Vlastníctvo poľnohospodárskych pozemkov prináša so sebou nielen práva, ale aj zodpovednosti. Jedným z kľúčových aspektov správy týchto cenných aktív je ich prenájom, najmä za účelom poľnohospodárskej činnosti. Táto oblasť je regulovaná špecifickými právnymi predpismi, ktoré definujú vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomcami, upravujú výšku nájomného, dĺžku nájomných zmlúv a podmienky ich ukončenia. Vlastníci pozemkov, ktorí sa ocitnú v situácii, keď ich pôdu užíva iná osoba či subjekt, sa často stretávajú s otázkami týkajúcimi sa ich práv a možností ovplyvniť daný vzťah. Článok sa zameriava na komplexné rozobratie problematiky nájmu poľnohospodárskych pozemkov, pričom vychádza z konkrétnych situácií a právnej úpravy platnej na Slovensku.
Základné princípy nájomných vzťahov k pozemkom
Všeobecná právna úprava nájmu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom, ktorý vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. V prípade poľnohospodárskych pozemkov však platia špecifické ustanovenia zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon definuje poľnohospodársky pozemok ako pôdu, ktorá je poľnohospodárskou pôdou podľa zákona č. 220/2004 Z. z. alebo časť takéhoto pozemku, prípadne pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24 metrov od obvodového múru stavby.
Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1. mája 2018. Pred týmto dátumom postačovala aj ústna dohoda. Doba nájmu je špecifikovaná v § 8 zákona, ktorý ustanovuje, že pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Dôležitou zmenou vyplývajúcou z novely zákona je, že už nie je možnosť automatického predĺženia nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Toto sa týka aj zmlúv uzavretých pred účinnosťou novely.
V prípade, že nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru. Nájomca má právo dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.
Vznik nájomného vzťahu a výška nájomného
Podľa novely zákona sa na vznik zmluvy o nájme pozemku vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak, výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely.
Obvyklá výška nájomného je definovaná ako údaj o výške nájomného za 1 hektár poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje vychádzajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.
V situácii, keď poľnohospodárska spoločnosť začala využívať pozemky na základe inventarizácie a zaslala návrh nájomnej zmluvy a šek za nájom, je dôležité posúdiť, či má na takéto konanie právo. Ak vlastník nepodpísal nájomnú zmluvu, právny vzťah nemusí byť riadne založený. V takom prípade je možné namietať proti výške nájomného, najmä ak je nižšia ako dvojnásobok obvyklej výšky nájomného.
Možnosti vlastníka pri užívaní pozemkov bez zmluvy
Vlastník, ktorý zistí, že jeho pozemky sú užívané bez riadne uzatvorenej nájomnej zmluvy, má niekoľko možností. V prvom rade je dôležité zistiť, na základe akého právneho vzťahu spoločnosť pozemky užíva. Ak ide o užívanie bez zmluvy, vlastník by mal spoločnosť vyzvať na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo na ukončenie užívania.
V prípade, že vlastník obdržal od spoločnosti návrh nájomnej zmluvy a šek za nájom bez podpísanej zmluvy, je potrebné posúdiť platnosť takého konania. Ak vlastník nájomnú zmluvu nepodpísal, nie je viazaný jej obsahom. Spoločnosť by mala preukázať právny dôvod na užívanie pozemkov.
Vlastník, ktorý nie je spokojný s výškou nájomného, môže žiadať jeho zvýšenie. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výška nájomného by mala byť minimálne dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území.
Požiadavka na vyčlenenie náhradného pozemku
Vlastník, ktorý je spoluvlastníkom pozemku, môže mať záujem o vyčlenenie náhradného pozemku zodpovedajúceho jeho spoluvlastníckemu podielu. Táto možnosť však nie je automatická a závisí od viacerých faktorov, vrátane dohody s ostatnými spoluvlastníkmi a nájomcom. V prípade, že pozemky sú užívané poľnohospodárskou spoločnosťou, je možné sa s ňou pokúsiť dohodnúť na výmene alebo odkúpení iného pozemku.
Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť, a doterajší prenajímateľ ho vyzval na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté, a to v primeranej výmere a bonite.
Ukončenie nájomného vzťahu a alternatívy
V prípade, že vlastník si nepraje, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na jeho pozemkoch, a nedôjde k vzájomne výhodnej dohode, je potrebné postupovať v súlade so zákonom. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení.
Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo, môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
V prípade zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutej na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne. Výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak.
Vlastník má tiež povinnosť starať sa o svoj pozemok. Nechať ho bez údržby a nevyužívaný by znamenalo jeho postupné zarastanie a znehodnocovanie, čo je nielen v rozpore so zákonom, ale aj z dlhodobého hľadiska neekonomické.
1. REALITNÝ PODCAST - Ako má vyzerať dobrá nájomná zmluva?
Specifické situácie a legislatívne zmeny
Zákon č. 504/2003 Z. z. bol predmetom viacerých noviel, ktoré priniesli podstatné zmeny v oblasti prenájmu poľnohospodárskych pozemkov. Napríklad novela s účinnosťou od 1. januára 2026 priniesla zmeny pri prenájme pozemkov v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF). Zmenilo sa aj prednostné právo pri prenájme. SPF zverejňuje na svojom webovom sídle lehotu na podanie žiadostí o prenájom.
Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov upravuje aj predaj poľnohospodárskych pozemkov, ktorý je regulovaný samostatným zákonom č. 140/2014 Z. z. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu a stanovuje podmienky jej predaja, vrátane oznamovacích povinností voči obci a okresnému úradu.
Dôležité je tiež sledovať aktuálne znenie zákonov a vyhlášok, ako napríklad vyhlášku MP SR č. 172/2018 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného. Okresné úrady zverejňujú obvyklú výšku nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.
Riešenie sporov a právna pomoc
V prípade nejasností alebo sporov týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskych pozemkov je vždy vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc. Advokátske kancelárie sa špecializujú na túto oblasť a môžu poskytnúť cenné rady a zastupovanie. Vlastník by mal zhromaždiť všetky relevantné dokumenty, ako sú nájomné zmluvy, korešpondencia, výpisy z účtu a iné doklady, ktoré môžu poslúžiť ako dôkaz v prípadnom spore.
Vlastník, ktorý má uzatvorenú zmluvu o prenájme poľnohospodárskej pôdy, no nedostáva dohodnuté nájomné, by mal poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou. Ak to neprinesie výsledok, zvážiť podanie žaloby na súd, kde si môže uplatniť nároky na nevyplatené nájomné a úroky z omeškania.
Zjednodušene povedané, nájom poľnohospodárskych pozemkov je komplexná oblasť, kde je nevyhnutné poznať svoje práva a povinnosti. Vlastníci by mali aktívne spravovať svoje pozemky, komunikovať s nájomcami a v prípade potreby neváhať s vyhľadaním právnej pomoci, aby zabezpečili svoje záujmy a optimálne využitie svojho majetku.
tags: #najom #polnohospodarskych #pozemkov