Vlastníctvo nehnuteľností, či už ide o byty alebo nebytové priestory, prináša so sebou nielen práva, ale aj zodpovednosti. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje pozornosť a jasné pravidlá, je ich prenájom. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba, a to bytové i nebytové priestory. Tento proces je regulovaný legislatívou a zahŕňa špecifické povinnosti prenajímateľa aj nájomcu, ako aj daňové implikácie.
Základné princípy nájomného vzťahu
Podľa Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec (byt) na dočasné užívanie za odplatu. Pri prenájme nebytových priestorov sa uplatňuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon definuje nebytové priestory ako miestnosti alebo súbory miestností určené na iné účely ako na bývanie, prípadne byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
Zmeny, ktoré nastali po roku 1989, priniesli so sebou aj zmeny v zabezpečovaní bývania. Podstatná časť bytového fondu bola vo vlastníctve štátu, štátnych podnikov a bytových družstiev; užívatelia bytov boli ich nájomníkmi. Dnes je bežná kondominiálna forma vlastníctva, ktorá kombinuje reálne vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru s ideálnym podielovým spoluvlastníctvom spoločných častí domu a pozemku. Vlastníctvo nadobudnuté podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má vyššiu právnu moc ako Občiansky alebo Obchodný zákonník.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Písomná forma nájomnej zmluvy nie je vždy striktne vyžadovaná v prípade bytových priestorov, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Avšak, pri prenájme nebytových priestorov je písomná forma zmluvy obligatórna. Zmluva musí obsahovať minimálne tieto náležitosti:
- Predmet a účel nájmu: Jasne špecifikovaný priestor a jeho zamýšľané využitie.
- Výška a splatnosť nájomného: Dohodnutá suma a termíny jej úhrady. V prípade, že nájomné nie je dohodnuté, platí podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že nájomca je povinný platiť obvyklé nájomné. Nájomné je možné dohodnúť ako jednorazovú platbu alebo opakujúce sa plnenie.
- Spôsob platenia nájomného: Napríklad bankovým prevodom, v hotovosti.
- Čas, na ktorý sa nájom uzaviera: V prípade nájmu na dobu určitú. Krátkodobý nájom bytu je definovaný ako zmluva na dobu určitú maximálne 2 roky, s možnosťou maximálne dvakrát predĺžiť o tú istú dobu, spolu teda maximálne 6 rokov.
- Úhrada služieb a energií: V zmluve je potrebné presne vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených so službami (napr. vykurovanie, osvetlenie, elektrina) a energiami, ktoré nájomca využíva. Ak v zmluve nie je presne určená výška týchto nákladov a ani ich druh, ale je dohodnutý spôsob ich určenia (napr. podľa skutočnej spotreby alebo podľa vyúčtovania správcu budovy), je takýto postup v súlade so zákonom. Prenajímateľ však musí byť schopný preukázať, že vyúčtované sumy zodpovedajú skutočne vynaloženým nákladom.
V prípadoch ustanovených zákonmi národných rád možno prikázať prenajímateľovi, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom. V takomto prípade môže prenajímateľ vypovedať zmluvu iba so súhlasom orgánu, ktorý prikázal jej uzavretie.
Prenájom spoločných priestorov v bytových domoch
Podielové spoluvlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a priľahlému pozemku dáva vlastníkom bytov právo rozhodnúť o ich prenájme. Umožňuje im to § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve. Vlastníci sa môžu dohodnúť, že niektorú spoločnú časť alebo zariadenie domu prenajmú. Zvyčajne sa prenajímajú strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov, štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov.
Spoločné zariadenia domu zahŕňajú priestory ako práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a podobne, ako aj časti strechy, vstupné priestory či nevyužité miestnosti v pivniciach, ktoré prestali slúžiť svojmu pôvodnému účelu. Pri prenájme spoločných častí a zariadení domu sa uzatvára zmluva o prenájme v zmysle Obchodného zákonníka, ktorá musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti.
Pri prenájme stien na reklamu je potrebné získať súhlas vlastníkov a tiež vyjadrenie úradu samosprávy a príslušného dopravného inšpektorátu. V zmluve je potrebné dohodnúť, ako často sa bude reklama meniť, kto je za ňu zodpovedný, ako aj likvidáciu konštrukcie po skončení nájmu.
Príjem z prenájmu spoločných priestorov je podľa § 10 ods. 2 písm. b) zákona príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona o dani z príjmov.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, na svoje náklady ho udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb spojených s jeho užívaním. Nájomca je oprávnený užívať priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve a je povinný uhrádzať náklady spojené s jeho obvyklým udržiavaním.
Každý nájomca si musí uvedomiť, že podniká s využitím cudzieho majetku, a preto je povinný rešpektovať podmienky vlastníka. Nesmie svojím konaním rušiť nočný pokoj, obmedzovať užívanie bytov nadmerným hlukom, zápachom alebo iným spôsobom obmedzovať výkon vlastníckych a užívacích práv. Zároveň musí dodržiavať bezpečnostné a protipožiarne predpisy.
V prípade, že nájomca užíva priestor aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá návrh na súd do 30 dní, zmluva sa obnovuje za rovnakých podmienok. Avšak, podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR, toto ustanovenie sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času.
Daňové povinnosti z prenájmu
Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom. Prenajímať môžu fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.
Fyzické osoby - nepodnikatelia: Príjem z prenájmu je potrebné uviesť v daňovom priznaní. V rámci tohto príjmu je možné uplatniť preukázateľné výdavky súvisiace s prenajímaním, ako sú napríklad náklady na opravy a údržbu, poistenie nehnuteľnosti, dane z nehnuteľnosti, odpisy prenajímanej nehnuteľnosti. Alternatívne je možné uplatniť paušálne výdavky vo výške 30% z príjmov z prenájmu, maximálne však do výšky 5 040 eur (pre rok 2023).
Fyzické osoby - živnostníci: Ak sa prenajímanie vykonáva ako živnosť, je potrebné mať na túto činnosť vydané živnostenské oprávnenie. Príjem z prenájmu sa potom zdaňuje podľa pravidiel pre fyzické osoby - podnikateľov, pričom je možné uplatniť skutočné výdavky.
Právnické osoby: Právnické osoby zdaňujú príjmy z prenájmu ako svoj prevádzkový príjem v rámci dane z príjmov právnických osôb.
DPH a prenájom nehnuteľností
Prenájom nehnuteľného majetku sa podľa zákona o DPH považuje za dodanie služby. Občan (fyzická osoba) sa považuje za zdaniteľnú osobu a vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat prekročený.
Existujú však aj situácie, kedy sa občan môže stať platiteľom dane skôr. Ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takom prípade je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat 62 500 eur presiahnutý.
Okrem toho, fyzická osoba - zdaniteľná osoba, ktorej obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahol 50 000 eur, sa môže stať platiteľom dobrovoľne. V takom prípade podá žiadosť o registráciu pre daň.
V prípade prenájmu bytov, rodinných domov a apartmánov v bytových domoch alebo ich častí, je tento prenájom zvyčajne oslobodený od dane z pridanej hodnoty. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Firmy dlhujú štátu miliardy. Ako sa robia podvody na DPH?
Registrácia na portáli finančnej správy
Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup pre registráciu nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
Riešenie sporov a problematické situácie
V prípade vzniku sporov alebo nejasností týkajúcich sa prenájmu je dôležité postupovať v súlade so zákonom a zmluvnými podmienkami. V prípade svojvoľného zabratia spoločného priestoru jedným z vlastníkov je možné získať súhlas väčšiny vlastníkov, zdokumentovať situáciu a v krajnom prípade podať neodkladné opatrenie na súd.
Ak prenajímateľ žiada sumy, ktoré neboli uvedené v zmluve, je dôležité požiadať o podrobné vyúčtovanie a doklady preukazujúce oprávnenosť nákladov. V prípade, že nájomca neuhradí nájomné, môže prenajímateľ vykonať zápočet preplatku na nedoplatok.
V prípade úmrtia nájomcu sa nájomná zmluva na nebytový priestor spravidla neukončuje a môže prejsť na dediča, ak s tým prenajímateľ súhlasí. V prípade garáže prenajatej z verejnej súťaže, na podnájom súhlas prenajímateľa je nevyhnutný.
Všetky tieto aspekty ukazujú na komplexnosť právneho rámca prenájmu nehnuteľností, ktorý vyžaduje dôkladné poznanie legislatívy a zodpovedný prístup zo strany všetkých zúčastnených strán.