Metodický pokyn k prenájmu nehnuteľností a ochrana osobných údajov podľa GDPR

Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo dom, predstavuje pre mnohých vlastníkov atraktívny zdroj pravidelného príjmu. S touto činnosťou však prirodzene prichádzajú aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda, čo môže viesť k nepríjemným dôsledkom, vrátane finančných strát a pokút. V dnešnej dobe, s narastajúcim dôrazom na ochranu osobných údajov, je nevyhnutné venovať pozornosť aj aspektom súvisiacim s GDPR. Tento metodický pokyn si kladie za cieľ poskytnúť komplexný prehľad povinností prenajímateľa z pohľadu legislatívy a zároveň detailne rozpracovať pravidlá ochrany osobných údajov v kontexte realitnej činnosti.

Daňové a registračná povinnosti prenajímateľa

Základnou povinnosťou fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť (nie ako firma), je registrácia na daňovom úrade. Mnohí prenajímatelia na tento krok zabúdajú a začínajú ho riešiť až v blízkosti termínu podania daňového priznania. Je však dôležité si uvedomiť, že ide o porušenie zákona, za ktoré môže daňový úrad uložiť pokutu už od výšky 60 eur. Prehľadnosť a včasné splnenie si tejto povinnosti je preto kľúčové. Registrácia na účely dane z príjmov musí byť vykonaná najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo k prvému prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. zdaňovaný ako príjem z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby je povinný podať každý, kto v danom zdaňovacom období presiahol zákonom stanovenú hranicu príjmov. Pre rok 2025 táto suma predstavuje 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je stanovená na 31. marec nasledujúceho roka. V prípade potreby je možné túto lehotu predĺžiť až o tri kalendárne mesiace, teda do 30. júna 2026, alebo v špecifických prípadoch až o šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra 2026, a to podaním príslušného oznámenia daňovému úradu.

Príklad: Ak prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu bytu vo výške 6 600 eur a nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, musí podať daňové priznanie. Z tohto príjmu si môže najskôr uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. Následne sa pri výpočte základu dane zohľadňujú preukázateľné daňové výdavky.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti je možné uplatniť len skutočné a preukázateľné daňové výdavky. Vediete ich v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Dôležité je pamätať na to, že ak si od príjmu odpočítavate oslobodenú sumu 500 eur, musíte aj výdavky pomernou časťou „krátit“. Tento pomer sa vypočíta na základe celkového príjmu a oslobodenej časti.

Príklad úpravy výdavkov: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky s tým spojené boli 2 250 eur. Pretože sa nezdaňuje celá suma príjmov (500 eur je oslobodených), musia sa aj výdavky upraviť zodpovedajúcim pomerom.

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje aj to, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku. Je dôležité poznamenať, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Výdavky na nákup hnuteľných vecí, ktoré sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok), môžu byť daňovým výdavkom, ak sú splnené zákonné podmienky. Rovnako aj výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti môžu byť uznané, ak spĺňajú definíciu daňového výdavku. Ak máte príjmy výlučne z prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy), nemôžete si základ dane znížiť o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku. Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je rovnaká ako pri ostatných príjmoch fyzických osôb.

GDPR a prenájom nehnuteľností: Kto spracúva vaše osobné údaje?

Spoločnosť TOP REALITY - realitná spoločnosť, s.r.o., so sídlom Ul. 29.augusta 1646/6, 924 01 Galanta, IČO: 43 885 578, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Trnava, oddiel: Sro, vložka č.: 21305/T, vystupuje ako prevádzkovateľ osobných údajov. V postavení dotknutej osoby ste vy, teda osoba, o ktorej sú spracúvané osobné údaje, ktoré sa jej týkajú. Vaše osobné údaje sú spracúvané bezpečne a v súlade s bezpečnostnou politikou prevádzkovateľa.

V kontexte realitnej činnosti je nevyhnutné spracúvať osobné údaje klientov, ktoré môžu zahŕňať:

• Identifikačné údaje: meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (v kontexte AML zákonov), číslo občianskeho preukazu alebo iného dokladu totožnosti, štátna príslušnosť.
• Kontaktné údaje: adresa trvalého alebo iného pobytu, telefónne číslo, e-mailová adresa.
• Finančné údaje: údaje o bankovom účte, informácie o zamestnaní a zamestnávateľovi (v kontexte AML zákonov alebo pri sprostredkovaní hypoték).
• Údaje o nehnuteľnosti: adresa nehnuteľnosti, číslo listu vlastníctva, informácie o spoluvlastníckom podiele, údaje o bytovom/nebytovom priestore, fotografie nehnuteľnosti.
• Údaje súvisiace so zmluvným vzťahom: informácie o kúpnej, predajnej alebo nájomnej zmluve, výška provízie realitnej kancelárie, údaje o uhradených platbách.

Spoločnosť TOP REALITY - realitná spoločnosť, s.r.o. spracúva osobné údaje na rôzne účely súvisiace s jej realitnou činnosťou, ako aj na plnenie zákonných povinností. Medzi hlavné účely patria:

• Realitná činnosť: Obhliadka nehnuteľnosti, sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu a prenájmu nehnuteľnosti, uzatváranie a správa zmluvných vzťahov, evidencia klientov.
• Ochrana pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a ochrana pred financovaním terorizmu: Plnenie povinností vyplývajúcich zo zákona č. 297/2008 Z. z.
• Reklamácie: Zabezpečovanie reklamačného konania v súlade so zákonom č. 250/2007 Z. z.
• Účtovné a daňové povinnosti: Plnenie zákonných povinností v oblasti daní a účtovníctva.
• Dodávateľské vzťahy: Uzatváranie a správa zmluvných vzťahov s dodávateľmi.
• Uplatňovanie práv dotknutých osôb: Evidencia uplatnených práv a oznámení o porušení ochrany osobných údajov.
• Správa siete: Zabezpečenie prevádzky a bezpečnosti IT systémov.

Práva dotknutých osôb v zmysle GDPR

Ako dotknutá osoba máte v súvislosti so spracúvaním vašich osobných údajov nasledujúce práva:

• Právo na prístup: Máte právo získať potvrdenie, či spracúvame vaše osobné údaje, a ak áno, máte právo na prístup k nim a k informáciám o ich spracúvaní.
• Právo na opravu: Ak sú vaše osobné údaje nepresné, neúplné alebo neaktuálne, máte právo požiadať o ich opravu, aktualizáciu alebo doplnenie.
• Právo na výmaz (na zabudnutie): Máte právo požiadať o vymazanie vašich osobných údajov, ak už nie sú potrebné na účel, na ktorý boli získané, alebo ak odvoláte súhlas so spracúvaním.
• Právo odvolať súhlas: V prípadoch, kedy sú vaše osobné údaje spracúvané na základe vášho súhlasu, máte právo tento súhlas kedykoľvek odvolať. Odvolanie súhlasu nemá vplyv na zákonnosť spracúvania pred jeho odvolaním.
• Právo na obmedzenie spracúvania: Za určitých okolností ste oprávnený požiadať o obmedzenie spracúvania vašich osobných údajov.
• Právo na prenosnosť údajov: Máte právo požiadať o prenos vašich osobných údajov, ktoré ste nám poskytli, na inú tretiu stranu podľa vášho výberu, ak sú splnené zákonné podmienky.
• Právo namietať: Máte právo namietať voči spracúvaniu osobných údajov, ktoré je založené na našich legitímnych oprávnených záujmoch, alebo ak sú vaše údaje spracúvané na účely priameho marketingu.
• Právo podať návrh na začatie konania o ochrane osobných údajov: Ak sa domnievate, že vaše osobné údaje spracúvame nespravodlivo alebo nezákonne, môžete podať sťažnosť na Úrad na ochranu osobných údajov Slovenskej republiky.
• Právo na to, aby sa na vás nevzťahovalo automatizované individuálne rozhodovanie vrátane profilovania: Prevádzkovateľ nebude používať vaše osobné údaje na automatizované individuálne rozhodovanie vrátane profilovania.

V prípade, ak je poskytnutie osobných údajov zákonnou alebo zmluvnou požiadavkou, ste ako dotknutá osoba povinná tieto údaje poskytnúť. Neposkytnutie nevyhnutných osobných údajov na uzatvorenie zmluvy môže mať za následok neuzavretie zmluvného vzťahu.

V prípade podania námietky týkajúcej sa spracúvania vašich osobných údajov, máte právo podať podnet alebo žiadosť písomne na adresu sídla spoločnosti.

Prenos osobných údajov do tretích krajín

Prevádzkovateľ TOP REALITY - realitná spoločnosť, s.r.o. neuskutočňuje prenos osobných údajov do tretích krajín alebo medzinárodným organizáciám.

Zásady spracúvania osobných údajov v realitnej spoločnosti

Spoločnosť Reality Center, s.r.o., so sídlom M.R.Štefánika 58, 036 01 Martin, IČO: 36 418 463, rovnako ako prevádzkovateľ TOP REALITY - realitná spoločnosť, s.r.o., kladie veľký dôraz na ochranu osobných údajov svojich klientov. Všetky osobné údaje sú spracúvané v súlade s Nariadením GDPR a zákonom č. 18/2018 Z. z.

Prevádzkovateľ (správca) osobných údajov: Identifikuje sa ako právnická alebo fyzická osoba, ktorá určuje účel a prostriedky spracúvania osobných údajov.

Osobné údaje: Zahŕňajú akékoľvek informácie týkajúce sa identifikovanej alebo identifikovateľnej fyzickej osoby.

Spracúvanie osobných údajov: Predstavuje akúkoľvek operáciu s osobnými údajmi, vrátane ich získavania, zaznamenávania, uchovávania, využívania, poskytovania či vymazania.

Zdroje a kategórie osobných údajov: Prevádzkovateľ spracúva osobné údaje priamo od vás, alebo tie, ktoré získal na základe plnenia vašej objednávky. Ide najmä o identifikačné, kontaktné údaje a údaje nevyhnutné na plnenie zmluvy.

Zákonný dôvod a účel spracovania: Spracúvanie je založené na vašom súhlase (napr. na účely priameho marketingu), na plnení zmluvy, ktorej ste zmluvnou stranou, alebo na plnení zákonnej povinnosti. Účelom spracovania je najmä obstarávanie služieb a tovaru súvisiacich s prevádzkou, údržbou a opravami nehnuteľností.

Kategórie príjemcov osobných údajov: Osobné údaje môžu byť poskytnuté osobám konajúcim na základe poverenia prevádzkovateľa, účtovnému poradcovi, právnemu zástupcovi, audítorovi, orgánom štátnej správy a verejnej moci. Spolupracujúce subjekty zahŕňajú záujemcov o predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľností, notárov, znalcov, odhadcov, daňových a účtovných sprostredkovateľov, banky, poisťovne a marketingové spoločnosti.

Doba uchovávania osobných údajov: Osobné údaje sa uchovávajú po dobu nevyhnutnú na splnenie účelov spracovania, najviac však po dobu trvania zmluvy a vysporiadania záväzkov. Faktúry a daňové doklady sa uchovávajú 10 rokov. Údaje na účely reklamy a marketingu sa uchovávajú 5 rokov. V prípade neuzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy sa spracovanie údajov ukončí bezodkladne.

Spoločnosť Reality Center, s.r.o. nevykonáva prenos vašich osobných údajov do žiadnej tretej krajiny.

Metodický pokyn k registrácii zdaniteľných osôb podľa zákona o DPH

Finančné riaditeľstvo SR vydalo aktualizovaný metodický pokyn k registrácii zdaniteľných osôb podľa § 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Tento pokyn sa zaoberá registračnou povinnosťou tuzemských zdaniteľných osôb. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, bez ohľadu na jej účel alebo výsledky. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane využívania hmotného a nehmotného majetku na účely dosahovania príjmov.

Ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a využíva sa na dosahovanie pravidelného príjmu, považuje sa to za podnikanie v rovnakom pomere u oboch manželov, ak sa nedohodnú inak. V takom prípade sa príjmy započítavajú do obratu pre účely registrácie pre DPH u každého z nich v polovičnej výške. Ak sa manželia dohodnú, že podnikanie bude vykonávať len jeden z nich, potom sa za zdaniteľnú osobu pre účely DPH považuje len tento jeden manžel a celý príjem sa pripočíta k jeho obratu.

Príklad 1: Manželia vlastnia garáž v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ju za 1 000 eur mesačne. Dohodli sa, že prenájom bude podnikaním pre oboch v rovnakom pomere. Každý z nich sleduje obrat samostatne.

Príklad 2: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve, viacerým podnikateľom. Manžel vykonáva aj inú podnikateľskú činnosť. Dohodli sa, že prenájom bude podnikaním len pre manželku.

Prípravné práce pred začatím zdaniteľných plnení sa tiež považujú za ekonomickú činnosť. Zdaniteľnou osobou je každá právnická alebo fyzická osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť. Ekonomická činnosť sa vykonáva na pokračujúcej báze. Podľa judikatúry Súdneho dvora EÚ môže zdaniteľná osoba získať postavenie platiteľa DPH aj pred začatím ekonomickej činnosti, ak preukáže zámer ju vykonávať a registrácia je nevyhnutná na prípravu budúcich zdaniteľných obchodov.

Tento metodický pokyn sa vzťahuje aj na situácie, keď sa manželia rozhodnú prenajímať majetok, ktorý je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. Je dôležité sledovať obrat a včas sa registrovať na daňovom úrade, ak dôjde k prekročeniu zákonných limitov.

tags: #metodicky #pokyn #prenajom #nehnutelnosti #gdpr