V dnešnej dobe je bežné, že sa do našej každodennej komunikácie dostávajú cudzie slová, ktorých význam býva často nejednoznačný. V niektorých prípadoch by ste si možno povedali, že na tom nezáleží a mávli by ste rukou. Toto mávnutie by sa vám ale nemuselo vždy vyplatiť, obzvlášť v oblasti realít. V posledných rokoch sa totiž v ponukách novostavieb často stretávame s pojmami „byt“ a „apartmán“, ktoré sú prezentované vedľa seba, no ich skutočný význam a právne dôsledky sa zásadne líšia.
Čo raz viac a viac sa do našej bežnej reči dostávajú cudzie slová, ktorých význam býva často nejednoznačný. Poviete si, je tam toho. Nuž, v niektorých prípadoch by ste snáď mohli mávnuť rukou. Toto mávnutie by sa vám ale vždy nemuselo vyplatiť. Tobôž v oblasti realít, kde sa v posledných rokoch často len tak benevolentne dávajú do ponuky novostavieb hneď vedľa seba ponuky na byty, apartmány. A že v týchto slovách je naozaj veľký rozdiel, tak to si vysvetlíme v nasledujúcich riadkoch.
Klasické slovníky verzus realitná prax
V oblasti realít sa často používajú cudzie pojmy, o ktorých si veľa bežných ľudí myslí, že ich význam je jednoznačný a nedajú sa zle pochopiť. Medzi takéto typické slová v realitnom jazyku patrí už pár rokov udomácnené slovo „apartmán“. Nuž dajte si ruku na srdce a predtým ako sa pustíte do ďalšieho čítania, popremýšľajte na chvíľočku nad tým, aký je rozdiel medzi klasickým bytom a apartmánom. Na konci možno zistíte, že to, čo ste si mysleli, nie je až tak celkom pravda. Dosť však bolo naťahovačiek s pojmami. Namiesto toho poďme pekne do vysvetľovania.
Klasické výkladové slovníky definujú slovo apartmán ako väčší súkromný, alebo hotelový byt s príslušenstvom. Snáď väčšina z vás by sa pri samotnej definícii pohybovala týmto smerom. Samotný pojem apartmány k nám prišiel práve cez dovolenkové a rekreačné bývanie. Príchod tohto „slova“ na Slovensko súvisí najmä so zmenou spôsobu dovolenkovania našincov. Klasickú chuť po chalupách nahradila chuť po inom type rekreačného bývania. Tým sa stali práve apartmány, resp. ich celé komplexy, ktoré začali vyrastať najmä pri lyžiarskych a vodných strediskách. Tento trend vlastne kopíroval dovolenkové bývanie, ktoré sa preferovalo v západných krajinách celej Európy, ale aj Severnej Ameriky.
O tom, že u nás sa pojem apartmán stal od začiatku nejednoznačný pojem svedčí aj fakt, že kým sme si ho podľa slovníka definovali ako „väčší“ objekt, tak dovolenkové apartmány na Slovensku majú menšie rozmery. Asi medzi tie najbežnejšie na tomto poli patria dvojizbové apartmány. Dôvod je jednoduchý. Ľudia sa na pár dní uspokoja aj s menším priestorom. A keďže ide o dovolenku, tak aj „samotná blízkosť ľudí“ nie je niekedy na škodu. Oproti minulosti, keď sa návštevníci chát museli starať pomaly o všetko sami, rekreačné apartmánové bývanie v sebe obsahuje zabezpečenie služieb a najmä údržbu objektu. Čo sa týka samotného financovania bývania v dovolenkových apartmánoch, tak tu hrá jednoznačne prím prenájom pred kúpou tohto typu nehnuteľnosti. Dôvod je jednoduchý, keďže nejde o celoročné bývanie, ale o miesto, kde strávite maximálne tak dva týždne za rok.
Výstavba tohto druhu apartmánov však má už svoj „realitný boom“, podobne ako aj iné typy nehnuteľností, za sebou. Jednoducho, v tomto poli je trh už presýtený. Práve naopak, v prípadoch, keď si klienti kúpili tento druh „rekreačnej nehnuteľnosti“, majú v súčasnosti záujem skôr tento svoj majetok predať. Dokonca nie je žiadnym tajomstvom, že sú s tým spojené značné problémy, pretože málokto má o ne záujem. Hlavnou príčinou je najmä finančná kríza a šetrenie ľudí aj z lepšie zarábajúcich vrstiev. No a kto už predsa len chce ísť na dovolenku s bývaním v apartmáne, tak si ho radšej na tých pár dní prenajme. Dovolenkové apartmánové bývanie síce má svoje „slovenské“ špecifiká, ale každopádne v tomto poli sa dá relatívne ľahko zorientovať. Jednoducho povedané: Ten, kto si chce takúto nehnuteľnosť kúpiť tak vie do čoho ide.
Mestské apartmány: Komplikovanejšia situácia s právnymi úskaliami
V prípade tzv. „mestských apartmánov“ je situácia o čosi komplikovanejšia a má svoje úskalia. Korene súčasného stavu môžeme hľadať vo vysokej ponuke tohto druhu nehnuteľností, ktoré boli naplánované v rokoch 2006 až 2008. Základnou otázkou preto ostáva, aký je vlastne technický rozdiel medzi klasickým bytom a apartmánom a zároveň prečo sa apartmány vôbec dostávajú do ponúk developerov.
Nuž, základom tohto stavu je fakt, že v prípade mestských apartmánov sa používajú iné technické normy ako v prípade bytových jednotiek. Asi ten najväčší rozdiel sa týka noriem na svetlotechniku. Môže sa to týkať napr. nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú na prvých poschodiach a sú pre hustú zástavbu prakticky celý deň bez prirodzeného slnečného svetla. Na druhej strane v prípade apartmánov ako nebytových priestorov sú zasa kladené vyššie požiadavky na požiarnu ochranu ako v prípade klasických bytov. Keďže pre byt sú tieto normy dosť prísne, tak mnohým developerom neostáva nič iné, ako dané nehnuteľnosti označiť ako „apartmán“. V jednoduchosti by sa dalo s nadsázkou povedať, že v nových bytových komplexoch apartmány často spĺňajú funkciu vyplnenia priestoru v tej ktorej novostavbe. Teda pomocou nich sa rieši otázka nevyužitých priestorov.
Okrem technických problémov môže príčina premenovania bytov na apartmány tkvieť aj v príčine územného plánu tej ktorej mestskej časti. V niektorých lokalitách a je to hlavne viditeľné v našom hlavnom meste, je presne vyžadovaný počet metrov štvorcových pre administratívu alebo obchod. A keďže je situácia týkajúca sa predaja či prenájmu nelichotivá, otázku povinnosti percentuálneho zastúpenia nebytových priestorov riešia práve výstavbou mestských apartmánov.
Najproblematickejšou otázkou v prípade mestských apartmánov sa stáva problém trvalého pobytu v tomto type nehnuteľnosti. Ak si totiž kúpite v novostavbe nehnuteľnosť, ktorú predajca označil ako apartmán, daný stav pre vás znamená jednu vec. Na liste vlastníctva budete mať svoj „majetok“ zapísaný ako nebytový priestor. A práve tu sa začínajú možné budúce problémy. Slovenská legislatíva totiž neumožňuje v prípade nebytových priestorov možnosť trvalého pobytu v danej nehnuteľnosti. Zákon v tomto smere hovorí jednoznačne: „Trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k takejto budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.
Čo sa týka samotných apartmánov, tak ako sme už spomenuli, tak toto označenie náš stavebný zákon nepozná a aj z tohto dôvodu sa dá preto pod tento názov schovať široké spektrum nehnuteľností. Takže bývať môžete v apartmáne aj celý rok, ale do občianskeho preukazu si jeho adresu dať nemôžete. V súčasnosti však existujú prípady, kedy samospráva, do ktorej novostavba s apartmánmi patrí, povolila pre niektorých vlastníkov trvalý pobyt. V takomto prípade však vzniká aj riziko, že daná samospráva môže toto svoje unesenie po čase zrušiť a tí majitelia, ktorí by chceli apartmán predať, nemajú tak pre svojho budúceho záujemcu záruku v tom, že trvalý pobyt dostane aj on. Z tohto pohľadu sa je tento typ nehnuteľnosti rizikovejší ohľadne potenciálu na predaj.
Všetko o vecných bremenách pre vašu skúšku z nehnuteľností
Finančná stránka a špecifiká mestských apartmánov
Finančná stránka mestských apartmánov už nie je taká „zapeklitá“ ako vyššie opísané situácie. Čo sa týka samotných cien mestských apartmánov, tak tu platia podobné pravidlá ako pri klasických bytoch. Podobne to platí aj pri možnosti získania hypotekárneho úveru na tieto nebytové priestory. Teda cena závisí najmä od použitých materiálov, lokality, ale aj doplnkových služieb, ako je napr. vrátnik alebo strážna služba, či ponuka relaxačných možností. V prípade prenájmu sa ceny pohybujú v podobných reláciách ako pri porovnateľných klasických bytoch. To isté platí aj pri platbách vodného a stočného. Na tom istom princípe funguje aj fond opráv.
Ak by sme sa pozreli na výhodnosť apartmánov z finančného hľadiska, tak tento typ „príbytku“ je zaujímavejší skôr pre právnické osoby (PO), ako pre fyzické osoby (FO). Výhodou pri tejto kúpe je pre PO možnosť odpisu DPH, čo pri FO neprichádza do úvahy. Ďalšou výhodou pre PO je aj fakt, že pre firmu problém „trvalého pobytu“ takpovediac odpadá. Aj z tohto dôvodu by ste si kúpu apartmánu mali naozaj dvakrát premyslieť.
Legislatívne a technické rozdiely: Byt verzus apartmán
Základným kameňom úrazu je, že slovenský právny poriadok, konkrétne Stavebný zákon (Zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov), pojem „apartmán“ v kontexte bývania nepozná. Definícia bytu je však jasná: „Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie.“ Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV - individuálna bytová výstavba alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako Byty a zároveň sú v LV uvedené stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok na ktorom je stavba umiestnená.
Definíciu apartmánu nájdeme skôr v špecifických vyhláškach, napríklad vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. V tomto kontexte je apartmán súbor dvoch a viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z nich spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v rámci apartmánového domu býva navyše vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať aj apartmánovým bytom.
Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný developermi v situáciách, kedy dochádza výstavbou k obchádzaniu územného plánu. Developeri totiž vydávajú byty za apartmány v čase, kedy žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť, alebo v rekreačnej oblasti. Pri kolaudácii sa opäť posudzuje, či uvedený nebytový priestor slúži na individuálne bývanie alebo prechodné ubytovacie služby. V liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán. Takéto typy nehnuteľností sa nachádzajú najmä v Bratislave.
Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, je tu riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania kúpy. Apartmány dokáže prefinancovať iba niekoľko bánk. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky. Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch, najmä v meste ako Bratislava, môže byť lehota štandardná, čiže cca 30 rokov, pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takéhoto úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.
Iné typy bývania a ich špecifiká
Okrem bytov a apartmánov sa v realitnom svete stretávame aj s ďalšími pojmami, ktoré si zaslúžia objasnenie:
- Štúdio: Izba s kuchynským kútom a hygienickým zariadením, spravidla určená na krátkodobé ubytovanie. V niektorých kontextoch sa môže jednať aj o apartmánové štúdio.
- Ateliér: Nebytový priestor, často s obmedzeným množstvom prirodzeného svetla, ktorý nespĺňa všetky normy pre byt, a preto nie je možné si v ňom nahlásiť trvalý pobyt. Pôvodne určený pre umelcov alebo fotografov.
- Garsónka: Veľmi malý byt pozostávajúci z jednej obytnej miestnosti, často s kuchyňou. Ak je kuchyňa oddelená, hovoríme o jednoizbovom byte.
- Mezonet: Veľký viacpodlažný byt umiestnený v bytovom dome, často na najvyššom podlaží s podkrovným priestorom.
- Loft: Priestorovo otvorený byt, často vytvorený adaptáciou starých priemyselných alebo výrobných priestorov.
- Bungalov: Samostatne stojaca prízemná alebo jednopodlažná obytná jednotka.
- Mobilný dom: Mobilná ubytovacia jednotka, ktorá sa nachádza v rámci kempingov alebo prázdninových dediniek.
V kontexte ubytovacích kapacít sa stretávame aj s rôznymi označeniami ako sú Junior Suita, Suita, Rodinná izba (FU), Chalet, či Bungalov, ktoré opisujú špecifické typy hotelových alebo rekreačných ubytovacích jednotiek s rôznym počtom miestností a vybavením.
Záverom: Pozor na marketingové triky a nejasné definície
V inzerátoch s nehnuteľnosťami ide často len o skvelý marketingový ťah, kde však nie je vysvetlený pravý význam ponúkaného bývania. Je dôležité si uvedomiť, že „apartmán“ v kontexte slovenskej legislatívy nemusí znamenať to isté, čo sa pod týmto pojmom skrýva v zahraničí, alebo čo sa developer snaží marketingovo prezentovať.
Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Naopak, nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností v budove na bývanie, ktoré spravidla nespĺňajú normové požiadavky na dlhodobé bývanie. Preto tu nie je možné nahlásiť si trvalý pobyt! Medzi nebytové priestory patria napríklad kancelárie, obchodné miestnosti, sklady, garáže, ale aj apartmány, ateliéry, štúdiá.
Ak si nie ste istí, či kupujete byt alebo apartmán, alebo aké sú dôsledky vášho rozhodnutia, vždy je najlepšie obrátiť sa na odborníkov - právnikov, realitných maklérov s dobrou povesťou, alebo architekta, ktorý vám pomôže rozlúštiť legislatívne a technické špecifiká každej nehnuteľnosti. Pochopenie týchto rozdielov je kľúčové pre informované rozhodnutie a predídenie budúcim problémom.
tags: #apartmanovy #dom #vel #mel