Štátny Stavebný Dohľad a Účastníci Stavebného Procesu po Novom Stavebnom Zákone

Nový Stavebný zákon, zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý nadobúda účinnosť 1. apríla 2025, prináša zásadné zmeny v oblasti štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) a definuje nových účastníkov tohto procesu. Cieľom týchto zmien je zefektívniť, zjednodušiť a prehĺbiť kontrolu nad realizáciou stavieb, čím sa má zabezpečiť ich kvalita, bezpečnosť a súlad s predpismi.

Zmeny v Orgánoch Štátneho Stavebného Dohľadu

S účinnosťou od 1. apríla 2025 sa mení štruktúra orgánov zodpovedných za výkon ŠSD. Namiesto doterajšej Slovenskej stavebnej inšpekcie (SSI), ktorá sa k 31. marcu 2025 zruší a zlúči s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR (UUPV SR), budú hlavnými aktérmi v oblasti ŠSD nasledovné orgány:

• Regionálny úrad (RÚ) ako stavebný inšpektorát: Tieto úrady prevezmú primárnu zodpovednosť za výkon štátneho stavebného dohľadu na miestnej úrovni. Obce, ktoré doteraz túto kompetenciu vykonávali, ju stratia.
• Špeciálny stavebný úrad: Tento úrad bude naďalej pôsobiť v špecifických oblastiach, definovaných osobitnými zákonmi.
• Iný stavebný úrad: Ide o stavebné úrady ustanovené osobitnými zákonmi, ktoré si zachovajú svoje špecifické kompetencie.

V prípade zistenia porušenia stavebného zákona po 1. apríli 2025 bude prvostupňovým orgánom v správnom konaní Regionálny úrad v obvode, kde bol dohľad vykonaný. Druhostupňovým orgánom, ktorý bude rozhodovať o opravných prostriedkoch, sa stane Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, konkrétne jeho Sekcia štátneho stavebného dohľadu.

Úlohy a Kompetencie Úradu pre Územné Plánovanie a Výstavbu SR (UUPV SR)

UUPV SR bude v oblasti štátneho stavebného dohľadu zohrávať kľúčovú strategickú a riadiacu úlohu. Medzi jeho hlavné kompetencie patria:

• Vypracúvanie koncepcií a smerov rozvoja ŠSD.
• Riadne riadenie výkonu štátnej správy prostredníctvom vydávania smerníc a metodických pokynov.
• Poskytovanie odborných výkladov a organizovanie odborného vzdelávania pre zamestnancov regionálnych úradov.
• Rozhodovanie o riadnych a mimoriadnych opravných prostriedkoch proti rozhodnutiam regionálnych úradov.
• Určovanie obsahu a rozsahu odbornej prípravy a postupu pri overovaní kvalifikačných predpokladov pre prácu na regionálnych úradoch.
• Vybavovanie sťažností na činnosť regionálnych úradov.
• Riadenie a kontrola výkonu štátnej správy na regionálnych úradoch.

Kompetencie Regionálneho Úradu ako Stavebného Inšpektorátu

Regionálny úrad, pôsobiaci ako stavebný inšpektorát, bude priamo vykonávať štátny stavebný dohľad na stavbách. Jeho hlavné úlohy zahŕňajú:

• Výkon štátneho stavebného dohľadu priamo na stavbách.
• Pôsobenie ako správny orgán príslušný na nariadenie stavebných prác vo verejnom záujme a ich výkon.
• Prejednávanie priestupkov a ukladanie pokút za správne delikty súvisiace s porušením stavebného zákona.

Povaha a Vybavovanie Podnetov v rámci ŠSD

Štátny stavebný dohľad sa realizuje "ex offo" (z úradnej moci) alebo na základe podnetu. Samotný výkon ŠSD nie je v zmysle nového stavebného zákona (§ 82 ods. 1 písm. f) zákona č. 25/2025 Z.z.) správnym konaním. Správnym konaním sa stáva až následná činnosť správneho orgánu, ktorá vychádza z výsledkov a záverov zistených pri výkone dohľadu. Toto následné správne konanie môže vyústiť do vydania rozhodnutia.

Je dôležité poznamenať, že výkon štátneho stavebného dohľadu nepodlieha lehotám stanoveným v správnom poriadku (ako sú 30, 60 alebo 90 dní). Stavebné úrady sú zároveň povinné poskytovať Regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom potrebnú súčinnosť v zmysle § 15 ods. 5 písm. g) zákona č. 25/2025 Z.z.

Stavebný Dozor: Odborná Kontrola nad Realizáciou Stavby

Stavebný dozor nie je len formálnou kontrolou, ale odborne náročnou činnosťou, ktorú môže vykonávať výlučne osoba s primeranou kvalifikáciou a oprávnením stanoveným zákonom. Tento článok sa detailne venuje právnemu rámcu výkonu stavebného dozoru podľa zákona č. 25/2025 Z.z. o výstavbe a súvisiacich predpisov.

Stavebný dozor predstavuje odborný dohľad nad realizáciou stavby v mene stavebníka. Jeho hlavnou úlohou je zabezpečiť, aby priebeh stavebných prác prebiehal v absolútnom súlade s overeným projektom stavby, platnými technickými normami, predpismi o bezpečnosti práce a s požiadavkami na kvalitu.

Kto Môže Vykonávať Stavebný Dozor?

Podľa § 36 nového stavebného zákona môže stavebný dozor vykonávať osoba poverená stavebníkom, ktorá je oprávnená na výkon týchto činností podľa osobitných predpisov.

• Vyhradené stavby: V prípade vyhradených stavieb, ktoré sú definované ako stavby s väčším rozsahom alebo stavby s významným vplyvom na životné prostredie, musí byť osoba poverená stavebným dozorom autorizovaným odborníkom. Teda držiteľom oprávnenia podľa zákona č. 138/1992 Zb. Autorizáciu udeľuje Slovenská komora stavebných inžinierov (SKSI) alebo Slovenská komora architektov (SKA) po splnení prísnych kvalifikačných predpokladov, ktoré zahŕňajú vysokoškolské vzdelanie príslušného smeru, dostatočnú odbornú prax a úspešné absolvovanie skúšky odbornej spôsobilosti.
• Bežné, nevyhradené stavby: Pre bežné stavby, ako sú napríklad rodinné domy stavané svojpomocne, môže stavebný dozor vykonávať aj iná kvalifikovaná osoba. Táto osoba musí mať primerané odborné vzdelanie a prax, avšak nevyžaduje sa od nej autorizácia podľa zákona č. 138/1992 Zb.

Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z. v § 36 podrobne upravuje oprávnenia a povinnosti stavebného dozoru. Pri vyhradených stavbách sa rozsah právomocí a zodpovednosti stavebného dozoru prirodzene rozširuje.

Rozdiel Medzi Stavebným Dozorom a Stavbyvedúcim

Často dochádza k zámene pojmov stavebný dozor a stavbyvedúci, hoci ide o dve odlišné a nezameniteľné funkcie v stavebnom procese:

• Stavbyvedúci: Je odborník poverený zhotoviteľom stavby, ktorý priamo riadi realizáciu prác na stavbe. Jeho zodpovednosť spočíva v organizácii, koordinácii a kontrole stavebných prác, ako aj v dodržiavaní technických noriem a projektovej dokumentácie.
• Stavebný dozor: Naopak, zastupuje záujmy stavebníka a vykonáva kontrolu z jeho strany. Dohliada na to, aby sa stavba realizovala v súlade s projektom, predpismi a zmluvnými podmienkami.

Povinnosť Zabezpečiť Stavebný Dozor pri Svojpomocnej Výstavbe

Zákon č. 25/2025 Z.z. naďalej explicitne ukladá investorom povinnosť zabezpečiť stavebný dozor pri svojpomocnej výstavbe. Táto povinnosť sa týka najmä realizácie rodinných domov svojpomocne, ak stavebník nie je oprávneným zhotoviteľom stavieb. V tomto prípade je stavebný dozor považovaný za účastníka stavebného konania (po novom overenia projektu stavby) a jeho zabezpečenie musí byť preukázané už pri podaní žiadosti o overenie projektu.

V prípade, že si stavebník nechá dom postaviť na kľúč alebo mu stavbu realizuje stavebná firma ako generálny zhotoviteľ, stavebný dozor podľa zákona nie je priamo vyžadovaný. V týchto prípadoch je zodpovednosť za odborné vedenie stavby na pleciach stavbyvedúceho, ktorý je súčasťou realizačného tímu zhotoviteľa.

Kto Je Oprávneným Zhotoviteľom Stavby?

Oprávneným zhotoviteľom stavby rodinného domu môže byť osoba, ktorá spĺňa špecifické kritériá:

• Má oprávnenie na vykonávanie vyhradených činností vo výstavbe.
• Disponuje vysokoškolským vzdelaním druhého stupňa v študijnom odbore architektúra a urbanizmus alebo stavebníctvo.

Nový Stavebný Zákon a Pojem "Kvalifikovaná Osoba"

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z. už nepozná pojem "kvalifikovaná osoba" v takom znení, ako to bolo v predchádzajúcich legislatívach. Predchádzajúca "kvalifikovaná osoba" nemusela mať nevyhnutne osvedčenie o odbornej spôsobilosti. Postačovalo jej úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a minimálne tri roky praxe v príslušnej oblasti. Vyhlásenie takejto osoby bolo často postačujúce aj pri svojpomocnom zhotovovaní drobných stavieb, stavebných úprav a údržby.

Podľa nového zákona sú napríklad prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m (ako garáž, sklad náradia alebo kôlňa) považované za drobné stavby, pri ktorých môže byť dohľad vykonávaný v súlade s novými pravidlami.

Nezávislosť Stavebného Dozoru: Kľúč k Ochrane Investora

Pre zabezpečenie efektívneho hájenia záujmov investora je nevyhnutné, aby stavebný dozor bol absolútne nezávislý. Je kontraproduktívne, ak by stavebný dozor bol zároveň dodávateľom, zhotoviteľom alebo akokoľvek naviazaný na firmy, ktoré na stavbe realizujú práce alebo dodávajú stavebné materiály. Takáto väzba by mohla viesť ku kompromisom v kvalite a objektívnosti kontroly.

Odborná Spôsobilosť a Evidencia Stavebných Dozorov

Stavebný dozor môže vykonávať výlučne osoba, ktorá je držiteľom osvedčenia o vykonaní skúšky odbornej spôsobilosti. Toto osvedčenie vydáva Slovenská komora stavebných inžinierov (SKSI). Komora zároveň vedie verejný register odborne spôsobilých osôb, ktorý je dostupný na jej informačnom portáli. Každá takáto osoba má pridelené evidenčné číslo, ktoré sa uvádza na jej pečiatke a v preukaze odbornej spôsobilosti.

Definície Kľúčových Pojmov v Stavebnom Zákone

Nový stavebný zákon prináša aj precíznejšie definície základných pojmov, ktoré sú nevyhnutné pre pochopenie celého procesu:

• Stavba: Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, pevne spojená so zemou alebo vyžadujúca úpravu podkladu na osadenie.
• Súbor stavieb: Viacero stavieb tvoriacich funkčný celok.
• Drobná stavba: Stavba, ktorá nemá podstatný vplyv na svoje okolie.
• Jednoduchá stavba: Stavba alebo stavebná konštrukcia bez výrazného vplyvu na okolie.
• Vyhradené stavby: Zoznam zahŕňa stavby ako diaľnice, cesty I. triedy, mosty na nich, priehrady a iné vodné stavby s určitým objemom alebo výškou.
• Odstraňovanie stavby: Stavebné práce, ktorými sa stavba alebo jej časť odstraňuje, vrátane nakladania so stavebným odpadom.
• Stavby pre bezpečnosť štátu: Stavby vo vlastníctve štátu alebo ním zriadených organizácií, užívané na služobné účely.
• Dočasná stavba: Stavba s obmedzenou dobou trvania.
• Budova: Zastrešená stavba určená na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.
• Nebytová budova: Budova, ktorá nie je bytovou budovou.
• Inžinierska stavba: Stavba, ktorá nie je budovou.
• Líniová stavba: Inžinierska stavba tvoriaca súvislú líniu.
• Susedný pozemok: Pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa realizujú stavebné práce.
• Dokumentácia stavby: Ucelený súbor dokumentov opisujúcich stavbu.
• Projektová dokumentácia: Súbor dokumentov o projektovej príprave stavby.
• Projekt stavby: Textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby.
• Stavebný denník: Dokumentačný záznam postupu stavebných prác.
• Prevádzková dokumentácia: Dokumenty o skutočnom stave a spôsobe užívania stavby.

Územné Plánovanie a Dotknuté Orgány

Nový stavebný zákon kladie dôraz na územné plánovanie a koordináciu s dotknutými orgánmi. Dotknutým orgánom je orgán verejnej správy, ktorý chráni špecifický záujem podľa osobitného predpisu a ktorý môže byť navrhovanou stavbou ovplyvnený.

• Územný orgán: Je zodpovedný za posúdenie súladu stavby s územnoplánovacou dokumentáciou.
• Záväzné stanoviská: Dotknuté orgány uplatňujú svoje požiadavky prostredníctvom záväzných stanovísk alebo doložiek súladu. Tieto stanoviská musia byť preskúmateľne odôvodnené a musia uvádzať právny základ ich uplatnenia.
• Lehoty na vydanie stanovísk: Na vydanie záväzného stanoviska sú stanovené lehoty 30 dní, resp. 60 dní pri zložitých stavbách. Ak dotknutý orgán v lehote neodpovie, predpokladá sa, že nemá pripomienky.

Zhotovitelia a Ich Povinnosti

Zhotoviteľom stavby je osoba oprávnená dodávateľsky zhotovovať alebo odstraňovať stavby.

• Generálny zhotoviteľ: Zodpovedá za celkovú realizáciu stavby, ak uzavrie s stavebníkom zmluvu o zhotovení celej stavby.
• Zmluvný dodávateľ: Môže byť subdodávateľom generálneho zhotoviteľa.
• Svojpomocná výstavba: Stavebník, ktorý spĺňa špecifické požiadavky, je oprávnený zhotovovať stavbu aj sám pre seba svojpomocou, avšak len pod vedením osoby oprávnenej na stavebný dozor.
• Certifikát systému manažérstva: Vyžaduje sa pre zhotoviteľov vyhradených stavieb a udeľuje ho akreditovaný certifikačný orgán.

Projektanti a Ich Zodpovednosť

Projektant je zodpovedný za vypracovanie projektovej dokumentácie v rozsahu svojho oprávnenia.

• Generálny projektant: Zodpovedá za komplexnosť a úplnosť projektovej dokumentácie.
• Projektant statickej časti: Zodpovedá za návrh nosných konštrukcií stavby.
• Dohľad projektanta: Projektant má právo vykonávať dohľad nad zhotovovaním stavby z hľadiska súladu s projektom.

Stavbyvedúci a Ich Dôležitá Rola

Stavbyvedúci zodpovedá za odborné vedenie stavby a za súlad realizácie s overeným projektom a technickými požiadavkami.

• Hlavný stavbyvedúci: V prípade rozsiahlych stavieb môže určiť pomocných stavbyvedúcich pre jednotlivé úseky.
• Stavebný denník: Stavbyvedúci je povinný viesť stavebný denník.

Kontrolné Prehliadky a Zápisnice

V prípade odchýlok od overeného projektu môže stavebník na návrh stavbyvedúceho alebo stavebného dozoru zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku stavby. Z takejto prehliadky sa spíše zápisnica, ktorú podpisujú všetky zúčastnené strany vrátane zástupcov stavebného úradu.

Stavebný Dozor z Hľadiska Investora

Výkon stavebného dozoru je pre investora kľúčový, pretože prostredníctvom neho sleduje, či zhotoviteľ realizuje stavbu v súlade s právnymi predpismi, projektovou dokumentáciou a zmluvnými záväzkami.

• Nezávislý dozor: Dôrazne sa odporúča zabezpečiť si nezávislý stavebný dozor, ktorý nie je spojený s realizačnou firmou.
• Zmluva o výkone dozoru: Stavebník uzatvára so stavebným dozorom zmluvu, ktorá špecifikuje predmet zmluvy, spôsob uskutočnenia prác, spolupôsobenie zmluvných strán, cenu a ďalšie podmienky.

Cena Stavebného Dozoru

Cena stavebného dozoru sa určuje individuálne a zvyčajne sa odvíja od rozpočtových nákladov stavby.

• Občasný dozor: Môže sa pohybovať okolo 0,7% z ceny stavby.
• Stály dozor: Môže byť vyšší, napríklad minimálne 2,3% z ceny stavby.

Tieto percentá sú orientačné a konečná cena závisí od zložitosti stavby a rozsahu požadovaných služieb. Investícia do kvalitného stavebného dozoru sa však často vráti v podobe úspory nákladov a predídenia chybám.

Záverečné Stanovisko

Nový stavebný zákon prináša komplexné zmeny, ktoré si vyžadujú pochopenie zo strany všetkých účastníkov stavebného procesu. Jasne definované úlohy a zodpovednosti orgánov ŠSD, ako aj precizovaná rola stavebného dozoru, majú prispieť k zodpovednejšiemu prístupu k výstavbe a k zvýšeniu celkovej kvality a bezpečnosti stavieb na Slovensku. Dôraz na odbornosť, nezávislosť a dodržiavanie predpisov je kľúčom k úspešnej realizácii akéhokoľvek stavebného projektu.

tags: #statny #stavebny #dozor #ucastnici