Neuhrazené nájomné: Právne a daňové dôsledky pre prenajímateľa a nájomcu

Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti môžu byť komplikované, najmä ak nájomca prestane platiť nájomné a odmieta sa vysťahovať. Okrem toho sa môžu vyskytnúť právne problémy, ktoré si vyžadujú dôkladnú znalosť legislatívy. Občianske právo jasne stanovuje pravidlá a postupy, ktoré prenajímateľ môže využiť na ochranu svojich práv a majetku. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na právne dôsledky nezaplateného nájmu a dostupné riešenia pre prenajímateľov, ako aj na daňové aspekty súvisiace s nájomným z pohľadu nájomcu.

Právne dôsledky nezaplateného nájomného pre prenajímateľa

Neplatiči môžu spôsobiť prenajímateľom vážne právne dôsledky. Medzi tieto dôsledky patria:

• Právo na zaplatenie dlžného nájomného a úrokov z omeškania: Prenajímateľ má právo požadovať zaplatenie dlžného nájomného spolu s úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V prípade, že nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, prenajímateľ môže žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.
• Právo na vysťahovanie nájomníka: Okrem toho môže prenajímateľ podľa Občianskeho zákonníka začať právne kroky na vysťahovanie nájomníka podľa § 711a ods. 1 písm. d). Podľa slovenského Občianskeho zákonníka (§ 711a ods. 1 písm. d)) má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca neplatí nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace. Alternatívne, ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu, na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace.
• Exekúcia majetku nájomníka: V krajnom prípade môže neplatenie nájomného viesť k exekúcii majetku nájomníka podľa zákona č. 233/1995 Z.z.
• Finančné následky pre prenajímateľa: Pre prenajímateľa môže mať neplatenie nájomného finančné následky, ako je strata príjmu z nájmu a náklady na právne služby.

Prvé kroky pri neplatení nájomného

Ak nájomci odmietajú opustiť nehnuteľnosť, prvým krokom je zaslanie formálnej výzvy na zaplatenie dlžného nájomného. Neplatiči často ignorujú takéto výzvy, čo vedie k nutnosti právnych krokov. Formálna výzva musí uvádzať presný dátum, do ktorého má byť dlžné nájomné uhradené. Musí tiež obsahovať upozornenie na následky neplatenia.

Príklad: Pán Novák prenajal svoj byt pánovi Kováčovi. Po troch mesiacoch pán Kováč prestal platiť nájomné a ignoroval výzvy na zaplatenie. Pán Novák sa rozhodol podať žalobu na súd o vypratanie nehnuteľnosti. Súd rozhodol v prospech pána Nováka a pán Kováč bol povinný sa vysťahovať do 30 dní.

Odporúčam však vždy nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania. Ak by napriek tomu nájomca dlh neuhradil, môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napr. cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz. Výzva vo všeobecnosti nie je vždy podmienkou podania žaloby.

Na úhradu dlhu prenajímateľ môže použiť aj depozit (zábezpeku). Pozor! Takéto použitie depozitu však musí byť dohodnuté a použitie musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy. Okrem civilnej žaloby na súd, by za istých okolností mohlo svojvoľné ponechanie depozitu teoreticky naplniť aj znaky skutkovej podstaty trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona.

Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná. Nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorý závisí od režimu zákona, ktorý si zmluvné strany dohodli. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná doba 3 mesiace, no podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť aj len 15 dňová. Vždy je potrebné si overiť režim zákona, pretože ten má vplyv dokonca aj na to, od kedy plynie výpovedná doba. Uplynutím príslušnej výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť.

Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie neodporúčam, pretože podľa právnych názorov určitej časti právnickej odbornej verejnosti by takéto konanie bolo zásahom do súkromia nájomcu a jeho obydlia a takýmto konaním by mohlo dôjsť teoreticky k naplneniu znakov skutkovej podstaty trestného činu Porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona.

Trestný zákon však nechráni len nájomcu. Aj nájomca, pokiaľ užíva dom, či byt neoprávnene sa môže dopustiť trestného činu Neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona. I keď užívanie bytu nájomcom po platne danej výpovedi a uplynutí doby nájmu (skončení nájmu) za situácie, kedy ešte aj dlhu nájom je iste frustrujúce, zákon upravuje postup, ako možno takúto situáciu riešiť. Preto odporúčam byť trpezlivý a radšej postupovať v súlade so zákonom.

Alternatívne riešenia sporov

Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič. V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu.

• Mediácia: Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu.
• Arbitráž: Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.

Príklad: Pani Kováčová mala problém s nájomcom, ktorý prestal platiť nájomné kvôli strate zamestnania. Ak priateľská dohoda nie je možná, je na mieste zvážiť formálnu písomnú dohodu, ktorá bude záväzná pre obe strany. Dohody je vhodné podpísať pred notárom - zvýši sa ich právna váha.

Prevencia problémov s nájomníkmi

Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov. Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii. Je potrebné zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného. Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy.

• Náležitosti nájomnej zmluvy: Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti a dôsledkov neplatenia. Zmluva musí tiež špecifikovať práva a povinnosti prenajímateľa bytu.
• Ďalšie preventívne opatrenia: Pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú, môžu predísť eskalácii problémov.
• Kaucia/Depozit: Súčasťou nájomnej zmluvy by mala byť dohoda o zložení kaucie, resp. depozitu nájomcom, ktorá sa štandardne pohybuje vo výške jednomesačného nájomného a uhrádza sa pri uzatvorení nájomnej zmluvy.

Príklad: Pán Novák vždy pred uzatvorením nájomnej zmluvy preverí potenciálneho nájomníka. Získava referencie od predchádzajúcich prenajímateľov a preveruje si ich finančnú situáciu.

Daňové aspekty neuhrađeného nájomného pre nájomcu

Výdavky (náklady) na nájomné, či už za prenájom hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci, sa uplatňujú v daňových výdavkoch podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov až po zaplatení. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na výdavky (náklady) na nájomné poukazované v prospech nerezidenta, ktoré sa vzťahujú k príjmom podľa § 16 ods. 1 písm. e) bod 1, 2 a 4 a písm.

Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tie isté platby súčasťou základu dane až po zaplatení podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky (náklady) posudzujú podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov a sú súčasťou základu dane až po zaplatení. Nájomné vrátane súvisiacich služieb nezaplatené do 31. 12. (v prípade hospodárskeho roka k poslednému dňu hospodárskeho roka) sa stávajú dočasne nedaňovým nákladom. Ak sú výdavky, ktoré sa testujú na zaplatenie uhradené k poslednému dňu zdaňovacieho obdobia, predstavujú riadny daňový náklad podnikateľa. Ak je ale niektorý z týchto výdavkov k poslednému dňu zdaňovacieho obdobia neuhradený, potom o sumu tohto výdavku je potrebné zvýšiť základ dane v daňovom priznaní. Bude to predstavovať pripočítateľnú položku k základu dane. Daňovým nákladom sa stane po zaplatení, tzn. v zdaňovacom období, v ktorom daňovník uhradí nájom.

Zákon o dani z príjmov neupravuje postup úpravy základu dane podľa § 17 ods. 19 písm. a) až f) v prípade čiastočnej úhrady záväzku prislúchajúceho k nákladu, ktorý je daňovým výdavkom až po zaplatení.

Príklad: Spoločnosť v roku 2015 prenajala hmotný majetok za ročné nájomné vo výške 1 000 eur + DPH 200 eur. Tento záväzok v roku 2015 čiastočne uhradila (úhrada 420 eur) a k 31. 12. 2015 vykazuje nezaplatený zostatok záväzku vo výške 780 eur. Spoločnosť z uhradenej sumy 420 eur započíta na úhradu nájomného v súlade s § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov sumu 350 eur a na úhradu DPH sumu 70 eur.

Operatívny lízing a jeho daňové aspekty

V prípade operatívneho lízingu, tzn. prenájmu, sa náklad zaúčtuje na účet 518 - Ostatné služby. Operatívny prenájom sa v zmysle postupov účtovania v PÚ zobrazí v nákladoch bežného účtovného obdobia prostredníctvom účtu 518-Ostatné služby. V prípade operatívneho lízingu zostáva vlastníkom prenajatej veci prenajímateľ, ktorý daný majetok vedie vo svojom obchodnom majetku a zároveň ho aj odpisuje. Nájomca v tomto prípade nemá možnosť zahrnúť prenajatý majetok do svojho majetku a nemá ani právo ho odpisovať. Ide o zásadný rozdiel oproti finančnému lízingu.

Náklady za nájomné vzniknuté podľa zmluvy o operatívnom prenájme sa testujú podľa ustanovenia § 17 ods. 19 písm. b) ZDP.

Úprava základu dane pri odkúpení prenajatého majetku

V prípade ukončenia nájomnej zmluvy bez dohodnutého práva kúpy prenajatej veci je potrebné z hľadiska zákona o dani z príjmov testovať, za akú cenu sa vec odkúpi. Úprava sa vykoná v prípadoch, keď daňovník v pozícii nájomcu vopred hradí za budúci predaj, a to tým spôsobom, že sú dohodnuté vyššie náklady na prenájom veci. Na jednej strane sa základ dane zvýši, avšak zároveň sa o rovnakú sumu zvýši aj daňová vstupná cena odkúpeného majetku, a teda daňovník nie je daňovo znevýhodnený, neprichádza o náklad, iba sa daňový náklad rozvrhne v čase. Plynutím času daňovník uplatní daňový náklad prostredníctvom daňového odpisu.

Uvedená povinnosť testovania kúpnej ceny prenajatej veci s daňovou zostatkovou cenou je zadefinovaná v § 17 ods. 24 písm. b) ZDP. Podľa tohto ustanovenia sa pri vyčíslení základu dane v zdaňovacom období, v ktorom došlo po skončení nájmu bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci, ku kúpe prenajatej veci za kúpnu cenu nižšiu, ako je jej zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP, zvýši základ dane o kladný rozdiel už uplatneného nájomného v daňových výdavkoch a odpisov, ktoré by mohol vlastník uplatniť z tohto majetku počas trvania nájomnej zmluvy podľa § 27 ZDP a o tento rozdiel sa zvýši vstupná cena obstarávaného majetku.

Príklad: Spoločnosť mala v operatívnom lízingu tlačiareň, ktorú mal prenajímateľ evidovanú v drobnom majetku. Obstarávacia cena tlačiarne bola menej ako 1 700 €. Po skončení zmluvy o operatívnom lízingu ide nájomca odkúpiť tlačiareň od prenajímateľa. Podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP sa upravuje základ dane v prípadoch, keď po skončení operatívneho prenájmu nájomca odkúpi prenajatý majetok za cenu nižšiu, než je jeho daňová zostatková cena stanovená podľa § 25 ods. 3 ZDP. Vzhľadom na to, že drobný hmotný majetok sa z hľadiska ZDP nepovažuje za odpisovaný majetok, nie je možné určiť jeho daňovú zostatkovú cenu podľa § 25 ods. 3 ZDP. Z uvedeného vyplýva, že ak nájomca po skončení operatívneho lízingu odkúpi drobný dlhodobý majetok, nie je možné posudzovať, či bola kúpna cena nižšia než jeho daňová zostatková cena, a preto mu nevzniká povinnosť upravovať základ dane podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP.

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia, bezplatne odovzdaná hodnota technického zhodnotenia vo výške zostatkovej ceny je príjmom prenajímateľa, ktorý prenajímateľ zdaní ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu vynaloženú na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, potom u prenajímateľa sa jedná o nepeňažný príjem, ktorý je povinný zdaniť ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Nájomné platené vopred a časové rozlišovanie

V prípade nájomného plateného vopred, resp. v jednoduchom účtovníctve sa účtuje o výdavkoch v tom období, v ktorom boli vynaložené. Ak fyzická osoba účtujúca v sústave jednoduchého účtovníctva zaplatí právnickej osobe nájomné, postupuje sa podľa princípov jednoduchého účtovníctva, tzn. zaplatené nájomné sa časovo nerozlišuje, ale je výdavkom ovplyvňujúcim základ dane v plnej výške v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo uhradené.

V podvojnom účtovníctve, ak nájomca účtuje v sústave podvojného účtovníctva a zaplatí nájomné vopred (napr. na nasledujúci rok), toto nájomné sa považuje za daňový výdavok až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaplatené. V zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaúčtované v nákladoch, ale nebolo zaplatené, je daňovník povinný zvýšiť základ dane o túto sumu. Ak daňovník toto nájomné zaplatí v nasledujúcom roku, môže si tento výdavok uplatniť v tom zdaňovacom období cez položky znižujúce základ dane.

Príklad: Nájomca (fyzická osoba) účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvoril nájomnú zmluvu na 5 rokov. Nájomné bolo dohodnuté v sume 300 eur mesačne. V roku 2024 zaúčtoval nájomné na účte 518 - ostatné služby v sume 3 600 eur, pričom toto nájomné zaplatí až v roku 2025. Za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur. Ak daňovník toto nájomné zaplatí v roku 2025, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025.

Kedy vyhľadať právnu pomoc

Ak narazíte na komplikácie s nájomníkmi, zaznamenajte všetku komunikáciu a uchovávajte si kópie dôležitých dokumentov. Ak ste už skúsili všetko, ale problém s neplatičmi stále pretrváva, obráťte sa na skúseného právnika.

Licenčné poplatky pre nerezidentov

Ustanovenie § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov sa použije aj na výdavky (náklady) na nájomné poukazované v prospech nerezidenta, ktoré sa vzťahujú k príjmom podľa § 16 ods. 1 písm. e) bod 1, 2 a 4 a písm. Príjmami nerezidenta zo zdrojov na území SR sú tiež príjmy podľa § 16 ods. 1 písm. Napríklad, ak spoločnosť má uzatvorenú licenčnú zmluvu na využívanie ochrannej známky a dizajnov s majiteľom priemyselných práv, ktorý je nerezidentom SR, a fakturuje mesačne 150 eur. K 31. 12. 2016 spoločnosť nemá uhradené faktúry vo výške 450 eur. Vzťahuje sa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP, čo znamená, že tieto náklady sú daňovým výdavkom až po ich zaplatení.

tags: #neuhradeny #najom #u #prenajimatela