Vlastníctvo je základným pilierom právneho poriadku každej spoločnosti a je chránené aj Ústavou Slovenskej republiky. Vo všeobecnosti môžeme vlastníctvo definovať ako spoločenstvo práv a povinností k predmetu vlastníctva. Predmetom vlastníctva sú najmä veci hnuteľné a nehnuteľné. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Občiansky zákonník však rozlišuje nielen výlučné vlastníctvo jednej osoby, ale aj spoluvlastníctvo, kedy jednu vec vlastnia viacerí subjekty súčasne. Tento stav, kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov, nazývame spoluvlastníctvo. Subjektmi podielového spoluvlastníctva môžu byť fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v rôznych kombináciách.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje taký vlastnícky vzťah, pri ktorom minimálne dve osoby (fyzické alebo právnické) vlastnia tú istú vec. Základným pojmovým znakom podielového spoluvlastníctva je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu, fyzicky oddelenú časť veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o tzv. ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, pokiaľ sa medzi sebou nedohodnú inak. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť.
Spoluvlastnícky podiel je teda v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Napríklad, ak by sa nezosobášený pár rozhodol, že si kúpia spoločne auto, obaja budú označení ako kupujúci. Ak sa nedohodnú, kto bude mať aký podiel na aute, každý bude vlastniť polovicu. V tomto prípade by ich podiely boli rovnaké, každý by vlastnil polovicu auta. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach týkajúcich sa spoločnej veci.
Vznik podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť z rôznych právnych dôvodov. Najčastejšie vzniká na základe zmluvy medzi spoluvlastníkmi, napríklad kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy alebo zmluvy o dielo. Môže tiež vzniknúť na základe rozhodnutia súdu alebo iného štátneho orgánu, napríklad v rámci dedičského konania, kedy zdedený dom prejde do podielového spoluvlastníctva dedičov. Výnimočne môže podielové spoluvlastníctvo vzniknúť aj priamo zo zákona, napríklad ak si bývalí manželia nevysporiadajú ich zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo v zákonnej lehote troch rokov od rozvodu manželstva dohodou alebo podaním návrhu na súd. V takom prípade sa bezpodielové spoluvlastníctvo manželov automaticky mení na podielové spoluvlastníctvo, pričom platí zákonná domnienka o rovnosti podielov oboch manželov.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Každý podielový spoluvlastník má právo držať, užívať a brať z veci úžitky a plody, samozrejme v súlade s veľkosťou svojho podielu a s ohľadom na práva ostatných spoluvlastníkov. Právo užívať vec znamená, že spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec, avšak nesmie tým obmedzovať rovnaké práva ostatných spoluvlastníkov. Právo na plody a úžitky znamená, že spoluvlastník má právo na podiel z plodov a úžitkov, ktoré spoločná vec prináša, a to v rozsahu svojho podielu.
Spoluvlastník má tiež právo disponovať so svojím podielom. Môže ho teda predať, darovať alebo zameniť. Je však dôležité poznamenať, že nemôže predať celú vec, iba svoj spoluvlastnícky podiel. Toto platí pre každý druh prevodu, nielen pre predaj. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Pokiaľ chce jeden zo spoluvlastníkov previesť svoj podiel na tretiu osobu (teda inú ako blízku osobu), musí ho vopred ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto právo sa nazýva predkupné právo. Ak spoluvlastník neponúkne svoj podiel ostatným, tento prevod môže byť neplatný. Výnimkou z predkupného práva je prevod na blízku osobu, napríklad rodinného príslušníka.
Okrem práv majú spoluvlastníci aj povinnosti. Medzi základné povinnosti patrí účasť na údržbe a opravách spoločnej veci, ako aj znášanie nákladov s ňou spojených, a to v rozsahu zodpovedajúcom veľkosti ich podielu. V prípade, že sa spoluvlastníci nedohodnú o hospodárení s vecou, rozhoduje sa o tom väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Dôležitou otázkou je aj hospodárenie so spoločnou vecou. O hospodárení so spoločnou vecou, ako je údržba, oprava, úprava veci, jej zmena, popr. jej odstránenie, rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci. V prípade nezhody spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahnutia väčšiny počítanej podľa veľkosti podielov, alebo rovnosti hlasov, alebo nedosiahnutia dohody, je súd povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ je menšinový spoluvlastník prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov. Avšak pri podstatnej zmene na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom opráv a údržby (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície) - je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.
Existujú dva hlavné spôsoby, ako možno podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať:
1. Zrušenie spoluvlastníctva dohodou
Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali.
Avšak, v prípadoch, keď ide o nehnuteľnosti, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v Občianskom zákonníku, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom. Preto sa v praxi odporúča, aby dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva bola vždy písomná, aby sa predišlo budúcim nejasnostiam a sporom. Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. rozdelenie veci, prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu, alebo predaj veci a rozdelenie výťažku.
- Rozdelenie veci: Ak je vec deliteľná a je technicky a právne možné ju rozdeliť na viac samostatných častí, ktoré môžu samostatne plniť svoj účel. Napríklad, pozemok sa dá vymerať a rozdeliť na dva desaťárové pozemky. V takom prípade spoluvlastnícky vzťah zaniká a vznikajú dva samostatné pozemky. Je však dôležité poznamenať, že napríklad pozemok mimo zastavaného územia obce nemusí byť možné rozdeliť podľa stavebných predpisov.
- Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu: Tento spôsob vyporiadania prichádza do úvahy, ak nie je možné vec rozdeliť, alebo ak by rozdelenie bolo neúčelné. V takom prípade si vec ponechá jeden spoluvlastník a ostatných vyplatí finančnou náhradou, ktorá zodpovedá hodnote ich podielov.
- Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak žiaden zo spoluvlastníkov nechce vec nadobudnúť do vlastníctva, prípadne sa nedohodnú na spôsobe vyporiadania, súd môže nariadiť predaj veci a výťažok z predaja rozdeliť medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.
2. Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu
Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov podať návrh na súd, aby súd rozhodol o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Súd pri rozhodovaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
V zmysle §142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.“
Súd môže v tomto prípade rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- Rozdelenie veci: Súd skúma, či je možné vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, dobre rozdeliť medzi spoluvlastníkov. Pokiaľ je to technicky a právne možné a rozdelenie nie je spojené s neprimeranými nákladmi, súd vec rozdelí. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné bytové alebo nebytové jednotky, prípadne pozemky.
- Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosť podielov, ale aj na účelné využitie veci a na prípadné násilné správanie spoluvlastníka voči ostatným. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa, avšak násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať.
- Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá záujem vec nadobudnúť do vlastníctva, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva.
Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti s priateľmi alebo príbuznými: Výhody, nevýhody a osvedčené postupy
Je dôležité si uvedomiť, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Súd tiež rozhoduje o náhrade týchto trov. Preto sa vždy odporúča pokúsiť sa o mimosúdnu dohodu.
Právne poradenstvo a mediácia
Vzhľadom na komplikovanosť právnych vzťahov v oblasti spoluvlastníctva, najmä pri nehnuteľnostiach, sa odporúča v prípade akýchkoľvek nejasností alebo sporov vyhľadať odbornú právnu pomoc. Advokát vám môže pomôcť pri sprostredkovaní dohody, ako aj pri zastupovaní v súdnom konaní. V prípadoch, kedy nie je možné dospieť ku konsenzu, môže byť nápomocná aj mediácia, ktorá predstavuje alternatívny spôsob riešenia sporov.
V súvislosti s pandémiou COVID-19 je dôležité spomenúť, že mnohé právne služby, vrátane konzultácií s advokátom, je možné realizovať dištančne, telefonicky alebo elektronicky. Elektronické prevzatie a príprava zastúpenia, ako aj elektronické podávanie návrhov, žalôb a iných podaní na súd, sú dnes bežnou praxou.
Podielové spoluvlastníctvo, hoci je v Slovenskej republike chránené ústavou, nemožno zneužívať na úkor druhých. Je to komplexný právny inštitút, ktorý si vyžaduje porozumenie právam a povinnostiam všetkých zúčastnených strán.
tags: #formalne #podieloveho #spoluvlastnictvo