Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu spoločne obhospodarovaných nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na právne aspekty, podmienky a výzvy s tým spojené. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť, ktorá je dôležitá pre efektívne využívanie poľnohospodárskej pôdy a rozvoj vidieka.
Úvod do Problematiy Spoločne Obhospodarovaných Nehnuteľností
Obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva pozemkov prostredníctvom spoločenstva ako právnickej osoby prináša so sebou komplex zložitých právnych vzťahov. Jedným zo základných problémov hospodárenia na pôde je nesúlad medzi vlastníctvom, nájmom a užívaním. Zjednotenie týchto pojmov je predmetom základných zákonov, týkajúcich sa vlastníctva, nájmu, užívania a podpôr v poľnohospodárstve.
Vlastníctvo pozemkov v podielovom spoluvlastníctve predstavuje špecifickú situáciu, kedy viacerí vlastníci zdieľajú práva a povinnosti k jednej nehnuteľnosti. V takomto prípade o hospodárení a nakladaní so spoločnou vecou rozhodujú podieloví spoluvlastníci spolu na základe ich dohody. Ak sa nedokážu dohodnúť, tak o predmetnom spôsobe naloženia so spoločnou vecou (napr. prenájom) hlasujú. Pri hlasovaní sa uplatní väčšinový princíp, tzn. že väčšina počítaná podľa spoluvlastníckych podielov rozhoduje. Ak väčšinoví spoluvlastníci nebudú chcieť prenajať predmetnú nehnuteľnosť, nebudete ju môcť prenajať sám. Je to potrebné brať do úvahy najmä v prípadoch, kedy sa na nehnuteľnosti plánuje vybudovať stavba, pričom by išlo o výrazný zásah do doterajšieho spôsobu nakladania s nehnuteľnosťou. V takom prípade by bola zmluva relatívne neplatná.
Právny Rámec Nájmu Poľnohospodárskych Pozemkov
O nájme pozemkov platí všeobecná úprava nájomného vzťahu podľa §663 až 684 Občianskeho zákonníka, so zohľadnením špecifík zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Táto úprava platí aj pre podnájomné vzťahy k pozemkom, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností. Medzi základné pojmy, ktoré zákon viaže na tieto parcely, patrí zákonný nájom, zmluvný nájom, vlastníctvo alebo nájomný vzťah.
Od právnych vzťahov k pozemkom, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností, sa v prípade potreby ďalej vymedzuje poľnohospodársky pozemok v zmysle termínov používaných v Nariadení Európskeho parlamentu a Rady EÚ č. 1306/2013, ktorý už nie je evidovaný v systéme katastra nehnuteľností. V súvislosti s priamymi platbami je poľnohospodársky pozemok súvislá plocha poľnohospodárskej pôdy, ktorú vymedzil v teréne a deklaroval v žiadosti o platbu jeden žiadateľ. Medzi doklady, ktoré potvrdzujú, že žiadateľ má pozemok k dispozícii, patrí list vlastníctva, nájomná zmluva prípadne doklad o skončení nájomného vzťahu, ak nájom existoval a skončil.
Je dôležité si uvedomiť, že podielové spoluvlastníctvo neznamená, že vlastníte určitú presne vymedzenú časť nehnuteľnosti. V našom právnom poriadku je podielové spoluvlastništvo postavené na tzv. ideálnych podieloch. Nie je možné presne vymedziť a určiť Váš podiel ako časť nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť je vašou spoločnou vecou, preto o nakladaní s ním rozhodujete spoločne. Rovnako sa to týka uzatvárania nájomných alebo iných zmlúv týkajúcich sa nehnuteľnosti. Účastníkmi takejto zmluvy musia byť všetci spoluvlastníci.
V prípade, že sa vlastník pozemku pýta, či ako väčšinový spoluvlastník pozemku môže prenajať časť pozemku bez súhlasu menšinového vlastníka a plánuje mu z nájomného vyplatiť jeho podiel, je potrebné postupovať v súlade so zákonom. Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Vzhľadom na účel nájmu je odporúčané kontaktovať druhého spoluvlastníka a oboznámiť ho s Vašim zámerom a spoločne spísať zmluvu o nájme predmetného pozemku na uvedený účel. K otázke výšky nájmu sa nevieme vyjadriť, je to vec dohody prenajímateľa a nájomcu a toho, aký je v konkrétnej lokalite dopyt a ponuka po nájme pozemkov na stavebné účely.
Samotný spoluvlastnícky podiel sa nedá prenajať v zmysle, že by ste prenajímali len "svoju ideálnu časť". Je ho však možné predať alebo darovať, ak už nechcete zotrvať v podielovom spoluvlastníctve.
Zákon o Pozemkových Spoločenstvách a Predkupné Právo
Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, ktorý bol schválený NR SR dňa 26. marca 2013 a nadobudol účinnosť 1. mája 2013, a následne bol zmenený a doplnený zákonom č. 34/2014 Z. z. s účinnosťou od 27. marca 2014, upravuje špecifické vzťahy týkajúce sa spoločných nehnuteľností a spoločne obhospodarovaných nehnuteľností.
Dnešná podoba zákona o pozemkových spoločenstvách má v otázke úpravy predkupného práva postavenie lex specialis voči všeobecnej úprave predkupného práva v § 140 Občianskeho zákonníka. Na prevod podielu medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecná úprava o predkupnom práve. Ak podielnik na spoločnej nehnuteľnosti chce svoj podiel previesť na iného podielnika na tej istej spoločnej nehnuteľnosti (rovnaké parcely a LV), nemusí svoj podiel pred prevodom ponúkať ostatným podielnikom.
V praxi pozemkových spoločenstiev však dochádza k zbytočným ponukovým procesom a to hlavne z dôvodu mylného výkladu pojmov. Rovnako sa úprava podľa zákona o pozemkových spoločenstvách vzťahuje aj na prípad spoločne obhospodarovaných nehnuteľností (zložené spoločenstvo), ak je obhospodarovaným pozemkom jedna a viac spoločných nehnuteľností. V právnom režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľností už pojem člen spoločenstva nie je totožný s pojmom podielnik na spoločnej nehnuteľnosti.
Ponuka Podielu na Spoločnej Nehnuteľnosti
Aktuálny zákon o pozemkových spoločenstvách proces ponúkania podielu na spoločnej nehnuteľnosti ostatným podielnikom „preniesol“ zo samotného podielnika na výbor spoločenstva. Po štvorročnej účinnosti aktuálneho zákona o pozemkových spoločenstvách však dochádza k mnohým aplikačným chybám, ktoré môžu mať za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu.
Právna úprava nebráni tomu, aby podielnik svoj podiel ponúkol individuálne, to znamená oslovil každého člena/podielnika s ponukou prevodu podielu samostatne (ponuka musí byť obligatórne písomná a musí mať všetky náležitosti podľa § 605 Občianskeho zákonníka). Ak ide o spoločne obhospodarované nehnuteľnosti (spoločné nehnuteľnosti, podielové spoluvlastníctvo, výlučné vlastníctvo), podiel na spoločnej nehnuteľnosti/ach sa ponúkne iba podielnikom, nie všetkým členom spoločenstva. V prípade ak člen spoločenstva chce previesť celý svoj podiel v rámci spoločenstva (t. j. aj na iných ako spoločných nehnuteľnostiach), prostredníctvom výboru sa v zmysle znenia zákona, ponúka len podiel na spoločnej nehnuteľnosti/ach.
Problémy v Praxi a Riešenia
Problémom v praxi sú spoločenstvá, ktoré by mali byť v režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, reálne však fungujú na princípe spoločnej nehnuteľnosti (umelo si ju vytvoria v zmluve o pozemkovom spoločenstve). Oslovenie podielnika v takto vytvorenom spoločenstve, má v rámci uskutočnenia ponuky predkupného práva, ak je nesprávne vykonané (najčastejšie ide o oslovenie všetkých členov spoločenstva a možný prevod na člena - nepodielníka) za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Výbor spoločenstva nemusí zvolávať zhromaždenie spoločenstva (ak je bodom programu iba ponuka na prevod podielu). Môže si zvoliť aj inú formu napr. zvolať zhromaždenie per rollam alebo prostredníctvom tzv. obežníka.
Príkladom komplikovanej situácie môže byť, ak obec, ktorá si prenajíma pozemok v podielovom spoluvlastníctve, kde spoluvlastnícky podiel všetkých vlastníkov nie je rovnaký a je uvedený v katastri, navrhne vyplácať nájomné jednotlivým vlastníkom podľa počtu vlastníkov bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckeho podielu. Argumentom obce môže byť, že už navrhla túto metódu platby, pretože sa jedná o malú výmeru a tomu zodpovedajúce nájomné. Takéto zmluvy však nie sú v súlade so zákonom. Správne má byť vyplácané nájomné podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu každého jednotlivého spoluvlastníka na celej nehnuteľnosti, čo zodpovedá ust. § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Ďalším špecifickým prípadom môže byť situácia, keď je uzatvorená nájomná zmluva s menšinovým spoluvlastníkom - súkromnou osobou, pričom ostatní spoluvlastníci sú firmy, ktoré pravdepodobne väčšinové pozemky odkúpili. Ide o pozemok, na ktorom je vybudovaná vodohospodárska stavba, ktorú nie je možné zmeniť alebo inak využiť. V takomto prípade má nájomca ako užívateľ pozemku právo odmietnuť vypracovať nájomnú zmluvu, keď sú parcely a ich výmery podľa katastra nehnuteľností známe, ak zmluva nie je v súlade so zákonom a záujmami všetkých spoluvlastníkov.
Nájom Pozemkov od Slovenského Pozemkového Fondu
Pozemok na poľnohospodárske účely prenajíma Slovenský pozemkový fond (SPF) osobám, ktorých predmetom činnosti je poľnohospodárska výroba alebo ktorých činnosť súvisí s poľnohospodárskou činnosťou. Pozemok funkčne spätý s nehnuteľnosťou určenou na poľnohospodárske účely prenajme fond prednostne vlastníkovi takejto nehnuteľnosti.
Ak počas nájmu pozemku dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu alebo k zlúčeniu alebo splynutiu podniku, fond môže do šiestich mesiacov od tejto skutočnosti odstúpiť od zmluvy, ak si nadobúdateľ neplní zmluvné záväzky vo vzťahu k fondu alebo nehospodári so starostlivosťou riadneho hospodára.
Usporiadanie Užívacích Vzťahov k Pozemkom
V prípade, že sa užívatelia nevedia dohodnúť, treba využívať nástroje, ktoré poskytuje hlavne zákon č. 504/2003 Z. z. Ustanovenie § 12a tohto zákona upravuje postup medzi nájomcom, resp. obhospodarovateľom a vlastníkom pozemkov na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať v prípade, že doterajší prenajímateľ chce pozemky užívať alebo prenajať inému užívateľovi.
Konanie sa začína dňom doručenia oznámenia doterajšieho prenajímateľa nájomcovi pozemkov podľa § 12a ods. 1 alebo nájomcu prenajímateľovi podľa § 12a ods. 20 a žiadosť sa súčasne doručí aj na správny orgán.
Ekosystémové Služby a Ich Podpora
V súvislosti s klimatickými zmenami bude dôležitý právny vzťah k pozemkom, na ktorých sa budú realizovať tzv. ekosystémové služby. Ekosystémové služby predstavujú prínosy a úžitky, ktoré poskytujú ekosystémy, napr. voda, potraviny, drevo, tvorba pôdy, čistenie ovzdušia a vody, ochrana pred povodňami a suchom, opeľovanie plodín a ďalšie.
Vytváranie a udržiavanie týchto služieb môže byť podporené prostredníctvom právnych vzťahov k pozemkom, ktoré umožnia ich efektívne využívanie a ochranu. Postup podľa § 12a zákona č. 504/2003 Z. z. môže byť využitý aj na vytvorenie priestoru pre realizáciu ekosystémových služieb, napríklad prostredníctvom nájomných zmlúv alebo iných foriem dohody medzi vlastníkmi a užívateľmi.
Záver
Problematika nájmu spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti je komplexná a vyžaduje si dôkladné poznanie právnych predpisov a praktických aspektov. Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou vždy spočíva v dohode spoluvlastníkov, pričom väčšinový princíp podľa veľkosti podielov je rozhodujúci. V prípade nejasností alebo sporov je vždy vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #najom #spolocne #obhospodarovanej #nehnutelnosti