete odkúpiť časť pozemku, ktorý má ťarchu z daňového exekútorského úradu, je to možné s tým, že sa táto časť zaplatí priamo daňovému exekútorovi. Budúci predávajúci bude potrebovať písomný súhlas daňového úradu na predaj časti pozemku. Ak chcete odkúpiť len časť susedného pozemku, nevyhnutný bude geometrický plán, ktorý bude podkladom k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Na správcu dane v uvedenej veci sa musí obrátiť povinný v daňovom exekučnom konaní.
Spôsob vykonania exekúcie na nehnuteľnosť
Exekútor je oprávnený vstúpiť na pozemok, do bytu, či iných priestorov, avšak za podmienok uvedených v zákone č. 233/1995 Z. z., Exekučný poriadok (ďalej len „EP“). Hlavným predpokladom pre vstup exekútora na nehnuteľnosť je ten, že nehnuteľnosť buď patrí povinnému - osobe, ktorá dlhuje určitú sumu a s jej plnením je v omeškaní - alebo že sú v rámci nehnuteľnosti uložené veci patriace povinnému, ktoré môže byť pri výkone exekúcie postihnuté za účelom uspokojenia pohľadávky oprávneného.
Ak to vyžaduje účel exekúcie, exekútor je oprávnený urobiť osobnú prehliadku povinného a prehliadku bytu a iných priestorov, kde má povinný svoj majetok. Na ten účel je oprávnený vymôcť si do bytu povinného alebo do iných priestorov, kde má povinný svoj majetok, prístup. K danému úkonu exekútor priberá na veci nezúčastnenú osobu, spravidla príslušníka policajného zboru alebo zástupcu obce. Vstup exekútora na nehnuteľnosť v súvislosti s predajom nehnuteľnosti je ďalšou situáciou, kedy exekútor môže vstúpiť na pozemok povinného alebo tretej osoby. Účelom vstupu exekútora je zabezpečenie ocenenia nehnuteľnosti, teda vyhotovenie znaleckého posudku ohľadom ceny nehnuteľnosti.
Podľa § 63 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva neprevyšuje 2 000 eur (tzv. „drobné exekúcie“), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt. Právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.
V prípade, že dlžník nemá iný majetok, z ktorého by bolo možné pohľadávku uspokojiť, a dlžná suma presahuje 2 000 eur, môže súd povoliť predaj nehnuteľnosti, v ktorej má povinný trvalý pobyt. Predaj nehnuteľnosti v exekúcii sa vykonáva dražbou. Exekútor po vydaní exekučného príkazu na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zaobstará znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor je oprávnený za účelom vypracovania znaleckého posudku vymôcť si na oceňovanú nehnuteľnosť prístup.
Je dôležité si uvedomiť, že akékoľvek bránenie exekútorovi alebo jeho zamestnancovi v prístupe na dotknutú nehnuteľnosť znamená porušenie zákona a môže mať právne dôsledky. Exekútor pri výkone svojej činnosti pôsobí ako verejný činiteľ.
Dedičstvo a exekúcia
V prípade, že dlžník zomrie a má dedičov, exekútor môže siahnuť aj na zdedený majetok. Podľa § 166 ods. 1 Exekučného poriadku, na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu.
Ak dlžník zanechá dedičstvo, jeho dlhy prechádzajú na dedičov v rozsahu ich dedičského podielu. Ak dedičia nechcú zodpovedať za dlhy, môžu dedičstvo odmietnuť. Ak však dedičstvo prijmú, môžu sa stať predmetom exekúcie, ak dlhy dlžníka nebudú uhradené.
V prípade sporov o ďalšie užívanie nehnuteľnosti po dedičskom konaní je dôležité vedieť, že všetky rozhodnutia ohľadom nakladania s dedičstvom budú musieť byť prijaté jednotne všetkými dedičmi, alebo väčšinou ich hlasov podľa veľkosti ich podielov. Ak sa dedičia nedohodnú na vyplatení podielov, môžu podať návrh na súd, ktorý by rozhodol o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Súd môže dom prikázať jednému z dedičov s povinnosťou vyplatiť ostatných dedičov ich podielmi, alebo nariadiť predaj domu a rozdelenie výťažku z predaja podľa podielov.
Výhody profesionálnej pomoci pri exekúcii
V prípade, že sa dlžník ocitne v exekúcii, je dôležité konať rýchlo a efektívne. Existujú spoločnosti a realitné kancelárie, ktoré sa špecializujú na pomoc pri riešení exekúcií na nehnuteľnostiach. Tieto subjekty ponúkajú kompletný právny servis, zabezpečujú hladký priebeh predaja alebo výkupu nehnuteľnosti a ponúkajú férové podmienky. Je možné rokovať s exekútorskými úradmi a veriteľmi, zabezpečiť financie na vyplatenie exekúcií, zastaviť dražbu a prípadne zabezpečiť náhradné bývanie. Základom úspechu je včasné a rýchle konanie.