Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru: Komplexný sprievodca

Predaj či kúpa bytu alebo nebytového priestoru je v živote jednotlivca vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky, prípadne získaním peňažných prostriedkov pre následnú kúpu inej - vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho. Práve pri kúpe, resp. predaji bytu je podstatná kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu. Aké sú teda podstatné náležitosti celého procesu predaja a kúpy? Čo musíte mať v tomto procese na zreteli?

Právny rámec prevodu bytu a nebytového priestoru

Byt v zmysle ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka je samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. V praxi sa o bytoch bežne hovorí ako o nehnuteľnostiach, avšak nie je to presné označenie. Podľa ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Označenie bytu ako nehnuteľnosti v širšom zmysle súvisí s ustanovením § 3 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého platí, že právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.

Vzhľadom na špecifický právny režim bytov je pri ich prevode potrebné dávať pozor na niektoré osobitosti v porovnaní s prevodom „klasických“ nehnuteľností (t.j. pozemkov a stavieb spojených so zemou pevným základom). Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajú z Občianskeho zákonníka (pozri ustanovenie § 588 a nasl.). Okrem vyššie uvedených náležitostí vyplývajúcich z ustanovení o kúpnej zmluve musí kúpna zmluva o prevode bytu spĺňať všeobecné náležitosti platnosti právnych úkonov. Pre úplnosť je potrebné poukázať na skutočnosť, že byt (ani nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka) nikdy nemôže byť prevádzaný na základe kúpnej zmluvy spravujúcej sa Obchodným zákonníkom.

Základnou požiadavkou, ktorú kladie zákon, je písomná forma zmluvy. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je aj kúpna cena, čím sa kúpna zmluva odlišuje od zmluvy darovacej. K nadobudnutiu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru nestačí podpísanie kúpnej zmluvy, avšak je potrebné podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov špecifikuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Zmluva musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať:

• a) Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu: Toto zahŕňa vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru. Určuje sa rozsah podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
  • Číslo bytu a jeho umiestnenie: V zmluve sa uvádza číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza.
  • Označenie bytového domu: Súčasťou popisu je súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pre obe nehnuteľnosti, teda bytový dom a pozemok, je potrebné uviesť aj ich katastrálne územie.
  • Podlahová plocha: Rozsah podlahovej plochy bytu musí byť uvedený v m². Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov.
  • Vybavenie bytu: Taktiež sa uvádza vybavenie bytu. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Zákon presne nedefinuje, čo sa rozumie pod pojmom vybavenie bytu. V praxi sa uvádza napríklad: vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitosti neoveruje, avšak pre presnosť zachytenia stavu bytu by ste ho mali opísať čo najvernejšie. V zmysle ustanovenia § 121 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa príslušenstvom bytu rozumie to, čo k nemu z povahy účelu patrí.

• b) Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku: Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e). Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavaný bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Nezabúdajte, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).
  • Spoločné časti domu: Spoločnými časťami domu sa rozumejú tie časti domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a sú nevyhnutné na účel užívania stavby ako celku (§ 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov). Typickými príkladmi sú strecha, hlavné chodby, schodiská, výťahy, komíny, vodovodné, kanalizačné, elektrické a plynové prípojky, ako aj prípojky na spoločné televízne antény a rozvody.
  • Spoločné zariadenia domu: Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu (§ 2 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov). Patria sem napríklad práčovne, sušiarne, kotolne, výmenníkové stanice, skladovacie priestory, garáže, ktoré sú súčasťou bytového domu.
  • Príslušenstvo bytu: V zmysle ustanovenia § 121 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa príslušenstvom bytu rozumie to, čo k nemu z povahy účelu patrí. Typicky ide o pivnice, kumbály, ale aj loggie a balkóny.
  • Pozemok zastavaný domom a priľahlý pozemok: V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom.

• c) Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku: Zákon uvádza definície v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6. Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti. Zároveň sa uvádza, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.

• d) Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku: Ako bolo spomenuté vyššie, v zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok.

• e) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou: Toto ustanovenie umožňuje dohodu nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu o veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku.

• f) Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve: Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.

• g) Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie, ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.

Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež určuje povinné prílohy k zmluve o prevode vlastníctva bytu.

• Potvrdenie o bezdlžnosti: Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie nemá platiť, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zákon formuluje, že takéto potvrdenie má byť prílohou kúpnej zmluvy. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení sa odporúča, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy.

• Situačné plány: K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísel a identifikácie pozemku. Na základe uvedenej podmienky sa do zmluvy uvádza najmä počet obytných miestností, určenie príslušenstva (napr. WC, kuchyňa, predsieň, pivnica). K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísel a identifikácia pozemku.

Zmluvné strany a ich označenie

Zmluvné strany, teda ten, kto byt predáva a ten, kto ho kupuje, musíte v zmluve náležite označiť.

• Fyzická osoba: V prípade fyzických osôb musíte uviesť: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť.
• Právnická osoba: Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba, uvediete jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).

Zistenie technického stavu bytu

Zistenie technického stavu bytu na základe znaleckého posudku sa realizuje len ak o to nadobúdateľ (kupujúci) požiada. Väčšinou sa však znalecký posudok nevyžaduje a do zmluvy sa uvádza, že nadobúdateľ technický stav bytu pozná, resp. akceptuje ho v stave, v akom sa nachádza.

Úhrada kúpnej ceny

Zatiaľ čo sme sa venovali náležitostiam kúpnej zmluvy z hľadiska jej povinného obsahu, z týchto náležitostí nevyplýva nič vo vzťahu ku kúpnej cene. Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane:

• Kupujúceho: zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.
• Predávajúceho: odovzdať byt kupujúcemu do užívania.

V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii, kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom sa vždy odporúča, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali s dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako:

• Výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu.
• Dĺžku lehôt, v ktorých banka vie poskytnutie úveru spracovať.
• Moment vzniku prípadného záložného práva a pod.

Až poznaním týchto významných detailov viete zmluvu zodpovedne pripraviť.

Obmedzenie platieb v hotovosti

Pomerne často sa v praxi stretávame s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10 000,- EUR.

Za veľmi dôležitú sa považuje skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote nepresahujúcej 15 000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15 000,- EUR.

Ďalšie dojednania v zmluve

Okrem podstatných náležitostí existuje ešte celý rad ďalších skutočností, ktoré by ste v zmluve o prevode nehnuteľnosti mali priam nevyhnutne zohľadniť. Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa:

• Termínu odovzdania bytu kupujúcemu.
• Povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií.
• Spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy.
• Termínu tzv. odhlásenia sa od dodávateľov energií a pod.

Pri odovzdávaní Nehnuteľnosti bude vyhotovený Preberací protokol. Preberací protokol bude obsahovať stav všetkých vodomerov, elektromerov, plynomierov, resp. iných meračov. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu Nehnuteľnosť spolu s príslušenstvom, vnútorným vybavením uvedeným v tejto kúpnej zmluve a všetky kľúče od Bytu a vchodových dverí do bytového domu, kľúče od poštovej schránky, kľúče od pivnice najneskôr do 3 dní od uhradenia Kúpnej ceny.

Katastrálne konanie a poplatky

Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je pritom spoplatnený správnym poplatkom vo výške 66,- €. Pokiaľ si navrhovateľ zvolí zrýchlené konanie, správny poplatok sa zvýši na sumu 266,- €. Právna úprava však umožňuje aj zníženie týchto poplatkov o 50 %, a to za predpokladu, že je návrh realizovaný elektronicky. Výška poplatkov pri elektronickom podaní je teda 33,- €, resp. 133,- € ak sa žiada o zrýchlené konanie (pozri sadzobník zákona o správnych poplatkoch). Podpis na návrhu na vklad nemusí byť úradne overený. Okresný úrad má lehotu 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad, v ktorej o návrhu rozhodne.

Odporúčanie na záver

So zreteľom na opísanú (a to iba v stručnosti) problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. Ak sa chcete vyhnúť prípadným zbytočným problémom, obráťte sa na odborníka, ktorý Vám vypracuje zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, zachytávajúc všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade.

Vlastníctvo bytu v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si vzájomnú súčinnosť v rámci konania o povolenie vkladu tejto kúpnej zmluvy na Okresnom úrade [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor a svojim podpisom na tejto kúpnej zmluve sa týmto navzájom splnomocňujú na prípadné opravy zrejmých nesprávností v písaní tejto kúpnej zmluvy v rámci uvedeného konania o povolenie vkladu tejto kúpnej zmluvy na Okresnom úrade [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor. Splnomocnenie sa v žiadnom prípade nevzťahuje na opravu iných ako zrejmých nesprávností, alebo na opravu Článku VI.

Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.

Relevantné zákony:

• Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb.
• Katastrálny zákon - zákon č. 162/1995 Z.z.
• Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - zákon č. 182/1993 Z.z.
• Zákon o správnych poplatkoch - zákon č. 145/1995 Z.z.
• Zákon o obmedzení platieb v hotovosti - zákon č. 394/2012 Z. z.

tags: #zmluva #o #prevode #vlastnictva #bytu #nebytovy