V posledných rokoch sme zaznamenali nový trend vo viacerých novostavbách. Čoraz viac sa pri developerských projektoch stretávame s pojmom apartmán. Na prvé počutie môže slovo „Apartmán“ pôsobiť exkluzívnejšie ako napr. byt. Veľa ľudí sa domnieva, že je to jednoducho iné pomenovanie pre byt. Nie je to pravda. Rozdiel medzi bytom a apartmánom je v užívaní tejto nehnuteľnosti. Apartmánový dom a bytový dom sa líšia predovšetkým hlavným účelom využitia a právnym postavením.
Hlavný účel využitia: Bývanie vs. Dočasné ubytovanie
Najväčší rozdiel medzi bytom a apartmánovým domom je v účele využitia. Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byt je určený na celoročné bývanie s trvalým či prechodným pobytom. Apartmánové domy poskytujú dočasné, prechodné ubytovanie. Apartmánové domy slúžia najmä na krátkodobé alebo strednodobé bývanie. Apartmán je určený na občasné, rekreačné bývanie. Tieto jednotky sú navrhované tak, aby sa obytný priestor využil čo najefektívnejšie, a to aj pre dlhodobé bývanie.
V apartmánových domoch majú užívatelia spravidla viac samostatnosti v porovnaní s hotelmi a penziónmi. Apartmánový dom je budova so samostatnými ubytovacími jednotkami - apartmánmi. Pri krátkodobom prenájme sa obyvatelia často menia. Apartmánové domy ponúkajú flexibilné možnosti ubytovania.
Právne a administratívne aspekty: Odlišné povolenia a zápisy
V slovenskej legislatíve neexistuje jednotná a presná definícia pojmu „apartmánový dom“. Podľa už neplatnej vyhlášky č. 277/2008 Z. z. bol apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Nebol určený na trvalé bývanie. Stavebný zákon rozdeľuje budovy na bytové domy určené na trvalé bývanie a na nebytové budovy. Apartmán túto podmienku väčšinou nespĺňa.
Apartmánový byt, rovnako ako apartmán, sú na liste vlastníctva (ľudovo na „elvéčku“) zapísané ako nebytové priestory, dôvody sú však odlišné. Kataster totiž pozná len bytový a nebytový priestor. Apartmán je v tomto kontexte nebytový priestor. Na liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán. Avšak, v súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie.
Nejednoznačnosť niektorých právnych predpisov spôsobuje obavu, že v apartmánových bytoch môže vzniknúť problém s nahlásením trvalého pobytu. Zákon ale hovorí, že trvalý pobyt má občan len v budove, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu. Keď je teda nebytový priestor v budove určenej na bývanie, väčšinou so zápisom trvalého pobytu problém nie je. Slovenská legislatíva totiž neumožňuje v prípade nebytových priestorov možnosť trvalého pobytu v danej nehnuteľnosti, ak zákon neustanovuje inak. Z tejto definície vyplýva, že ak je v budove aspoň jeden byt, miestny úrad by mal prihlásiť trvalý pobyt aj na apartmán.
Pri financovaní kúpy apartmánu to môže byť zložitejšie. Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky je to bezproblémové ak máte dostatočné ručenie a príjem. Pri apartmáne je to ťažšie, lebo ide prakticky o rekreačné bývanie, jednoducho banka vám síce požičia, ale menej peňazí. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky. Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť.
Technické a dizajnové aspekty: Dôraz na efektivitu a udržateľnosť
Výstavba bytov musí spĺňať dva základné parametre. Technické predpisujú napríklad svetelné podmienky či presné rozmery miestností. Druhé vychádzajú z územného plánu a určujú, aké má mať budova percentuálne zastúpenie bytových a nebytových priestorov. Ak tieto parametre nie sú splnené, nemôžu byť priestory skolaudované ako byty. Aby nezostali prázdne a mohli byť namiesto administratívy či komerčných účelov využité na bývanie, označia sa pojmom „apartmán“ alebo „apartmánový byt“.
Apartmán nespĺňa technické parametre bytového priestoru. Napríklad normy pre svetelnosť. Je preto vhodnejší na krátkodobé bývanie. Napríklad pre zamestnancov firiem, ktorí sa v meste zdržia iba pár dní. Technickými parametrami a kvalitou bývania sa apartmánové byty od klasických nijako nelíšia. Sú preto vhodné na dlhodobé bývanie, v porovnaní s konvenčným bytom nepocítite nijaký rozdiel.
Moderné apartmánové domy využívajú poznatky o úspore energie, okná s izolačným trojsklom a účinné vykurovacie alebo chladiace systémy. V mnohých projektoch sa využívajú aj zelené strechy a vegetačné fasády, alebo smart building. V Bratislave sa budujú apartmánové domy so zelenými strechami a digitálnou správou energií, nízkoenergetické komplexy s rekuperáciou tepla a solárnymi panelmi. Architektúra apartmánových domov tak prepája vedecké poznatky, ekologické prístupy a moderné technológie. Kľúčové vlastnosti moderných apartmánových domov patrí flexibilné usporiadanie priestorov, úspora energie a digitalizovaná správa budovy.
Na rozdiel od klasických bytových domov, apartmánové domy často ponúkajú aj doplnkové služby, ako je stravovanie, pravidelné upratovanie, recepcia 24/7 či doplnkové hotelové služby.
Vlastníctvo a investičný potenciál
Vlastníctvo apartmánového domu alebo jednotlivých apartmánov ponúka viacero spôsobov využitia. Investori ich môžu ponúknuť turistom na krátky čas alebo ich ponúknuť študentom a pracovným návštevníkom na dlhšie obdobie. Podľa realitných analýz sa často dosahuje vyššia návratnosť investície. Apartmánové domy sú vhodné pre investorov, cestovateľov, firmy aj študentov.
Užívatelia apartmánových domov oceňujú vyššiu mieru súkromia v porovnaní s klasickými hotelmi. Majú možnosť si vytvoriť vlastnú kuchyňu alebo kuchynský kút a väčší obytný priestor. Môžu si prispôsobiť svoj denný režim a často využívať aj samostatný vstup.
Pri správe a vlastníctve apartmánových jednotiek býva zložitejšie ako pri klasických bytoch. Nie je možné v apartmáne trvalý pobyt alebo ho využívať na iné účely, napríklad podnikanie.
Typológia a umiestnenie apartmánových domov
Apartmánové domy možno triediť najmä podľa spôsobu využitia a podľa polohy. Môžu sa nachádzať v mestách, pri lyžiarskych strediskách alebo v prímorských lokalitách. Architektúra a dizajn sa často prispôsobujú okolitému prostrediu. Mestské apartmánové domy stoja v centrách miest alebo v ich blízkosti.
Tieto budovy sú navrhnuté s dôrazom na bezpečnosť, bezbariérovosť a dostupnosť služieb. Tieto typy apartmánových domov pokrývajú rôzne potreby užívateľov aj investorov. Tento trend vedie k rozširovaniu segmentu apartmánových domov.
Správa a prevádzka apartmánových domov
Aby apartmánový dom fungoval spoľahlivo, je potrebné zabezpečiť jeho správu. Správa zahŕňa správu energií, nastavenie kúrenia či chladenia, upratovanie, recepčné služby a riešenie drobných opráv. Správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, musí spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.
V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.
Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. apartmánové domy). Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.
tags: #apartmanovy #byt #a #byt