Získanie vlastného bývania predstavuje pre mnohých mladých ľudí významný životný míľnik. Vzhľadom na rastúce ceny nehnuteľností a meniace sa ekonomické podmienky sa však táto túžba stáva čoraz komplexnejšou výzvou. Štát sa preto snaží aktívne podporovať mladých žiadateľov o hypotéky prostredníctvom rôznych foriem pomoci, ktoré majú za cieľ uľahčiť prístup k bývaniu a zmierniť finančnú záťaž spojenú so splácaním úveru. Tento článok sa podrobne venuje najvýznamnejším formám štátnej podpory súvisiacim s hypotekárnymi úvermi pre mladých, ako aj aktuálnym legislatívnym zmenám a praktickým radám.
Príspevok na hypotéku: Okamžitá pomoc pri rastúcich splátkach
Príspevok na hypotéku predstavuje formu štátnej pomoci, ktorá má za snahu uľahčiť zvládnutie nárastu mesačných splátok pri hypotekárnom úvere. Ak vám v dôsledku rastu úrokovej sadzby stúpla mesačná splátka hypotéky, môžete využiť finančný príspevok od štátu, ktorý má za cieľ zmierniť finančný dopad na rozpočet domácnosti. Táto pomoc je reakciou na aktuálny vývoj na trhu a má za cieľ zabezpečiť, aby vlastné bývanie ostalo dostupné aj po úprave splátkového kalendára. Vznikla a dostala sa do platnosti aj napriek reakciám odborníkov, či dokonca NBS, podľa ktorých nie je reakcia štátu adresná a dokonca do takej miery ani potrebná. Príspevok na hypotéku predstavuje formu štátnej pomoci, ktorá má za cieľom pomôcť dlžníkom, ktorí nereflektovali na výzvy finančných odborníkov na tému zvoliť si dlhšie ako troj, či päť ročné fixácie. Príspevok je možné uplatniť len na jednu nehnuteľnosť, ktorá slúži na trvalé bývanie žiadateľa. Štát v roku 2025 ponúka finančný príspevok pre tých, ktorým sa zvýšila splátka hypotekárneho úveru v dôsledku rastu úrokových sadzieb. V prípade, že došlo k zvýšeniu mesačnej splátky hypotéky alebo úveru na bývanie a žiadateľ spĺňa podmienky, môže požiadať o príspevok na zvýšenú splátku úveru.
Je dôležité poznamenať, že s účinnosťou od 01.12.2025 bol zrušený zákon č. 526/2023 Z. z. o pomoci pri splácaní úveru na bývanie v znení neskorších predpisov, a to novelou zákona č. 90/2016 Z. z. Novela zákona o úveroch na bývanie zároveň upravila presun poskytovania pomoci pri splácaní úverov na bývanie zo štátu na bankový sektor. Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok poskytovaný úradom práce, sociálnych vecí a rodiny do 30.11.2025 a naďalej spĺňajú podmienky v zmysle zákona o úveroch na bývanie, bude banka poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky (bez podania žiadosti), a to aj spätne za obdobie od 01.12.2025.
Hypotéka pre mladých: Daňový bonus ako hlavná forma podpory
Hypotéka pre mladých s daňovým bonusom na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých, ktorá funguje od 1. januára 2018. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50% zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke.
Kľúčové podmienky pre získanie daňového bonusu:
- Vek: Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok života a najviac 35 rokov).
- Príjem: Maximálna hranica priemerného hrubého príjmu jedného žiadateľa za kalendárny rok predchádzajúci roku uzatvorenia zmluvy o úvere na bývanie je stanovená následovne:
- Pre zmluvy uzatvorené do 31. decembra 2023: Príjem žiadateľa nesmel prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve SR. V prípade manželov išlo o koeficient 2,6-násobok.
- Pre zmluvy uzatvorené od 1. januára 2024: Príjem žiadateľa nesmie prekročiť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov ide o 3,2-násobok.
- Priemerná mesačná mzda v roku 2023 predstavovala 1 430 eur, čo znamenalo, že horná hranica príjmu pre posudzovanie nároku na bonus pri zmluvách uzatvorených v roku 2024 bola 2 288 eur (1,6-násobok) pre jednotlivca a 4 576 eur (3,2-násobok) pre manželov. Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 pre žiadosti podané v roku 2025 je 2438,40 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná t.j. 4876,8 €.
- Účel úveru: Úver musí byť použitý na nadobudnutie nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavbu nehnuteľnosti alebo zmenu dokončenej stavby. Nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
- Počet nehnuteľností: Daňový bonus na zaplatené úroky je možné uplatniť si maximálne zo sumy 50 000 eur na jednu tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie.
Ako funguje daňový bonus v praxi:
Daňový bonus na zaplatené úroky sa uplatňuje formou zníženia dane z príjmov. Ak ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník, o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
Príklad výpočtu daňového bonusu (pre zmluvy uzatvorené do 31.12.2023):
Stano a jeho manželka (obaja 21r., teda < 35r.) si vzali hypotéku 100 000 eur. Ich spoločný príjem bol nižší ako 2,6-násobok priemernej mzdy. V roku 2023 zaplatili úroky vo výške 1 200 eur. Z tejto sumy sa úroky započítavajú maximálne do výšky 50 000 eur, čo predstavuje polovicu z celkovej sumy hypotéky. Z 50 000 eur bolo zaplatených úrokov 600 eur. Stano si môže uplatniť 50% z tejto sumy, teda 300 eur, čo je menej ako maximálna ročná výška bonusu 400 eur. Stano má teda nárok na daňový bonus 300 eur.
Pozor, ZMENA! (pre zmluvy uzatvorené od 1.1.2024):
Pre zmluvy uzatvorené od 1. januára 2024 platí, že daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 1200 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov.
Dôležité upozornenia týkajúce sa daňového bonusu:
- Spoludlžníci: Ak je daňovník dlžníkom spolu so spoludlžníkom, aj spoludlžník musí spĺňať podmienku veku. Priemerný mesačný príjem dlžníka spolu so spoludlžníkom nesmie presiahnuť stanovený koeficient priemernej mesačnej mzdy.
- Refinancovanie hypotéky: Refinancovanie hypotéky do inej banky môže znamenať stratu nároku na daňový bonus, ak nie sú splnené nové podmienky.
- Prvá splátka úroku: V roku začatia úročenia úveru na bývanie má daňovník nárok na pomernú časť daňového bonusu.
- Potvrdenie z banky: Na uplatnenie daňového bonusu je potrebné predložiť bankové potvrdenie o výške zaplatených úrokov. Banka má na jeho vydanie 30 dní.
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB): Podpora bývania pre špecifické skupiny
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) poskytuje finančnú pomoc na zabezpečenie bývania podľa vopred stanovených pravidiel, pričom sa zameriava najmä na ľudí s nižšími príjmami a špecifické cieľové skupiny.
Možnosti podpory od ŠFRB:
- Úvery s nízkou úrokovou sadzbou: ŠFRB ponúka úvery s úrokovou sadzbou 1 % p.a. na rôzne účely bývania, ako je kúpa bytu, výstavba rodinného domu alebo rekonštrukcia.
- Doba splatnosti: Maximálne 40 rokov (do 65. roku života žiadateľa).
- Výška úveru: Maximálne 100 % z obstarávacej ceny nehnuteľnosti. V prípade, že hodnota zakladanej nehnuteľnosti (ktorá slúži ako záruka) nie je dostatočná, môže byť potrebné dofinancovať rozdiel z vlastných zdrojov alebo iného úveru.
- Cieľové skupiny:
- Mladí ľudia do 35 rokov: Podpora sa zameriava na nadobudnutie, výstavbu alebo zmenu dokončenej stavby nehnuteľnosti.
- Fyzické osoby, ktoré vyrastali v zariadení náhradnej starostlivosti alebo sociálnych službách, a v deň podania žiadosti nemajú viac ako 35 rokov.
- Domácnosti s maloletými deťmi (do 6 rokov), prípadne s osvojeným dieťaťom do 5 rokov.
- Domácnosti, kde žije osoba s ŤZP minimálne jeden rok.
- Domácnosti, kde má dieťa zverené do osobnej starostlivosti.
- Osoby, ktoré uzatvorili zmluvu o úvere na bývanie pred 1. januárom 2025 a ich priemerný mesačný príjem za rok predchádzajúci roku uzatvorenia zmluvy neprekročil 1,6-násobok priemernej mzdy.
Podmienky a proces žiadosti o úver z ŠFRB:
- Termín podania žiadosti: Od 15. januára do 30. septembra príslušného roka.
- Posúdenie žiadosti: ŠFRB má až 110 dní na posúdenie oprávnenosti žiadosti a vydanie stanoviska. O žiadosti sa rozhodne najneskôr do 31. decembra daného roka.
- Mimoriadne splátky: Klienti ŠFRB môžu realizovať mimoriadnu splátku úveru maximálne 2x ročne, pričom minimálna výška splátky je 1 500 € pre fyzické osoby.
Stavebné sporenie: Dlhodobé riešenie s podporou štátu
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu. Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok. V roku 2024 platí, že na získanie štátnej prémie v plnej výške 70 eur, musí sporiteľ vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čo predstavuje 83,33 eur mesačne. Tieto finančné prostriedky môže sporiteľ vkladať priebežne, ale napríklad aj jednorazovo v priebehu kalendárneho roka. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.
Mladomanželský úver: Podpora pre novomanželov
Mladomanželský úver je špecifický produkt určený pre novomanželov do 35 rokov. Prvou podmienkou na získanie tohto úveru je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve vystupujú ako jeden dlžník. Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve. Podmienky získania štátnej podpory sa môžu líšiť v závislosti od konkrétnej banky a aktuálnej legislatívy.
Praktické rady pri vybavovaní hypotéky
Pred žiadosťou o hypotéku by ste si mali overiť, či spĺňate všeobecné podmienky. Okrem legislatívnych kritérií, ktoré sú v každej banke rovnaké, potrebujete splniť aj interné podmienky banky, ktorá posudzuje vaše údaje aj bonitu, to znamená schopnosť hypotéku splácať z vášho príjmu. Stanovenie vášho čistého príjmu je pre banku jednoduché, pretože si to overí pomocou online dopytu v Sociálnej poisťovni.
Pri hypotéke vo všeobecnosti platí, že vám ju banka poskytne vo výške maximálne 90 % z ceny nehnuteľnosti. Na to, aby banka zistila cenu nehnuteľnosti, bude potrebné vypracovať znalecký posudok, ktorý je dnes možné vybaviť cez banku, alebo banka použije vlastné ohodnotenie nehnuteľnosti interným znalcom alebo na to určenou pomôckou.
Ak zvažujete hypotéku, mali by ste ju plánovať v predstihu. Ešte pred tým, ako sa rozhodnete pre konkrétnu nehnuteľnosť, začnite si sporiť, aby ste našetrili vlastné prostriedky. Pri dnešných cenách nehnuteľností môže byť našetriť takúto sumu náročné. Preto je vhodné začať sporiť čím skôr a najlepšie tak, aby ste tieto peniaze mali bezpečne odložené bokom na oddelenom sporiacom účte.
V prípade, že sa vám nepodarí tieto peniaze nasporiť, existujú aj ďalšie možnosti, ako náklady dofinancovať. TIP OD NÁS: Ak ste sa rozhodli pre kúpu nehnuteľnosti, využitie služieb Finančného Kompasu môže byť veľkou pomocou. Použitie kalkulačky na stránke Finančného Kompasu vám navyše poskytne predstavu o výške hypotéky, ktorú by vám mohla banka schváliť na základe vášho príjmu. Takto môžete lepšie plánovať svoj rozpočet a vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam.
Riešenie neštandardných situácií pri hypotéke pre mladých
Hypotéku pre mladých s daňovým bonusom je možné získať legálnym spôsobom aj v niektorých životných situáciách, keď nejakú z podmienok nespĺňate. V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru. Tento krok sa odporúča robiť len naozaj blízkym osobám resp. osobám, ktorým maximálne dôverujete.
Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice, resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. podiel.
Pokiaľ má jeden z manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie (zúženie BSM alebo vstup len jedného žiadateľa do úverovej zmluvy).
Hypotéka pre mladých do roku 2017 vs. aktuálny model
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a možno ju považovať za historicky najvýhodnejšiu hypotéku vôbec. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2% a banky znižovala sadzbu o 1% t.j. dokopy o 3%. Výsledkom bolo, že klient preplatil za 5 rokov na úrokoch iba niečo cez 150 €! Problém však bol v tom, že banky si rozlične vykladali spôsob bonifikácie, čo spôsobovalo, že rozdiely v zostatkoch medzi bankami po 5 rokoch splácania boli aj vyše 3000 €. Práve to bol dôvod, prečo došlo k zmene, bolo totiž jasne zrovnať podmienky medzi bankami.
Hypotéka s daňovým bonusom na zaplatené úroky funguje od 1.1.2018. Pri starom modeli štátneho príspevku pre mladých posudzovala splnenie všetkých podmienok banka. Skúmala vek klienta, účel hypotéky aj jeho príjem za predchádzajúci kalendárny rok formou dokladovania ročného zúčtovania dane. A zníženú splátku o príspevok štátu a banky mal klient pri starom modeli hneď po schválení hypotéky. Pri aktuálnom modeli daňového bonusu skúma banka len vek a účel hypotéky, na základe ktorých buď schváli hypotéku aj s daňovým bonusom, alebo bez neho. Ak však aj schváli hypotéku s daňovým bonusom, neznamená to ešte, že daňový bonus na zaplatené úroky automaticky získavate, pretože až následne pri podaní ročného zúčtovania dane resp. daňového priznania si ho môžete reálne uplatniť.
Nárast úrokových sadzieb za posledné obdobie spôsobil to, že mnoho mladých ľudí, ale aj slobodných rodičov si nemôžu dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, pretože im to pri 4% úrokových sadzbách nevychádza.
Kalkulácia úspor vďaka daňovému bonusu
Pri hypotéke pre mladých s daňovým bonusom je kľúčové vyberať banku, v ktorej preplatíte čo najmenej na úrokoch a všetkých ostatných nákladoch spojených s hypotékou. Preto je veľmi dôležité vyberať tie banky, ktoré majú čo najnižšie kampaňové úrokové sadzby. Dôležitý je tiež parameter o ktorom sa veľmi nehovorí - schopnosť banky prehodnotiť úrokovú sadzbu formou reštartu hypotéky, ak sadzby v čase poklesnú. Každý z nás bude chcieť mať najlepšiu hypotéku s najvýhodnejším úrokom stále t.j. počas celej doby splácania.
Na nasledujúcom obrázku vidieť, že plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne a 6000 € za 5 rokov možno získať v kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby cca 3,5%. V nasledujúcej kalkulačke si viete vypočítať, koľko ušetríte na úrokoch tým, že štát bude refundovať 50% zaplatených úrokov. Stačí zadať výšku hypotéky, úrokovú sadzbu a dobu splatnosti, následne vám kalkulačka vypočíta mesačnú splátku hypotéky. V tabuľke vám kalkulačka vypočíta koľko preplatíte na úrokoch každý rok počas prvých piatich rokov (na túto dobu máte daňový bonus) a zároveň sa rovno prepočítava aj výška refundácie vo forme daňového bonusu. Posledný údaj, ktorý sa vypočítava je pomer výšky daňového bonusu voči zaplateným úrokom.