Vlastníctvo nehnuteľnosti je významný krok, ktorý so sebou prináša nielen radosť z bývania, ale aj zodpovednosť za jej ochranu. V prípade, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, tzv. podielové vlastníctvo, je poistenie o niečo komplexnejšie. Táto problematika si tak neraz vyžaduje aj súdne riešenia a preto sme sa rozhodli jej venovať priestor aj na našom blogu. V praxi sa často vyskytujú prípady, kedy sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty poistenia nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve na Slovensku.
Podielové vlastníctvo a právny rámec
V prípade podielového spoluvlastníctva ide o situáciu, kedy tú istú vec vlastnia viaceré subjekty. Účasť každého z nich je pritom na spoluvlastníckom vzťahu vyjadrená určitým podielom. Spoluvlastnícky podiel tak nechápeme ako reálne určenú časť na spoločnej nehnuteľnosti alebo inej veci. Podielové spoluvlastníctvo znamená, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, pričom každá z nich má svoj ideálny podiel. Dôležité je si uvedomiť, že podiel na nehnuteľnosti nepredstavuje reálnu časť, ale ideálny podiel na celku. Právne vzťahy sú upravené Občianskym zákonníkom, konkrétne ustanoveniami § 141 a nasl. Spoluvlastnícky podielník má rovnaké práva a povinnosti ako vlastník veci alebo nehnuteľnosti s tým obmedzením, že rovnaké práva a povinnosti k spoločnej veci prislúchajú aj ostatným spoluvlastníkom. Podielové spoluvlastníctvo požíva rovnakú právnu ochranu ako vlastnícke právo. Ďalším právom spoluvlastníkov v spoluvlastníckom vzťahu je dispozičné právo k veci, ktoré im umožňuje disponovať svojím spoluvlastníckym podielom. Z vyššie uvedeného pravidla existuje jedna legislatívna výnimka, pri ktorej Občiansky zákonník ustanovuje, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo na tento podiel. Uvedené neplatí len v prípade, že sa jedná o prevod blízkej osobe.
Rozhodovanie o spoločnej veci
O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, a to spoločne a nerozdielne a to podľa veľkosti svojich podielov. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť na hospodárení so spoločnou vecou, čo zahŕňa aj spôsob jej užívania. O hospodárení rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, ktorá sa počíta podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Ak sa pritom spoluvlastníci nedohodnú, nedosiahnu väčšinu, prípadne v situácii, kedy nastane rovnosť hlasov, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. V praxi teda platí, že prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podriadiť rozhodnutiu väčšiny. Občiansky zákonník zároveň umožňuje prehlasovaným spoluvlastníkom žiadať, aby o zmene takto prijatého väčšinového uznesenia rozhodol súd, a to vtedy, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci. Či sa jedná o dôležitú zmenu však vždy závisí na konkrétnych okolnostiach prípadu. Ak ide o dôležitú zmenu veci a nedôjde k dohode, môže sa aj menšinový spoluvlastník obrátiť na súd. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Spoluvlastnícky vzťah so sebou v praxi neraz prináša mnohé komplikácie a náročné životné situácie a preto zákon umožňuje spoluvlastníkom dohodnúť sa na zrušení spoluvlastníctva k spoločnej veci vo vzájomnom vyporiadaní. Ak spoluvlastníci nie sú schopní sa dohodnúť, existuje možnosť zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú mimosúdne, môže ktorýkoľvek z nich podať žalobu na súd. Súd pritom prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je možné jej rozdelenie, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší vec prikázaním za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd nariadiť aj zriadenie vecného bremena k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inak novovzniknutej nehnuteľnosti. V tejto súvislosti možno ešte spomenúť, že výnimku z tohto pravidla tvorí podielové spoluvlastníctvo k spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom fonde, pre ktoré platí osobitný právny režim v zmysle zákona č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.
Bežné situácie v podielovom spoluvlastníctve
V praxi sa často stáva, že jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť a býva v nej, pričom žiada ostatných spoluvlastníkov o príspevky na jej prevádzku a/alebo opravy. Spoluvlastníci, ktorí v nehnuteľnosti nebývajú, na druhej strane žiadajú odplatu za to, že niektorý zo spoluvlastníkov užíva predmetnú nehnuteľnosť. Ako sme vyššie uviedli, zákon umožňuje v prvom rade dohodu spoluvlastníkov, ktorí sa môžu dohodnúť aj na príspevkoch a/alebo na nájme, prípadne na zrušení spoluvlastníctva dohodou a jeho vysporiadaní dohodou.
Ďalším celkom bežným prípadom vyskytujúcim sa v praxi je situácia, kedy sa jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti dostane do finančných problémov, nezvláda viac platiť svoje záväzky a hrozí mu exekúcia. V takom prípade, ak súdny exekútor začne exekvovať predmetnú nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, vždy túto skutočnosť písomne oznámi aj všetkým jej ďalším spoluvlastníkom, ktorí figurujú na príslušnom liste vlastníctva. Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby, pričom o mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom, ako aj o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dražobnou vyhláškou dotknuté subjekty ustanovené zákonom vrátane všetkých spoluvlastníkov. V praxi však možno takému ultima ratio predísť, a to na základe § 166 ods. 2 zákona č. 233/ 195 Z. z. Exekučného poriadku v platnom znení. Ten hovorí o tom, že spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.
TIP: Ak chcete postupovať uvedeným spôsobom, je potrebné čo najskôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia nehnuteľnosti, aby ste tak predišli samotnej dražbe. Svoj záujem môžete prejaviť ústne alebo písomne. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu týmto spôsobom však podlieha schváleniu súdom.
Poistenie nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve
Poistenie nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve je rovnako dôležité ako pri výlučnom vlastníctve. Chráni majetok pred rizikami ako požiar, povodeň, krádež a iné. Pri uzatváraní poistenia nehnuteľnosti v podielovom vlastníctve je potrebné zohľadniť niekoľko faktorov:
- Súhlas spoluvlastníkov: Ideálne je, ak s poistením súhlasia všetci spoluvlastníci. V praxi to znamená, že by mali byť informovaní o podmienkach poistenia a súhlasiť s nimi.
- Poistná suma: Poistná suma by mala zodpovedať reálnej hodnote nehnuteľnosti, aby v prípade škody bolo možné pokryť všetky náklady na opravu alebo obnovu.
- Rozsah poistenia: Je dôležité zvoliť si rozsah poistenia, ktorý zodpovedá rizikám, ktorým je nehnuteľnosť vystavená. Okrem základných rizík, ako požiar a povodeň, je vhodné zvážiť aj poistenie proti krádeži, vandalizmu a iným rizikám.
- Poistná zmluva: Poistná zmluva by mala jasne definovať, kto je poistený (všetci spoluvlastníci), aký je rozsah poistenia a aké sú podmienky plnenia v prípade škody.
Možnosti poistenia
Existuje niekoľko možností, ako poistiť nehnuteľnosť v podielovom vlastníctve:
- Poistenie uzatvorené všetkými spoluvlastníkmi: Všetci spoluvlastníci sú uvedení ako poistníci v poistnej zmluve. Toto je ideálne riešenie, pretože zabezpečuje, že v prípade škody budú všetci spoluvlastníci chránení.
- Poistenie uzatvorené jedným zo spoluvlastníkov: Jeden zo spoluvlastníkov uzatvorí poistenie na celú nehnuteľnosť. V tomto prípade je dôležité, aby boli ostatní spoluvlastníci informovaní a súhlasili s týmto riešením. V prípade škody bude plnenie vyplatené poistníkovi, ktorý je povinný ho rozdeliť medzi ostatných spoluvlastníkov podľa ich podielov.
- Poistenie podielu: Každý zo spoluvlastníkov si poistí svoj podiel na nehnuteľnosti. Toto riešenie je menej časté a môže byť komplikovanejšie, pretože v prípade škody je potrebné riešiť plnenie s viacerými poisťovňami.
Príklad z praxe
Predstavte si situáciu, že traja súrodenci zdedili po rodičoch dom v podielovom vlastníctve, každý s podielom 1/3. Rozhodnú sa dom prenajímať. Aby sa chránili pred rizikami, mali by sa dohodnúť na uzatvorení poistenia nehnuteľnosti. Ideálne je, ak všetci traja sú uvedení ako poistníci v poistnej zmluve. Ak by sa však dohodli, že poistenie uzatvorí len jeden z nich, mal by informovať a získať súhlas od ostatných dvoch. V prípade, že by dom poškodil požiar, plnenie by bolo vyplatené poistníkovi, ktorý by ho následne rozdelil medzi všetkých troch súrodencov podľa ich podielov.
Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí
Podľa Občianskeho zákonníka platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.
Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)
Po zániku manželstva dochádza k vyporiadaniu BSM. Ak dôjde k vyporiadaniu dohodou, sú manželia povinní vydať si na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.
Poistná zmluva a BSM
Aj keď ste platili poistné počas trvania manželstva, toto plnenie sa nepovažuje za plnenie na osobný majetok druhého manžela, aj keď poistné bolo hradené Vami z Vášho príjmu. Dôvod je ten, že vyplatená mzda patrí do BSM a pokiaľ bývalá manžela uzatvorila poistnú zmluvu v prospech Vášho spoločného dieťaťa, robila tak v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka a zákona o rodine.
Vyporiadanie poistnej zmluvy po rozvode
V kontexte rozvodu a vyporiadania BSM je dôležité riešiť aj poistné zmluvy. Aj poistka sama predstavuje určitú hodnotu, pretože pri poistení osôb je poisťovňa povinná v dojednaných prípadoch pri zániku poistenia vyplatiť odbytné. V rámci vyporiadania BSM sa mohlo skúmať, aký je stav poistky v čase zániku manželstva, či a aké nároky z poistiek vyplývajú.
Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podané do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.
Pre poisťovateľa je záväzný obsah dohodnutej poistnej zmluvy, takže ak po rozvode a pri vyporiadaní BSM nedošlo k oznámeniu prípadných zmien v zmluve, resp.
Praktické rady a odporúčania
- Komunikácia so spoluvlastníkmi: Dôležitá je otvorená komunikácia so všetkými spoluvlastníkmi. Mnoho novostavieb má spoločný vchod pre zopár bytových jednotiek. Aké poistenie potrebuje takáto nehnuteľnosť? Kedy sa už stavba považuje za bytový dom? Podľa Kataríny Ondra, hovorkyne poisťovne Generali, poistenie nehnuteľnosti je možné uzavrieť na byt, dom alebo rekreačnú budovu. „Toto poistenie kryje samotnú stavbu danej nehnuteľnosti vrátane všetkých pevných súčastí, ako sú vstavané skrine a spotrebiče, podlahy, dvere, steny a podobne. Pri poistení bytového domu je poistné krytie komplexné a vzťahuje sa na poškodenie alebo zničenie budovy bytového domu ako celku vrátane spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva stavby. „Uzatvoriť si poistenie bytového domu môžu vlastníci bytových domov, spoločenstvá vlastníkov, ako aj správcovské spoločnosti, ktoré majú v predmete činností správu a údržbu bytového fondu. K. Ondra vysvetľuje, že v zmysle zákona 182/1993 Z. z. sa za bytový dom považuje budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. A čo malé stavby, ktoré majú len zopár bytových jednotiek? Pre dosiahnutie komplexného poistného krytia K. Ondra odporúča majiteľom bytov svoj majetok chrániť nielen formou poistenia bytového domu, ale aj individuálnym poistením majetku, pričom je dôležité mať poistenú nielen nehnuteľnosť ale aj domácnosť.
- Aktualizácia poistnej zmluvy: Poistenie nehnuteľnosti znamená pre väčšinu vlastníkov a vlastníčok ochranu celoživotných úspor, ktoré na stavbu domu alebo kúpu bytu použijú. Ochrana vlastných úspor je zároveň odpoveďou na častú otázku vlastníkov nehnuteľností: Prečo by som si mal/-a dom či byt poistiť? Nikto nechce prísť o nadobudnuté financie, ktoré zhmotnil kúpou nehnuteľnosti, nečakanými prírodnými katastrofami alebo vandalizmom. Veľa ľudí žije v mylnej predstave, že poistením nehnuteľnosti si poistia dom alebo byt ako celok. Teda so všetkým, čo do nehnuteľnosti patrí, vrátane vybavenia. V skutočnosti sa poistenie nehnuteľného majetku delí do dvoch kategórií: poistenie nehnuteľnosti a poistenie domácnosti. Poistenie nehnuteľnosti je poistenie obytného priestoru/budovy. Môžeme si ho predstaviť ako poistenie stavby ako takej - rodinného domu bez vnútorného zariadenia alebo holobytu. Poistenie domácnosti zahŕňa zase vybavenie domu alebo bytu. Ide o všetok hnuteľným majetok ako je nábytok, spotrebiče, ale aj umelecké diela a šperky. Aké nepríjemné je asi prekvapenie, ak vám túto skutočnosť oznámi pracovník či pracovníčka poisťovne až pri nahlasovaní škodovej udalosti? Je prirodzené, že nad uzatvorením poistenia uvažujete najmä pri kúpe alebo stavbe novej nehnuteľnosti. Nad novou poistkou by však mali uvažovať aj vlastníci starších bytov a domov. Ceny bytov a domov rokmi rastú a môže sa stať, že vaša nehnuteľnosť bude podpoistená. To znamená, že bude poistená na nižšiu sumu, než aká je jej skutočná hodnota. Pri poistnom plnení by ste teda dostali sumu, ktorá by kryla hodnotu vášho majetku pred tridsiatimi rokmi, ale nie dnes. Poistiť si môžete novú a časovú hodnotu stavby. Ak si poistíte nehnuteľnosť na novú hodnotu, pri plnení vám bude vyplatená suma na kúpu alebo opravu novej veci. Pozor však na nehnuteľnosti staršie ako 40 rokov. Viaceré poisťovne krátia starším nehnuteľnostiam poistné plnenie o amortizáciu, čo môže predstavovať aj 1,5 percenta ročne. Poistenie bytu alebo domu na časovú hodnotu ráta s opotrebením majetku a tak časom klesá potencionálne poistné plnenie v prípade škodovej udalosti. Poistné podmienky si stanovuje každá poisťovňa individuálne. Poistenie nehnuteľnosti teda znamená poistenie stavby alebo budovy ako obytného priestoru a nezahŕňa vybavenie domácnosti. Poistenie nehnuteľnosti je povinné pri hypotekárnom úvere, ale zaoberať by sa ním mali aj vlastníci starších nehnuteľností, aby sa vyhli podpoisteniu majetku. Pred uzatvorením zmluvy si nechajte podmienky podrobne vysvetliť obchodným zástupcom poisťovne a pozorne si prečítajte podmienky plnenia.
- Cena poistenia: Výber správneho poistenia majetku si vyžaduje zváženie niekoľkých faktorov. Následne zvážiť všetky relevantné riziká a vybrať si rozsah krytia poistenia majetku. Pri výbere vhodnej poistky je jednou z najčastejších otázok práve cena za poistenie majetku. Faktory, ktoré ovplyvňujú výslednú cenu za poistenie majetku, zahŕňajú hodnotu vašej nehnuteľnosti a domácnosti, lokalitu, v ktorej sa majetok nachádza, podlažie bytu, záplavové oblasti, zvolený rozsah poistných rizík (napríklad, či chcete krytie len proti požiaru alebo aj proti živelným pohromám, krádeži a zodpovednosti za škodu), a tiež výšku spoluúčasti, ktorú ste ochotní akceptovať. Ak vás zaujíma, aká je pre vás cena poistenia majetku u nás v Generali, najrýchlejším spôsobom, ako to môžete zistiť, je využiť našu online kalkulačku poistenia majetku. Vďaka nej si v priebehu niekoľkých minút vypočítate orientačnú cenu podľa svojich konkrétnych údajov a požiadaviek.
Spoluvlastníctvo akejkoľvek veci vrátane nehnuteľnosti môže mať svoje výhody, podmienkou je však schopnosť spoluvlastníkov otvorene a transparentne navzájom komunikovať a plniť si všetky svoje zákonné povinnosti. Pokiaľ vám spoluvlastníctvo nevyhovuje a dokážete sa dohodnúť na jeho zrušení k spokojnosti všetkých spoluvlastníkov, aj to je cesta, ako vyriešiť takúto situáciu.
tags: #ako #poistit #nehnutelnost #v #podielovom #vlastnictve