Prenájom nehnuteľností v Bratislave: Sprievodca platformami Booking.com a Airbnb

Ak vlastníte byt v Bratislave a plánujete ho prenajímať formou krátkodobého ubytovania, pravdepodobne narazíte na dve najpopulárnejšie platformy: Booking.com a Airbnb. Obe platformy majú svoje špecifiká, výhody a cieľové skupiny, ktoré je dôležité pochopiť pre maximalizáciu ziskov a minimalizáciu rizík. V tomto článku vám ukážeme, ako tieto platformy fungujú, aké sú medzi nimi kľúčové rozdiely, a ako ich môžete dokonca používať súčasne bez rizika dvojitej rezervácie.

Booking.com vs. Airbnb - Základné rozdiely a cieľové skupiny

Pri rozhodovaní, na ktorú platformu sa zamerať, je kľúčové poznať ich odlišnosti. Booking.com si účtuje základnú províziu vo výške 13 %, zatiaľ čo Airbnb má províziu 15 %. Tieto percentá sa môžu líšiť v závislosti od konkrétnych dohôd a typov ubytovania, ale predstavujú štandardný základ.

Cieľová skupina Booking.com je širšia a zahŕňa predovšetkým turistov, biznis klientov a rodiny. Títo hostia často hľadajú spoľahlivé a štandardizované ubytovanie, často s možnosťou parkovania a dobrou dostupnosťou.

Na druhej strane, Airbnb sa zameriava najmä na mladých cestovateľov, digitálnych nomádov a tých, ktorí hľadajú autentickejšie a lokálnejšie zážitky. Títo hostia sú často ochotní obetovať niektoré „štandardné“ vymoženosti za jedinečnú atmosféru a možnosť ponoriť sa do miestneho života.

Príklady bytov v Bratislave a vhodná platforma

Aby sme lepšie ilustrovali, ako sa tieto rozdiely premietajú do praxe, pozrime sa na dva konkrétne príklady bytov v Bratislave:

Byt v Starom Meste - pešia zóna, bez parkovania

• Typ bytu: Historický, štýlový, ideálny pre krátkodobé pobyty, často s jedinečnou atmosférou.
• Ideálna platforma: Airbnb. Hostia hľadajúci zážitok, atmosféru mesta a často aj jedinečné ubytovanie ocenia tento typ nehnuteľnosti práve na Airbnb.
• Klientela: Mladí cestovatelia, páry, turisti bez auta, ktorí chcú byť priamo v centre diania a sú ochotní chodiť pešo alebo využívať mestskú hromadnú dopravu.
• Výhody: Atraktívna lokalita v srdci mesta, vysoký dopyt po ubytovaní v centre.
• Nevýhody: Absencia parkovania, obmedzený prístup autom, čo môže byť pre niektorých hostí prekážkou.

Byt v Starom Meste - mimo pešej zóny, novostavba s parkovaním

• Typ bytu: Moderný, komfortný, vhodný na dlhšie pobyty, často s moderným vybavením a možnosťou parkovania.
• Ideálna platforma: Booking.com. Táto platforma je preferovaná biznis klientelou, rodinami a hosťami s autom, ktorí si cenia pohodlie a praktickosť.
• Klientela: Pracovne cestujúci, rodiny, hostia plánujúci výlety autom po okolí Bratislavy, ktorí potrebujú bezpečné parkovacie miesto.
• Výhody: Dostupnosť parkovania, vyšší komfort, možnosť nastaviť vyššiu cenu vďaka poskytovaným výhodám.
• Nevýhody: Môže pôsobiť menej „romanticky“ alebo autenticky pre turistov hľadajúcich hlbší zážitok z mesta v porovnaní s historickými bytmi v pešej zóne.

Na ktorú platformu sa zamerať? Súčasné využitie a výzvy

Ak nemáte skúsenosti s krátkodobým prenájmom alebo si len nie ste istý, ktorá platforma bude pre vašu nehnuteľnosť najvhodnejšia, odporúčame vám na začiatku zaregistrovať byt na oboch platformách - Booking.com aj Airbnb. Týmto spôsobom môžete otestovať obe platformy, zistiť, ktorá vám prináša viac rezervácií a lepšiu klientelu.

Teoreticky je možné kalendáre medzi platformami synchronizovať, aby sa predišlo dvojitým rezerváciám. V praxi to však nie je úplne spoľahlivé a predstavuje jednu z najväčších výziev pre prenajímateľov využívajúcich viacero platforiem.

Problém so synchronizáciou kalendárov

Synchronizácia medzi Booking.com a Airbnb prebieha pomocou tzv. iCal prepojenia, ktoré sa aktualizuje v určitých intervaloch. To znamená, že ak hosť zarezervuje ubytovanie cez jednu platformu, druhá platforma sa o tom nemusí dozvedieť okamžite. V praxi sa stáva, že do niekoľkých minút príde rezervácia aj z druhej platformy na ten istý termín - a vzniká dvojitá rezervácia, ktorú je potrebné riešiť. Tento časový rozdiel v aktualizácii môže byť kritický, najmä v obdobiach vysokej sezóny alebo počas veľkých udalostí v Bratislave.

Čo ak dôjde k dvojitej rezervácii?

Aj napriek snahe o synchronizáciu sa môže stať, že sa na ten istý termín vytvoria dve rezervácie. V takom prípade je potrebné jednu z nich zrušiť, čo však môže mať finančné dôsledky a negatívne ovplyvniť vaše hodnotenie na danej platforme. Každá platforma má na takéto situácie iné postupy a dôsledky.

Ako to vyzerá v praxi?

Keď dôjde k dvojitej rezervácii - teda rovnaký termín je rezervovaný dvoma rôznymi hosťami cez dve platformy - je potrebné jednu z rezervácií zrušiť čo najskôr. Riešenie sa líši podľa platformy:

• Booking.com: Na Bookingu nie je možné rezerváciu zrušiť priamo v systéme bez následkov. Vždy je potrebné kontaktovať zákaznícku podporu. Booking môže hosťovi zabezpečiť náhradné ubytovanie, pokiaľ je nové ubytovanie drahšie, rozdiel v cene hradí prenajímateľ. Môže sa tiež stať, že budete musieť uhradiť províziu, aj keď sa hosť reálne neubytuje. Táto situácia si vyžaduje rýchlu a efektívnu komunikáciu s podporou Booking.com.

• Airbnb: Airbnb umožňuje rezerváciu zrušiť priamo v systéme, ale aj tu je potrebné postupovať opatrne. Airbnb môže hosťovi pomôcť nájsť náhradné ubytovanie, avšak náklady navyše na nové ubytovanie môže znášať hostiteľ. Je dôležité pozorne preštudovať podmienky zrušenia na Airbnb, aby ste minimalizovali finančné straty.

Alternatíva: Náhradné ubytovanie zabezpečí namiesto platformy hostiteľ

Prenajímateľ sa môže rozhodnúť riešiť situáciu aj proaktívne. V prípade dvojitej rezervácie môže prenajímateľ zavolať hosťovi, vysvetliť mu situáciu a ponúknuť náhradné ubytovanie, ktoré sám zabezpečí. V takom prípade hostiteľovi môžu prísť obe platby za daný byt - aj od hosťa, ktorý sa tam reálne neubytoval. Náklady na náhradné ubytovanie však hradí hostiteľ zo svojho.

Tento prístup môže pomôcť zachovať dobré vzťahy s hosťom a vyhnúť sa penalizáciám zo strany platformy, no zároveň si vyžaduje rýchlu reakciu, ochotu investovať čas do riešenia a finančné prostriedky na zabezpečenie náhradného ubytovania.

Odporúčania z praxe pre minimalizáciu rizík

Aby ste sa vyhli komplikáciám spojeným s dvojitými rezerváciami a maximalizovali efektivitu vášho prenájmu, odporúčame zvážiť nasledujúce riešenia:

1. Channel manager: Toto je profesionálne riešenie, ktoré zabezpečuje okamžitú synchronizáciu kalendárov medzi viacerými platformami. Minimalizuje riziko dvojitých rezervácií na takmer nulu. Treba však počítať s tým, že používanie channel managera je spojené s mesačnými nákladmi, ktoré sa líšia podľa poskytovateľa a počtu spravovaných nehnuteľností. Medzi populárne nástroje patria napríklad:

   • Hostaway
   • Smoobu
   • Guesty
   • Lodgify

   Tieto nástroje automaticky aktualizujú dostupnosť naprieč všetkými pripojenými platformami, čím šetria čas a predchádzajú chybám.

2. Manuálne blokovanie termínov: Ak nechcete investovať do externého nástroja, odporúča sa po každej rezervácii okamžite manuálne zablokovať daný termín na druhej platforme. Je to síce časovo náročnejšie, ale pri dôslednom dodržiavaní spoľahlivejšie ako čakať na automatickú synchronizáciu. Tento proces vyžaduje disciplínu a pravidelnú kontrolu kalendárov.

3. Zameranie sa na jednu platformu: Niektorí prenajímatelia sa po čase rozhodnú sústrediť len na jednu platformu, ktorá im najviac vyhovuje - či už z hľadiska klientely, systému poplatkov alebo spôsobu komunikácie. Toto zjednodušuje správu a znižuje riziko chýb.

Prax v Bratislave: Skúsenosti a výhody krátkodobého prenájmu

V Bratislave pôsobí množstvo prenajímateľov, ktorí majú svoje byty registrované na oboch platformách - Booking.com aj Airbnb. Andrea, zakladateľka spoločnosti Fierce Homes, zdieľa svoje skúsenosti:

"Ak ste ako ja a hľadáte spôsob, ako optimalizovať využitie vašej nehnuteľnosti a zároveň si vychutnať príjem z jej prenájmu, ste na správnom mieste. Krátkodobý prenájom nehnuteľností cez platformy ako Airbnb a Booking.com je populárny spôsob, ako hostitelia môžu zarábať peniaze zo svojich domovov. Avšak, predtým ako sa rozhodnete stať sa hostiteľom, je dôležité zvážiť výhody a nevýhody, ktoré vám priblížim nižšie."

Výhody krátkodobého prenájmu:

• Vyšší zisk: Mesačné zisky sa pohybujú v rozmedzí medzi 30%-50% oproti bežným dlhodobým prenájmom. V hlavnej sezóne alebo počas špecifických udalostí v Bratislave (napr. konferencie, festivaly) môže byť toto číslo ešte vyššie.
• Nižšie opotrebovanie nehnuteľnosti: Hostia na krátkodobý prenájom zničia/opotrebujú váš byt MENEJ ako akýkoľvek dlhodobý nájomník a častokrát ako vy sami. Ich hlavným cieľom je turizmus a spoznávanie mesta Bratislava a jeho kultúry. Väčšinu času trávia mimo nehnuteľnosti, čo znižuje opotrebovanie nábytku a vybavenia.
• Plná kontrola nad nehnuteľnosťou: Byt je pravidelne kontrolovaný a dôkladne uprataný medzi jednotlivými hosťami. Povedzme si úprimne, je v lepšej kondícii, ako keby ste tam bývali vy sami.

Nevýhody krátkodobého prenájmu:

• Časová náročnosť: Pri krátkodobých prenájmoch je potrebné byť neustále k dispozícii hosťom 24/7. Cenotvorba je veľmi dôležitá súčasť krátkodobých prenájmov, treba sledovať trendy, prázdniny v okolitých krajinách, rôzne udalosti a vedieť, kde a kedy zvýšiť či znížiť cenu podľa dopytu. Častokrát sa stane, že sa stratia kľúče, alebo sa vyskytne problém v noci a treba to riešiť okamžite. Alebo majú hostia problém pri check-ine aj napriek jasným inštrukciám, či rôzne iné problémy, ktoré si vyžadujú vašu okamžitú pozornosť.
• Zlé neoprávnené hodnotenia: Hostitelia môžu byť vystavení riziku zlých hodnotení, ktoré môžu negatívne ovplyvniť ich budúcu reputáciu a zisky. Jedna negatívna recenzia môže odradiť množstvo potenciálnych hostí.
• Zabezpečenie logistiky upratovania a prania prádla: Ako hostiteľ musíte zabezpečiť vždy vyvoňaný, čistý byt, posteľné prádlo a uteráky. Tento úkon sa zdá jednoduchý, ale keď máte 3 striedania hostí za sebou a nestihli ste medzi tým oprať obliečky alebo vám upratovačka zruší upratanie, musíte tieto problémy riešiť ASAP k spokojnosti klientov.
• Komunikácia v anglickom jazyku: Pre ľudí, ktorí nerozprávajú dobre anglicky, môže byť veľký problém komunikácia s hosťami, nakoľko častokrát volajú a pýtajú sa rôznych otázok. Taktiež keď sa rieši problém s customer service ohľadne bytu, väčšinou sa jedná o telefonát, ktorý môže byť náročný pre tých, ktorí nevedia dobre anglicky. Keď sa jedná o vrátenie peňazí alebo nahlásenie škody spôsobenej hosťom, môže to viesť k nevyriešeniu problému, ak nie je komunikácia dostatočne plynulá.

Vo Fierce Homes sme sa prvýkrát dostali k správe bytov na Airbnb v roku 2017. Pri budovaní Fierce Homes som venovala pozornosť každému detailu, aby sme dokázali priniesť zážitky, ktoré vystihujú štýl a osobitosť každej nehnuteľnosti. Či už ide o jedinečný umelecký kúsok vo vnútri bytu alebo odporúčanie na skrytú kaviareň len kúsok od ubytovania, snažíme sa pridať do každého pobytu štipku zaujímavosti. Vo Fierce Homes neponúkame len miesto na prespanie, ale vstup do sveta prekvapení a nezabudnuteľných zážitkov, vďaka našim dlhoročným skúsenostiam. Preto zabezpečujeme úplné zastrešenie starostlivosti o vašu nehnuteľnosť. Sme presvedčení, že naše podmienky umožňujú transparentnú a bezproblémovú správu vášho bytu na Airbnb, pričom vám umožňujeme sústrediť sa na zisk a vedieť, že vaša nehnuteľnosť je v dobrých rukách. Pretože cestovanie a ubytovanie by malo byť o objavovaní a zážitkoch, a my sme tu, aby sme to zabezpečili s láskou k detailom a zanietením pre hostiteľstvo a krátkodobý prenájom cez Airbnb či Booking.

S Fierce Homes máte zaručené:

• Kompletná správa a manažment nehnuteľnosti: Od vytvorenia vášho inzerátu, cenotvorby až po komunikáciu s hosťami a údržbu nehnuteľnosti sa postaráme o každý krok. Nezabudnite, že váš úspech je aj náš úspech!
• Personalizovaný ľudský prístup: Sme tu pre vás. Pomôžeme vám pri nastavení cien, optimalizácii dostupnosti a získaní pozitívnych hodnotení od hostí. Každý klient je pre nás jedinečný a dôležitý.
• Minimalizácia rizík a maximálne zisky: S našou podporou môžete byť istí, že vaše riziká sú minimalizované.

Registrácia a prevádzka na Booking.com

Zaregistrujte svoj apartmán, hotel, ubytovanie v súkromí, penzión, bed and breakfast na Booking.com. Ponúkajte svoje ubytovanie v jednej z najsťahovanejších cestovateľských aplikácií na svete - zarobte viac rýchlejšie a expandujte na nové trhy.

Zaregistrujte svoje ubytovanie zadarmo. 45 % ubytovateľov získa prvú rezerváciu do týždňa. Môžete si vybrať okamžité rezervácie alebo žiadosti o rezerváciu.

Prijímajte hostí bez obáv - platforma stojí za vami. Váš prenájom, vaše pravidlá. Stanovte jasné podmienky ubytovania, aby hostia vedeli, čo môžu očakávať. Spoznajte svojich hostí - vďaka možnosti odoslať správu pred vytvorením rezervácie sa s hosťami môžete porozprávať, kým im schválite pobyt. Máte prístup k štatistikám o histórii pobytov hostí.

Majte financie pod kontrolou vďaka službe Platby cez Booking.com. Zjednodušenie spracovania platieb prináša lepšie zabezpečenie tržieb. Vždy, keď si hostia vytvoria rezerváciu vo vašom ubytovaní s platbou vopred a zaplatia online, platbu máte zaručenú. Máte viac možností spravovania peňažného toku - vyberte si spôsob a frekvenciu prijímania platieb z možností dostupných vo vašom regióne. K dispozícii sú aj denné platby na vybraných trhoch, čo umožňuje dostávať platby rýchlejšie.

Legislatívne a daňové povinnosti pre krátkodobý prenájom

Pri prevádzkovaní krátkodobého prenájmu je nevyhnutné dodržiavať platnú legislatívu. Už v článku "Na čo treba myslieť pri prenájme bytu cez Booking a AirBnb v roku 2017" som spísal nejaké základné zákonné povinnosti. Medzitým som sa dozvedel nové informácie, resp. sa niektoré povinnosti upravili a zmenili. Preto dopĺňam aktuálny stav pre koniec roka 2019, s tým, že môj byt je aktuálne po zdanení ziskov z roku 2018 prenajatý na dlhodobú zmluvu. Tých povinností je totiž toľko, že tento typ príjmu je len pre tých najodolnejších jedincov 🙂

Čo vybaviť pre krátkodobý nájom:

• Živnosť alebo s.r.o.: Je potrebné vybaviť živnosť alebo založiť s.r.o. s predmetom podnikania "Ubytovacie služby". Nestačí mať predmet podnikania "Prenájom nehnuteľnosti", hlavne pre Booking, keďže s ním podpisujete zmluvu "o poskytovaní ubytovania".
• Nahlásenie na ŽÚ a schválenie hygienou: Navyše sa vyžaduje nahlásenie na Živnostenskom úrade prevádzkarne a schválenie priestorov hygienou. To znamená, že na viditeľnom mieste musí byť označený kopec informácií (označenie prevádzky obsahuje: firma, sídlo, IČO, číslo zo živnostenského registra, zodpovedná osoba, kontakt, typ ubytovacieho zariadenia, prevádzkový poriadok, cenník, vzor bločku eKasa, lekárnička, atď).
• eKasa a platby: Dá sa vybaviť si virtuálnu alebo elektronickú pokladňu eKasa, ale medzitým už hostia Booking majú možnosť platiť platobnou kartou. Booking vám peniaze pošle na účet raz mesačne (do 15. dňa v ďalšom mesiaci). Airbnb posiela platby hostí na účet v banke alebo PayPal už počas ich pobytu.
• Miestna daň z ubytovania: Je potrebné sa registrovať na mestskom úrade pre daň z ubytovania.
• Kniha návštev: Evidovať knihu návštev.
• Evidencia cudzincov: Evidovať cudzincov, zapisovať doklady a hlásiť krátkodobý pobyt cudzincov na cudzineckú políciu (písomne alebo elektronicky do 5 dní od ubytovania!).
• DPH: Údajne ako neplatca DPH, nie je povinnosť vystavovať hosťom faktúry, stačí objednávka (rezervácia) a následne platba. Prihlásiť sa k platbe DPH podľa § 7a za služby zo zahraničia a platba DPH mesačne zo zaplatenej provízie. Otázka platenia navyše aj zrážkovej dane ma odradila od využívania Booking a pravdupovediac ani nepoznám aktuálny stav k 09/2019.

Ostatné povinnosti zostávajú stále rovnaké a je dôležité sa s nimi oboznámiť pred začatím podnikania v oblasti krátkodobého prenájmu.

tags: #booking #com #prenajimatel