Kataster a výmaz záložného práva: Komplexný sprievodca

V praxi sa fyzické aj právnické osoby veľmi často stretávajú so situáciami, v ktorých sú nehnuteľnosti zaťažené záložným právom. Tieto skutočnosti vyplývajú z príslušných listov vlastníctva a katastrov nehnuteľností. Záložné právo je jedným z najúčinnejších zabezpečovacích prostriedkov v slovenskom práve. Slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že oprávňuje záložného veriteľa uspokojiť sa z predmetu zálohu, ak dlžník nesplní svoj záväzok včas. V našom článku sa dozviete akým spôsobom dochádza k výmazu záložného práva na nehnuteľnosti.

Čo je záložné právo a ako vzniká?

Záložné právo sa zriaďuje viacerými formami. Vyplývajúc z ust. § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka, záložné právo možno zriadiť:

1. Písomnou zmluvou o zriadení záložného práva: Toto je najčastejší spôsob, pri ktorom sa veriteľ a dlžník dohodnú na zriadení záložného práva. Zmluva musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu môže byť nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Spravidla ide o osobu, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička, teda o osobu, ktorá má dlh. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver môže byť obligačným dlžníkom, prípadne predmet zálohu môže poskytnúť aj tretia osoba s postavením záložcu. Ustanovenie § 71 Zákona o bankách upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva. Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť, ktorá má prístup k verejnej komunikácii. Okrem toho nemôže byť na liste vlastníctva zapísané žiadne vecné bremeno či predkupné právo. Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy, až následne kúpne zmluvy. Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ napríklad pristúpiť k realizácii záložného práva.
2. Schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva: V prípade dedenia sa dedičia môžu dohodnúť na zriadení záložného práva, napríklad na zabezpečenie vyplatenia podielu jedného z dedičov.
3. Rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu: Záložné právo môže byť zriadené aj na základe právoplatného rozhodnutia súdu alebo iného príslušného správneho orgánu.
4. Zákonom: Existujú aj prípady, kedy záložné právo vzniká priamo zo zákona, napríklad tzv. zákonné záložné právo.

Predmetom záložného práva môže byť rôzny majetok. V kontexte tohto článku sa zameriavame na nehnuteľnosti. Podľa ust. § 151e Občianskeho zákonníka je na vznik záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom potrebný jeho zápis do katastra nehnuteľností. Záložné právo sa teda k nehnuteľnostiam zriaďuje zápisom (vkladom) do katastra nehnuteľností.

Záložné právo v kontexte katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je verejný zoznam, ktorý obsahuje údaje o všetkých nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Tieto údaje zahŕňajú informácie o vlastníckom práve, ako aj o iných právach k nehnuteľnostiam, vrátane záložných práv. Záložné právo na nehnuteľnosť je zapísané na liste vlastníctva v časti C (ťarchy). Táto evidencia má zásadný význam pre právnu istotu všetkých účastníkov právnych vzťahov k nehnuteľnostiam.

Na jednej nehnuteľnosti môže viaznuť viacero záložných práv. Ich poradie sa určuje podľa času vzniku (zápisu do katastra). Skoršie záložné právo má prednosť pred neskorším. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie. Ustanovenie § 39 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. a § 171 Exekučného poriadku upravujú pravidlá prednostného uspokojenia.

Pri vykonaní záznamu o vlastníckom práve k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností príklepom licitátora na dražbe na základe realizácie záložného práva prednostného veriteľa je potrebné do katastra nehnuteľností zapísať i zánik záložného práva ostatných záložných veriteľov. V prípade viacerých registrovaných záložných práv k tej istej nehnuteľnosti je pre postup orgánu katastra záväzné ich poradie zapísané v katastri nehnuteľností. Skúmanie identity a existencie zabezpečenej pohľadávky v súvislosti s poradím registrovaných záložných práv patrí v takomto prípade do právomoci civilného súdu.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. Exekučného poriadku. Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, prvým procesným úkonom smerujúcim k zriadeniu exekučného záložného práva je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie nemá vplyv na rozsah obmedzení nakladať s majetkom. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, alebo po tom, čo sa exekútorovi doručí rozhodnutie súdu o zamietnutí takéhoto návrhu, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.

Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis sa vykoná záznamom do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy. V tejto časti sa uvedie aj osoba záložného veriteľa.

Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa vyžaduje kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:

1. Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému.
2. Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť.
3. Márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie.

Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Ak sa pre vymáhanú pohľadávku zriadilo zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva.

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 Exekučného poriadku. Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Teoretickou možnosťou výmazu je aj možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva, najmä v prípade, ak by išlo o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva sa doručí daňovému dlžníkovi. Voči tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru.

Zánik záložného práva

Záložné právo môže zaniknúť v zmysle ust. § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka viacerými spôsobmi. Jedným z najčastejších spôsobov zániku záložného práva je jeho splatenie zabezpečenej pohľadávky.

Výmaz záložného práva po splatení dlhu

Ak dlžník splní zabezpečenú pohľadávku (napr. splatí hypotekárny úver), záložné právo zanikne. Po splatení dlhu zabezpečeného záložným právom je veriteľ povinný spolupôsobiť pri výmaze záložného práva z katastra. Ak tak veriteľ neurobí, záložca (dlžník alebo vlastník nehnuteľnosti) môže podať návrh na výmaz sám a doložiť ho potvrdením o splatení pohľadávky.

Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi (dlžníkovi) úver zabezpečený záložným právom na kúpu nehnuteľnosti. Banka si nehnuteľnosť zabezpečí záložným právom a po jeho splatení vydá kvitanciu (potvrdenie o splatení) katastru, ktorý potom vykoná výmaz tohto záložného práva. Žiadateľom o zrušenie alebo výmaz záložného práva je teda banka, ktorá tak robí automaticky po splatení úveru.

Pre predčasné splatenie úveru je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru. Banka vám na základe tejto žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením. Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu, odporúča sa minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia úveru. Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu.

Výmaz záložného práva na základe vzdania sa veriteľa

Ďalším spôsobom zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom, ako predpokladá písm. c) ust. § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka. Aj napriek tomu, že na vznik záložného práva je potrebný vklad do katastra nehnuteľností, na jeho výmaz v prípade vzdania sa záložného práva záložným veriteľom je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.

Záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva, v našom prípade preto bezodkladne po vzdaní sa záložného práva záložným veriteľom. Výmaz záložného práva sa z katastra nehnuteľností následne vykoná ku dňu uvedenému v žiadosti na výmaz záložného práva, najskôr však ku dňu zániku záložného práva.

Dodajme, že podpis záložného veriteľa v žiadosti o výmaz záložného práva nemusí byť úradne overený, takisto nie je povinnosťou úradne overiť podpis záložného veriteľa na samotnej listine, ktorou sa vzdáva záložného práva.

Vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva tvorí prílohu návrhu na výmaz záložného práva. V prípade, ak je záložným veriteľom právnická osoba, vyhlásenie, ktorým sa právnická osoba vzdáva záložného práva, musí podpísať príslušný štatutárny orgán právnickej osoby.

Vyhlásenie záložného veriteľa o vzdaní sa svojho záložného práva by malo obsahovať špecifické atribúty. Je vhodné špecifikovať účastníkov právnych vzťahov k príslušným nehnuteľnostiam, to znamená všetky identifikačné údaje fyzických osôb, alebo právnických osôb. S odkazom na zásadu právnej istoty je vhodné uviesť údaje o záložnom veriteľovi, záložnom dlžníkovi a prípadných záložcoch, ak ide o osoby odlišné od záložných dlžníkov. Ďalej je potrebné špecifikovať nehnuteľnosti podľa:

• katastrálneho územia,
• pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií,
• pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“,
• druhu pozemku a výmery pozemku,
• súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená,
• čísla bytu alebo nebytového priestoru,
• čísla poschodia,
• čísla vchodu,
• spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku,
• súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený.

Výmaz záložného práva z dôvodu uplynutia času

V praxi sa môžeme stretnúť aj s prípadom, keď na liste vlastníctva je zapísané záložné právo k bytu na nesplatenú časť ceny v zmysle kúpnej zmluvy a § 18b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Podľa § 18 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., ak došlo k prevodu počas obdobia 10 rokov nedošlo, záložné právo zaniklo. Po uplynutí lehoty odporúčame vyžiadať od príslušnej mestskej časti potvrdenie o zániku záložného práva, ktorého originál alebo overená fotokópia sa doloží k návrhu na výmaz záložného práva.

Proces výmazu záložného práva z katastra

Po zániku záložného práva sa vykoná jeho výmaz z registra záložných práv alebo z osobitného registra (v prípade nehnuteľností katastra nehnuteľností), ak sa na vznik záložného práva vyžaduje podľa zákona registrácia v osobitnom registri.

Na výmaz záložného práva v prípade jeho zániku (napr. splatením dlhu, vzdaním sa práva, uplynutím času) je potrebné podať na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, návrh na výmaz záložného práva. Tento návrh sa vykoná tzv. záznamom. Okresný úrad je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.

Žiadosť o výmaz je oprávnený podať na kataster nehnuteľností samotný záložca aj napriek tomu, že túto povinnosť má podľa zákona záložný veriteľ.

Čo ak dôjde k chybe pri výmaze?

V praxi sa môžu vyskytnúť aj komplikovanejšie situácie. Vydražiteľka bytu nadobudla byt dobrovoľnou dražbou na základe zákonného záložného práva kvôli nedoplatkom pôvodného vlastníka. Po úhrade ceny dosiahnutej vydražením bola síce vykonaná zmena vlastníckeho práva, avšak záložné právo iného veriteľa nebolo vymazané. Vydražiteľka následne žiadala o opravu chyby v katastrálnom operáte. Prvostupňový správny orgán rozhodol o zrušení záložného práva v prospech sťažovateľky, pričom sa opieral o § 151k ods. 1 a § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka a konštatoval, že zákonné záložné právo bolo registrované ako prvé v poradí.

Záver

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností je dôležitý proces, ktorý zabezpečuje prehľadnosť a aktuálnosť údajov o majetku. Pochopenie rôznych spôsobov zániku záložného práva a správny postup pri jeho výmaze sú kľúčové pre hladký priebeh transakcií s nehnuteľnosťami a pre ochranu práv všetkých zúčastnených strán. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo komplikácií je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov - advokátov alebo notárov, ktorí vám poskytnú relevantné právne poradenstvo. Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právnu radu ani záväzné právne stanovisko.

tags: #kataster #a #vymaz #zalozneho #prava