Kataster nehnuteľností predstavuje kľúčový register, ktorý slúži nielen ako verejná databáza, ale aj ako komplexný informačný systém. Jeho úlohou je zaznamenávať geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností spolu s údajmi o právach k týmto nehnuteľnostiam. Tieto práva zahŕňajú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Samotný kataster je tvorený katastrálnymi operátmi, ktoré sú systematicky usporiadané podľa jednotlivých katastrálnych území, pričom každý operát pokrýva údaje z jedného konkrétneho územia.
Označovanie Budov Súpisnými Číslami: Právny Rámec a Povinnosti
Proces označovania budov súpisnými číslami je legislatívne ukotvený v zákone č. 125/2015 Z.z. o registri adries a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento zákon v článku II. mení a dopĺňa zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení (§2c), ako aj vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 142/2015 Z.z. a č. 141/2015 Z.z. Vyhláška č. 142/2015 Z.z. vykonáva spomínaný zákon o registri adries, zatiaľ čo vyhláška č. 141/2015 Z.z. dopĺňa staršiu vyhlášku č. 31/2003 Z.z., ktorá sa týka podrobností o označovaní ulíc, iných verejných priestranstiev a číslovaní stavieb.
Podľa článku II ods. 4 zákona č. 125/2015 Z.z. je osoba špecifikovaná v kolaudačnom rozhodnutí povinná požiadať o určenie súpisného čísla do 30 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia. V prípade, že táto povinnosť nie je splnená, obec určí súpisné číslo aj bez formálnej žiadosti. Obec zároveň obstaráva tabuľky so súpisnými číslami na vlastné náklady, pričom musia byť jednotného vzoru. Žiadosť o určenie súpisného čísla sa podáva na predpísanom tlačive.
Zmeny v Evidencii Stavieb v Katastri Nehnuteľností: Odpoveď na Potrebu Jasnosti
Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností bol novelizovaný zákonom zverejneným v Zbierke zákonov Slovenskej republiky pod č. 212/2018. Táto novela, prijatá 19. júna 2018, priniesla zásadné zmeny v spôsobe evidovania stavieb v katastri. Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sú po novom stavby spojené so zemou pevným základom, presnejšie budovy ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou.
Doterajšia právna úprava často uvádzala nejasnosti týkajúce sa evidovania inžinierskych a drobných stavieb. Tieto nejasnosti viedli k pochybnostiam, či je konkrétna stavba predmetom evidencie v katastri a či je na jej prevod vlastníckeho práva potrebný vklad do katastra. V minulosti rozhodovali o týchto otázkach príslušné okresné úrady. V rámci nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je teraz na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností oprávnený Úrad, ktorý tak koná v osobitnom konaní mimo rámca správneho poriadku. V prípade pochybností okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a postúpi vec Úradu na rozhodnutie. Úrad má na vydanie rozhodnutia zákonnú lehotu 30 dní.
Táto snaha o zjednotenie celoslovenských názorov na evidovanie stavieb je pozitívna. Otázkou však zostáva, či okresný úrad v každom prípade nadobudne "pochybnosť" a či bude jeho rozhodnutie v rámci katastrálneho konania založené na jeho "nepochybnom" názore. Účastníci konania by mali byť obozretní pri definovaní predmetu prevodu v zmluvách.
Zápis a Výmaz Stavieb v Katastri: Zmenený Postup
Novelizovaný § 46 Katastrálneho zákona upravuje spôsob zápisu a výmazu stavieb. Ako vlastník alebo oprávnená osoba sa zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, pokiaľ sa inou verejnou listinou nepreukáže existencia inej oprávnenej osoby.
Od 1. októbra 2018 už nie je potrebné k návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností prikladať rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby. Geometrické plány úradne overené po tomto dátume sa taktiež nebudú predkladať okresnému úradu k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Staršie geometrické plány overené do 30. septembra 2018 si však túto povinnosť zachovávajú.
Rozostavané Stavby a Byty: Evidencia a Podmienky
Zmeny sa dotýkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov či nebytových priestorov do katastra. Podklady na zápis rozostavanej stavby sa v zásade nezmenili. Potrebné sú právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti (s určením stavebno-technického a funkčného usporiadania prvého nadzemného podlažia) a číslo úradného overenia geometrického plánu (ak nebol overený pred 1. októbrom 2018).
Ako na stavebné povolenie: aktuálne pravidlá a postupy
Novela nereflektuje na situácie, keď developeri navrhujú zápis bytov, nebytových priestorov alebo ich rozostavaných foriem do katastra nie na základe zmluvy o výstavbe, ale formou zápisu záznamom. Doterajšia aj nová právna úprava umožňujú zápis bytu a nebytového priestoru len v prípade, že vznikli na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu. Rozostavaný byt či nebytový priestor je predmetom evidencie v katastri, ak sa nachádza v budove ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a ak sú jednotlivé rozostavané jednotky stavebno-technicky oddelené. Zaujímavým aspektom je možnosť zapísať rozostavané byty alebo nebytové priestory v podzemných stavbách, zatiaľ čo legislatívna možnosť evidovania rozostavaných podzemných stavieb samotných v katastri absentuje.
Evidencia Ceny Nehnuteľnosti a Identifikácia Cudzincov
Od 1. októbra 2018 bude kataster nehnuteľností obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti, čím sa nahradí doterajší údaj týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať pri všetkých nehnuteľnostiach na základe predložených listín. Tento údaj nebude verejne prístupný, ale bude poskytovaný na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a určeným subjektom (súdy, prokuratúra, polícia, daňový úrad) na účely plnenia ich zákonných úloh.
Súbor popisných informácií katastra bude doplnený o iný identifikátor pre cudzincov, ktorý môže byť napríklad číslo pasu alebo ID karty, nielen ekvivalent rodného čísla. Tento údaj bude povinnou náležitosťou v návrhu na začatie katastrálneho konania. Odporúča sa uvádzať tento identifikátor aj v kúpnych zmluvách na predchádzanie sporom s okresným úradom.
Návrhy na Začatie Katastrálneho Konania: Jednotnosť a Elektronizácia
Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti pre každý návrh na začatie katastrálneho konania, vrátane konania o vklade, zázname alebo oprave chyby. Tieto zahŕňajú označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, a adresu na doručovanie písomností v tuzemsku (pre fyzické osoby).
Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať elektronicky prostredníctvom prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej forme. Nová právna úprava zameraná na obsahovú jednotnosť papierových a elektronických návrhov zároveň deklaruje, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť v origináli alebo úradne osvedčenej kópii. Hoci sa očakáva, že táto úprava nemusí zásadne zmeniť doterajšiu prax akceptovania obyčajných kópií plnomocenstiev, pri elektronickom podaní bude okresný úrad povinný prijímať prílohy aj v listinnej forme.
Prílohy k Návrhom na Vklad a Opravu Chýb
Z katastrálneho zákona boli vypustené ustanovenia o náležitostiach návrhu na vklad, avšak rozšírili sa prílohy k nemu. Okrem iného sa vyžaduje čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka, ktoré sa týka akciových spoločností. Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať ďalšie listiny s dôkaznou hodnotou pre konanie o návrhu na vklad, aby sa zabezpečil presný a úplný skutkový stav. Toto oprávnenie však nie je neobmedzené.
Možnosť vyplniť oznámenie k návrhu na vklad v elektronickej podobe zostáva zachovaná aj pre elektronické návrhy. Oznámenie má informatívny charakter a jeho podanie znižuje správny poplatok o 15 EUR. Platnosť oznámenia je 90 dní. V návrhu na vklad je potrebné označiť všetky právne úkony podliehajúce vkladu obsiahnuté v zmluve, ako aj všetky súvisiace nehnuteľnosti.
Spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad prešiel významnou úpravou. Možnosť opravy opravnou doložkou zaniká. Chyby je možné opraviť výlučne dodatkom k zmluve, a to len za predpokladu platnosti pôvodnej zmluvy.
Záznamy v Katastri a Oprava Chýb: Zefektívnenie Procesov
Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejneného na webovom sídle úradu, čo prinesie časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu pri elektronickom podaní je 30 dní od doručenia do elektronickej schránky Úradu. Výrazne sa skrátila aj lehota na výmaz záložného práva.
V prípade dôvodnej obavy z nedodržania lehôt v konaní o zázname alebo návrhu na vklad, predseda Úradu môže rozhodnúť o pridelení konania inému okresnému úradu. Toto rozhodnutie nemá vplyv na plynutie lehôt.
K žiadosti o zápis zákonného záložného práva postačí žiadosť správcu domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov bez uvedenia pohľadávky a doloženia listiny preukazujúcej jej existenciu.
Oprava Chybných Zápisov v Katastri
Novela výrazne rozšírila možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Ide napríklad o opravu údajov o viacnásobnom vlastníctve (so súhlasom všetkých dotknutých osôb s úradne osvedčenými podpismi) alebo o údaje zapísané v rozpore s ustanoveniami o zápise záznamom a poznámky.
Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, v odôvodnených prípadoch 90 dní. V prípade protokolu o oprave chyby je lehota tiež 30, resp. 90 dní.
Verejnosť Katastrálneho Operátu a Prístup k Dokumentom
Katastrálny operát zostáva verejný, aj keď explicitná deklarácia o jeho verejnosti bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín bude umožnený len taxatívne určeným osobám, vrátane vlastníkov.
Zápis Stavieb Skolaudovaných Pred Rokom 1976
Zápis stavieb alebo podzemných stavieb, ktoré boli skolaudované alebo dané do užívania pred 1. októbrom 1976, sa vykoná na základe oznámenia obce.
Dispozícia s Nehnuteľnosťami a Stupeň Rozostavanosti
Aby bolo možné s existujúcou stavbou disponovať (napr. predať, darovať, zaťažiť záložným právom), musí byť evidovaná v katastri nehnuteľností. Nepodstatný je pritom stupeň rozostavanosti stavby. Za stavbu sa považuje, ak je aspoň v takom štádiu rozostavanosti, že je zrejmé stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia. V praxi to znamená aspoň postavenie múrov prvého nadzemného podlažia do výšky jedného metra nad zemou.
Pre predaj rozostavaného rodinného domu pred kolaudáciou je potrebné podať návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra. Rovnako pri financovaní výstavby hypotekárnym úverom, ktorý má byť zabezpečený záložným právom k stavbe, je zápis rozostavanej stavby nevyhnutný.
Požiadavky na Zápis Rozostavanej Stavby
K zápisu rozostavanej stavby do katastra sú potrebné: znalecký posudok o stupni rozostavanosti, geometrický plán na jej zameranie a právoplatné stavebné povolenie. Písomný návrh spolu s týmito dokumentmi sa podáva na príslušný katastrálny odbor. Za tento návrh sa neplatí správny poplatok a konanie môže trvať až 60 dní.
Zmena Osobných Údajov Vlastníkov
Žiadosť o zmenu údajov v katastri nehnuteľností (napr. zmena priezviska, trvalého pobytu) sa podáva, ak ste vlastníkom nehnuteľnosti alebo oprávnenou osobou. Žiadosť možno podať osobne, poštou alebo elektronicky cez ústredný portál. Pri osobnom podaní alebo zaslaní poštou je potrebné vlastnoručne podpísať žiadosť (úradné overenie podpisu sa nevyžaduje). Zmena trvalého pobytu zapísaná do katastra je bezplatná. Pri podnikaní je potrebné oznámiť zmenu trvalého pobytu do 15 dní aj na živnostenskom úrade.
Zavedenie Iného Identifikátora Pre Cudzincov
Právna úprava týkajúca sa iného identifikátora cudzinca v katastri v zásade kopíruje právnu úpravu rodného čísla. Zatiaľ čo doteraz nebolo potrebné uvádzať ďalšie identifikačné údaje, pokiaľ cudzinec nemal pridelené rodné číslo, po novom bude iný identifikátor cudzinca povinnou náležitosťou v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj však nie je priamo uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj o účastníkovi práv k nehnuteľnostiam. Z tohto dôvodu je dôležité zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj do kúpnej zmluvy.
tags: #zmena #supisneho #cisla #kataster #nehnutelnosti