Hypotéka je finančný produkt, ktorý sprevádza mnohých ľudí po celé desaťročia. Počas tak dlhej doby sa môže stať, že je potrebné na nej urobiť aj prípadné zmeny. Sami sme svedkami, ako naši klienti na hypotékach potrebujú robiť rôzne zmeny, napríklad vynímajú spoludlžníka, predlžujú splatnosť, žiadajú o zníženie úrokovej sadzby a podobne. Jednou zo zmien, ktoré klienti robia dosť často, je zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke. V súčasnej dynamike realitného trhu sa mnohí ľudia rozhodujú pre zmenu svojho bývania z rôznych dôvodov, či už je to potreba väčšieho priestoru, zmena pracovného miesta, alebo jednoducho túžba po zmene. V situáciách, keď je na kúpu novej nehnuteľnosti využitý úver, môže byť prenos úveru na inú nehnuteľnosť atraktívnou možnosťou. Dlžníci robia túto zmenu na hypotéke pomerne často. Nie všetky banky na Slovensku však túto možnosť poskytujú, a preto je vhodné mať pri sebe špecialistu, ktorý vám pomôže, poradí a situáciu preverí. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na proces prenesenia ťarchy z jednej nehnuteľnosti na druhú, vrátane dôvodov, postupov, podmienok a potenciálnych úskalí.
Podstata a význam presunu záložného práva
Podstatou tejto zmeny je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú, a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou. Presun záložného práva (zabezpečujúceho hypotekárny úver) na inú nehnuteľnosť je druhým najčastejším spôsobom jeho výmazu, hneď po možnosti jeho splatenia. Záložným právom sa zabezpečuje poskytnutá pohľadávka (napr. hypotekárny úver) spolu s jej príslušenstvom. Pre banku je toto záložné právo potrebné k tomu, aby v prípade nesplácania hypotekárneho úveru mohla uspokojiť svoju pohľadávku pristúpením k výkonu záložného práva. Uspokojenie pohľadávky je realizované na dobrovoľnej dražbe, ktorej návrh dáva banka.
Dôvody pre presun ťarchy
Počas trvania hypotéky je občas nevyhnutné urobiť na nej nejaké zmeny. Jednou zo zmien, s ktorou sa banky stretávajú dosť často, je zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke. Existuje niekoľko typických situácií, kedy sa klienti rozhodnú pre tento krok:
Výstavba rodinného domu
Často sa stáva, že pri výstavbe rodinného domu žiadatelia o hypotéku založia inú nehnuteľnosť ako rozostavanú stavbu. Pri výstavbe je podstatne jednoduchšie požiadať napríklad o bezúčelovú hypotéku so založením inej skolaudovanej nehnuteľnosti, napríklad vlastného bytu alebo rodičovskej nehnuteľnosti. Založenie iného domu alebo bytu je riešením len na čas, kým žiadatelia nový dom postavia a skolaudujú. Po kolaudácii je možné napríklad rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť vyňať a založiť novopostavený rodinný dom.
Predaj pôvodnej nehnuteľnosti a kúpa novej
Nie je výnimkou, keď si klienti chcú nechať existujúcu hypotéku pri predaji pôvodného bytu alebo domu a následnej kúpe nového bývania. Je pravdou, že jednoduchšie je pri predaji nehnuteľnosti zároveň aj vyplatiť súčasnú hypotéku a pri kúpe novej požiadať o ďalšiu, možno aj výhodnejšiu. Pre niektorých klientov ale táto alternatíva nie je najlepšia. Buď z dôvodu, že zmena založenej nehnuteľnosti pri zachovaní pôvodného úveru je lacnejšia (klient sa vyhne poplatku za predčasné splatenie), častejšie sa ale stretávame s klientmi, pre ktorých je toto riešenie jediné, pretože aktuálne by novú hypotéku v žiadnej banke nedostali.
Kúpa družstevného bytu
Pri realizácii kúpy družstevného bytu kupujúci založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a za takto poskytnuté financie kúpi družstevný byt. Potom požiada už ako vlastník členských práv a povinností o odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva.
Vyporiadanie BSM (Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov)
Manželia sa rozvedú a jeden z manželov si chce ponechať nehnuteľnosť - rodinný dom. Dohodou sa zaviažu, že manžel vyplatí manželke za jej časť domu 50 000 eur. Manžel tak najprv založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a z týchto finančných prostriedkov uhradí manželke 50 000 eur.
Zachovanie výhodných podmienok hypotéky
Okrem nižšie spomínaných dôvodov (kúpa družstevného bytu, výstavba domu, vyporiadanie BSM) sa táto možnosť využíva aj vtedy, keď dlžník nemá záujem stratiť výhodné podmienky, ktoré boli pri poskytnutí úveru nastavené (napr. výhodný úrok, dobrá fixácia atď.) alebo vtedy, keď dlžník nechce banke uhradiť pokutu (1 % zo splatenej sumy) za predčasné splatenie úveru.
Iné situácie
Zmenu založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke často vyžadujú aj iné situácie, ktorými môžu byť rozvod manželov a súvisiace vysporiadanie ich majetku alebo potreba uvoľnenia ťarchy z iných dôvodov, ktorých môže byť nespočetne veľa.
Alternatívy pri zmene založenej nehnuteľnosti
Jednou z alternatív pri zmene založenej nehnuteľnosti je aj prenos ťarchy na hypotéke zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok. Občas sa klienti pýtajú aj na túto menej využívanú možnosť. Za určitých okolností je možné urobiť aj tento typ zmeny, záleží ale od mnohých faktorov, ktorými sú zostatok hypotéky, hodnota pozemku, nové LTV, ale aj pôvodný účel hypotéky a ostatné jej parametre.
Postup pri presune ťarchy
Prenesenie ťarchy z jednej nehnuteľnosti na druhú je proces, ktorý si vyžaduje súhlas banky. Tu je podrobný postup, ako postupovať:
Žiadosť o zmenu zmluvných podmienok
V prvom rade musíte banku požiadať o zmenu zmluvných podmienok - zmenu predmetu záložného práva (v niektorých prípadoch je v bankách spoplatnená).
Znalecký posudok novej nehnuteľnosti
Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti, na ktorú má byť úver prenesený. Hodnota nehnuteľnosti musí byť adekvátna k zostatku úveru, ktorý sa má preniesť, a dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu. K žiadosti predložíte aktuálny znalecký posudok k pozemku, na ktorý máte záujem záložné právo preniesť (prípadne požiadate o stanovenie hodnoty pozemku banku).
Schválenie a súhlas banky
Keď banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a akceptuje jej hodnotu vzhľadom k aktuálnemu zostatku hypotéky, zmenu zabezpečenia schváli. V praxi sa nám už aj stalo, že nová zakladaná nehnuteľnosť nemala dostatočnú hodnotu.
Nové záložné zmluvy
Pri kladnom stanovisku banka vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré sa podajú na kataster. Okrem dodatku k úverovej zmluve o zmene zabezpečenia hypotéky banka vystaví aj nové záložné zmluvy, ktoré treba podať na katastri. Vlastník nehnuteľnosti podpisuje záložné zmluvy a žiadateľ o úver podpisuje úverové zmluvy.
Vklad záložných zmlúv do katastra nehnuteľností
Pri kladnom stanovisku banka vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré sa podajú na kataster.
Kvitancia (súhlas s výmazom záložného práva)
Po zápise záložného práva na novú nehnuteľnosť vystaví banka kvitanciu (súhlas veriteľa s výmazom záložného práva) k pôvodnej nehnuteľnosti.
Výmaz záložného práva z pôvodnej nehnuteľnosti
Po doručení kvitancie na kataster z banky sa vykoná výmaz z listu vlastníctva z pôvodnej nehnuteľnosti. Kvitanciu vložíte do katastra nehnuteľností, ktorý by mal v zákonnej lehote do 60 dní vymazať vyššie spomenuté záložné právo.
Je možné preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť? Odpoveď a hlavné body nájdete vo videu☝️
Časový rámec procesu
Celý proces by v ideálnych podmienkach nemal trvať viac ako jeden, dva, maximálne tri mesiace. Zväčša sa jedná o obdobie +- 3 mesiace vzhľadom na lehoty, ktoré musíme absolvovať.
Podmienky pre presun ťarchy
Podmienky, potrebné k udeleniu súhlasu s presunom záložného práva, sú kľúčové:
Hodnota nehnuteľnosti
Nehnuteľnosť musí mať znaleckú hodnotu určenú bankou, minimálne však vo výške nesplateného úveru. Samozrejme, nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok.
Bonita klienta
Dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu. Aj keď sa nájde kupec, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať, nie ste ešte za vodou. Banka musí preveriť bonitu nového klienta, či bude vôbec schopný splácať hypotéku. Musí mať príjem v dostatočnej výške, nesmie mať podlžnosti voči štátu alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia.
Súhlas banky
V každom prípade, preniesť ťarchu z jednej nehnuteľnosti na druhú, samozrejme, môžete, ale potrebujete k tomu súhlas banky.
Riadne splácanie úveru
Pripravte sa však aj na to, že pokiaľ ste mali problém so splácaním úveru resp. ste úver nesplácali riadne a včas, bude presun takéhoto záložného práva skoro nemožný.
Poplatky spojené s presunom ťarchy
Pri procese zmeny zakladanej nehnuteľnosti treba počítať aj s poplatkami. Sú nimi poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť, poplatok za zmenu na hypotéke v banke, poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri a ak nie je nová nehnuteľnosť poistená, ďalším nákladom je aj poistné za poistenie nehnuteľnosti, ktoré musí byť vinkulované v prospech banky podobne ako pri pôvodnej nehnuteľnosti. Banky si za vyňatie nehnuteľnosti resp. prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť účtujú poplatok, ktorý nájdete v cenníku bánk ako poplatok za zmenu úverovej zmluvy. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť, a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.
Dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti a uvoľnenie ťarchy
Pri žiadosti o hypotéku sa nie každý dostane k požadovanej výške financovania len na základe kupovanej nehnuteľnosti. Častým riešením v takýchto prípadoch býva založenie druhej nehnuteľnosti, či už ide o byt rodičov, dom starých rodičov alebo vlastnú inú nehnuteľnosť. Mnohí však netušia, že dozaloženie druhej nehnuteľnosti nemusí byť viazané k hypotéke navždy.
Najčastejším dôvodom, prečo klienti siahajú po možnosti dozaloženia druhej nehnuteľnosti, je nedostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie kúpy prostredníctvom hypotéky. Nariadenie Národnej banky Slovenska stanovuje, že banka môže štandardne poskytnúť maximálne 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (tzv. LTV - loan to value). Zvyšných 20 % musí klient pokryť z vlastných úspor alebo iným spôsobom. Každá piata hypotéka môže byť aj s LTV 90 %. Keďže však mnohí kupujúci nemajú dostatočné úspory a dofinancovanie spotrebným úverom či medziúverom zo stavebného sporenia im pripadá nákladné, riešením býva práve dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti. Takýmto spôsobom sa hodnota zábezpeky navýši a klient tak môže získať až 100 % z kúpnej ceny novej nehnuteľnosti, pričom formálne stále dodrží požadované LTV.
Ďalším dôvodom na založenie druhej nehnuteľnosti môže byť aj snaha získať vyšší úver, ako je samotná kúpna cena nehnuteľnosti. Ak má klient dostatočný úverový limit, môže týmto spôsobom získať nielen 100 % financovanie kúpy, ale aj peniaze navyše, napríklad na rekonštrukciu, zariadenie domácnosti či iné výdavky spojené s bývaním.
Pri hypotéke sa LTV vypočítava ako pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. V prípade, že klient zakladá dve nehnuteľnosti, teda kupovanú nehnuteľnosť a ďalšiu dozakladá, banka jednoducho spočíta hodnotu oboch nehnuteľností. Klient chce kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 200 000 €. Aby nemusel riešiť vlastné zdroje, rozhodne sa dozaložiť ešte druhú nehnuteľnosť, ktorá má hodnotu 150 000 €. Celkovo teda banka berie ako zábezpeku dve nehnuteľnosti v súhrnnej hodnote 350 000 €. Takže výsledné LTV je len 58 % (po zaokrúhlení), čo je hlboko pod hranicou 80 %, ktorú banky štandardne požadujú.
Mnohí klienti sa po schválení a načerpaní hypotéky prirodzene pýtajú, kedy a za akých podmienok je možné dozaloženú nehnuteľnosť z úveru „uvoľniť“. Dobrou správou je, že druhá založená nehnuteľnosť nemusí zostať ako zábezpeka navždy. Predstavme si, že ste si kúpili byt za 200 000 € a k hypotéke ste založili aj druhú nehnuteľnosť. Ak po niekoľkých rokoch splácania klesne zostatok úveru na povedzme 160 000 € a vaša kupovaná nehnuteľnosť má stále hodnotu 200 000 €, vaše LTV je 80 %.
Výsledkom posúdenia žiadosti o vyňatie druhej založenej nehnuteľnosti v banke môže byť aj situácia, kedy vám hodnota jednej nehnuteľnosti nebude postačovať na pokrytie úveru. Pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti platí, že banky nemajú jednotný postup - každá inštitúcia k tejto situácii pristupuje po svojom. Zatiaľ čo niektoré vyžadujú prísne dodržanie pôvodného LTV (napr. Tatra banka - Štandardne platí podmienka dodržania LTV do 80 %, avšak v praxi banka rieši vyňatie individuálne. To znamená, že aj keď LTV po vyňatí presiahne 80 % (napr. stúpne na 90 %), nemusí to byť automatickou prekážkou. VÚB banka - Rovnako ako Tatra banka, aj VÚB uplatňuje individuálny prístup pri posudzovaní žiadosti o vyňatie. Nemá pevne stanovené LTV ako pri schvaľovaní úveru. Zaujímavý a trochu odlišný prístup k vyňatiu nehnuteľnosti má ČSOB banka. Tá síce vyžaduje zachovanie pôvodného LTV, no neposudzuje ho ako presné číslo, ale v rámci určitých pásiem. Ak bol váš úver napríklad schválený pri LTV 78 %, postačí, aby po vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti zostalo nové LTV stále v tom istom pásme (teda medzi 70 % až 80 %). Naopak, väčšina ostatných bánk trvá na tom, aby po vyňatí nehnuteľnosti zostalo LTV rovnaké alebo nižšie ako pri pôvodnom schválení hypotéky, a to bez výnimky. Neakceptujú pásma ani individuálne posúdenie. V týchto prípadoch je preto mimoriadne dôležité presne vypočítať, či po vyňatí bude zostatok úveru zodpovedať pôvodne schválenému LTV.
Banky vedia akceptovať ako nehnuteľnosť na dozaloženie: byt, rodinný dom. Stavebný pozemok akceptujú len niektoré z bánk, avšak pri dozaložení apartmánu/ateliéru/chaty hrozí, že vám schvália dobu splatnosti len 8 rokov z dôvodu, že ide o nebytové priestory resp. rekreačné objekty.
V prípade, že máte na vašej existujúcej hypotéke dlhoročnú fixáciu s výhodnou úrokovou sadzbou (napr. 1%) a chceli by ste danú nehnuteľnosť predať, existuje riešenie, ktoré vám umožní ponechať si výhodné podmienky hypotéky. V rámci zmien na úverovej zmluve viete totiž banku požiadať aj o prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vám banka schváli zmenu zakladanej nehnuteľnosti, myslite prosím ešte na jednu vec. Kvitanciu t.j. výmaz záložného práva na dovtedy založenej nehnuteľnosti banka pošle na kataster až vtedy, keď sa zapíše záložné právo na novú nehnuteľnosť. Pokiaľ teda zavkladujete nové záložné zmluvy na katastri s kolkom v hodnote 100 €, zapíše sa záložné právo na katastri štandardne až na 30. deň od podania návrhu na vklad záložného práva na katastri. Ešte upozorním na jedno pravidlo. Vo väčšine bánk platí pravidlo, že ak bola doteraz založená skolaudovaná nehnuteľnosť, nemôže byť novým predmetom zabezpečenia nehnuteľnosť, ktorá skolaudovaná ešte nie, napr. rozostavaná stavba. Banky si za vyňatie nehnuteľnosti resp. prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť účtujú poplatok, ktorý nájdete v cenníku bánk ako poplatok za zmenu úverovej zmluvy. Ak plánujete hypotéku, pri ktorej uvažujete nad dozaložením ďalšej nehnuteľnosti, je nesmierne dôležité poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy s odborníkom. Najmä mladí klienti často dozakladajú rodičovskú nehnuteľnosť, aby získali chýbajúce financie. V praxi to však môže viesť k tomu, že LTV úveru bude veľmi nízke, čo síce na prvý pohľad pôsobí výhodne, no neskôr môže byť prekážkou pri vyňatí. Mnohé banky totiž trvajú na zachovaní pôvodného LTV a ak dozaložená nehnuteľnosť má príliš vysokú hodnotu, jej vyňatie môže byť nemožné alebo veľmi komplikované.
Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou
Nákup nehnuteľnosti so zaťažením (s ťarchou) v liste vlastníctva. Po výbere nehnuteľnosti je potrebné overiť jej stav. Aby bola zabezpečená právna istota, kupujúci by mal byť oboznámený s právnym statusom nehnuteľnosti. To je možné dosiahnuť viacerými spôsobmi:
- Požiadame vlastníka alebo realitnú kanceláriu o potrebné doklady.
- Osobne požiadame o list vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade.
- Alternatívne, môžeme použiť verejne dostupný online portál (napr. katasterportal.sk) alebo Notársky centrálny register záložných práv.
List vlastníctva obsahuje tri časti: časť "A" opisuje nehnuteľnosť, časť "B" obsahuje údaje o vlastníkoch, a časť "C" uvádza ťarchy a iné obmedzenia.
Typy ťárch
Najčastejšie ťarchy, ktoré môžeme nájsť, sú: záložné práva bánk a iných finančných inštitúcií, práva exekútorov, vecné bremená (napr. právo prechodu), a ďalšie obmedzenia, ako ochranné pásma. Po preverení situácie je na kupujúcom, aby zvážil riziká a rozhodol sa, či nehnuteľnosť kúpi, alebo nie. V prípade kúpy na úver to však závisí od banky, ktorá musí dané bremeno akceptovať.
Postupy pri rôznych ťarchách
Najbežnejším riešením pri záložnom práve banky je predčasné splatenie úveru. Úver môže byť splatený buď z prostriedkov súčasného majiteľa alebo kupujúceho. Po splatení banka vydá potvrdenie, ktoré umožní výmaz ťarchy z listu vlastníctva. Ďalšou možnosťou je prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť. Tento postup je však menej častý a komplikovanejší. Pri exekučnom záložnom práve je situácia o niečo zložitejšia. V takýchto prípadoch je nutné najprv dlh splatiť, aby bolo možné získať hypotekárny úver. Kupujúci by mali byť obozretní pri kúpe nehnuteľnosti s viac ako tromi exekúciami, pretože to môže naznačovať ďalšie problémy.
Záložné právo ako nástroj zabezpečenia
MGR. Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky. Najčastejšie ho potrebujete získať pri plánovaní výstavby na pozemku, pri prenajímaní nehnuteľnosti na dlhšie obdobie, pri realizácii stavebných úprav, ako sú prístavby alebo nadstavby, na ktoré musíte mať stavebné povolenie. Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru.
- Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
- Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru.
- Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
- Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
- Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.
Príklad zmluvných strán: Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.
Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najprv upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.
„V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu. Poistenie hypotéky - za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky. Finančná rezerva - mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem. Ktorý produkt je vhodný na vytváranie finančnej rezervy? Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu. Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením.
Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene. Ďalšou možnosťou je presun záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj. Exekučné záložné právo je právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečí, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou.
Chceli by ste predať byt a kúpiť druhý, ale na vašom súčasnom byte je záložné právo voči banke. Zrealizovanie presunu záložného práva z jednej nehnuteľnosti na druhú je možné - tak, ako stojí vo vyššie uvedenom popise. Táto zmena podlieha schváleniu bankou, t.j. Upozorňujem však na jeden významný bod, ktorý býva kameňom úrazu presunu záložného práva v bankách. Uvediem príklad: keď si klient bral výšku hypotéky 50.000 eur a hodnota nehnuteľnosti bola 100.000 eur, ide o "50%-tnú" hypotéku, tak aj nová nehnuteľnosť musí mať minimálne hodnotu 100.000 eur (podľa nášho príkladu). Na toto banka bude vždy prihliadať. T.j. pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti musí zostať zachovaný = nová nehnuteľnosť musí mať minimálne takú hodnotu, ako bola pôvodná.
- Po zavkladovaní záložných zmlúv na novú nehnuteľnosť na katastri, banka vystaví tzv. kvitanciu.
- Kvitancia je doklad/súhlas o výmaze záložného práva k pôvodnej nehnuteľnosti.
- Upozorňujem, že celý proces presunu záložného práva považuje banka za vykonaný až momentom zápisu záložného práva na liste vlastníctva na novú nehnuteľnosť.
- Celý proces presunu záložného práva trvá aj viac ako 3 mesiace. Klientov to často zdržuje, avšak taký je postup v každej banke, preto je potrebné sa na túto skutočnosť pripraviť vopred. Avšak v celom tomto procese je jedna vážna skutočnosť. Majiteľ bytu, ktorý si chcete kúpiť, musí súhlasiť s presunom vášho záložného práva na jeho byt, čo býva väčšinou nemožné. Ak sa tak stane, je jediná možnosť, a tou je - budete musieť svoju starú hypotéku vyplatiť predajom vášho terajšieho bytu a kúpu nového financovať novou hypotékou.
Ak máte hypotéku a potrebujete vedieť, aké možnosti zmien vám banky umožnia, obráťte sa na nás, radi vám pomôžeme zorientovať sa v spleti všetkých alternatív, ktoré banky ponúkajú. Takisto už aj hneď na začiatku, keď riešite svoju prvú hypotéku, odporúčame poznať všetky detaily financovania vášho bývania, aby ste v prípade významnejších životných zmien vedeli, čo všetko na hypotéke budete môcť meniť a koľko vás to bude stáť. Naši hypotekárni špecialisti majú dostatok skúseností, preto vám budú vedieť poskytnúť komplexný pohľad na problematiku hypoték a financovania bývania ako takého počas celej existencie vašej hypotéky.