Prenájom nebytových priestorov predstavuje bežnú a dôležitú súčasť hospodárskeho života na Slovensku. S touto činnosťou však súvisia aj určité právne a daňové povinnosti, predovšetkým v oblasti registrácie na daňovom úrade. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na registračnú povinnosť pri prenájme nebytových priestorov na Slovensku, pričom sa zameriava na súčasnú legislatívu, historický vývoj a špecifické situácie, s cieľom poskytnúť jasné a zrozumiteľné informácie pre širokú verejnosť, od laikov až po odborníkov.
Historický kontext registračnej povinnosti
Historicky, pred 1. septembrom 2007, fyzické osoby nepodliehali voči daňovému úradu registračnej povinnosti pri prenájme nehnuteľností. Zásadná zmena nastala s účinnosťou zákona č. 215/2007 Z. z., ktorý novelizoval zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov. Táto novela zaviedla registračnú a oznamovaciu povinnosť pre všetky fyzické osoby, ktoré prenajímali nehnuteľnosť. Súčasne bol zrušený odsek 5 pôvodného zákona, ktorý umožňoval výnimku z registračnej povinnosti v prípadoch jednorazovej alebo náhodnej činnosti, kam spadal aj prenájom nehnuteľností fyzickými osobami.
Filozofia registračnej povinnosti daňového subjektu zostala zachovaná aj po tejto novele a je primárne viazaná na začiatok vykonávania danej činnosti, nie na samotné získanie príjmu z tejto činnosti. Registračná a oznamovacia povinnosť fyzických osôb bola ďalej spresnená novelou zákona o správe daní, zákonom č. 358/2007 Z. z., s účinnosťou od 1. októbra 2007. V prechodnom období od 1. septembra 2007 do 30. septembra 2007 vznikala registračná a oznamovacia povinnosť fyzickým osobám, ktoré prenajali akúkoľvek nehnuteľnosť.
Príklad z minulosti: Pán Ružový prenajal 4. septembra 2007 poľnohospodársku pôdu. Podľa vtedajšieho zákona o správe daní mu vznikla povinnosť registrácie, pričom lehota na registráciu mala plynúť od 1. októbra 2007. Avšak, novelou zákona s účinnosťou od 1. októbra 2007 povinnosť registrácie pri prenájme pozemkov zanikla. Z uvedeného vyplýva, že pán Ružový nebol povinný sa registrovať z dôvodu prenájmu pozemku. Tento príklad ilustruje dynamiku legislatívy a dôležitosť sledovania jej zmien.
Súčasná legislatíva a povinnosti
V súčasnosti platí, že fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná na daňovom úrade z dôvodu získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie, je povinná požiadať o registráciu u miestne príslušného správcu dane do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt, nebytový priestor alebo inú nehnuteľnosť, s výnimkou pozemku.
Príklad zo súčasnosti: Janko Hraško, ktorý vykonáva len závislú činnosť (zamestnanie), začne prenajímať byt dňa 20. októbra 2025. Lehota na registráciu z dôvodu prenájmu bytu začne plynúť 1. novembra 2025 a uplynie 30. novembra 2025. Ak by tento deň pripadol na víkend alebo deň pracovného pokoja, posledným dňom lehoty bude najbližší nasledujúci pracovný deň.
Ak je fyzická osoba už registrovaná na daňovom úrade (napríklad z dôvodu podnikania), nemá z dôvodu začatia prenájmu nehnuteľnosti novú registračnú povinnosť. V takomto prípade má len oznamovaciu povinnosť. Lehota na splnenie oznamovacej povinnosti je rovnaká ako pri registračnej povinnosti, teda 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom fyzická osoba začala prenajímať.
Príklad s existujúcou registráciou: Daňovník, fyzická osoba, je už registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Tento daňovník začal od 1. apríla 2025 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Keďže je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká nová povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť, pretože už je v registri vedený.
V prípade, že fyzická osoba prenajímala nehnuteľnosť pred 1. septembrom 2007 a naďalej prenajíma byt, nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku a nemala vtedy registračnú povinnosť, bola povinná požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade najneskôr do 31. decembra 2007.
Príklad prechodného obdobia: Pani Pekná je registrovaná od júla 2007 z dôvodu získania oprávnenia na podnikanie a začala prenajímať od 12. októbra 2007 rodinný dom. Keďže už je registrovaná na daňovom úrade, vzniká jej len oznamovacia povinnosť, ktorú si musela splniť do 30. novembra 2007. Ak by začala prenajímať nehnuteľnosť ešte pred 1. septembrom 2007 a vtedy nemala registračnú povinnosť, platila by pre ňu prechodná lehota na registráciu do 31. decembra 2007.
Miestna príslušnosť daňového úradu
Miestna príslušnosť u fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, sa riadi jej trvalým pobytom na území Slovenskej republiky. V prípade, že fyzická osoba nemá na území Slovenskej republiky trvalý pobyt, ale sa tu obvykle zdržiava, miestna príslušnosť sa riadi miestom, kde sa táto osoba obvykle zdržiava po prevažnú dobu. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade, avšak miestne príslušný úrad bude ten, ktorý zodpovedá jeho trvalému pobytu alebo miestu obvyklého zdržiavania.
Príklad s pobytom v zahraničí: Pán Nový má trvalý pobyt v Nemecku. Na území Slovenskej republiky vlastní rodinný dom a začal ho prenajímať, ale na území SR sa nezdržiava. Pán Nový má povinnosť zaregistrovať sa na Daňovom úrade Bratislava I (alebo inom relevantnom úrade podľa jeho adresy nehnuteľnosti, ak by to zákon vyžadoval, avšak primárne sa riadi trvalým pobytom alebo miestom obvyklého zdržiavania), z dôvodu prenájmu rodinného domu.
Ukončenie prenájmu
Ak fyzická osoba prestane prenajímať nehnuteľnosť, je povinná túto skutočnosť oznámiť miestne príslušnému správcovi dane do 15 dní od ukončenia prenájmu. V rovnakej lehote je potom povinná vrátiť osvedčenie o registrácii (ak bolo vydané).
Definície pojmov
Zákon o správe daní priamo nedefinuje pojmy „nehnuteľnosť“, „byt“ a „nebytový priestor“. Tieto pojmy sú však bližšie špecifikované v iných právnych predpisoch:
- Nehnuteľnosti: Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú to pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Prenosné stavby, ako napríklad maringotky, nemajú charakter nehnuteľnosti.
- Byty a nebytové priestory: V bytových domoch tvoria samostatné predmety občianskoprávnych vzťahov a považujú sa za samostatné nehnuteľné veci.
- Byt: Podľa § 43b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku je byt definovaný ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom, usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzatvorením, určený na trvalé bývanie.
- Nebytový priestor: Podľa § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je nebytový priestor miestnosť alebo súbor miestností, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na iné účely ako na bývanie. Nie je to príslušenstvo bytu ani spoločné časti a zariadenia domu. Príkladom nebytového priestoru je vstavaná garáž v bytovom dome alebo časti domu upravené na prevádzkarne a obchody.
Nájomné vzťahy
Nájomné vzťahy sú vo všeobecnosti upravené v Občianskom zákonníku v ustanoveniach § 663 až § 684. Pre vznik nájomnej zmluvy sa vo všeobecnosti nevyžaduje písomná forma, platná je teda aj ústna dohoda o prenájme nehnuteľnosti alebo bytu.
Osobitným spôsobom sú podmienky pri prenájme nebytových priestorov upravené zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí obsahovať:
- predmet a účel nájmu,
- výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
- ak ide o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzatvára.
Špecifické situácie a ich daňové dôsledky
Praktické otázky a nejasnosti pri registračnej a daňovej povinnosti pri prenájme vznikajú v rôznych špecifických situáciách:
- Podnikateľ a prenájom záhradky s maringotkou: Fyzická osoba ako podnikateľ je vždy povinná registrovať sa na daňovom úrade. Ak následne začne prenajímať byt, nebytový priestor alebo inú nehnuteľnosť (okrem pozemku), vznikne jej len oznamovacia povinnosť. V prípade prenájmu záhrady (pozemku) a maringotky (ktorá nie je spojená so zemou pevným základom a teda nespĺňa charakter nehnuteľnosti), nevzniká ani oznamovacia povinnosť z titulu prenájmu.
- Spoluvlastníctvo bytu: Ak sú dvaja spoluvlastníci bytu a jeden z nich (súhlasom druhého) prenajme byt, registračná povinnosť vzniká len tomu, kto uzavrel nájomnú zmluvu.
- Rodinný dom a bývanie dcéry bez nájomnej zmluvy: Ak rodičia nemajú s dcérou uzatvorenú nájomnú zmluvu a teda dom jej neprenajímajú, nemajú povinnosť registrovať sa z tohto titulu.
- Podnikateľ a oznamovacia povinnosť pri prenájme vlastného bytu: Podnikateľ registrovaný na daňovom úrade z dôvodu živnostenského oprávnenia, ktorý začne prenajímať vlastný byt, má oznamovaciu povinnosť. Lehota na splnenie tejto povinnosti začína plynúť po skončení mesiaca, v ktorom fyzická osoba prenajala byt. Skutočnosť, že zmluva o prenájme bola podpísaná skôr, nie je pre plynutie lehoty podstatná.
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Ak manželia prenajímajú byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, povinnosť registrácie sa vzťahuje na oboch manželov, ak sú obaja účastníkmi nájomného vzťahu (napr. sú uvedení ako prenajímatelia v zmluve).
- Spoluvlastníctvo rekreačnej chaty a poskytovanie ubytovania: Ak traja súrodenci prenajímajú rekreačnú chatu turistom, nejde o prenájom nehnuteľnosti v zmysle daňovej registrácie, ale o poskytovanie ubytovacích služieb, čo je považované za živnosť. Každá fyzická osoba, ktorá poskytuje ubytovanie, je povinná registrovať sa ako živnostník.
- Prenájom izby v byte: Ak fyzická osoba prenajíma dve izby v trojizbovom byte študentkám, nevzniká registračná povinnosť, pretože tento typ prenájmu nie je vždy považovaný za prenájom bytu v zmysle charakteristiky bytu podľa stavebného zákona a môže byť posúdený ako nepodnikateľská činnosť, ak nespĺňa podmienky živnosti.
- Prenájom steny rodinného domu na reklamu: Prenájom steny rodinného domu právnickej osobe na účel umiestnenia reklamy zakladá registračnú povinnosť, pretože ide o využitie nehnuteľnosti na podnikateľské účely inej osoby.
- Prenájom časti rodinného domu synovi na podnikanie: Prenájom časti rodinného domu synovi na podnikanie tiež zakladá registračnú povinnosť prenajímateľa.
- Prenájom bytu dieťaťa v pestúnskej starostlivosti: Pre vznik registračnej povinnosti nie je podstatné, kto je vlastníkom bytu, ale ten, kto uzavrel nájomný vzťah. Ak zmluvu o prenájme uzavrela osoba zabezpečujúca pestúnsku starostlivosť, vzniká jej povinnosť registrácie.
- Podnájom nebytových priestorov: Ak pán Sliepka prenajal nebytové priestory pani Kuriatkovej, ktorá ich s jeho súhlasom ďalej prenajala ďalšej osobe (podnájom), registračná povinnosť vzniká pani Kuriatkovej ako nájomcovi, ktorý ďalej prenajíma.
- Prenájom majetku obcami: Obce často prenechávajú svoj majetok do nájmu iným subjektom. Pri prenajímaní bytových priestorov obec spolupôsobí pri vytváraní vhodných podmienok na bývanie. Pri nájme nebytových priestorov obec najčastejšie prenecháva pre ňu neupotrebiteľný majetok na užívanie podnikateľským subjektom, čo si vyžaduje dodržiavanie príslušných registračných a daňových povinností.
Krátkodobý a dlhodobý prenájom
Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú upravené vo viacerých právnych predpisoch. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie.
Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi. Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely registrácie dane z príjmov.
Rozlíšenie prenajímania a poskytovania ubytovania
Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb. Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom. Pokiaľ ide o diferencovanie statusu osoby prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania, treba rozlišovať to, v akom právnom postavení osoba prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania prenecháva nehnuteľnosť do užívania.
Právny rámec prenajímania nehnuteľností
Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane. Takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva.
Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. Občiansky zákonník upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie. Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Súhlas obce s prenájmom nebytových priestorov
Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce na takýto prenájom nevyžaduje.
Poskytovanie ubytovacích služieb
Na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie platí súkromnoprávna úprava, ktorou je Občiansky zákonník, ktorý upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu. Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.
Problémy pri rozlišovaní právnej kvalifikácie priestorov
V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obce v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, uzatvárajú so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy o prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania. Ide o nesprávny postup, ktorý nevyhnutne vyvoláva viacero nesprávnych následných právnych krokov, predovšetkým na úrovni živnostenského zákona, zákona o správe daní a poplatkov a zákona o dani z príjmov. Najväčšie nedostatky na úrovni živnostenského zákona spočívajú najmä v tom, že uvedený postup zamieňa dve živnosti s možnými odlišnými požiadavkami na odbornú spôsobilosť. Na úrovni daňových predpisov ide najmä o rozdielnu kvalifikáciu uvedenej činnosti aj pri plnení registračnej povinnosti, aj pri zdaňovaní príjmov nadobudnutých osobitne z prenájmu bytových a nebytových priestorov poskytovaných podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom, ako aj z ubytovacích služieb poskytovaných podnikateľským spôsobom.
Nemá byť dotknuté ustanovenie živnostenského zákona (§ 4 ods. 1), ktoré by mohlo zvádzať k tomu, že o prenájom nehnuteľných priestorov ide vždy, ak sa s prenájmom konkrétneho priestoru viaže aj poskytovanie iných ako základných (doplnkových) služieb. Účelom tohto ustanovenia je iba určiť to, či ide o živnosť alebo o nepodnikateľskú činnosť. V uvedenej súvislosti, najmä v prípade menších obcí, dochádza pri poskytovaní ubytovacích služieb, či už formou zmlúv o ubytovaní alebo formou nepomenovaných zmlúv, k zásadným nedostatkom. Tie spočívajú v tom, že zmluvnou stranou nie je obec, ale obecný úrad. V takomto prípade nejde iba o formálno-právne nedostatky zmluvného vzťahu, ale o nelegitímny právny stav, ktorý robí každý takýto zmluvný vzťah neplatným. Je to dané tým, že obecný úrad nemá postavenie právnickej osoby, a tým ani spôsobilosť na právne úkony.
Osobitné problémy s rozlíšením právnej kvalifikácie priestorov majú občania pri prenechávaní časti bytov, rodinných domov alebo iných druhov nehnuteľných priestorov na dočasné užívanie tretím osobám.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol stanovenú sumu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.
Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.
Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #a #registracia